זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

[שודד הפינג פונג]

יכול להיות שאני טועה אבל לדעתי זה הדרך ההגיונית לחשב תשואה בנדל"ן.

קנית נכס בשנת 2007 ב - 500K. היום הוא שווה 1.5M (בקירוב). אתה משכיר אותו כיום ב - 50K בשנה. מהי לדעתך התשואה השנתית ברוטו על הנכס כיום?
שאלה פשוטה, אתה מוכן בבקשה לענות?

 

[אנון נימוס]

לדעתי תשואה תקופתית על השקעה תחושב לפי מחיר העלות (במקרה של נדל"ן אפשר לפריד בין תשואת שכ"ד לעליית ערך או לחשב את זה ביחד, כאשר שיווי הנכס הוא באמת בעייתי ומוטה מעריך)

נכון שלגבי כדאיות המשך ההשקעה רצוי לבדוק תשואה ביחס לערך נוכחי אבל אלו שיקולי רווח אלטרנטיבי (ושווי הנכס הוא בהחלט בעיה, שלא לומר שיש עלויות למכירה, וכמובן צפי השבחת הנכס בדירה ( בעייתי) הוא פקטור)

 

[המתמיד]

הסיכוי לזכות הוא די נמוך גם ככה

אני חושב אחרת. נניח שיש 60,000 מוגרלים. 1000 דירות בראשל"צ + 1000 דירות בהרצליה --> יחס 1/30. לא הייתי אומר סיכוי נמוך.
חוץ מזה, לא צריך הרבה כדי שבמקום 2000 דירות באזורי הביקוש יהיו 20,000. הקשקוש של "אין קרקעות באזורי הביקוש" הוא קשקוש. ממליץ בחום לנסוע על כביש החוף לכיוון ת"א ולספור את הדונמים. וזה עוד בשולי הערים. בתוככי הערים אפשר לבנות בעשרות אלפים. ממליץ להסתכל על המגדלים שמרימים ליד תחנת רכבת סבידור מרכז בצד הרמת-גני.

כל מה שצריך זה החלטה (או סדרת החלטות), ונראה לי שאנחנו לא כ"כ רחוקים מזה (ויש שיגידו שאנחנו כבר בתוך התהליך הזה).
תחזית לטווח הבינוני-ארוך (שייתכן ותתממש יותר מהר): תהליך הפשרת הקרקעות במרכז יקרה במוקדם או במאוחר, ככל ש"הדור מחוסר הדיור" של היום יתבגר וייכנס לעמדות מפתח בפוליטיקה המקומית או הארצית.

 

[בת העמק]

קנית נכס בשנת 2007 ב - 500K. היום הוא שווה 1.5M (בקירוב). אתה משכיר אותו כיום ב - 50K בשנה. מהי לדעתך התשואה השנתית ברוטו על הנכס כיום?
שאלה פשוטה, אתה מוכן בבקשה לענות?

אני תמיד חישבתי לפי הסכום שהשקעתי ולא לפי ערך מדומיין של היום (מדומיין כי כל עוד לא נמכר, המחיר לא ידוע).
היחידים שאני מכירה שמשתמשים בערך הנוכחי המדומיין זה מתווכי הדירות והם ממש לא נר לרגליי

 

[בת העמק]

אגב, לגבי עניין המחיר המדומיין, ידוע שבזמני עליות מחירי נדל"ן- בעלי דירות מרגישים עשירים יותר ולכן מבזבזים/לוקחים הלוואות יותר. ההתנהגות הפוכה כשהמצב הפוך.

 

[שודד הפינג פונג]

היחידים שאני מכירה שמשתמשים בערך הנוכחי המדומיין זה מתווכי הדירות והם ממש לא נר לרגליי :

וואו תראי, אני כל כך לא מתווך, אבל בכיף.. שמח שיש חילוקי דעות.
מה זה מדומין? את יכולה להזמין שמאי שיגיד כמה הנכס שווה פחות או יותר, אם היית עסוקה בלעצום עיניים כל הזמן הזה.
ההורים שלי קנו דירה לפני 50 שנה ב - 78 לירות.

