השקעה בדירה חדשה באשקלון שכונת אגמים

[guybenza]

מה דעתכם על השוק באשקלון?
חושב לקנות דירה חדשה 4 חדרים במחיר של 1.2

שכירות שם ממוצע כ 3500

אשמח לדעת פה מאנשים שקנו באשקלון אם יש ביקוש שם לשכירות

 

[yossik]

https://www.madlan.co.il/local/אשקלון/אגמים

 

[רוני]

מה דעתכם על השוק באשקלון?
חושב לקנות דירה חדשה 4 חדרים במחיר של 1.2

שכירות שם ממוצע כ 3500

אשמח לדעת פה מאנשים שקנו באשקלון אם יש ביקוש שם לשכירות

השותפה שלי גרה באשקלון בדירה די חדשה בשכונת ברנע, שווי הדירה 1,400,000 ש"ח
היא משלמת 3,200 שכירות חודשית, לטענתה יש הצפה של דירות להשכרה, ובעתיד הקרוב ההיצע צפוי לגדול.

 

[guybenza]

השותפה שלי גרה באשקלון בדירה די חדשה בשכונת ברנע, שווי הדירה 1,400,000 ש"ח
היא משלמת 3,200 שכירות חודשית, לטענתה יש הצפה של דירות להשכרה, ובעתיד הקרוב ההיצע צפוי לגדול.

לאור הבדיקות שאני עשיתי 3200 שכירות בברנע זה עסקה יפה מאוד
ברנע שכונה מאוד מבוקשת והמחירי שכירות שם לא נופלים מ3700

לגבי ההיצע זה החשש שלי כי אני יודע שיש המון בנייה שם, אבל אני לא רואה המון מודעות להשכרה ביד 2 אז זה קצת מטעה.
בנוגע לעסקה עצמה 1.2 מיליון לדירה שמניבה שכירות 3500- מה דעתך על העסקה מבחינת תשואה?
אני לא מחפש הרפתקאות גדולות אלה יותר יציבות שתשלם לי משכנתא (שהיא תהיה בסביבות 3400)

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

לאור הבדיקות שאני עשיתי 3200 שכירות בברנע זה עסקה יפה מאוד
ברנע שכונה מאוד מבוקשת והמחירי שכירות שם לא נופלים מ3700

לגבי ההיצע זה החשש שלי כי אני יודע שיש המון בנייה שם, אבל אני לא רואה המון מודעות להשכרה ביד 2 אז זה קצת מטעה.
בנוגע לעסקה עצמה 1.2 מיליון לדירה שמניבה שכירות 3500- מה דעתך על העסקה מבחינת תשואה?
אני לא מחפש הרפתקאות גדולות אלה יותר יציבות שתשלם לי משכנתא (שהיא תהיה בסביבות 3400)

שכירות 3.5K על דירה ב-1.2M (המספרים האלה מניבים תשואה שנתית של 3.5% ברוטו).
עלויות רכישה בפועל גדולות יותר (מס רכישה במידה ולא דירה ראשונה, ליווי עו"ד, מתווך אם יש וכו').
בחישוב תשואה נטו צריך לחשב דירה ריקה (אני מחשב לפחות חודש בשנה), עלויות תחזוקה (למרות שמדובר בדירה חדשה) וכו'...
התשואה נטו מאוד נמוכה, ולעניות דעתי בלבד, לא שווה את הסיכון (כמובן שלא לקחתי בחשבון עליית ערך, מבחינתי זה בונוס אם עולה הערך).

 

[guybenza]

שכירות 3.5K על דירה ב-1.2M (המספרים האלה מניבים תשואה שנתית של 3.5% ברוטו).
עלויות רכישה בפועל גדולות יותר (מס רכישה במידה ולא דירה ראשונה, ליווי עו"ד, מתווך אם יש וכו').
בחישוב תשואה נטו צריך לחשב דירה ריקה (אני מחשב לפחות חודש בשנה), עלויות תחזוקה (למרות שמדובר בדירה חדשה) וכו'...
התשואה נטו מאוד נמוכה, ולעניות דעתי בלבד, לא שווה את הסיכון (כמובן שלא לקחתי בחשבון עליית ערך, מבחינתי זה בונוס אם עולה הערך).

אם להיות ריאלי לנוכח השוק כמה תשואה היום נחשבת לטובה שכבר שווה להתקדם בעסקה?
ועוד שאלה- היכן העליה במחיר תהיה גבוהה יותר בדירה חדשה בת שנתיים או דירה ישנה בת 30 שנה
הדילמה היא בין אשדוד לאשקלון

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

אם להיות ריאלי לנוכח השוק כמה תשואה היום נחשבת לטובה שכבר שווה להתקדם בעסקה?
ועוד שאלה- היכן העליה במחיר תהיה גבוהה יותר בדירה חדשה בת שנתיים או דירה ישנה בת 30 שנה
הדילמה היא בין אשדוד לאשקלון

1. לדעתי האישית ובאופן כללי אני לא חושב שזה הזמן הנכון להשקיע בנדלן בארץ (ג"נ- משקיע בנדלן בחו"ל). ממספרים ששמעתי, תשואה של 4%-5% ברוטו (משכירויות וללא חישוב עליות ערך) נחשבת גבוהה פה בארץ.
2. תלוי נסיבות של כל עסקה.
3. לא ממליץ ולא מייעץ.

