ווידוא של חישוב נכון לכדאיות השקעה בדירה

[Octopus]

שלום לכולם,
אחרי כמה ימים בהם התעמקתי בנושא קניית דירה להשקעה (ואחרי כשנה שאני סופג פה ידע בפורומים השונים) אני מרגיש שיש לי כיוון לכלים והדרכים לבדיקת כדאיות השקעה בדירה.
אשמח לוודא את זה איתכם כדי לראות שאני לא מפספס משהו בדוגמא הבאה:

אני מעוניין לקנות דירה ב450 אש"ח, הון עצמי: 150 אש"ח.
שכירות מהדירה 2000 ש"ח.
תשואה שנתית מהדירה ב"שפת העם": 5.33% - פחות מעניין.
משכנתא: פחות התעמקתי בזה בינתיים אבל ממה שראיתי ריבית ממוצעת על משכנתאות קל"צ בספטמבר 2018 הייתה קרוב ל3.3%.
אז ניקח לשם הדוגמא משכנתא 300 אש"ח בריבית 3.3% קל"צ לשבע שנים (סה"כ החזר 337 אש"ח).
החזר חודשי משכנתא: 4005 ש"ח.

מבחינת כדאיות ההשקעה:
תזרים שלילי של 2005 ש"ח בחודש. האם זה משנה משהו במידה ואני יכול לעמוד בזה? זה צריך להטריד אותי מאיזושהי סיבה? ההשפעה היחידה של זה עלי היא פשוט פחות 2000 ש"ח פחות להשקעה במניות.
IRR - יצא לי 5.75%. האם יש משהו שאני יכול להסיק מזה?
XIRR - יצא לי 5.51%. אותה שאלה.
סה"כ רווח אחרי 7 שנים יוצא לי ~107 אש"ח, שזה כ70% תשואה על ההשקעה הראשונית מה שאומר ~8% תשואה שנתית.

* בתוך כל החישובים התייחסתי ל:
מס רכישה 0 (וממי שאני מבין גם מס מכירה/שבח 0?) כי זאת דירה יחידה
מבחינת חודשי קבלת שכירות, 11 במקום 12 (שכירות של חודש אחד כל שנה לבלת"מים)
שכ"ט עו"ד בקנייה ובמכירה על סך 4500 (1%)
ערך הדירה - יוצא מנקודת הנחה שהוא נשאר אותו דבר

האם אני מפספס משהו? האם יש טעות באחד החישובים שלי?
אשמח מאוד לשמוע וללמוד מכם

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום!

האם אני מפספס משהו? האם יש טעות באחד החישובים שלי?

כן, תזרים מזומנים שלילי להרבה שנים.

 

[Octopus]

ברוך הבא לפורום!

תודה רבה!

כן, תזרים מזומנים שלילי להרבה שנים.

לא פספסתי את זה, זה הדבר הראשון שכתבתי. אבל השאלה היא מה ההשלכות של זה והאם צריך להמנע מזה, למרות שזה לא משפיע עלי כמו שציינתי? אני יכול להאריך את תקופת המשכנתא, זה עדיף? אם כן למה?

במחשבה שנייה, בנוגע למשפט הזה:

סה"כ רווח אחרי 7 שנים יוצא לי ~107 אש"ח, שזה כ70% תשואה על ההשקעה הראשונית מה שאומר ~8% תשואה שנתית.

אני לא בטוח איך לחשב את זה. זה לא בדיוק נכון כי אמנם השקעתי בהתחלה 150 אש"ח אך אני משקיע בכל חודש עוד 2000 ש"ח. הרווח עדיין נשאר 107 אש"ח, אבל לא בטוח לגבי החלק השני במשפט

 

[אורי ג.]

האם אני מפספס משהו? האם יש טעות באחד החישובים שלי?

יצא לי IRR של 6.5% אבל מה אני מבין.

אני יכול להאריך את תקופת המשכנתא, זה עדיף? אם כן למה?

זה עדיף אם אתה רוצה להגיע לתזרים חיובי.
אם זה לא משנה לך עדיף לך לקצר כמה שיותר כדי לקבל ריבית נמוכה יותר.

אני לא בטוח איך לחשב את זה.

עם IRR.

