השקעה בדירה בחו"ל לטווח ארוך

radiohead

משתמש רשום
הצטרף ב
14/6/18
הודעות
4
דירוג
0
הי,

אני שוקל לאחרונה לחפש השקעה בתחום הנדל"ן בחו"ל לצורך הרחבת תיק ההשקעות שלי.

קווים מנחים:
מחפש השקעה לטווח ארוך (10+) וללא פליפים.
פאסיביות חשובה (כלומר מינימום התעסקות במהלך ההשקעה)
העדפה להשקעה ישירה בנכס (ולא שותפות ליזמות/השבחה כלשהי)
מניח מינוף של 50% לצורך הגדלת התשואה להון הפוטנציאלית. עדיפות לתשואה להון ולטווח ארוך במקום תשואה ותזרים שוטפים (מלבד כיסוי עלויות המימון). הון להשקעה בסביבות 100K$

אילו שווקים ונכסים יכולים להתאים לי מניסיונכם?
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
אם תבחר למנף את הסכום הזה רוב המקומות בארהב יהיו נגישים
 

radiohead

משתמש רשום
הצטרף ב
14/6/18
הודעות
4
דירוג
0
אני קצת נרתע מארה"ב לאחר עליות המחירים הרבות והמרחק הרב. נראה לי שיהיה קשה למצוא הזדמנות השקעה נאותה ולא תהיה לי יכולת לוודא "בעיניים".
מה לגבי אירופה? קראתי קצת בפורום ובפייסבוק על צפון אנגליה. מה דעתכם? לא הצלחתי להבין לאיזה תשואות ניתן לצפות על השקעה של כ-200 אלף דולר (כאשר 100 מהם הון עצמי, כלומר מינוף של 50%)
שאלה נוספת - מה עלות לדוגמא של תיווך/סוכן בקניית נכס ומה העלות השוטפת של ניהול הנכס (סוכן/נציג/חברת ניהול)?
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
אני קצת נרתע מארה"ב לאחר עליות המחירים הרבות והמרחק הרב. נראה לי שיהיה קשה למצוא הזדמנות השקעה נאותה ולא תהיה לי יכולת לוודא "בעיניים".
מה לגבי אירופה? קראתי קצת בפורום ובפייסבוק על צפון אנגליה. מה דעתכם? לא הצלחתי להבין לאיזה תשואות ניתן לצפות על השקעה של כ-200 אלף דולר (כאשר 100 מהם הון עצמי, כלומר מינוף של 50%)
שאלה נוספת - מה עלות לדוגמא של תיווך/סוכן בקניית נכס ומה העלות השוטפת של ניהול הנכס (סוכן/נציג/חברת ניהול)?
מציע לקרוא וללמוד ממה שיש לגוגל לענות
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,220
דירוג
22,114
@doc29 משקיע באירלנד, אולי יש לו אינפוט.
יש גל של זרים שקונים ביוון, זה זול מאד וקרוב אבל אין שם מימון.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,841
דירוג
2,754
אילו שווקים ונכסים יכולים להתאים לי מניסיונכם?
אתונה. מחיר נמוך, סימני יציאה ממשבר עמוק, מיסוי מיטיב. ב100 אלף יורו רכשתי לאחרונה עם מימון מהארץ שני נכסים במרכז העיר, כולל שיפוץ מן היסוד שלהם וכולל כל ההוצאות הנלוות. אין מימון ביוון לאף אחד. צפוי להשתנות בשנה הבאה להבנתי, כשיש הצופים שיגרום לעליית מחירים (כי המקומיים, שכרגע לא יכולים לקחת משכנתא, יכנסו למשחק).

לגבי דבלין, אין נכסים בפחות מ-220 200 אלף יורו, כך שלא רלוונטי. ובנוסף כמו כל האיזור המחירים תקועים הרבה בכלל עניין הברקזיט, כך אומרים. מצד שני התשואות גבוהות באופן חריג ומדובר במדינה חזקה בניגוד ליוון.

לא ממליץ ולא מייעץ.
 

FullStack

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
692
דירוג
157
אתונה. מחיר נמוך, סימני יציאה ממשבר עמוק, מיסוי מיטיב. ב100 אלף יורו רכשתי לאחרונה עם מימון מהארץ שני נכסים במרכז העיר, כולל שיפוץ מן היסוד שלהם וכולל כל ההוצאות הנלוות. אין מימון ביוון לאף אחד. צפוי להשתנות בשנה הבאה להבנתי, כשיש הצופים שיגרום לעליית מחירים (כי המקומיים, שכרגע לא יכולים לקחת משכנתא, יכנסו למשחק).

