התלבטות על רכישת בית בתקופת ריבית עולה

[auto_trader]

דעתי אתה עושה טעות לקנות בית במחיר השוק היום, במיוחד אם יש לך הון עצמי משמעותי ברשותך. השאלה שאתה שואל נכונה, מה אחוז האנשים שיכולים לרכוש את הבית הזה ללא צורך במימון משמעותי >40%? בנוסף על השאלה כמה מתוכם מוכרים דירה כדי לקנות דירה?אם התשובה שרוב האנשים לוקחים מימון גדול או מוכרים בית כדי לקנות בית במושב אז המחיר של הבית עתיד לצנוח לטעמי בשנים הקרובות.

בהינתן הסתכלות רציונלית גרידא אתה כנראה צודק. אבל זה בית למגורים שמאוד נדרש בשלב המשפחתי בו אני נמצא, ולקח לנו זמן רב למצוא אותו. לפעמים ההחלטה הנכונה רגשית היא דווקא לא אידאלית מבחינה פיננסית…

 

[doc29]

השינויים שקורים עם הריבית יכולים לא להשפיע משמעותית או להשפיע עוד הרבה זמן. מילא אם היה מתחיל משבר כלכלי ומיתון ברור עם גל של פיטורים, אבל הכל ספקולציות. איך תרגיש אם עוד חודש תהיה כותרת "האטה דרמטית באינפלציה, הנגיד רומז כי לא יהיו עוד העלאות ריבית השנה"?
לדעתי אם המוכר דורש מחיר שתואם את שווי השוק, אין סיבה אמיתית לחכות, כי אתה בעצם עושה כאן הימור מאוד גדול (שהמחירים ירדו משמעותית ובקרוב) כשהמחיר של זה הוא עוד המון זמן של חיפושים מייגעים (כך אני מבין מדבריך).

 

[amit]

סליחה על הבורות אבל האם זה כל כך חשוב אם הדירה נקנית לשנים ארוכות? גם המשכנתא בסוף נלקחת ל20-30 שנה, בכזה טווח לדעתי רוב הסיכויים לעלייה או לכל הפחות אי ירידה, במיוחד לצמודי קרקע

אם אתה קונה למגורים זה פחות חשוב .
אם זו השקעה ואתה ממנף את עצמך-זה חשוב מאוד.

 

[בת העמק]

סוף סוף נראה שמצאתי בית מתאים אחרי חודשים ארוכים של חיפושים.

הלכתי להסתכל בהודעות קודמות שלך, מסתבר שכבר פתחת שניים-שלושה-ארבעה שרשורים על אותו עניין (קניית דירת מגורים).
מסתבר שנתנו לך שם עצות ממש טובות אבל כשאתה פותח שרשור חדש - כל העצות הקודמות לא קיימות בו.
אני ממליצה לך לאחד את השרשורים האלה (דרך אחד המודרטורים כאן) כי אז התמונה תהיה מלאה יותר, גם לך וגם לאחרים.

 

[איש ירח]

אם יש לך מספיק כסף בשביל לקנות בית פרטי במושב בכמה מיליונים בלי משכנתא, שזה מהלך לא יעיל כלכלית כי תוכל לקבל מימון נורא זול ולהשקיע את העודף, אפילו שהריבית במשק עלתה קצת, אז אתה יכול לקנות כבר עכשיו ולא יקרה כלום אם תפסיד אפשרות לחסוך כמה שקלים, מצד שני תחסוך את הטרחה של עוד מעבר דירה ותתחיל את הפרק החדש בחיים במקום החדש כמו שרצית.

זו גם דעתי. לך על זה ובהצלחה.

 

[outsider]

בהינתן הסתכלות רציונלית גרידא אתה כנראה צודק. אבל זה בית למגורים שמאוד נדרש בשלב המשפחתי בו אני נמצא, ולקח לנו זמן רב למצוא אותו. לפעמים ההחלטה הנכונה רגשית היא דווקא לא אידאלית מבחינה פיננסית…

חבוב, חיים רק פעם אחת, ובית זה מרכיב חשוב באיכות החיים. אני הייתי הולך על זה, במיוחד כשמדובר בצמוד קרקע, בישראל סביר שבטווח רחוק מחירו יעלה, אדמה ובמיוחד בישראל, זה משאב מוגבל.

 

[auto_trader]

הלכתי להסתכל בהודעות קודמות שלך, מסתבר שכבר פתחת שניים-שלושה-ארבעה שרשורים על אותו עניין (קניית דירת מגורים).
מסתבר שנתנו לך שם עצות ממש טובות אבל כשאתה פותח שרשור חדש - כל העצות הקודמות לא קיימות בו.
אני ממליצה לך לאחד את השרשורים האלה (דרך אחד המודרטורים כאן) כי אז התמונה תהיה מלאה יותר, גם לך וגם לאחרים.

