הבדלים במשכנתא במחיר למשתכן לבין דירה רגילה

[invesThor]

בואו נקח מצב תאורטי של דירה במחיר למשתכן ב1.6 מיליון ודירה בשוק החופשי ב2 מיליון
נניח ו2 הדירות זהות לחלוטין

מינימום הון עצמי לדירה בשוק החופשי של 2 מיליון הוא 500אש״ח ו1.5 מיל משכנתא
מינימום הון עצמי לדירה במחיר למשכתן 160אש״ח ומשכנתא 1.44 מיל.

מה ההבדלים במשכנתאות ובתשלומים בעתיד מלבד זה שנלקחות על סכום מעט שונה? (ריביות | פריסת תשלומים | כל מני אותיות קטנות שחשוב להכיר| הצמדות למדיים וכו)

 

[האזרח הקטן]

מה ההבדלים במשכנתאות ובתשלומים בעתיד מלבד זה שנלקחות על סכום מעט שונה? (ריביות | פריסת תשלומים | כל מני אותיות קטנות שחשוב להכיר| הצמדות למדיים וכו)

בשני המקרים אתה בוחר את תמהיל המשכנתא (מסלולים / סכום בכל מסלול / תקופה / הצמדה). מהמסלולים שבחרת נגזר ההחזר החודשי (או בהסתכלות הפוכה - לפי יכולת ההחזר שלך אתה גוזר את התמהיל).
בשני המקרים אתה יכול לפרוס כל מסלול לעד 30 שנה (לא רעיון חכם לרוב, אבל זה אפשרי).
שתי ההלוואות הן באחוז מימון של מעל 75% ממחיר הנכס בשוק החופשי כך שלא אמור להיות הבדל גדול בתנאי הריבית, אבל יתכן שכן ההלוואה של מחיר למשתכן תהיה בריבית גבוהה יותר כי אסור לך למכור את הנכס במשך מספר שנים.

 

[הורדוס]

חיפוש גוגל מהיר היה מביא אותך לדף הזה, נראה שיש בו את כל המידע הרלוונטי, אם יש משהו לא ברור אז תפתח עליו דיון.

 

[לארוצה]

אסור לך למכור את הנכס במשך מספר שנים.

לבנק מותר.

 

[האזרח הקטן]

לבנק מותר.

גם אם כן, הבנק לא מעוניין להתעסק במכירת נכסים. הבנק מעדיף רוכש שיכול במקרה של בעייה בהחזרים למכור בעצמו את הנכס ולסגור את החוב.

 

[אורי ג.]

מה ההבדלים במשכנתאות ובתשלומים בעתיד מלבד זה שנלקחות על סכום מעט שונה? (ריביות | פריסת תשלומים | כל מני אותיות קטנות שחשוב להכיר| הצמדות למדיים וכו)

אין.

 

[לארוצה]

גם אם כן, הבנק לא מעוניין להתעסק במכירת נכסים. הבנק מעדיף רוכש שיכול במקרה של בעייה בהחזרים למכור בעצמו את הנכס ולסגור את החוב.

ברור, אבל אין הבדל מבחינתו בין נכס מסובסד לנכס רגיל.

 

[האזרח הקטן]

ברור, אבל אין הבדל מבחינתו בין נכס מסובסד לנכס רגיל.

אולי יש תוספת סיכון מבחינת הבנק, שבא לידי ביטוי בריבית. בכל אופן גם אם זה קיים זה כנראה זניח.

 

[ירח אפל]

אולי יש תוספת סיכון מבחינת הבנק, שבא לידי ביטוי בריבית. בכל אופן גם אם זה קיים זה כנראה זניח.

ההיפך, יש פחות סיכון כי שיעור המימון מתוך מחיר השוק קטן יותר

 

[האזרח הקטן]

ההיפך, יש פחות סיכון כי שיעור המימון מתוך מחיר השוק קטן יותר

זה עדיין מוגבל ל 75% מימון ממחיר השוק.

 

[ירח אפל]

זה עדיין מוגבל ל 75% מימון ממחיר השוק.

לא מדוייק, אבל צריך לתקן גם את ההנחות של פותח האשכול

מחיר בשוק החופשי 2 מיליון, כלומר 75% בשביל משכנתא רגילה הוא 1.5 מיליון.

התנאים להון עצמי במחיר למשתכן הם
שווי דירה לחישוב משכנתא הוא הערך שמאי או 1.8 מיליון, הנמוך מבינהם
ניתן לקבל משכנתא עד 75% משווי הדירה לחישוב משכנתא, והון עצמי מינימלי 10% או מאה אלף, הגבוה מבינהם.

בדוגמא הנוכחית שווי הדירה לחישוב משכנתא יהיה 1.8 מיליון
כלומר משכנתא מקסימלית 1.35 מיליון.
לכן הון עצמי יהיה 250 אלף.

עכשיו ניקח את המשכנתא מול שווי השוק
1.35/2 = 67.5%

 

[האזרח הקטן]

צריך לתקן גם את ההנחות של פותח האשכול

צודק, נקודת המוצא של פותח השרשור אינה נכונה.
ההתייחסות שלי הייתה למצב בו ההון העצמי הנדרש הוא אכן 10%, כלומר דירות שמחיר השוק שלהן עד 1.8 מיליון.

 

[invesThor]

חיפוש גוגל מהיר היה מביא אותך לדף הזה, נראה שיש בו את כל המידע הרלוונטי, אם יש משהו לא ברור אז תפתח עליו דיון.

לא מעניין אחוזי מימון, מעניין נטו תאני משכנתא , פוסט נפתח בעקבות ויכוח עם חבר

 

[האזרח הקטן]

לא מעניין אחוזי מימון, מעניין נטו תאני משכנתא , פוסט נפתח בעקבות ויכוח עם חבר

אחוז מימון משפיע על תנאי המשכנתא.
אבל בגדול תוכל להגיע למשכנתא זהה בשני המקרים.