 

[Am-Ti]

אני מעוניין לקנות דירה ב450 אש"ח, הון עצמי: 150 אש"ח.
שכירות מהדירה 2000 ש"ח.
תשואה שנתית מהדירה ב"שפת העם": 5.33% - פחות מעניין.
משכנתא: פחות התעמקתי בזה בינתיים אבל ממה שראיתי ריבית ממוצעת על משכנתאות קל"צ בספטמבר 2018 הייתה קרוב ל3.3%.
אז ניקח לשם הדוגמא משכנתא 300 אש"ח בריבית 3.3% קל"צ לשבע שנים (סה"כ החזר 337 אש"ח).
החזר חודשי משכנתא: 4005 ש"ח.

חישובים קרובים אבל לא מדויקים. סך ההחזר יהיה 340,884 והחזר המשכנתא החודשי יהיה 4,058.

מבחינת כדאיות ההשקעה:
תזרים שלילי של 2005 ש"ח בחודש. האם זה משנה משהו במידה ואני יכול לעמוד בזה? זה צריך להטריד אותי מאיזושהי סיבה? ההשפעה היחידה של זה עלי היא פשוט פחות 2000 ש"ח פחות להשקעה במניות.

באופן כללי זה פשוט מכביד על התזרים החודשי שלך. אם אתה הולך על קל"צ אתה צריך לקחת בחשבון שייתכן וההחזר יעלה עם עליית המדד (אפילו שב-7 שנים זה כנראה לא יהיה יותר מדי).

IRR - יצא לי 5.75%. האם יש משהו שאני יכול להסיק מזה?
XIRR - יצא לי 5.51%. אותה שאלה.

IRR - כמעט, 5.71% - אתה יכול להסיק מזה בדיוק את מה שזה. זאת התשואה השנתית שלך למשך 7 שנים.
XIRR - פחות רלוונטי מכיוון שמדובר בתשלומים והחזרים במועדים קבועים.

סה"כ רווח אחרי 7 שנים יוצא לי ~107 אש"ח, שזה כ70% תשואה על ההשקעה הראשונית מה שאומר ~8% תשואה שנתית.

כשאתה מחשב רווח אתה מתחייס למצב שבו מכרת את הנכס?
8% תשואה שנתית זה לא נכון, איך חישבת את זה? התשואה השנתית זה בדיוק ה- IRR

* בתוך כל החישובים התייחסתי ל:
מס רכישה 0 (וממי שאני מבין גם מס מכירה/שבח 0?) כי זאת דירה יחידה
מבחינת חודשי קבלת שכירות, 11 במקום 12 (שכירות של חודש אחד כל שנה לבלת"מים)
שכ"ט עו"ד בקנייה ובמכירה על סך 4500 (1%)
ערך הדירה - יוצא מנקודת הנחה שהוא נשאר אותו דבר

לא לקחת בחשבון: תשלום תיווך, שיפוץ, ריהוט בסיסי, שמאי, אגרות שונות, ביטוחים, עמלת פתיחת תיק וכו' - כל אלו יפגעו בתשואה.

מידלתי לך את הכל בתוך אקסל, אתה יכול להוריד כאן: https://drive.google.com/file/d/18Jk6vg81n2J2Hda50D4vKD2gHC31RVfJ/view?usp=sharing
זה דיי - Straight Forward בהנחה שאתה בקיא במונחי מימון בסיסיים וקצת אקסל. אם לא ברור תשאל פה בשרשור..

בהצלחה

 

[DavidA]

(1) הנחה שתצליח למצוא שוכר.
(2) שישלם את הסכום שאתה חושב כל חודש עבור דירה ששווה 450 א' ש"ח ולא ייקנה אותה בעצמו ויגור בה. לגרד 150 א' ש"ח כל אחד יכול.
(3)מחיר הדירה יישאר זהה? אם היא שווה 450 א' ש"ח זה לא בשכונה טובה ובטח לא באיזור ביקוש, ככל הנראה הייתה שווה פחות מ 200 א' ב 2008, מה משכנע אותך שהמחיר לא יחזור לשם ויישאר יציב?
(4)ההשקעה היא אקטיבית: חיפוש שוכרים כל שנה שנתיים, ניהול הנכס, חוזים, שיפוצים, תקלות שוכרים בעייתיים...
(5)העובדה שאתה שואל "מה אני מפספס" מראה שאתה יודע שכסף לא גדל על עצים, ואם מצאת תשואה של 5% שנתי בסביבה של ריביות 0, כנראה שהסיכון בהתאם כמו שאתה יכול לראות מהסעיפים הקודמים.

