השקעה בדירה (לא בבאר שבע)

[מקבוק]

ברשותי דירת 4 חדרים בב״ש , שכונת רמות, מדובר בפנטהאוז עם מרפסת של כ-70 מטר שכנראה שווה כיום כ 1.6-.1.8 מיליון , שכירות של כ 4000 שקלים, מרגיש כי עליית הערך דיי מיצתה את עצמה (או שמא אני טועה?), בנוסף הדירה רחוקה כשעתיים נסיעה (לא יודע אם אכן שיקול משמעותי)
מתפתה למכור את הדירה ולהשקיע במיקום מרכזי יותר (בת ים? רמת גן?), מבחינת תקציב, עד 3מ׳ שכן להבנתי השקעה בדירות מעל מחיר זה מגיעה עם תשואת שכירות דיי נמוכה, מעוניין לקחת משכנתא בכדי להגדיל את התשואה, אוכל לעמוד תזרימית גם ביותר.
יש ברשותי נכסים אחרים - כ 4מ׳ שמושקעים בשוק ההון, בנוסף לנכסים אחרים בשווי כ 2מ׳(כך שיש גיוון בפורטפוליו)
אשמח לדעת חכמי הפורום, אציין כי בשל היותי מהפריפריה יש לי היכרות דלה מאוד עם איזורי הביקוש במרכז, לכן אינני יודע באיזה דירות להתמקד, באיזה איזור, חדשות או יד 2...

אופציה נוספת עליה חשבתי היא השקעה בבית קרקע, בשל היותה מצרך נדיר בארצנו, בישוב כגון כפר תבור-(קרוב גיאוגרפית) אשר נהנה מעלית ערך משמעותית בשנים האחרונות - בית יעלה בין 3-4מ׳ , אך תשואת השכירות לוקה בחסר 6-8א׳.

 

[הורדוס]

לכמה שנים ההשקעה?
יש לך עוד דירה חוץ מזאת ברמות? חשוב לדעת עבור ענייני מס
למה אתה משכיר רק ב4? אפשר להשכיר דירה כזאת ביותר, לא המון אבל יותר.
אתה רוצה לייצר פרוטפוליו נדלן שיביא לך תזרים חודשי? או רק ממוקד עליית ערך
כמה כסף אץה רוצה להשקיע?

 

[מקבוק]

לכמה שנים ההשקעה?
יש לך עוד דירה חוץ מזאת ברמות? חשוב לדעת עבור ענייני מס
למה אתה משכיר רק ב4? אפשר להשכיר דירה כזאת ביותר, לא המון אבל יותר.
אתה רוצה לייצר פרוטפוליו נדלן שיביא לך תזרים חודשי? או רק ממוקד עליית ערך
כמה כסף אץה רוצה להשקיע?

ההשקעה לא מוגבלת בזמן (לא לחוץ על הכסף) , מבחינת ענייני מס אז יש ברשותי מגרש של רמי לבניה, צפוי לקבל דירת ירושה, העניין המיסויי דיי סבוך אך אני מניח שיש סיכוי טוב שאוכל למכור את הדירה בב״ש כדירה ראשונה(אבל אולי אצטרף לשלם מס רכישה על הדירה החדשה כדירה שניה) אני מחפש למקסם רווח על ההשקעה, כי גם ככה כל חודש יש לי הכנסה פנויה של לפחות 10K, כפי שציינתי חשבתי עד 3m
בנוגע לשכירות, יש דיירים מאוד טובים כבר מספר שנים , מעדיף כמה מאות שקלים פחות מאשר להתעסק עם שוכרים שיעשו לי נזק בדירה, בעיקר כשהדירה רחוקה גיאוגרפית ולהגיע לב״ש זה לא קל

 

[הנועזת]