לגבי דבלין, אין נכסים בפחות מ-220 200 אלף יורו, כך שלא רלוונטי. ובנוסף כמו כל האיזור המחירים תקועים הרבה בכלל עניין הברקזיט, כך אומרים. מצד שני התשואות גבוהות באופן חריג ומדובר במדינה חזקה בניגוד ליוון.

לא ממליץ ולא מייעץ.
תוכל לשתף איך מצאת את הדירות? אתה עובד עם מתווך?
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,841
דירוג
2,754
תוכל לשתף איך מצאת את הדירות? אתה עובד עם מתווך?
עובד עם מתווך ישראלי שמקשר לכל אנשי המקצוע המקומיים הנדרשים.
הגעתי אליו דרך היכרות אישית, אחרת לא יודע אם הייתי הולך על זה, לא הכי סומך על ישראלים, אבל ייתכן שזה פאק אישי שלי.
ג.נ. אין לי שום קשר עסקי אליו (פרט לעובדה ששילמתי לו כסף עבור השירות).
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,841
דירוג
2,754
רק מוודא - המשמעות היא שניתן לקנות רק במזומן?
להבנתי כן. לא התעמקתי אבל יש מגבלות מאוד גדולות על הבנקים מבחינת מימון שניתן לתת ומדובר במצרך מאוד נדיר שם כרגע, כך נאמר לי.
 

vieri

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/2/15
הודעות
236
דירוג
108
מה רף הכניסה באתונה? מאיפה הייתם ממליצים להתחיל ללמוד את הנושא? אשמח לרפרנסים.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,841
דירוג
2,754
מה רף הכניסה באתונה? מאיפה הייתם ממליצים להתחיל ללמוד את הנושא? אשמח לרפרנסים.
מאוד נמוך- סד"ג 30 אלף יורו.
יש קבוצת פייסבוק של השקעות באתונה שמנהל אותה בחור שגם מארגן רכישות שם (=לוקח משקיעים פוטנציאליים, מסייר איתם, מראה להם נכסים, עוזר להם לפתוח חשבון בנק וכו'- יש המון כאלה), כך שכנראה לא הכי אובייקטיבית ויש שם קצת מידע.

בתכלס, חוץ מקריאה קצת ברשת לגבי מקומות ושכונות אני לא יודע אם יש איך "ללמוד" את הנושא. לא מכיר פורומים או בלוגים אובייקטיביים בנושא באנגלית (חיסרון ביחס לאנגליה או אירלנד או כמובן ארה"ב).
הדרך הכי יעילה אם אני צריך לחשוב על זה היא לטוס לשם לשבוע. להיפגש עם 2-3 מתווכים, לסייר בכמה שכונות, לתשאל אותם על כל דבר אפשרי (שכונות וסוגי נכסים מומלצים) וככה להיסגר על סוג נכס ומיקום. רובם המוחץ אני מאמין כבר עבדו עם משקיעים ישראלים שמאוד נפוצים שם, ויוכלו לקשר אותך לאנשי מקצוע נוספים.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,508
דירוג
4,491
אילו שווקים ונכסים יכולים להתאים לי מניסיונכם?

היי
שאלה מצוינת, כל משקיע חושב שונה, לכן אתה צריך השקעה שמתאימה לך, ארשום לך מספר נקודות שמומלץ לקחת בחשבון,
מאחר וכל השקעה יש בה סיכון מסוים, אני בעד זהירות והשקעות סולידיות.
אני מציע לקחת בחשבון את הנקודות הבאות:

1. מומלץ להתמקד בכלכלה מערבית גדולה, מדינה דמוקרטית

2. באזור ההשקעה עדיף שכר ברוטו ממוצע של 10,000 ש"ח ומעלה,
זה הופך את הנכס נגיש לשוכרים רבים ממעמד ביניים, וכאשר המימון נגיש, יש יכולת לקבל מימון משמעותי,
כך מחירי הנכסים עולים.

3. יכולת לתקשר מבחינת השפה, חשוב בעיקר כשיש בעיות או צורך בהתנהלות משפטית

4. נושא המיסוי, לצערי משקיעים רבים מישראל לא מבינים את נושא המיסוי, יש לו השפעה
ישירה על השורה התחתונה, על הסכום שנשאר בידי המשקיע.