 

[ע.מדי]

וואו תראי, אני כל כך לא מתווך, אבל בכיף.. שמח שיש חילוקי דעות.
מה זה מדומין? את יכולה להזמין שמאי שיגיד כמה הנכס שווה פחות או יותר, אם היית עסוקה בלעצום עיניים כל הזמן הזה.
ההורים שלי קנו דירה לפני 50 שנה ב - 78 לירות.

במונחים של היום השקעה שווה כ 607 ש״ח ...
http://www.cbs.gov.il/reader/?MIval=/prices_db/Machshevon_Results.html&MD=a&MySubject=37&MyCode=11120010&MultMin=19511016&MultMax=20160823&DateMin=16/10/1951&DateMax=23/08/2016&ssum=78&koeff=10000&Days_2=23&Months_2=8&Years_2=2016&Days_1=23&Months_1=8&Years_1=1966

 

[orensp]

דעתי בלבד: כתושב הצפון אני רואה איך הפריפריה(צפונה מנתניה דרומה מקרית גת) מתרוקנת מאנשים היחידים שנשארים הם אלו שנולדו במקום וגם הם לא תמיד נשארים. דעתי עתיד המדינה הוא במרכז ולמרות שיש עוד כמה סטודנטים שנשארים אחרי הלימודים בחיפה או בבאר שבע הם בודדים. גם מחירי השכירות בחיפה ובאר שבע זולים מאוד חוץ מבאיזורים מאוד ספציפיים וחלקם עלו פחות מהמדד בשנים האחרונות.לכן לאורך זמן אני חושב שהמחירים בפריפריה ירדו המדינה תמשיך להתמרכז סביב תל אביב וזה כולל את דימונה.

 

[Roi]

קנית נכס בשנת 2007 ב - 500K. היום הוא שווה 1.5M (בקירוב). אתה משכיר אותו כיום ב - 50K בשנה. מהי לדעתך התשואה השנתית ברוטו על הנכס כיום?
שאלה פשוטה, אתה מוכן בבקשה לענות?

9% בגדול בגלל הצמדה למדד מחיר הצרכן
אני אשמח לשמוע מה חושבים משקיעי הנדל"ן בפורום הזה @אורי @רוני

 

[Roi]

אני תמיד חישבתי לפי הסכום שהשקעתי ולא לפי ערך מדומיין של היום (מדומיין כי כל עוד לא נמכר, המחיר לא ידוע).
היחידים שאני מכירה שמשתמשים בערך הנוכחי המדומיין זה מתווכי הדירות והם ממש לא נר לרגליי :

+1

 

[עש לילה]

אני תמיד חישבתי לפי הסכום שהשקעתי ולא לפי ערך מדומיין של היום (מדומיין כי כל עוד לא נמכר, המחיר לא ידוע).
היחידים שאני מכירה שמשתמשים בערך הנוכחי המדומיין זה מתווכי הדירות והם ממש לא נר לרגליי

נניח שאני מוכר לך היום נייר ערך ב-100 דולר, ומובטח לך שערכו יגדל מידי שנה ב-20 דולר (לא אחוז, דולר).
האם תגידי שזו השקעה שמבטיחה לך תשואה של 20 אחוז בשנה? כי מידי שנה היא מניבה לך 20 דולר לעומת ההשקעה ההתחלתית של 100 דולר בלבד...

 

[TunaGolem]

שלא כמו במניות, הרבה יותר בעייתי להעריך את מחיר הנכס כל שנה ולפיו לחשב את התשואה השנתית.

העובדה שקשה יותר להעריך את השווי הנכחי שלו, איננה אומרת שלמחיר שלו בעבר ישנה משמעות בכלל. אכן, ישנו קושי ויש צורך להתמודד איתו.
בחירת נתיב השקעה צריכה להיות לפי NPV או לכל הפחות לפי IRR.

אני תמיד חישבתי לפי הסכום שהשקעתי ולא לפי ערך מדומיין של היום

עזבי את הערך המדומיין וקחי את הערך המקסימלי נטו שאת יודעת שאת יכולה לקבל על דירותייך אם תמכרין.
התשואה על ערך זה היא זו שתצטרכי להשוות לתשואה האלטרנטיבית מכל נכס אחר.