זה רעיון מעולה, אבל נראה לי שקצת מסובך לאחד כי כל אחד מהשרשורים נכתב בסביבת שוק שונה ולכן גם השאלות היו שונות. כשהתחלתי את החיפוש לפני כמעט שנה השוק היה במאניה, כרגע נראה שהוא בדרך לקיפאון ודיפרסיה…

בשורה התחתונה, התובנה ששוקעת לי מהתגובות הרבות לשרשור הזה היא שברגע שהמצב האישי/משפחתי דורש את זה ומוצאים בית מתאים למגורים (במיוחד בית קרקע שהוא משאב שמתכלה במהירות בישראל), אם ניתן לממן זאת חבל לחכות בגלל תזמון שוק. אפילו במניות שהן נכס שהוא לגמרי fungible לא מומלץ לתזמן כי מי יודע מה יהיה מחר, וזה נכון פי כמה בדירת מגורים כי ממש קשה למצוא בית שמתאים לדרישות גם ככה. כלומר, גם בהינתן מצב שוק אידאלי לקנייה (נניח שהמחירים פתאום צנחו ב20% ואנחנו בשוק של קונים), עדיין ייתכן שייקח לי זמן רב מאוד למצוא בית מתאים.

 

[בת העמק]

התובנה ששוקעת לי מהתגובות הרבות לשרשור הזה היא שברגע שהמצב האישי/משפחתי דורש את זה ומוצאים בית מתאים למגורים (במיוחד בית קרקע שהוא משאב שמתכלה במהירות בישראל), אם ניתן לממן זאת חבל לחכות בגלל תזמון שוק

בגדול זה נכון.
אני רק רוצה להעיר את תשומת ליבך (בתור אחת שבנתה בית, גרה בו הרבה שנים ומכרה אותו):
1.מהרגע שבעלי בית רוצים למכור את ביתם ועד שהוא נמכר עובר הרבה מאד זמן בממוצע. זה יכול לקחת שנה ואפילו כמה שנים. מהצד השני - קונה צריך גם להתאזר בסבלנות ולדעת שיכול לקחת לו הרבה זמן עד שימצא בית שנכון לו (במיקום, באוכלוסיה ובמחיר).
2. מבחינת מחיר, יש הבדל גדול יותר בין בתים באותו ישוב מאשר בין דירות. כדי לדעת אם המחיר הוא הגיוני, צריך להבין מה השוני בין הבית המוצע למכירה כרגע לבין הבתים שנמכרו בעבר הקרוב (שטח המגרש, גודל הבית, שנת בנייתו, מצבו, פסיליטיז במגרש, זכויות בניה נוספות וכו'). שמאי יכול לעשות את זה בשבילך.
3. בית שעולה על מדף המכירה יתחיל מרף מחיר גבוה. בהתחלה יבואו המון מתעניינים ואז הוא אפילו עלול להעלות את המחיר (כי יש ביקוש). אחר-כך המחיר יתחיל לרדת ואז יבוא דכדוך (למה לא מכרתי לראשון שהגיע?) ומחשבות להשכיר או להמשיך לגור. יש זמן הבשלה לכל מוכר בית שבו אפשר להציע לו סכום נמוך יותר ותתפשרו באמצע. בשביל זה אתה צריך לדעת כמה זמן הבית מפורסם למכירה ומה גילגולי המחיר שהוא עבר ומה הסיבות למכירה (כדי להבין האם יש לו דדליין, לחץ נפשי או אורך רוח).

 

[הקלקלן]

בהינתן הסתכלות רציונלית גרידא אתה כנראה צודק. אבל זה בית למגורים שמאוד נדרש בשלב המשפחתי בו אני נמצא, ולקח לנו זמן רב למצוא אותו. לפעמים ההחלטה הנכונה רגשית היא דווקא לא אידאלית מבחינה פיננסית…

נראה שמההודעה הזאת אתה יודע מהי ההחלטה הנכונה בשבילכם, אבל עדיין מחפש מה לא בסדר או רציונלי.

אין לזה סוף, ואין מושלם. אם אתה חושב שזה מה שאתם רוצים, לך על זה. אם תקנה ותרגיש בנוח, אני לא חושב שהמחירים יעניינו אותך כל כך.

 

[auto_trader]

קונה צריך גם להתאזר בסבלנות ולדעת שיכול לקחת לו הרבה זמן עד שימצא בית שנכון לו (במיקום, באוכלוסיה ובמחיר).

