השקעה בדירה ללא הון עצמי

[Yoss]

מבחינה כלכלית טהורה את תראי שעדיף לך תשים כסף בבית השקעות במשהו מחקה מדד לתת לריבת דריבית לעשות את שלו הרבה יותר כלכלי מלשלן ריבית לבנק

לא אומר שאתה צודק או טועה, אבל יש לך מספרים שתומכים באמירה (הנחרצת) הזו? (בהנחה כמובן שאתה מדבר על משכנתא, ולא סתם תשלום ריבית לכיף)

 

[FIYaacov]

בהנחה כמובן שאתה מדבר על משכנתא

אבל אז צריך להשוות למינוף אותן סכום בשוק ההון.

בכל מקרה מסכים שהריבית היא לא זריקת כסף לפח כמו ששכירות היא לא זריקת כסף לפח.

 

[איש ירח]

אני לא אצטרף לברכות על הנחישות. גם לא אעיר על הפרטים הטכניים שאחרים כבר הסבירו לך שהם בלתי אפשריים או מסוכנים ברמות. אני אתייחס ל-:

החלטתי לצאת מהבית.

החלטתי ששכירות זאת לא אופציה

יפה, אם קיבלת את ההחלטות הללו, מה כבר נוכל להוסיף? לו היית שואלת לפני ההחלטה...
ואם התשובה היא לא! ב- א רבתי. לא יכולה, לא כדאי לא הגיוני, מה אז?

מלבד זה שאני גרה איתם (הם משלמים לי על מחייה ומזון).

אוכל לסבול את המגורים עם ההורים

יפה. זה נשמע שזה תלוי אך ורק בך. יש לך ספונספרים ואת צריכה להודיע ברוב טובך האם את מקבלת מהם מימון. מה אם הם יחליטו שהם בעצם רוצים את הפרטיות שלהם, נקלעו למצב כלכלי קשה או סתם יחליטו שזה הזמן שלהם להינות מהכסף ויגידו לך שזה הזמן לפרוש כנפיים?
בשלב הזה של החיים הם מוכנים לתמוך בך. האם הודית להם על כך?

 

[Nadav1070]

לא אומר שאתה צודק או טועה, אבל יש לך מספרים שתומכים באמירה (הנחרצת) הזו? (בהנחה כמובן שאתה מדבר על משכנתא, ולא סתם תשלום ריבית לכיף)

לפי מה שקראתי כאן מהרבה אנשים ובייחוד התשואות בארץ והמחירי נדלן הגבוהים כיום נראה שהטענה דיי מתבקשת. מודה שלא בדקתי לעומק מספרים ונתונים אך קראתי הרבה שרשורים כאן בנושא, אשמח לתיקון במידה ולא. ממוצע vt לאורך השנים עומד על סביבות 7% לפי מה שראיתי,בעוד שנדלן בארץ דיי צריך להגיד תודה אם יגיע ל4-5% ובנוסך אתה משלם ריבית במצב שהשוק כבר 160 משכורות.לדעתי מטורף ויש לנו קורנה שלפי השקפתי רק יכולה להזיל אבל וודאות של 100% אין לי אולי הערכה טיפה מושכלת משרשורים.

 

[Yoss]

ראשית, כאמור

לא אומר שאתה צודק או טועה

אבל לגבי

אבל אז צריך להשוות למינוף אותן סכום בשוק ההון.

לא אני הכנסתי את עניין הריבית, פשוט ההשוואה בין הריבית על המינוף בהשקעה אחת לתשואה על ההשקעה האחרת זו השוואה, אממ, מוזרה.
ואם משווים נכון אז אני שוב חושב שאין מספרים ברורים בעניין.

התשואות בארץ והמחירי נדלן הגבוהים

ממוצע vt

כל הנכסים היום יקרים, במובן שהם מספקים תשואה (נוכחית) נמוכה היסטורית (ולגבי הציפיות לעתיד, שהן אכן חלק מהותי בהשקעה, קשה מאוד להשוות בין אפיקי ההשקעה המדורים).

 

[cypriano de rore]

אבל אז צריך להשוות למינוף אותן סכום בשוק ההון.

הסיכון במינוף בנדל״ן ובשוק ההון זהים לדעתך?

 

[FIYaacov]

הסיכון במינוף בנדל״ן ובשוק ההון זהים לדעתך?

תשווה תפוחים לתפוחים, אם אתה עושה משכנתא שפיצר כשאתה בודק irr בנדלן תעשה משכנתא שפיצר כשאתה בודק מניות.

ברור שאין בסיס פרקטי כזה להשוואה, אבל בשביל להשוות נכון, אתה צריך להשוות תפוחים לתפוחים (כלומר בלי MC במניות).