 

[ע.מדי]

נניח שאני מוכר לך היום נייר ערך ב-100 דולר, ומובטח לך שערכו יגדל מידי שנה ב-20 דולר (לא אחוז, דולר).
האם תגידי שזו השקעה שמבטיחה לך תשואה של 20 אחוז בשנה? כי מידי שנה היא מניבה לך 20 דולר לעומת ההשקעה ההתחלתית של 100 דולר בלבד...

אחרי שנה 20℅ , אחרי 20 שנה 8℅ (ביחס להשקעה הראשונית) זה שבשנה ה20 בוודאות עדיף למכור את המניה במקום להרוויח 4℅ לא משנה את תשואת העבר אלא מתייחס לכדאיות המשך ההשקעה (ביחס לאלטרנטיבות)

 

[בת העמק]

העובדה שקשה יותר להעריך את השווי הנכחי שלו, איננה אומרת שלמחיר שלו בעבר ישנה משמעות בכלל.

כל אחד ובחירותיו הוא.
אני תמיד מתייחסת לכמה כסף הושקע ולכמה כסף אני רוצה להגיע בהשקעה, נטו.
כשהעמדתי למכירה את הבית, ידעתי מה הסכום המינימלי נטו שאסכים לקבל (אחרי הוצאות מכירה ומיסוי).
את הכסף הזה אני רוצה להגדיל עד לסכום מינימלי של X נטו תוך Y שנים. אם באמצע יש עליות וירידות (בהתייחס להתחלת ההשקעה או לשנה הקודמת או ל-13 חודשים קודמים) זה לא מעניין אותי.
כשאני נמצאת בנקודת ההתחלה של ההשקעה, אני מתכננת את הסוף ולכן כל נקודות הייחוס באמצע לא רלוונטיות לגביי.
אי לכך, בניגוד אליך, רק לכסף האמיתי ששילמתי להשקעה יש משמעות בעיניי.

 

[מתכנת]

כל אחד ובחירותיו הוא.
אני תמיד מתייחסת לכמה כסף הושקע ולכמה כסף אני רוצה להגיע בהשקעה, נטו.

הכשל הזה גורם לך להסיק מסקנה שגויה לגבי אלטרנטיבות השקעה ולפעול בהתאם לתפיסה השגויה.
נניח לפי "החישוב שלך" התשואה 5% בעוד שלפי שווי נוכחי 2% (לא שווי מדומיין אלא שווי ראלי כמו שטונה אמר)
אם הבנק יציע לך כעת פיקדון עם ריבית 10% כנראה תמכרי את הבית לטובת הפיקדון נושא 10% ריבית.
אם הבנק יציע 5% ריבית אז תגידי לעצמך זה כבר מה שאני מקבלת כיום ולכן לא אמכור את הדירה בעוד שזאת טעות מוחלטת.

 

[בת העמק]

הכשל הזה

לא הבנתי מה הכשל. אם בכל נקודת זמן אני אמכור כדי לקנות משהו אחר בתשואה (זמנית?) טובה יותר, איך אוכל להגיע למטרה שלי? בכל מכירה כמעט יש אירוע מס והוצאות מכירה/עמלות שמקטין את סכום הכניסה להשקעה הבאה כך שמה שנראה מבחינה תיאורטית כרעיון מוצלח, לא יהיה כזה מבחינה מעשית.
את התוצאות של סוחרי היום אנחנו כבר מכירים, לפחות סטטיסטית זה עובד לרעתם.

יש הבדל בין התייחסות להשקעות כסוג של משחק תחרותי (מיקסום תשואה) לבין בדיקת צרכים של החיים האמיתיים, כל אחד וחייו, והתאמת ההשקעות אליהם.

 

[מתכנת]

לא הבנתי מה הכשל.

חישוב תשואה לפי מחיר קניה במקום לפי שווי נוכחי.