 

[Delver]

האם אני מפספס משהו? האם יש טעות באחד החישובים שלי?

- עלות ביטוח דירה (500 בשנה?)
- חודש נוסף בשנה עבור דירה ש"עומדת ריקה" לצורך חישוב שמרני.
- עלויות מכירה (1% נוספים?)
גם אחרי כל אלו יוצא לי בערך 5% IRR.

עוד שלושה סיכונים:
- דירה ישנה - עלות של שיפוץ רציני, למשל תיקוני צנרת והחלפת רצפה.
- ירידת מחירים.
- דיירים בעייתיים יכולים לגרום להשקעה שלך לרדת לטימיון.

 

[DavidA]

יצא לי IRR של 6.5% אבל מה אני מבין.

זה עדיף אם אתה רוצה להגיע לתזרים חיובי.
אם זה לא משנה לך עדיף לך לקצר כמה שיותר כדי לקבל ריבית נמוכה יותר.

עם IRR.

יצא לי 6.75 חח

 

[Octopus]

תודה רבה לכולם על התגובות, אגיב לכל דבר בנפרד:

יצא לי IRR של 6.5% אבל מה אני מבין

בטוח שיותר ממני. הבנתי איך הגעת לזה, אבל זה לא כולל את זה שכתבתי שאני מתחשב ב11 חודשי הכנסה משכירות בשנה במקום 12 כדי להיות שמרן יותר מה שמוריד את זה ל-6.3% ואחרי שהורדתי שכ"ט עו"ד בסך 4500 מהקנייה והמכירה יוצא לי 5.75%.
החישוב בgoogle sheets:

=IRR({-150000-4500, -2171*12, -2171*12, -2171*12, -2171*12, -2171*12, -2171*12, -2171*12+450000-4500})​

תקין?

אם זה לא משנה לך עדיף לך לקצר כמה שיותר כדי לקבל ריבית נמוכה יותר.

עם IRR.

הבנתי, תודה.

(1) הנחה שתצליח למצוא שוכר.
(2) שישלם את הסכום שאתה חושב כל חודש עבור דירה ששווה 450 א' ש"ח ולא ייקנה אותה בעצמו ויגור בה. לגרד 150 א' ש"ח כל אחד יכול.
(3)מחיר הדירה יישאר זהה? אם היא שווה 450 א' ש"ח זה לא בשכונה טובה ובטח לא באיזור ביקוש, ככל הנראה הייתה שווה פחות מ 200 א' ב 2008, מה משכנע אותך שהמחיר לא יחזור לשם ויישאר יציב?
(4)ההשקעה היא אקטיבית: חיפוש שוכרים כל שנה שנתיים, ניהול הנכס, חוזים, שיפוצים, תקלות שוכרים בעייתיים...
(5)העובדה שאתה שואל "מה אני מפספס" מראה שאתה יודע שכסף לא גדל על עצים, ואם מצאת תשואה של 5% שנתי בסביבה של ריביות 0, כנראה שהסיכון בהתאם כמו שאתה יכול לראות מהסעיפים הקודמים.

1+2+3+4: פחות מפחד מלמצוא שוכר במקרה המדובר, אפשר להניח שיש שוכר לכל התקופה ושהאזור כולו מבוקש לשכירות. בנוגע לירידת מחירים, היא יכולה לקרות, אך זה גם יכול לעלות אז אני מנסה שלא לחזות מה יקרה ולהניח שהמחיר ישאר אותו דבר.
5: אקח את זה בחשבון, תודה רבה. אכן יודע שכסף לא גדל על העצים, אבל יש בי תקווה שעם עבודה קשה אפשר להשיג יתרון יחסי קטן

- עלות ביטוח דירה (500 בשנה?)
- חודש נוסף בשנה עבור דירה ש"עומדת ריקה" לצורך חישוב שמרני.
- עלויות מכירה (1% נוספים?)
גם אחרי כל אלו יוצא לי בערך 5% IRR.

ביטוח דירה אכן לא הכנסתי לחישוב. מניח שזה יוריד את זה עוד קצת לכיוון 5.5%.
חודש נוסף ועלויות מכירה הכנסתי לחישוב כמו שכתבתי בסוף ההודעה שלי.