ברשותי דירת 4 חדרים בב״ש , שכונת רמות, מדובר בפנטהאוז עם מרפסת של כ-70 מטר שכנראה שווה כיום כ 1.6-.1.8 מיליון , שכירות של כ 4000 שקלים, מרגיש כי עליית הערך דיי מיצתה את עצמה (או שמא אני טועה?), בנוסף הדירה רחוקה כשעתיים נסיעה (לא יודע אם אכן שיקול משמעותי)
מתפתה למכור את הדירה ולהשקיע במיקום מרכזי יותר (בת ים? רמת גן?), מבחינת תקציב, עד 3מ׳ שכן להבנתי השקעה בדירות מעל מחיר זה מגיעה עם תשואת שכירות דיי נמוכה, מעוניין לקחת משכנתא בכדי להגדיל את התשואה, אוכל לעמוד תזרימית גם ביותר.
יש ברשותי נכסים אחרים - כ 4מ׳ שמושקעים בשוק ההון, בנוסף לנכסים אחרים בשווי כ 2מ׳(כך שיש גיוון בפורטפוליו)
אשמח לדעת חכמי הפורום, אציין כי בשל היותי מהפריפריה יש לי היכרות דלה מאוד עם איזורי הביקוש במרכז, לכן אינני יודע באיזה דירות להתמקד, באיזה איזור, חדשות או יד 2...

אופציה נוספת עליה חשבתי היא השקעה בבית קרקע, בשל היותה מצרך נדיר בארצנו, בישוב כגון כפר תבור-(קרוב גיאוגרפית) אשר נהנה מעלית ערך משמעותית בשנים האחרונות - בית יעלה בין 3-4מ׳ , אך תשואת השכירות לוקה בחסר 6-8א׳.

אז אענה לך פה. כעקרון כשאני אומרת איזוריי ביקוש, כוונתי היא ל-"מדינת תל אביב", והמעגל הראשון שסובב אותה. כפר תבור שהבאת פה, זה יישוב קטן יחסית היכול להיות בעייתי להשקעה לא רק בגלל סחירות הנכסים, הוא מתנהג כמו מניית יתר. ענייני המלחמה בצפון שאנחנו עדיין לא יודעים לאן זה ילך, עניינים הקשורים לזליגה של קרקעות לידיים ערביות וכן הלאה, עלולים להשפיע בחדות על מחירי הנכסים. מה שכן אהבתי במה שכתבת היא ההבנה שלך שקרקעות ובתי קרקע זה לב ליבו של הביקוש ושם קיים הפונטציאל האמיתי לרווחי הון. אני הצבעתי ברגליים בעניין הזה ורכשתי בית קרקע בתל אביב בתשואה גבוהה.

 

[thisisauser]

בעקרון, ברמת גן שממערב לכביש 4 יש מלא פרויקטים של תמא (1 ו-2) ופינוי בינוי, שכונות שלמות מתהפכות.
יש את הקו האדום שעובר בחלק הצפוני, ואת הקו הסגול שיעבור דרומית לחלק מהשכונות (כמו הבילויים, נווה יהושוע).

אם אתה בראיה לטווח רחוק ברמ"ג, אולי באמת שווה להסתכל על דירות בטווח של הרק"ל.

בפתח תקווה ממה שראיתי המחירים גם סבבה לגמרי יחסית לקרבה לתל אביב, אבל לא יודעת לגבי איך התשואה. בפתח תקווה קהל היעד שלך יהיה בעיקר משפחות. (מי כבר גר בפתח תקווה מרצונו החופשי שזה לא משפחות)

אם אתה מסתכל על ת"א - בתקציב שלך, בשכונות של יד אליהו וכפר שלם יש גם פוטנציאל לדעתי. יש גם את האזור של פארק תל אביב שזה איזה גוש של שלושה רחובות שיש שם מלא בניה לגובה (קצת נראה כמו שלוחה של רמת השרון)
נווה שאנן וקריית שלום אלו גם שכונות מתפתחות שיכול להיות שיתאימו לך, ברמה האישית יש לי אנטי להן אבל אולי לך זה יסתדר.

 

[אורי ג.]