כל מכירה כמעט יש אירוע מס והוצאות מכירה/עמלות שמקטין את סכום הכניסה להשקעה הבאה

על דירה לא תמיד יש מס שבח (דירה יחידה / ניצול הפטור של הוראת שעה למשל).
אין ספק שכאשר בוחנים שינוי פוזיציה מתחשבים בשיקולי מס ועמלות, זה לא סותר את הנקודה שבאתי לחדד.

אם בכל נקודת זמן אני אמכור כדי לקנות משהו אחר בתשואה (זמנית?) טובה יותר, איך אוכל להגיע למטרה שלי?

לא דיברתי על תשואה זמנית וגם שימי לב שהצגתי ריבית בנקאית לא ראלית, המטרה הייתה להגדים מדוע חישוב מעוות עלול להביא אותך להחלטות לא מושכלות.

יש הבדל בין התייחסות להשקעות כסוג של משחק תחרותי (מיקסום תשואה) לבין בדיקת צרכים של החיים האמיתיים, כל אחד וחייו, והתאמת ההשקעות אליהם.

אכן זה לא בהכרח אמור לשנות לך את הבחירה על הקצאת הנכסים אבל אם תחשבי את התשואה נכון ייתכן ותמצאי אותה מגוכחת לעומת האלטרנטיבות אפילו באופו פלח (נדלן)

את התוצאות של סוחרי היום אנחנו כבר מכירים, לפחות סטטיסטית זה עובד לרעתם.

לקחת את זה רחוק לא דובר על זגזוג ברמה יומית, נגיד אולי פעם בשנתיים לבדוק מה המצב? האם התשואה טובה או גרועה ביחס לאלטרנטיבות שתואמות לצרכי?
דוקא ראיתי קודם תגובה שלך בשרשור הנוכחי וכן התרשמתי שאת בודקת טוב לפני קבלת החלטות, למה כאן זה שונה? אם לדעתך התשואה הצפויה משכירות תהיה על הפנים גם לא תשקלי להיפטר מהנכס תמורת נכס אחר?

תשמע, אני עשיתי בזמנו מחקר על עפולה כי התכוונתי לקנות שם. השלב שבו קיבלתי רגליים קרות היה ההכרזה על "מחיר למשתכן" ואח"כ על עוד תוספת של אלפי דירות לעיר. כי מאיפה יגיעו כל-כך הרבה אנשים לגור בעפולה ומאיזו סיבה? בעפולה אין שום גורם תעסוקה מושך כרגע. הם מתכננים להקים אזור הייטק ומדע אבל הם לא עושים את זה במקביל לבנייה המטורפת ולכן זה לא גורם משיכה עכשווי. מצד שני, הרכבת הולכת לפעול החל מנובמבר השנה ואז אולי חלק מהעפולאים שעובדים בחיפה יבחרו לחזור לגור ליד ההורים (כי בכל זאת עפולה יושבת באחד המקומות היפים בארץ וילידי עפולה חדורי גאווה מקומית).
בקיצור, דימונה כמו עפולה, המצב הנוכחי לא מאפשר לזהות אם זו תהיה השקעה מנצחת או פלופ.

 

[מתכנת]

אני תמיד חישבתי לפי הסכום שהשקעתי ולא לפי ערך מדומיין של היום (מדומיין כי כל עוד לא נמכר, המחיר לא ידוע).

אם בכל נקודת זמן אני אמכור כדי לקנות משהו אחר בתשואה (זמנית?) טובה יותר, איך אוכל להגיע למטרה שלי? בכל מכירה כמעט יש אירוע מס והוצאות מכירה/עמלות שמקטין את סכום הכניסה להשקעה הבאה כך שמה שנראה מבחינה תיאורטית כרעיון מוצלח, לא יהיה כזה מבחינה מעשית.
את התוצאות של סוחרי היום אנחנו כבר מכירים, לפחות סטטיסטית זה עובד לרעתם.

יש הבדל בין התייחסות להשקעות כסוג של משחק תחרותי (מיקסום תשואה) לבין בדיקת צרכים של החיים האמיתיים, כל אחד וחייו, והתאמת ההשקעות אליהם.

