התלבטות- 2.5 מיליון שקל

[Star boy]

לפני כחצי שנה מכרתי את דירתי ברווח של כמיליון ש"ח, דירה שקניתי וגרתי בה ב10 שנים האחרונות.
התלבטתי האם למכור הרבה זמן ולבסוף החלטתי שאני עושה את הצעד הזה.
מתוך הסכום שקיבלתי החלטתי שכמחצית אני הולך להשקיע בשוק ההון(קרנות נאמנות מחקות וגם אחרות).
בחודש וחצי עשיתי 20 אלף בשוק ההון על הכסף ועכשיו הגעתי להתלבטות מה לעשות עם המחצית השנייה של הכסף?-מצד אחד אני יצטרך להשכיר דירה באזור המרכז ומצד שני אני אומר לעצמי -אם הצלחת לעשות בפחות מחודשיים 20 אלף על מחצית מהסכום תאר לעצמך מה תוכל לעשות עם כל הסכום היה מושקע.
האופציות הם:
1.חצי שני לקנות איזו דירה להשקעה שתחזיר לי 3/4 מהשכירות שאצטרך לשלם.
2.את החצי השני להשקיע גם בשוק ההון באפיקים סולידיים.
3.השקעה של נדלן בארה"ב-אין לי ידע כרגע אבל זו אופציה שיכולה להחליף את סעיף מס' 1.
מה הייתם עושים?(אין לי לא הלוואות ולא משכנתאות למיניהן).
(האמת שהסיבה למכירה היא גם מימוש אבל גם מחשבה שהמחירים לא יעלו בעתיד-אבל אני לא נביא ולא מתיימר להיות אחד כזה ויכול להיות שאופציה 1 צריכה להיפסל אבל אני עדיין מעלה אותה בתור אפשרות קיימת).

 

[קפה שחור]

מצד שני אני אומר לעצמי

זאת הטעיה עצמית, רווח בזמן קצר יכול להטות מחשבות עתידיות, תתעלם
מהצד השני, תחשוב שהיית מפסיד בדיוק את אותו הסכום, האם השיקול הנוכחי שלך (מספר 2) היה גם חיובי?

בעיקרון שוק ההון הוא מגוון מאוד, אתה צריך להעריך את סיבולת הסיכון שלך והחשיפה לתנודתיות
נדל"ן מוסיף לפיזור של התיק וזה נחמד, אבל מצטרף לתהייה של עצמך - אם אינך יודע, עדיף לא להשקיע לפני שיודעים במה
כמובן שניתן לקחת את הזמן וללמוד או למצוא מישהו שיכוון אותך וישמור על האינטרסים שלך

תוכל להציץ בגלריית התיקים של חברי הפורום, אולי תמצא חלוקה נכסים שמתחזרת עם הרצונות\צרכים שלך

במבט כללי, אתה במצב צבירה "מתקדם", יש לשקול את שמירת ערך הכסף מאשר הגדלתו (באופן שמסכן אותו מעבר לסיבולת)

 

[ofekiko2]

הכל תלוי מה המטרה שלך,
זה שהרווחת 20K בחודש לא אומר שהמסיבה ממשיכה לנצח אבל גם לא בטוח שהיא תיסגר בקרוב ...
לגבי נדל"ן בחול הייתי ממליץ לך ללמוד לפני שאתה חושב על להתקרב לתחום הזה. הוא לא כזה נוצץ כמו כל הפוסטים והשיתופים של חברות מסויימות שמבטיחות תשואות.
ובסופו של דבר אם אתה גר בשכירות ויש לך כסף נזיל אולי להשקיע בדירה בארץ עם משכנתא זה לא אופציה רעה בכלל..
אבל הייתי ממליץ לך ללכת למראה ולשאול את עצמך אם אתה מוכן לקחת סיכון , במידה וכן תיק 100% מנייתי נשמע מעניין לא ?

 

[רוני]

.חצי שני לקנות איזו דירה להשקעה שתחזיר לי 3/4 מהשכירות שאצטרך לשלם.

אופציה זו היא הגיונית לפחות בטווח הארוך (אני לא אוהב את עיתוי ההשקעה הנוכחי בארץ), אתה מגדר את עלויות המגורים בשכירות בארץ.

במידה ותרצה לקבל תמורה גדולה יותר על ההשקעה, תוכל לקבל בהשקעה סולידית בחו"ל, אך כאן אתה תתקשה לעשות זאת ללא ידע מתאים,
אתה עלול לקבל החלטות שגויות, יש מידע רב באינטרנט עם אין ספור אפשרויות ואסטרטגיות השקעה,
לחסרי ניסיון קשה לברור מה נכון עבורם.

 

[אורי ג.]

מה הייתם עושים?(אין לי לא הלוואות ולא משכנתאות למיניהן).