עוד שלושה סיכונים:
- דירה ישנה - עלות של שיפוץ רציני, למשל תיקוני צנרת והחלפת רצפה.
- ירידת מחירים.
- דיירים בעייתיים יכולים לגרום להשקעה שלך לרדת לטימיון.

מידע חשוב לשים לב אליו, תודה רבה

 

[חיים 111]

אני מעוניין לקנות דירה ב450 אש"ח, הון עצמי: 150 אש"ח.
...
משכנתא: פחות התעמקתי בזה בינתיים אבל ממה שראיתי ריבית ממוצעת על משכנתאות קל"צ בספטמבר 2018 הייתה קרוב ל3.3%.
אז ניקח לשם הדוגמא משכנתא 300 אש"ח בריבית 3.3% קל"צ לשבע שנים (סה"כ החזר 337 אש"ח).
החזר חודשי משכנתא: 4005 ש"ח.
...
האם אני מפספס משהו?

אם אני מבין נכון, מדובר במשכנתא על 67% משווי הדירה. שתי הערות:
1. צריך לוודא שאתה לא על הגבול מבחינת הערכת שמאי לשווי הדירה - אני לא בקיא במגבלות של בנק ישראל לאחרונה, אבל אם הם נשארו על 75% לדירה ראשונה אתה כנראה לא צריך לדאוג. אם מדובר אצלך בהחלפת דירה, זה כבר קרוב למגבלה של 70%.
2. ממה שאני זוכר, במשכנתאות על יותר מ-60% הריבית גבוהה יותר ממשכנתאות על פחות.

בכל מקרה, הניסיון שלי במשכנתאות מעודכן ללפני כמעט שלוש שנים. קח אותו בעירבון מוגבל.

 

[יהודה ישראל]

1. מה קורה כשאתה מחשב 10 חודשים?
2. ביטוחים?
3. הוצ' מיידיות על שיפוץ/קוסמטיקה.
4. שכירות ריאלית ע"י שוכרים בטוחים? (אני מהמר שלא.)
5. מה השכ"ד של השליש האמצעי שמשולם על דירה כזו?
6. מה ערך הדירה ללא שוכרים?
7. תכל'ס, נכנסים להשקעה בשביל 2 סיבות: מניב או עליחת ערך, מניב אין לך, מה הצפי לעליית ערך?
8. לגבי 7, אא"כ עד לך עניין בנכס נדלני כדי לגדר את הוצ' השכירות שלך/להחזיק קרקע ביד.

 

[Am-Ti]

1.
7. תכל'ס, נכנסים להשקעה בשביל 2 סיבות: מניב או עליחת ערך, מניב אין לך, מה הצפי לעליית ערך?.

למה לא נכס מניב? אחרי 7 שנים הנכס נהיה מניב ובתשואה יפה..

 

[אורי ג.]

תקין?

תקין.

, אפשר להניח שיש שוכר לכל התקופה ושהאזור כולו מבוקש לשכירות.

אפשר להניח גם שתזכה בלוטו, הנחה של 100% תפוסה היא הנחה שגויה.

קח בחשבון שאם הנכס לא קרוב אליך אז נסיעות והתרוצצויות לפעמים.

אם אתה הולך על קל"צ אתה צריך לקחת בחשבון שייתכן וההחזר יעלה עם עליית המדד (אפילו שב-7 שנים זה כנראה לא יהיה יותר מדי).

קל"צ זה קיצור של קבוע לא צמוד.

 

[רוני]

שלום לכולם,
אחרי כמה ימים בהם התעמקתי בנושא קניית דירה להשקעה (ואחרי כשנה שאני סופג פה ידע בפורומים השונים) אני מרגיש שיש לי כיוון לכלים והדרכים לבדיקת כדאיות השקעה בדירה.
אשמח לוודא את זה איתכם כדי לראות שאני לא מפספס משהו בדוגמא הבאה:

אני מעוניין לקנות דירה ב450 אש"ח, הון עצמי: 150 אש"ח.
שכירות מהדירה 2000 ש"ח.
תשואה שנתית מהדירה ב"שפת העם": 5.33% - פחות מעניין.
משכנתא: פחות התעמקתי בזה בינתיים אבל ממה שראיתי ריבית ממוצעת על משכנתאות קל"צ בספטמבר 2018 הייתה קרוב ל3.3%.
אז ניקח לשם הדוגמא משכנתא 300 אש"ח בריבית 3.3% קל"צ לשבע שנים (סה"כ החזר 337 אש"ח).
החזר חודשי משכנתא: 4005 ש"ח.