בהנתן שיש לך מס שבח במכירה ו8% בקנייה לא הייתי עושה את ההחלפה.

 

[מקבוק]

אז אענה לך פה. כעקרון כשאני אומרת איזוריי ביקוש, כוונתי היא ל-"מדינת תל אביב", והמעגל הראשון שסובב אותה. כפר תבור שהבאת פה, זה יישוב קטן יחסית היכול להיות בעייתי להשקעה לא רק בגלל סחירות הנכסים, הוא מתנהג כמו מניית יתר. ענייני המלחמה בצפון שאנחנו עדיין לא יודעים לאן זה ילך, עניינים הקשורים לזליגה של קרקעות לידיים ערביות וכן הלאה, עלולים להשפיע בחדות על מחירי הנכסים. מה שכן אהבתי במה שכתבת היא ההבנה שלך שקרקעות ובתי קרקע זה לב ליבו של הביקוש ושם קיים הפונטציאל האמיתי לרווחי הון. אני הצבעתי ברגליים בעניין הזה ורכשתי בית קרקע בתל אביב בתשואה גבוהה

אם כך עדיף לרדת מכפר תבור לטובת מעגל ראשון - כלומר בת ים גבעתיים רמת גן? באיזה רמות מחיר כדאי להתמקד? והאם יש יתרון לדירה בפריסייל לדוגמא או יד 2

בהנתן שיש לך מס שבח במכירה ו8% בקנייה לא הייתי עושה את ההחלפה.

אני בבירור עם עו״ד מקרקעין בנושא, אך יש סיכוי שאוכל להתחמק ממס שבח על הדירה בב״ש -היא תוכר כדירה ראשונה- אך אולי כן אצטרך לשלם מס רכישה על הדירה החדשהֿ, האם גם במקרה כזה היית מוותר על ההחלפה? יש המלצה לאיזורים מסויימים שיכולים להתאים? הבנתי שדירות קטנות יותר כגון 3 חדרים יכולות לייצר תשואה עדיפה- חשבתי על דירה יחסית חדשה בבת ים (אולי אפילו מקבלן)

 

[אורי ג.]

אם כך עדיף לרדת מכפר תבור לטובת מעגל ראשון - כלומר בת ים גבעתיים רמת גן? באיזה רמות מחיר כדאי להתמקד? והאם יש יתרון לדירה בפריסייל לדוגמא או יד 2

אני בבירור עם עו״ד מקרקעין בנושא, אך יש סיכוי שאוכל להתחמק ממס שבח על הדירה בב״ש -היא תוכר כדירה ראשונה- אך אולי כן אצטרך לשלם מס רכישה על הדירה החדשהֿ, האם גם במקרה כזה היית מוותר על ההחלפה? יש המלצה לאיזורים מסויימים שיכולים להתאים? הבנתי שדירות קטנות יותר כגון 3 חדרים יכולות לייצר תשואה עדיפה- חשבתי על דירה יחסית חדשה בבת ים (אולי אפילו מקבלן)

אא"כ ממש ממש מציאה: כן.

 

[GOKYO8848]

אז אענה לך פה. כעקרון כשאני אומרת איזוריי ביקוש, כוונתי היא ל-"מדינת תל אביב", והמעגל הראשון שסובב אותה. כפר תבור שהבאת פה, זה יישוב קטן יחסית היכול להיות בעייתי להשקעה לא רק בגלל סחירות הנכסים, הוא מתנהג כמו מניית יתר. ענייני המלחמה בצפון שאנחנו עדיין לא יודעים לאן זה ילך, עניינים הקשורים לזליגה של קרקעות לידיים ערביות וכן הלאה, עלולים להשפיע בחדות על מחירי הנכסים. מה שכן אהבתי במה שכתבת היא ההבנה שלך שקרקעות ובתי קרקע זה לב ליבו של הביקוש ושם קיים הפונטציאל האמיתי לרווחי הון. אני הצבעתי ברגליים בעניין הזה ורכשתי בית קרקע בתל אביב בתשואה גבוהה.