5. עיתוי הרכישה, אומנם עליית מחירים ושכירויות זה ספקולציה, אך חשוב שיהיו אינדיקטורים
התומכים באפשרות זו, לכן חשוב להבין האם במגמת השוק הנוכחי ניתן לצפות לכך.

6. איכות והיצע חברות הניהול המקומיות.

7. האם ניתן לקבל מימון מקומי ?

אני מקווה שעזרתי לך להתמקד, בכל מקרה יש עבודה רבה כדי לבחור בשוק מסוים ובעיר מסוימת.

בהצלחה !
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,220
דירוג
22,114
הגעתי אליו דרך היכרות אישית, אחרת לא יודע אם הייתי הולך על זה, לא הכי סומך על ישראלים, אבל ייתכן שזה פאק אישי שלי.
הפוך מפאק, קורא את המציאות נכונה!
יש קבוצת פייסבוק של השקעות באתונה שמנהל אותה בחור שגם מארגן רכישות שם (=לוקח משקיעים פוטנציאליים, מסייר איתם, מראה להם נכסים, עוזר להם לפתוח חשבון בנק וכו'- יש המון כאלה), כך שכנראה לא הכי אובייקטיבית ויש שם קצת מידע.
מנסיוני עם הרבה קבוצות אחרות (לא זאת) כמעט כולם שם עוסקים בתחום שבעיקר מחמיאים לעוסקים אחרים בתחום (CIRCLE JERK) וכולם מנסים לדוג לקוחות. הייתי לוקח בערבון מאד מוגבל מה שרושמים שם.
 

vieri

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/2/15
הודעות
236
דירוג
108
הפוך מפאק, קורא את המציאות נכונה!

מנסיוני עם הרבה קבוצות אחרות (לא זאת) כמעט כולם שם עוסקים בתחום שבעיקר מחמיאים לעוסקים אחרים בתחום (CIRCLE JERK) וכולם מנסים לדוג לקוחות. הייתי לוקח בערבון מאד מוגבל מה שרושמים שם.

אז איך היית מציע לתקוף את העניין למישהו שהרקע שלו הוא רק השקעות בשוק ההון ואין לו רקע בהשקעות נדל"ן בכלל?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,220
דירוג
22,114
אז איך היית מציע לתקוף את העניין למישהו שהרקע שלו הוא רק השקעות בשוק ההון ואין לו רקע בהשקעות נדל"ן בכלל?
הייתי ממליץ לו בדיוק מה שהייתי ממליץ לחתול שרוצה לתקוף פיטבול:
לרדת מהרעיון.
אם בכל זאת יש לו פנטזיה על בלטות בארצות ניכר הייתי ממליץ לך (לפי סדר העדיפויות):
1. להשקיע בעזרת תעודת סל על קרנות ריט.
2. להשקיע בעזרת קרנות ריט בצורה ישירה.
3. לחבור למישהו בעל נסיון בתחום שאתה סומך עליו בתור שותף.
5. להשקיע בעזרת קרן פרטית כזו או אחרת, קרן בעלת טרק-רקורד ממושך.
4. ללמוד את התחום על בוריו, קודם ללמוד קצת מימון, אח"כ הרבה נדל"ן בארץ ואח"כ התאמות לנדל"ן במקום בו אתה רוצה להשקיע, כולל החוק, תקנות, מיסוי, בנקאות בינלאומית וכו', כולל כמובן כמה וכמה נסיעות ליעד ההשקעה ולימוד מקומי של השוק עם הרגליים.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,356
דירוג
2,257
אתונה. מחיר נמוך, סימני יציאה ממשבר עמוק, מיסוי מיטיב. ב100 אלף יורו רכשתי לאחרונה עם מימון מהארץ שני נכסים במרכז העיר, כולל שיפוץ מן היסוד שלהם וכולל כל ההוצאות הנלוות. אין מימון ביוון לאף אחד. צפוי להשתנות בשנה הבאה להבנתי, כשיש הצופים שיגרום לעליית מחירים (כי המקומיים, שכרגע לא יכולים לקחת משכנתא, יכנסו למשחק).

לגבי דבלין, אין נכסים בפחות מ-220 200 אלף יורו, כך שלא רלוונטי. ובנוסף כמו כל האיזור המחירים תקועים הרבה בכלל עניין הברקזיט, כך אומרים. מצד שני התשואות גבוהות באופן חריג ומדובר במדינה חזקה בניגוד ליוון.