אין ספק. במקרה הזה, בשל נסיבות שיש לי שליטה מוגבלת עליהן, התחלתי את תהליך החיפוש כשהדירה שאני גר בה לא מתאימה לצרכים והמשפחה בנקודת זמן אידאלית לעבור לבית בסביבה וקהילה חדשה. מבחינתי, בשלב זה, הערך של להתחיל במקום החדש עוד פחות משנה הוא גבוה מאוד מאוד לעומת אם המעבר היה קורה עוד נניח, 3 או 5 שנים. לכן תזמון השוק הופך לפחות רלבנטי.

כדי לדעת אם המחיר הוא הגיוני, צריך להבין מה השוני בין הבית המוצע למכירה כרגע לבין הבתים שנמכרו בעבר הקרוב (שטח המגרש, גודל הבית, שנת בנייתו, מצבו, פסיליטיז במגרש, זכויות בניה נוספות וכו'). שמאי יכול לעשות את זה בשבילך.

נכון 100%. דווקא כאן אני חושב שהכלים הקיימים (govmap, נתוני רשות המסים, נסחי טאבו, תוכניות בנייה בסביבה) והצלבת נתונים עם מתווכים שונים על נכסים שנמכרו לאחרונה שטרם התפרסמו ברשומות נותנים ערך משמעותי. במקרה זה, גם ביצעתי סיור בשטח כדי לראות את הנכסים שנמכרו בשנים האחרונות, מה מצבם, איך נראה המגרש וכו׳ -- כמובן חיצונית בלבד.

יש זמן הבשלה לכל מוכר בית שבו אפשר להציע לו סכום נמוך יותר ותתפשרו באמצע. בשביל זה אתה צריך לדעת כמה זמן הבית מפורסם למכירה ומה גילגולי המחיר שהוא עבר ומה הסיבות למכירה (כדי להבין האם יש לו דדליין, לחץ נפשי או אורך רוח).

מוטיבציית מכירה היא חלק משמעותי מאוד מהסיפור, הבנתי את זה על בשרי במהלך החיפושים. במקרה הזה נראה שמוטיבציית המכירה בהחלט קיימת, גם אם במידה לא שווה בין שני בני הזוג.

 

[משתמש לא פעיל]

אני חושב שלפי הנתונים שסיפקת היתי רוכש את הנכס.
יש לך את הכסף, הסכום המבוקש נשמע לך הגיוני (גם אם אפשר להוריד קצת במחיר, כנראה זה עדיין מחיר שעבורך הוא טוב)
אם אין איזה תיקון גדול שדרוש בבית (צנרת ישנה\ חשמל חד פאזי) אז אין מה להתמקח יותר מידי...

בהצלחה

 

[קפיצת הדרך]

חשוב לציין שמשיקולים אישיים הייתי מאוד רוצה לעבור דירה עד הקיץ הבא (2023), כי זה יחסוך לי מעבר דירה מיותר ושכירות של שנה נוספת בדירה אחרת מזו שאני גר בה כיום (חייב לעזוב אותה בקיץ 23). הבית המדובר מתאים מהבחינה הזו. זהו כמובן לא בית להשקעה אלא למגורים, והתוכנית היא למכור אותו בעוד עשורים (כמובן אם הכל יילך טוב במקום החדש וכו׳). בכל זאת יש דילמה האם כדאי לי להשקיע את רוב ההון שלי ולקנות בית ״בשיא״ בעוד שיש סיכוי לא רע שאם אמתין כמה חודשים אוכל לחסוך לא מעט כסף, שינותב להשקעות וככל הנראה ייצר תשואה גבוהה לאורך שנים.

בהינתן הסתכלות רציונלית גרידא אתה כנראה צודק. אבל זה בית למגורים שמאוד נדרש בשלב המשפחתי בו אני נמצא, ולקח לנו זמן רב למצוא אותו.

לדעתי האישית - חד משמעית לקנות.

לפעמים ההחלטה הנכונה רגשית היא דווקא לא אידאלית מבחינה פיננסית…

לדעתי במקרה הזה ההחלטה הרגשית היא כנראה גם נכונה פיננסית (בהנחה שרוצים לרכוש, למגורים, בית קרקע במושב).
כתבת שיש לך את רוב ההון לרכישת הבית. המשמעות היא שאם תחכה ותמשיך בחיפושים לא תוכל להשקיע את הכסף הזה בשוק ההון. האינפלציה משתוללת כרגע. גם אם מחירי הדירות ירדו, הסיכוי שתאבד במקביל מערך הכסף שלך הוא סביר ואולי אפילו סביר יותר. אז מה הרווחת מזה?

קנה את הבית שאתה אוהב ושלקח לך כל כך הרבה זמן למצוא. תהנה ממנו ואל תסתכל אחורה.