מבחינת כדאיות ההשקעה:
תזרים שלילי של 2005 ש"ח בחודש. האם זה משנה משהו במידה ואני יכול לעמוד בזה? זה צריך להטריד אותי מאיזושהי סיבה? ההשפעה היחידה של זה עלי היא פשוט פחות 2000 ש"ח פחות להשקעה במניות.
IRR - יצא לי 5.75%. האם יש משהו שאני יכול להסיק מזה?
XIRR - יצא לי 5.51%. אותה שאלה.
סה"כ רווח אחרי 7 שנים יוצא לי ~107 אש"ח, שזה כ70% תשואה על ההשקעה הראשונית מה שאומר ~8% תשואה שנתית.

* בתוך כל החישובים התייחסתי ל:
מס רכישה 0 (וממי שאני מבין גם מס מכירה/שבח 0?) כי זאת דירה יחידה
מבחינת חודשי קבלת שכירות, 11 במקום 12 (שכירות של חודש אחד כל שנה לבלת"מים)
שכ"ט עו"ד בקנייה ובמכירה על סך 4500 (1%)
ערך הדירה - יוצא מנקודת הנחה שהוא נשאר אותו דבר

האם אני מפספס משהו? האם יש טעות באחד החישובים שלי?
אשמח מאוד לשמוע וללמוד מכם

היי

אתה מפספס מספר דברים,
1.עיתוי ההשקעה, השוק במומנטום שלילי, למנף השקעה בשוק יורד פרוש הדבר להעצים את ההפסד.

2. החישוב שלך לא כולל בלתמים אפשריים שונים.

3. דירה בשווי של 450,000 ש"ח כיום, פונה לאוכלוסיה ממעמד סוציואקונומי נמוך, אתה צפוי ליותר בלתמים של תיקונים ותשלום שכירות חודשית.

4. האם התחשיב של 450,000 כולל עלויות רכישה ושיפוץ קוסמטי במידת הצורך ?

5. האם אתה בטוח שדירה בעלות של 450,000 תושכר ב 2,000 ש"ח לחודש.

6. מומלץ להוסיף לתחשיב קופת חירום של לפחות 30,000 ש"ח, למקרה של עלויות פינוי שוכר ותשלום עלויות מימון חודשיות.

7. השקעה בנדל"ן שונה מהשקעה בניירות ערך, לא מדובר בחישובי תשואה על הנייר, לדעתי, בגלל עיתוי ההשקעה, מיקום הנכס וקהל היעד שאליו הוא פונה,
זה השקעה לא נכונה.
אומנם תסיים לשלם את המימון תוך 7 שנים, אך אתה לא יכול לצפות לעליית ערך או עלייה של השכירויות בסבירות גבוהה בשנים אלו,
אתה עלול לסבול בגלל השוכרים,
אני חושב שכמשקיע מתחיל, עדיף עבורך להתמקד בהשקעה יותר סולידית, נכס במצב פיזי טוב, שוכרים טובים, מיקום קל להשכרה, נכס יקר יותר.

בכל מקרה, בהצלחה !

 

[יהודה ישראל]

למה לא נכס מניב? אחרי 7 שנים הנכס נהיה מניב ובתשואה יפה..

אתה רציני?
איפה ה486 אש"ח ששמת?
מניב שמכסה את ההוצאה ההיסטורית שלך, מניב?

 

[Am-Ti]

אתה רציני?
איפה ה486 אש"ח ששמת?
מניב שמכסה את ההוצאה ההיסטורית שלך, מניב?

ה 486 יושבים בקירות שאחרי 7 שנים שייכים לו. השכירות נכנסת לכיס כל חודש. לא מניב?

 

[Am-Ti]

קל"צ זה קיצור של קבוע לא צמוד.

צודק.

 

[Octopus]

2. ממה שאני זוכר, במשכנתאות על יותר מ-60% הריבית גבוהה יותר ממשכנתאות על פחות.