שילוב של 1+2
קח בחשבון שאם אתה מתרגש מ20K רווח בשוק ההון יש סיכוי גבוה מאד שאתה גם תתרגש מפי 3 מזה רק בהפסד ותמכור בירידות.

 

[גרהם]

בחודש וחצי עשיתי 20 אלף בשוק ההון על הכסף ועכשיו הגעתי להתלבטות מה לעשות עם המחצית השנייה של הכסף?-מצד אחד אני יצטרך להשכיר דירה באזור המרכז ומצד שני אני אומר לעצמי -אם הצלחת לעשות בפחות מחודשיים 20 אלף על מחצית מהסכום תאר לעצמך מה תוכל לעשות עם כל הסכום היה מושקע.

אתה עובד? נניח אתה מרוויח כמו רוב האנשים 10-30 אש"ח נטו. זה בערך אחוז מההון שלך. עם יד על הלב, אתה מוכן להפסיד ב"גיהוק" (אפילו לא מפולת ממש) משהו כמו כל הכסף שאתה תרוויח מעכשיו ועד סוף השנה? הפסד ממש, לא "בטווח ארוך הכל עולה".
לפי התשובה תמשיך הלאה בהקצאת הנכסים להשקעה.

 

[דוד ב]

אתה עובד? נניח אתה מרוויח כמו רוב האנשים 10-30 אש"ח נטו. זה בערך אחוז מההון שלך. עם יד על הלב, אתה מוכן להפסיד ב"גיהוק" (אפילו לא מפולת ממש) משהו כמו כל הכסף שאתה תרוויח מעכשיו ועד סוף השנה? הפסד ממש, לא "בטווח ארוך הכל עולה".
לפי התשובה תמשיך הלאה בהקצאת הנכסים להשקעה.

רוב האנשים מרוויחים 10-30 אלף נטו?

 

[גרהם]

רוב האנשים מרוויחים 10-30 אלף נטו?

משרה מלאה, גיל מעל 30 ודירה ששווה 2.5 מליון - בהחלט כן.

 

[ת.אוקהם]

משרה מלאה, גיל מעל 30 ודירה ששווה 2.5 מליון - בהחלט כן.

+1
ניתן גם להוסיף למשוואה שהוא גבר ושלפי מחיר הדירה הוא כנראה גר בין חדרה לגדרה.
הטווח לחלוטין הגיוני מבחינה סטטיסטית.

 

[גרהם]

+1
ניתן גם להוסיף למשוואה שהוא גבר ושלפי מחיר הדירה הוא כנראה גר בין חדרה לגדרה.
הטווח לחלוטין הגיוני מבחינה סטטיסטית.

וגולש בפורום הסולידית

 

[Star boy]

תודה לכולם על התגובות.
כן אני עובד ,וכן נמצא בטווח שבין 10 ל 30- גרהם צודק בהבחנה הזו.
היי אורי ,אני לא מתרגש מ20K אבל כן הבנתי מה שניסית להגיד ואתה בהחלט צודק באופן כללי.
קפה שחור-אתה צודק המטרה בהחלט סולידית ושמירה על ההון ולכן מושקע רוב הכסף בקרנות נאמנות יחסית סולידיות.
ofekiko-אני בהחלט מוכן לקחת סיכון מסוים שאני לוקח אותו גם כרגע באחוז קטן מהתיק אבל להסיט 100% למניות זה פשוט לא בשבילי-חזרה למה שקפה שחור אמר-לא במצב הצבירה הנ"ל.(מה שכן הפנסיה וההשתלמות שלי נמצאים במסלולים של 100% מניות)
זה לא שלא היה לי כסף עוד לפני המהלך הנוכחי אבל אני בהחלט צריך להיות זהיר יותר עכשיו.

 

[Star boy]

היי רוני,
כמה אצטרך להשקיע כדי לקבל תשואה של 5000-6000 ש"ח על בסיס חודשי נטו ?ואיפה?(תן דוגמה מהשקעותייך בחו"ל אם אפשר)
סתם להבין האם הדבר רלוונטי עבורי.

 

[רוני]

היי רוני,
כמה אצטרך להשקיע כדי לקבל תשואה של 5000-6000 ש"ח על בסיס חודשי נטו ?ואיפה?(תן דוגמה מהשקעותייך בחו"ל אם אפשר)
סתם להבין האם הדבר רלוונטי עבורי.

השקעות סולידיות בסדר גודל של 1,200,000 ש"ח לפני תשלום מס על הכנסה משכירות בסדר גודל של 10% בערך (בנדל"ן ובשוק ההון צריך לקחת בחשבון תשלום מס כדי לדעת כמה נשאר במדויק ביד).
בשלב זה מדובר על צפון אנגליה, בשלב מאוחר יותר קנדה ואוסטרליה.