למה בכלל את בודקת את התשואה שהניב הנכס?

 

[רוני]

אמנם הניסיון שלי מסתכם בחמש שנים ובממצוע ההוצאות היו בעלות של חודש וחצי לשנה, שזה מקובל מבחינתי, אולי @רוני יכול לשתף בממוצעים שלו, זה ממש לא חצי משרה, בייחוד שעובדים עם מתווכים טובים, אבל זה דיוק שטחון עד דק בפורום הזה, זו השקעה שלא מתאימה לכל אחד, היות ופותח השרשור ציין שאין לו כוונה לעבור לדימונה אז זו תיהיה החלטה של השקעה כן או לא, לכן חשוב לדעת את גובה ההוצאות השנתי.

אחוז ההוצאות מההכנסה ברוטו משתנה ממדינה למדינה ויש שונות גדולה בין סוגי הנכסים השונים, אני כמשקיע לפני ההחלטה על ההשקעה בודק את אחוזי התפוסה של הנכסים באיזור, עלויות האחזקה השותפות של הנכס כגון:ביטוח, ועד בית, ארנונה(במיקומים מסוימים בחו"ל), מנסה להעריך עלויות תיקון ואחזקה שותפת לפי מצב הנכס, ומכין קופה קטנה בצד כנגד כל נכס, עבור תיקונים גדולים (בארה"ב זה בולט יותר, החלפת גג רעפים, מזגן מיני מרכזי..., אחת לעשור בממוצע יש הוצאה גדולה על נכס מניב, בארץ זה יכול להיות לדוגמא שיפוץ של הנכס אחת ל 15 או 20 שנים) לאחר שלקחתי בחשבון את כל ההוצאות האלו אני צריך שתישאר עבורי תשואה משמעותית נטו לפחות בגובה של 6% עד 10% תלוי במיקום ובעיתוי ההשקעה (כל זה נכון למעט בהשקעה לטווח בינוני בנכס מוטה עליית ערך לדוגמא השקעה בישראל מתוך כוונה לממש, כאן אין משמעות לתשואה משכירות מהנכס). יש מיקומים שמלחתחילה 50% מהשכירות ברוטו מתקזז עבור הוצאות שוטפות, בנכסים אלו אני לא משקיע.
לגבי הזמן שאני מקדיש זה תלוי בי, בגדול זה יכול להסתכם בממוצע של שעה עד שלוש שעות בשבוע, במקרה האישי שלי זה תופס עבורי את רוב שעות היום מאחר ואני שואף להמשיך להתפתח ולגדול בתחום, וגם משום שהפכתי את זה לעבודה שלי (לאחר הגעה לעצמאות כלכלית), היום אני מוביל יחידים ומשפחות לרכישת נכסים מניבים לצורך בניית פורטפוליו, אני שם דגש על לימוד התחום כדי שיכלו לפעול בהמשך באופן עצמאי.
לחפש תירוצים מדוע לא לעשות את זה ולהתמקד בקיטורים על המצב הנוכחי לא מוביל לשום מקום (עובדה שאנשים פועלים ומצליחים בדרך הזו), אף משרת שכיר או השקעה אחרת לא יכולה להתחרות בהכנסה, בסולידיות, פיזור, רמת סיכון נמוכה לאחר סילוק המימון, כמו בהכנסה מפרוטפוליו נכסים מניבים דו ספרתי !

 

[רוני]

לבדוק מול מתווכים/YAD2 באזור מחיר מבוקש באזור.
כמה רחוק אתם גרים?
מתחילים ללמוד, כמה זמן יש לכם להחליט?
מה המרחק למכללה/אוניברסיטה?
ידה ידה ידה...
אני מניח ש- @רוני @אורי @סנופי יוכלו לתת כיווני מחקר נוספים.

בנוסף לבדיקה באמצעות מתווכים ניתן לבדוק נכסים שנמכרו לאחרונה באתר מדל"ן. במידה והדירה תהיה מוכנה לאיכלוס בעוד שנתיים שלוש יש לקחת בחשבון עלייה משמעותית בריביות המשכנתא.