 

[DudeOFortune]

המבחן הגדול בעיניי בעסקה זה אם אני חושש שמישהו אחר יכול "לחטוף את העסקה".
אם קיים חשש כזה סימן שהמוצר והמחיר אטרקטיביים בעיניי ולכן אני מנסה לסגור עסקה מהר.
ממה שקראתי בשרשור קיים אצלך חשש כזה וזהו סימן שהעסקה מתאימה לך.
בנוסף, הזכירו פה ואני זוכר גם כן שפתחת הרבה שרשורים בנושא , לכן הייתי גם אומר שאתה בשל ויודע לזהות את מה שרצית .

עדיין משהו עוצר בעדך ולא ברור מה, הניסיון למקסם? זה ברור ומובן אבל אתה מדבר על תזמון שוק הנדל"ן וזה דבר שלוקח יותר זמן.
בעיניי, אם זה נכס שאתה לא מתכוון למכור אותו בעשורים הקרובים, המחיר הוגן למצב השוק כיום, המצב הכלכלי שלך מאפשר זאת ויש לך את החשש שהעסקה תחטף..

 

[caterpillar]

ומבדיקה שערכתי רוב מכריע של הדירות במושב בשנים האחרונות נרכשו עם מימון נמוך יחסית (קטן מ-50%, יש גם כאלו ללא מימון כלל), ניסיתי לשערך דרך זה כמה אמידה האוכלוסיה שקונה ומה תהיה השפעת הריבית על המחירים שם.

איך בודקים דבר כזה?

 

[שמירצוצקה]

איך בודקים דבר כזה?

אם נלקחת משכנתא למימון הרכישה של הנכס, אזי בהעתק רישום פנקס זכויות (נסח טאבו) תופיע הערת אזהרה סעיף 126 על הבנק והסכום של המשכנתא.
* פרטים על מכירות של זכויות במקרקעין אפשר לראות בחינם באתר רשות המיסים - מידע נדלן / GOVMAP
* הפקה של נסח טאבו מקוון אפשר לעשות תמורת תשלום (16 ש"ח) באתר משרד המשפטים

 

[הורדוס]

@auto_trader
רוצה לעדכן מה קרה?

 

[auto_trader]

@auto_trader
רוצה לעדכן מה קרה?

בטח. קניתי וכבר עוד מעט עובר לשם

בינתיים לא מתחרט למרות ההידרדרות המואצת של המצב הפוליטי בישראל. אגב, בדיעבד אם לא הייתי קונה הייתי מפסיד את העסקה אחרי שבועיים. אחרי שסגרנו מחיר, חזרה אל המוכרת קונה שראתה את הבית בעבר והציעה לה סכום גבוה יותר...

 

[DudeOFortune]

בטח. קניתי וכבר עוד מעט עובר לשם

בינתיים לא מתחרט למרות ההידרדרות המואצת של המצב הפוליטי בישראל. אגב, בדיעבד אם לא הייתי קונה הייתי מפסיד את העסקה אחרי שבועיים. אחרי שסגרנו מחיר, חזרה אל המוכרת קונה שראתה את הבית בעבר והציעה לה סכום גבוה יותר...

מברוק, אין צורך להתחרט.
יש עסקאות שלא נכון להתמהמה. כמו שכתבתי קודם

המבחן הגדול בעיניי בעסקה זה אם אני חושש שמישהו אחר יכול "לחטוף את העסקה".
אם קיים חשש כזה סימן שהמוצר והמחיר אטרקטיביים בעיניי ולכן אני מנסה לסגור עסקה מהר.
ממה שקראתי בשרשור קיים אצלך חשש כזה וזהו סימן שהעסקה מתאימה לך.

 

[הורדוס]

בטח. קניתי וכבר עוד מעט עובר לשם

בינתיים לא מתחרט למרות ההידרדרות המואצת של המצב הפוליטי בישראל. אגב, בדיעבד אם לא הייתי קונה הייתי מפסיד את העסקה אחרי שבועיים. אחרי שסגרנו מחיר, חזרה אל המוכרת קונה שראתה את הבית בעבר והציעה לה סכום גבוה יותר...

מזל טוב!
אני מאמין שבטווח הארוך זאת תראה כמו החלטה מאוד טובה. וגם אם מחירי הנדלן בארץ קצת ירדו זה לא אומר שבמושב הספציפי הם ירדו.

 

[auto_trader]

מזל טוב!
אני מאמין שבטווח הארוך זאת תראה כמו החלטה מאוד טובה. וגם אם מחירי הנדלן בארץ קצת ירדו זה לא אומר שבמושב הספציפי הם ירדו.

תודה! אני מקווה מאוד. לא היה לי ספק שזו תהיה החלטה טובה לטווח הרחוק, עד ה-1.11.2022, מאז התעוררו ספקות...נקווה שיהיה טוב