 

[האחד]

לא מסוגל לחשוב בקנדה על תשואה שמתקרבת לאיזור ה10% אפילו אחרי ירידת מחירים של 20% בשנה האחרונה בטורונטו. בדירות זה באיזור 5-6% לפני דמי ניהול לבניין, ארנונה, דמי תיווך ומיסים, בבתים פרטיים אין דמי ניהול אבל התשואה נמוכה יותר, באיזור 3% לפני הוצאות.
דירה של 400k דולק, תושכר באיזור ה$1800, דמי ניהול בערך 300$, ארנונה 200$, דמי תיווך חודש שכירות, והוצאות שונות. בית פרטי של מליון דולק יושכר בסביבות 2500$-3000$ לחודש עם ארנונה של 400$ לחודש.
נדלן מסחרי התשואה קצת יותר גבוהה אבל הסיכון גדול כי יש הרבה נדלן מסחרי שעומד ריק שנים

 

[אורי ג.]

לא מסוגל לחשוב בקנדה על תשואה שמתקרבת לאיזור ה10%

10% מס, לאר תשואה של 10%.

 

[רוני]

לא מסוגל לחשוב בקנדה על תשואה שמתקרבת לאיזור ה10%

נכון, במיקומים המרכזיים לא ניתן לצפות לתשואות אלו משכירות, אך רכישה בעיתוי נכון לדוגמא באזור וונקובר תאפשר תשואה התחלתית (משום שהשכירות עולה) של 5% עד 6% נטו משכירות,
ופוטנציאל גדול לעליית ערך, כאשר שער החליפין אטרקטיבי אל מול הדולר הקנדי (כיום מתחת ל 3 ש"ח, בשנת 2005 מכרתי דירה בטורונטו , שער החליפין היה 4.2 ש"ח אל מול הדולר הקנדי).

וונקובר עולה לאורך זמן בסביבות 8% עד 10% נומינלית בשנה, כך שיש כאן תשואה מצרפית דו ספרתית משכירות
ועליית ערך, אם נוסיף לזה מימון במינוף סולידי, נקבל מספרים נפלאים ברמת סיכון נמוכה יחסית.

 

[doc29]

השקעות סולידיות בסדר גודל של 1,200,000 ש"ח לפני תשלום מס על הכנסה משכירות בסדר גודל של 10% בערך (בנדל"ן ובשוק ההון צריך לקחת בחשבון תשלום מס כדי לדעת כמה נשאר במדויק ביד).
בשלב זה מדובר על צפון אנגליה, בשלב מאוחר יותר קנדה ואוסטרליה.

הי רוני,
מדובר על 5% נטו וקצת יותר. אתה מתכוון לאחר ניכוי דמי ניהול, ground rent , תקופות שהנכס ריק, ביטוח, רואה חשבון באנגליה ובארץ וכו'?
זה כולל את עלית הערך המשוערת?

מכל הבדיקות שעשיתי התשואות נמוכות משמעותית. יש לך דוגמא קונקרטית לעסקה עם תזרים כזה?

תודה.

 

[אורי ג.]

. יש לך דוגמא קונקרטית לעסקה עם תזרים כזה?

הוא נתן דוגמאות כאלה בעבר, היה מדובר על רכישת דירות מיזם "על הנייר" בהנחה.
יתקן אותי רוני אם אני טועה.

 

[doc29]

הוא נתן דוגמאות כאלה בעבר, היה מדובר על רכישת דירות מיזם "על הנייר" בהנחה.
יתקן אותי רוני אם אני טועה.

גם בכאלה לא מצאתי תשואה נטו של 5-6 אחוז. אחפש תגובות מהעבר...

 

[רוני]

הי רוני,
מדובר על 5% נטו וקצת יותר. אתה מתכוון לאחר ניכוי דמי ניהול, ground rent , תקופות שהנכס ריק, ביטוח, רואה חשבון באנגליה ובארץ וכו'?

זה כולל את עלית הערך המשוערת?

מכל הבדיקות שעשיתי התשואות נמוכות משמעותית. יש לך דוגמא קונקרטית לעסקה עם תזרים כזה?

תודה.

מדובר בתשואה נטו של נכסים מושכרים, לאחר קיזוז ועד בית, דמי חכירה, חברת ניהול , 5% עבור תיקונים, ביטוח תכולה וצד ג'. באנגליה לא ישולם מס הכנסה, בישראל ישולם מס בסביבות 10% על ההכנסה נטו. לגבי פוטנציאל עליית הערך, זה שונה מנכס לנכס, תלוי במיקום הנכס. לגבי פרטי על עסקה מסוימת אנחנו מעבירים ללקוח לאחר חתימת הסכם התקשרות, אין לנו כל עניין להפיץ ניתוח נכס של נכסים בודדים לפעמים שאנו משיגים עבור לקוח בעסקה ספציפית. אנחנו לא משווקים פרויקטים, יש כאן איתור אישי וישיר עבור כל לקוח.
לגבי רואה חשבון זה מיותר, באנגליה קל מאוד למלא דו"ח מס שנתי, ואילו הדו"ח המקוצר בארץ פשוט ביותר.