 

[guybenza]

1. לדעתי האישית ובאופן כללי אני לא חושב שזה הזמן הנכון להשקיע בנדלן בארץ (ג"נ- משקיע בנדלן בחו"ל). ממספרים ששמעתי, תשואה של 4%-5% ברוטו (משכירויות וללא חישוב עליות ערך) נחשבת גבוהה פה בארץ.
2. תלוי נסיבות של כל עסקה.
3. לא ממליץ ולא מייעץ.

אשמח לדעת למה לדעתך זה לא הזמן הנכון? אני ומשפחתי שומעים את העצה הזאת של לחכות זה לא הזמן כמה שנים כבר, השאלה אם זה באמת הציפייה לבועה הזאת שתתפוצץ או שבאמת יש משהו אמיתי באוויר שקורה וזה באמת לא זמן נכון?

 

[doc29]

שכירות שם ממוצע כ 3500

דירה חדשה מוכנה או חדשה בבניה?

 

[האימפולסיבי]

אשמח לדעת למה לדעתך זה לא הזמן הנכון? אני ומשפחתי שומעים את העצה הזאת של לחכות זה לא הזמן כמה שנים כבר, השאלה אם זה באמת הציפייה לבועה הזאת שתתפוצץ או שבאמת יש משהו אמיתי באוויר שקורה וזה באמת לא זמן נכון?

אין לי מושג בנושא ולא מגיב לשאלה, אבל רק רציתי לשתף שאם תסתכל על דפים מ2008-9 (אתרי חדשות,פורומים וכו'...), אלו שעדיין קיימים היום ולא נמחקו, אתה תגלה מבול של טוקבקים ודעות על המחירים היקרים והמטורפים של דירות ושעדיף לחכות שיפלו. היום זה נראה כל כך מצחיק אבל בזמן אמת אני זוכר את הסנטימנט והם אכן היו מחירים מנופחים. נוסטלגיה.

 

[רוני]

מה דעתך על העסקה מבחינת תשואה?
אני לא מחפש הרפתקאות גדולות אלה יותר יציבות שתשלם לי משכנתא

במידה ותכניות הבניה הגדולות אכן יתממשו, כולל תכניות גדולות של פינוי בינוי של בניניי רכבת,
תהיה לכך השפעה על מחירי השכירויות והנכסים,
זמן מציאת שוכר יתארך והתשואה משכירות תרד.

כאשר אתה משקיע בנכס מניב עם משכנתא, אתה חייב להיות בטוח שבטווח הבינוני לפחות אתה יכול לצפות
לעליית מחירים ושכירויות.
כיום באשקלון המחירים במגמת ירידה (הקבלנים מחלקים מתנות), והשכרת דירת 4 חדרים חדשה יחסית בשכונת ברנע בשכירות חודשית
של 3,200 ש"ח נובעת מתחרות, ומהחשש של בעל הדירה להישאר ללא שוכרים זמן רב כאשר הוא משלם משכנתא מדי חודש,
במילים אחרות זו שכירות השוק האמתית.

 

[רוני]

אשמח לדעת למה לדעתך זה לא הזמן הנכון? אני ומשפחתי שומעים את העצה הזאת של לחכות זה לא הזמן כמה שנים כבר, השאלה אם זה באמת הציפייה לבועה הזאת שתתפוצץ או שבאמת יש משהו אמיתי באוויר שקורה וזה באמת לא זמן נכון?

מאז שנת 2006 מחירי הנכסים עלו במאות אחוזים, הרבה מעבר לעליית השכר,
נוצר כאן נתק בין כוח הקניה למחירי הנכסים,
למרות זאת, מחירי הנכסים במרכז הארץ נתמכים כיום על ידי חוסר היצע בנכסים,
ובריבית הנמוכה של המשכנתאות.

כאשר מדובר בפריפריות, שם יש סכנה של עודף היצע בנכסים, העלול להוביל לירידת מחירים ושכירויות.

לגבי נושא הריבית וההשפעה שלו, אני מצרף כאן לינק לפוסט שהעלית אתמול.
https://www.facebook.com/familyexitil/posts/2401398846804011?__tn__=K-R

 

[דורון]

אני משכיר בברנע דירה ב 3200, אבל זה כי יש שוכר שגר לבד, שומר יותר על הדירה, אפס בלבולי שכל. אפילו חוזה ב whatsapp. המחיר שלה לפי הידוע לי בסביבות 1.3+. קניתי ב 800 בסביבות 2009. לדעתי היא עשתה את שלה. לא תעלה עוד. ידעתי את זה כבר לפני שנתיים.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

אשמח לדעת למה לדעתך זה לא הזמן הנכון? אני ומשפחתי שומעים את העצה הזאת של לחכות זה לא הזמן כמה שנים כבר, השאלה אם זה באמת הציפייה לבועה הזאת שתתפוצץ או שבאמת יש משהו אמיתי באוויר שקורה וזה באמת לא זמן נכון?