לא ממליץ ולא מייעץ.
בהצלחה .
מצאת שוכרים טובים?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
מומו הברווז השקעה בדירה בחו"ל נדל"ן 7
F כדאיות השקעה בדירה ראשונה נדל"ן 22
S השקעה בדירה ללא הון עצמי שוק ההון 37
ל דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא נדל"ן 54
G השקעה בדירה חדשה באשקלון שכונת אגמים נדל"ן 29
Octopus ווידוא של חישוב נכון לכדאיות השקעה בדירה נדל"ן 25
unrealx השקעה בדירה, דירה ראשונה נדל"ן 5
א השקעה בדירה בליברפול נדל"ן 13
A השקעה בדירה ראשונה שעלותה 450אלף נדל"ן 25
Evgeny Sahnin ״השקעה״ בדירה למגורים לעומת דירה להשקעה נדל"ן 14
ש השקעה בדירה "בפריפריה" (חיפה/בש/אשדוד) נדל"ן 234
A הגדלת ההון העצמי ע"י השקעה בשוק ההון שוק ההון 1
א השקעה בQQQ לעומת SPY ? שוק ההון 3
T השקעה בקרנות מחקות דרך eToro שוק ההון 2
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
מ אסטרטגית השקעה לבן 65 שוק ההון 6
N קרן חוב נדל״ן השקעה אלטרנטיבית נדל"ן 15
ב השקעה ראשונית שוק ההון 0
adamshalev השקעה במערכת סולארית על הגג - דיון מרכז השקעות אלטרנטיביות 28
נמר הכסף השקעה בטוחה לטווח קצר-בינוני לאישה במצב סיעודי שוק ההון 6
B מתלבט באפיקי השקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
E 100% VTI השקעה לטווח הארוך שוק ההון 2
A השוואה בין שתי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 4
Z הלוואה לצורך השקעה שוק ההון 2
J אלטשולר שחם - iShare - האם נחשב השקעה פסיבית זרה (PFIC) לעניין בעלי אזרחות כפולה שוק ההון 2
א השקעה למעשה - אנא מידע ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
ל השקעה בפוליסת חיסכון ומינופה - האם אני מפספס משהו שוק ההון 31
S השקעה בהלוואות P2P באירופה גם לישראלים - חברת PeerBerry השקעות אלטרנטיביות 7
Y השקעה במדדים שוק ההון 31
O דירה למגורים/ השקעה בארץ או חול נדל"ן 5
aminadav מאיזה סכום השקעה הייתם מחלקים את הרכישה לכמה חלקים כדי לא להשפיע על המחיר? שוק ההון 30
ה השקעה באינטו (iintoo) - מישהו מכיר/ממליץ? נדל"ן 1
Y שאלות תם לגבי קרן גמל להשקעה + השקעה ב-S&P 500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
א השקעה במטבע דיגיטלי בישראל השקעות אלטרנטיביות 1
צ מידע על השקעה בקרית מלאכי נדל"ן 29
חושב בגדול השקעה (לא) בטוחה - בניה בעייתית נדל"ן 2
AbuNafha מתודולוגיות השקעה בשוק ההון שוק ההון 60
י לקיחת הלוואה לצורך השקעה במטבעות דיגיטליים השקעות אלטרנטיביות 24
ב השקעה בקריות נדל"ן 3
Or David תיק השקעה גדול ברוקרים ופלטפורמות מסחר 10
Myrath השקעה במדדים בעידן הנוכחי שוק ההון 8
J השקעה זמנית של כסף לבנייה פוסטים מאיכות נמוכה 8
A השקעה לכמה שנים שוק ההון 19
J השקעה לבני 85+ שוק ההון 17
I התלבטות לגבי כוון השקעה עם נתונים כפי שמפורטים .... נדל"ן 6
M השקעה פאסיבית מנכס דיגיטלי - יש דבר כזה? פוסטים מאיכות נמוכה 2
liranviper השקעה הפוכה (הון + קצבה לקשיש תמורת הדירה שלו) נדל"ן 13
ת השקעה פיזית בזהב וכסף שוק ההון 3
י תיק השקעות משולב חיסכון\השקעה עבור הילדים - ניהול שוק ההון 14
מ השקעה בקרית-אתא. בעד/נגד/למה? נדל"ן 15

נושאים דומים

למעלה