יכולה לשתף במאפייני הנכס ? מה הופך אותו לאטרקטיבי בעינייך ?

 

[הנועזת]

אם כך עדיף לרדת מכפר תבור לטובת מעגל ראשון - כלומר בת ים גבעתיים רמת גן? באיזה רמות מחיר כדאי להתמקד? והאם יש יתרון לדירה בפריסייל לדוגמא או יד 2

אני בבירור עם עו״ד מקרקעין בנושא, אך יש סיכוי שאוכל להתחמק ממס שבח על הדירה בב״ש -היא תוכר כדירה ראשונה- אך אולי כן אצטרך לשלם מס רכישה על הדירה החדשהֿ, האם גם במקרה כזה היית מוותר על ההחלפה? יש המלצה לאיזורים מסויימים שיכולים להתאים? הבנתי שדירות קטנות יותר כגון 3 חדרים יכולות לייצר תשואה עדיפה- חשבתי על דירה יחסית חדשה בבת ים (אולי אפילו מקבלן)

אני מסכימה שאם כל ההליך ממוסה בכבדות, כדאי לבחון מחדש את רעיון הרכישה. בכלליות בתקציב שהוא סביב 3 מליון, ישנן כיום חלופות לא רעות בתל אביב עצמה (אתמול סגרתי עיסקה כזו). דווקא הנהירה העדרית אחר הדירות במימון המפתה, הותירה נכסיי יד 2 מעניינים ובמחירי הזדמנות. באשר לבתי קרקע, שם זה הבוננזות, אבל זה דורש תקציב.

 

[הנועזת]

יכולה לשתף במאפייני הנכס ? מה הופך אותו לאטרקטיבי בעינייך ?

בניין בשכונת התקווה, מושכר לעובדים זרים. אבל חשוב לציין שליוויתי עסקאות שהנכס היה בית קרקע עם פרופיל שמרני יותר, תלוי בפרופיל של הרוכש מבחינת סיבולת הסיכון והתקציב.

 

[GOKYO8848]

בניין בשכונת התקווה, מושכר לעובדים זרים. אבל חשוב לציין שליוויתי עסקאות שהנכס היה בית קרקע עם פרופיל שמרני יותר, תלוי בפרופיל של הרוכש מבחינת סיבולת הסיכון והתקציב.

תוכלי לפרט מה הופך אותו לאטרקטיבי בעינייך ? התשואה ? פוטנציאל עליית הערך ? ניתוח תוכנית עתידית ?

 

[הנועזת]

תוכלי לפרט מה הופך אותו לאטרקטיבי בעינייך ? התשואה ? פוטנציאל עליית הערך ? ניתוח תוכנית עתידית ?

בניין עם זכויות בניה המאפשרות הגדלת הנכס פי 2 מגודלו, פוטנציאל פיצול חוקי לדירות גם לצורך השכרה וגם לצורך מכירה נכון לתב"ע הקיימת, תשואה גבוהה, כרגע תת האיזור בסיום תהליך פרסלציה (יוצאים מתקופת סוג של הקפאת בניה), אז אפשר יהיה לבחון מחדש את אפשרויות הבניה. קונה?

 

[GOKYO8848]

לא קונה, תוהה

למה שהקבלן לא ינצל את זכויות הבניה המלאות? (אלא אם הוקנו לאחר הבניה ואז מניח שיש עניין של היטל השבחה וכ"ו)

האם יש הגיון להחזיק בניין (ישן) בשלמות ולא ללכת לעסקת קומבינציה או 38/2?

קידום הפרצלציה בוצע ביוזמתך? תוכלי להרחיב ?

האם הרשות מסווגת בעלים של בניין כנ"ל כעוסק או אדם פרטי?

 

[הנועזת]

לא קונה, תוהה

למה שהקבלן לא ינצל את זכויות הבניה המלאות? (אלא אם הוקנו לאחר הבניה ואז מניח שיש עניין של היטל השבחה וכ"ו)

האם יש הגיון להחזיק בניין (ישן) בשלמות ולא ללכת לעסקת קומבינציה או 38/2?