דירה ראשונה, אבדוק את עניין הריבית, תודה

1. מה קורה כשאתה מחשב 10 חודשים?
2. ביטוחים?
3. הוצ' מיידיות על שיפוץ/קוסמטיקה.
4. שכירות ריאלית ע"י שוכרים בטוחים? (אני מהמר שלא.)
5. מה השכ"ד של השליש האמצעי שמשולם על דירה כזו?
6. מה ערך הדירה ללא שוכרים?
7. תכל'ס, נכנסים להשקעה בשביל 2 סיבות: מניב או עליחת ערך, מניב אין לך, מה הצפי לעליית ערך?
8. לגבי 7, אא"כ עד לך עניין בנכס נדלני כדי לגדר את הוצ' השכירות שלך/להחזיק קרקע ביד.

1. הIRR יורד ל5%
2. מוריד את זה טיפה לכיוון 4.9%
3. אין
4-6 לא כל כך הבנתי, מה הכוונה לשליש האמצעי ואיך מחשבים ערך דירה ללא שוכרים?
7. למה אין לי מניב? גם לא כל כך הבנתי

אפשר להניח גם שתזכה בלוטו, הנחה של 100% תפוסה היא הנחה שגויה.

מניח 90 אחוז תפוסה בשביל החישוב השמרני, אבל צודק.

7. השקעה בנדל"ן שונה מהשקעה בניירות ערך, לא מדובר בחישובי תשואה על הנייר, לדעתי, בגלל עיתוי ההשקעה, מיקום הנכס וקהל היעד שאליו הוא פונה,
זה השקעה לא נכונה.
אומנם תסיים לשלם את המימון תוך 7 שנים, אך אתה לא יכול לצפות לעליית ערך או עלייה של השכירויות בסבירות גבוהה בשנים אלו,
אתה עלול לסבול בגלל השוכרים,
אני חושב שכמשקיע מתחיל, עדיף עבורך להתמקד בהשקעה יותר סולידית, נכס במצב פיזי טוב, שוכרים טובים, מיקום קל להשכרה, נכס יקר יותר.

בכל מקרה, בהצלחה !

תודה רבה על כל ההערות! מה שאני לא מבין הוא - אם מעריכים שהשוק בירידה אז כל השקעה הופכת ללא נכונה, לא?
קשה להעריך את ההפסד בירידת הערך במידה והשוק אכן יורד.
מדוע נכס יקר יותר הופך את המצב לטוב יותר?

 

[רוני]

דירה ראשונה, אבדוק את עניין הריבית, תודה


1. הIRR יורד ל5%
2. מוריד את זה טיפה לכיוון 4.9%
3. אין
4-6 לא כל כך הבנתי, מה הכוונה לשליש האמצעי ואיך מחשבים ערך דירה ללא שוכרים?
7. למה אין לי מניב? גם לא כל כך הבנתי


מניח 90 אחוז תפוסה בשביל החישוב השמרני, אבל צודק.


תודה רבה על כל ההערות! מה שאני לא מבין הוא - אם מעריכים שהשוק בירידה אז כל השקעה הופכת ללא נכונה, לא?
קשה להעריך את ההפסד בירידת הערך במידה והשוק אכן יורד.
מדוע נכס יקר יותר הופך את המצב לטוב יותר?

היי

כאשר השוק בירידה, כל השקעה היא לא נכונה, אך בכל זאת יש הבדל, דירות יקרות יותר במיקומים מרכזיים ירדו פחות מאשר בפריפריות.
לעתים שוק יורד מלווה בכלכלה הנמצאת בהאטה, אחוזי אבטלה גבוהים יותר..... במיקומים מרכזים המצב עדיף על פני הפריפריות לדוגמה.

במחזור ירידת המחירים הקודם, הדירות הקטנות במרכז תל אביב ירדו ב 10%, הדירות בבת ים 30%, הדירות בבאר שבע וחיפה ירדו 40%.

הסיבה העיקרית שאמרתי לך להתמקד בדירות יקרות יותר, נובעת מרמת הסיכון של ההשקעה, והיכולת שלך להכיל את ההשקעה, יש הבדל ברמת הסיכון
וההתעסקות אם משכירים דירה במרכז תל אביב לעובד הייטק איכותי, או אם משכירים דירה בשכונת חליסה בחיפה, בעיקר כשמדובר בנכס שנרכש בעזרת מימון.

 

[amit]

באופן כללי זה פשוט מכביד על התזרים החודשי שלך. אם אתה הולך על קל"צ אתה צריך לקחת בחשבון שייתכן וההחזר יעלה עם עליית המדד (אפילו שב-7 שנים זה כנראה לא יהיה יותר מדי).

קלצ זה קבועה לא צמודה, ההחזר קבוע תמיד.