 

[cypriano de rore]

תשווה תפוחים לתפוחים, אם אתה עושה משכנתא שפיצר כשאתה בודק irr בנדלן תעשה משכנתא שפיצר כשאתה בודק מניות.

ברור שאין בסיס פרקטי כזה להשוואה, אבל בשביל להשוות נכון, אתה צריך להשוות תפוחים לתפוחים (כלומר בלי MC במניות).

אני לא חושב שההשוואה נכונה. הסיכון שאדם לוקח על עצמו במינוף מניות הוא לאין שיעור גבוה מבמינוף דירה.
מינוף בנדלן זה תפוח red delicious בעוד שמינוף מניות זה סמיט מורעל עם תולעת

 

[cypriano de rore]

לדעתי מטורף ויש לנו קורנה שלפי השקפתי רק יכולה להזיל

יש הרבה עיקובים בבניה ואנשים משכו המון כספים משוק ההון. איך אתה מסיק מזה שמחירי הנדלן ירדו?

 

[קפה שחור]

אני לא חושב שההשוואה נכונה. הסיכון שאדם לוקח על עצמו במינוף מניות הוא לאין שיעור גבוה מבמינוף דירה.

אולי אפשר להשוות לקרנות ריטים, שהן ממש כמו מניות, אבל אלה שנוטות למגורים מול הנדל"ן הבודד
כאילו, השוואת השקעה בתזרים במינוף

 

[cypriano de rore]

אולי אפשר להשוות לקרנות ריטים, שהן ממש כמו מניות, אבל אלה שנוטות למגורים מול הנדל"ן הבודד
כאילו, השוואת השקעה בתזרים במינוף

אולי. אני (עדיין) עוד לא מבין לעומק קרנות ריט.

 

[קפה שחור]

אולי. אני (עדיין) עוד לא מבין לעומק קרנות ריט.

תחשוב על יישות שבבעלותה נכסים שעליהם היא גובה שכירות, בנוסף לפעמים מוכרת חלק מהם תמורת רווח (הון)
מרבית הרווחים (שכירות+עליית ערך) הללו מחולקים למשקיעים כתזרים רבעוני\חודשי\שנתי
הקרנות הללו ממונפות, אבל לא 1:4 , הרבה פחות
בנוסף יש קרנות של קרנות בשביל הממוצע או לפיזור סקטוריאלי

 

[cypriano de rore]

תחשוב על יישות שבבעלותה נכסים שעליהם היא גובה שכירות, בנוסף לפעמים מוכרת חלק מהם תמורת רווח (הון)
מרבית הרווחים (שכירות+עליית ערך) הללו מחולקים למשקיעים כתזרים רבעוני\חודשי\שנתי
הקרנות הללו ממונפות, אבל לא 1:4 , הרבה פחות
בנוסף יש קרנות של קרנות בשביל הממוצע או לפיזור סקטוריאלי

את הפעילות הזו אני מבין. השאלה אם זו באמת השוואה טובה. אולי העובדה שיש גוף מתווך באמצע פוגעת בתשואה. כמו כן, עולה לי בראש מקרים כמו השבחה - כשבבעלותך נכס ואתה מבצע בו השבחה אתה גורף לעצמך את כל הרווח לעומת קרן ריט שבה אתה מקבל את הממוצע של כלל הנכסים ואין לך גם אפשרות להיות בבקרה עליהם.

עוד שיקול לטובת דירה בבעלותך - במידה וזו דירה שאתה חי בה אתה בעצם מרוויח שכירות של שוכר בדירוג הגבוה ביותר (תמיד תשלם לעמך, לעולם הדירה לא תהיה ריקה ואתה תמיד תדאג למצב הדירה). זו אחת הסיבות המרכזיות שאני לא מקבל את התפיסה הרווחת בפורום שמפרידה באופן דיכוטומי בין דירה להשקעה ודירה למגורים.

 

[AAA]

בעוד שנדלן בארץ דיי צריך להגיד תודה אם יגיע ל4-5%

האם אתה משקלל גם את דמי השכירות ולא רק את עליית ערך הנכס?

בדירה ראשונה אין מס (עד לגובה מסוים) כך ש4-5% יוצא כמעט כמו 7% ממוסה.
כך שלעניות דעתי יש יתרון לקנות דירה יחידה בסכום המקסימלי של הפטור ממס ולשכור ולהשכיר
עוד יתרונות יותר קשה לשנות החלטות בנדלן כך שזה מחייב להיצמד לתכנית המקורית
אפשר להשקיע את חלק מדמי השכירות בשוק ההון (אם זה מכסה את המשכנתא)

 

[Nadav1070]

אני אומנם לא נביא ואף אחד לא יודע אבל משהו או ר לי שעליית נכס במקרה הנוכחי פחות גבוה מירידת נכס אבל שוב זו רק הרגשה.