קידום הפרצלציה בוצע ביוזמתך? תוכלי להרחיב ?

האם הרשות מסווגת בעלים של בניין כנ"ל כעוסק או אדם פרטי?

מי שבנה את הבניין עשה לביתו, ולא ניצל את כל זכויות הבניה שהיו לו. לאחר מכן גם שונתה התבע. אני קניתי לאחר עדכון הזכויות ולכן אין היטל השבחה. הבניין לא ישן ובלי קשר באיזור הספציפי אין תמ"א. הפרסלציה היא בכל שכונת התקווה, מהלך של עיריית תל אביב. זה לא תלוי בנכס.

 

[GOKYO8848]

תודה על השיתוף.

הפעילות שבמסגרתה פועל מחזיק הבניין מסווגת עסקית או פרטית?

מה האינטרס להחזיק בלעדית בקרקע/מבנה בלב איזורי הביקוש עם זכויות לא מנוצלות?

 

[הנועזת]

מחזיק הבניין יכול להשכיר לחברת כ"א, יכול להשכיר כדירת שותפים, יכול כעוסק/ פרטי תלוי בהיקף נכסיו. זכויות בניה זה נכס לכל דבר, ניצול זכויות בניה זו שאלה תכנונית, מימונית ועיסקית.

 

[הנועזת]

תודה על השיתוף.

הפעילות שבמסגרתה פועל מחזיק הבניין מסווגת עסקית או פרטית?

מה האינטרס להחזיק בלעדית בקרקע/מבנה בלב איזורי הביקוש עם זכויות לא מנוצלות?

מחזיק הבניין יכול להשכיר לחברת כ"א, יכול להשכיר כדירת שותפים, יכול כעוסק/ פרטי/חברה תלוי בהיקף נכסיו.

 

[GOKYO8848]

השכרה לחברות כ"א גוזרת משמעויות מיסויות (מעמ, מס הכנסה/חברות , בטל וכו). התשואה מפצה על כך?

אם אין כוונה למימוש זכויות הבניה איפה ה UPSIDE שזיהית (מעבר להתקדמותו הטבעית של השוק)? הרי הליך הפרצלציה ידוע לשני הצדדים (מוכר/קונה) ושוקלל למחיר הנכס.

מה המשמעויות של משכון נכס שטרם עבר פרצלציה?

 

[הנועזת]

השכרה לחברות כ"א גוזרת משמעויות מיסויות (מעמ, מס הכנסה/חברות , בטל וכו). התשואה מפצה על כך?

אם אין כוונה למימוש זכויות הבניה איפה ה UPSIDE שזיהית (מעבר להתקדמותו הטבעית של השוק)? הרי הליך הפרצלציה ידוע לשני הצדדים (מוכר/קונה) ושוקלל למחיר הנכס.

מה המשמעויות של משכון נכס שטרם עבר פרצלציה?

ההתחשבנות מול רשות המיסים היא של רו"ח, בהתאם לנתונים האישיים ובהתאם להצטרפות אינדיקציות של הנכס. כעקרון שמדובר על רנטה גבוהה תהיה התחשבנות לא משנה איזה נכס יש לך.
כשקניתי ביקשתי היתרים אבל בדיוק התחילה הפרסלציה והחלה מדיניות של סוג של הקפאת בניה. אז עברתי לפלאן בי והפכתי את הנכס לנכס מניב.
אוטוטו הפרסלציה מסתיימת ויצאו אופציות חדשות לבנייה ופיצול, אז אשקול מה לעשות.
נכסי מושע שאינם עברו פרסלציה, בכלליות יותר מורכבים למינוף בספציפיות כל נכס עם הסיפור שלו, זה תחום שלם. אתה יכול להסתכל באתר שלי, יש שם ראיון עם קובי זהבי על הנושא הזה.