אני לא מציע דבר ואני לא מתיימר לדעת אם מחירי השוק היום מנופחים או לא. אין לי מושג אם עוד שנה המחירים ימשיכו לעלות/יעצרו/יירדו. אני מסתכל נטו כהשקעה (תשואה מול סיכון) וחושב שיש השקעות אלטרנטיביות טובות יותר (מניבות תשואה גבוהה יותר אל מול סיכון דומה). אם היה לי 1.2M עודפים להשקיע, אני אישית הייתי משקיע באפיק שמניב לי יותר מ-3.5K ברוטו עם סיכון דומה.

 

[Shlomi Z]

אני לא מציע דבר ואני לא מתיימר לדעת אם מחירי השוק היום מנופחים או לא. אין לי מושג אם עוד שנה המחירים ימשיכו לעלות/יעצרו/יירדו. אני מסתכל נטו כהשקעה (תשואה מול סיכון) וחושב שיש השקעות אלטרנטיביות טובות יותר (מניבות תשואה גבוהה יותר אל מול סיכון דומה). אם היה לי 1.2M עודפים להשקיע, אני אישית הייתי משקיע באפיק שמניב לי יותר מ-3.5K ברוטו עם סיכון דומה.

אבל ספציפית פה הוא יכול להביא עוד 70% מהבנק ולהתמנף עבור אותם 3.5K ברוטו...
איך אתה מציע לעשות דבר כזה או דומה? בלי המימון?

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

אבל ספציפית פה הוא יכול להביא עוד 70% מהבנק ולהתמנף עבור אותם 3.5K ברוטו...
איך אתה מציע לעשות דבר כזה או דומה? בלי המימון?

לא בטוח אם הבנתי את השאלה, אבל הנקודה היא שהתשואה, לדעתי, לא גבוהה בשביל הסיכון. גם אם יתמנף (בכפוף לתזרים חיובי) ויגדיל את התשואה על ההון העצמי, עדיין אעמוד על כך שהתשואה לא מספיק גבוהה כי אני יכול לקחת מימון גם להשקעה אלטרנטיבית והתשואה תגדל גם כן.

 

[guybenza]

תודה לכולם
אני מודה שעדיין לא הצלחתי לגבש דעה האם זה נכון יהיה לקנות דירה היום או לחכות אל הלא נודע (כמו שהרבה עשו כדי לחכות לבועה שלא התפוצצה)
כן אני יודע שהשוק בהאטה ולא מצפה לעליית מחירים גדולה באשקלון אבל כן שהשכירות תשלם את המשכנתא .

הדירה שאני מדבר עליה היא לא מקבלן אלא יד שנייה שאוכלסה לפני שנה.

 

[האימפולסיבי]

. אם היה לי 1.2M עודפים להשקיע, אני אישית הייתי משקיע באפיק שמניב לי יותר מ-3.5K ברוטו עם סיכון דומה.

כגון?

כי אני יכול לקחת מימון גם להשקעה אלטרנטיבית והתשואה תגדל גם כן.

מימון בסד"ג של מליון שקלים כמו שנותנת משכנתא?

 

[Boker]

אשמח לדעת למה לדעתך זה לא הזמן הנכון? אני ומשפחתי שומעים את העצה הזאת של לחכות זה לא הזמן כמה שנים כבר, השאלה אם זה באמת הציפייה לבועה הזאת שתתפוצץ או שבאמת יש משהו אמיתי באוויר שקורה וזה באמת לא זמן נכון?

אי אפשר באמת לענות על השאלה הזו, אני אחלק את התשובה לשניים, לדעתי כן כדאי להשקיע אבל (אבל גדול במיוחד)
צריך לחפש עסקאות משתלמות, שבהן אתה קונה בוודאות את הנכס מתחת למחיר השוק או עסקאות עם אלמנט השבחתי כלשהו.
לפי מה שאתה מתאר לא נשמע שהעסקה שלך היא מאוד אטרקטיבית. (בד"כ יש יותר פונציאל בדירות ישנות) אם כבר במחירים האלה
הייתי אולי מתמקד בנכסים ישנים באזור המרכז, כגון רחובות/פ"ת/בת ים וכו' ששם אולי יש יותר פונטציאל

 

[דורון]

האוכלוסיה גדלה במליון איש כל 8-9 שנים. אירופה לא במצב טוב. כחלון מחק 20,000 התחלות בנייה. טיפש שחושב שמניפולציות ומיסים יורידו מחירים. בהצלחה לכל מי שמחכה.