האם לדעתך קניית דירה ראשונה יותר משתלמת לדוגמא מאדם שבמצב תיאורי שם את כל הונו על לדוגמא מחקה מדד vt לעומת דירה ומשכנתא באותו סכום. וכן אני יודע שאי אפשר לקבל תנאים טובים כמו משכנתא להלוואה לשוק ההון אבל כן אפשר לקחת הלוואה בתנאים עוד יותר טובים מקרן השתלמות.

 

[Adam Smith]

בגלל שאת לא במצב שנותן יתרון מיוחד לרכישת דירה בשלב זה, לדעתי בכל זאת עדיף להיפטר מעט מתחושות הבטן לגבי שוק ההון ולהשקיע במסלול שמאפשר מעט יותר גמישות (ובפרט לא מצריך הלוואות והתחייבויות גדולות מאוד בגיל כזה צעיר).
מה אם עוד שנה תצטרכי לעזוב את בית ההורים ולממן את עצמך? מה אם בשנה השנייה של התואר תביני שאת בכלל רוצה ללמוד משהו אחר? לגור במדינה אחרת? הנכס וההלוואה לתחושתי כובלים אותך הרבה יותר מדי, ואם מהות הפעולה היא השקעה - ישנן אלטרנטיבות (מדדים, לפי רוח הבלוג).

אך אינני מייעץ כמובן.

 

[AAA]

אני אומנם לא נביא ואף אחד לא יודע אבל משהו או ר לי שעליית נכס במקרה הנוכחי פחות גבוה מירידת נכס אבל שוב זו רק הרגשה.

האם לדעתך קניית דירה ראשונה יותר משתלמת לדוגמא מאדם שבמצב תיאורי שם את כל הונו על לדוגמא מחקה מדד vt לעומת דירה ומשכנתא באותו סכום. וכן אני יודע שאי אפשר לקבל תנאים טובים כמו משכנתא להלוואה לשוק ההון אבל כן אפשר לקחת הלוואה בתנאים עוד יותר טובים מקרן השתלמות.

האם לדעתך

דעתי בלבד לא יעוץ וכ'ו
ההרגשה הזאת היא כללית(נומינלית ולא ריאלית) וקצת נכונה בישראל בחו"ל זה סיפור אחר.
אפשר ע"י פיזור נכון להוריד את התנודתיות כך שזה לא אמור להפחיד להשים את כל ההון בשוק ההון, עוד משהו אם זה להרבה זמן מה אכפת לך אם יורד 30-50% (זה מה שעזר לי לא לברוח בירידות האחרונות)
אתה צודק, משכנתא זה בעצם מינוף ולכן ה5% יוכול לההפך ל15% אם כי ככל שהזמן עובר המינוף יורד (בגלל ההחזרים וגם בגלל הערך שעולה)
יתרון המשכנתא ע"פ הלוואות אחרות הוא לא רק הריבית אלא גם החזר נמוך.
בשוק ההון (בחו"ל) אפשר למנף ובזול רק שיש את סיכון הMC וצריך לקחת את זה בחשבון.

 

[Nadav1070]

דעתי בלבד לא יעוץ וכ'ו
ההרגשה הזאת היא כללית(נומינלית ולא ריאלית) וקצת נכונה בישראל בחו"ל זה סיפור אחר.
אפשר ע"י פיזור נכון להוריד את התנודתיות כך שזה לא אמור להפחיד להשים את כל ההון בשוק ההון, עוד משהו אם זה להרבה זמן מה אכפת לך אם יורד 30-50% (זה מה שעזר לי לא לברוח בירידות האחרונות)
QUOTE]

דעתי בלבד לא יעוץ וכ'ו

אפשר ע"י פיזור נכון להוריד את התנודתיות כך שזה לא אמור להפחיד להשים את כל ההון בשוק ההון, עוד משהו אם זה להרבה זמן מה אכפת לך אם יורד 30-50% (זה מה שעזר לי לא לברוח בירידות האחרונות)
.

לא הבנתי אולי לא הבנתי אותי בנקודה הזו אני מתכוון שעדיף לשים מחקה מדד vt (כמובן שלא רק שוק ישראלי) ולא לגעת בו גם בירידות כמוך הייתי הגורמה השקעתי שנה לפני הקורונה תוך כדי אני מפקיד כספים גם בירידה הגדולה כמו קוף לא מעניין ירד או אלה כאשר זה לטווח ארוך.