השקעה באילת

[בעשר אצבעות]

היי

הייתי שמח לדעתכם על השקעה שאני חושב לעשות באילת
מדובר בדירה מחולקת ל 2 יחידות דיור המניבה 5,500 ש"ח נטו, מחיר הדירה המבוקש הוא 1,070,000
מאחר והדירה מחולקת מחירה גבוה ממחיר השוק בכ -100K מצד אחד ומצד שני שמאי מעריך אותה בפחות מאחר ויש סכום השבה לקדמות שהוא מקזז.
שוק הנדלן בכלל ובאילת בפרט עולה והדירה נרכשה לפני שנתיים בכ 100K פחות ממחירה כעת.

כפי שאני רואה את זה מדובר פה בעסקה שתניב 6% תשואה נטו

החששות שלי הם מצד אחד העובדה שאילת עוברת התפתחות וצפויה בה בניה מסיבית יחסית בשנים הקרובות. קשה לי להבין כיצד להתייחס לנתון הזה.
מצד אחד מדובר בהגדלת היצע הדירת ומצד שני מדובר בהשקעה נוספת בתשתיות שהמדינה התחייבה לשים (כולל שדה תעופה בינלאומי חדש שהחל לפעות קצת לפני הקורונה). אני לוקח את ראש העין כדוגמא בה נבנו המון יחידות דיור וכיום כשנתיים אחרי מאוד קשה למצוא דירות להשכרה.
חשש נוסף נוסע מכך שברור לי שהמחיר שאני משלם הוא גבוה יחסית אבל אני מסתכל מזווית ראיה פירותית כרגע - שם כסף עושה 6% תשואה ואם העץ יגדל זה בונוס.

דבר נוסף הוא שהדירה ממקומת בקומה 3 ללא מעלית באזור ביקוש קשיח יחסית - מאחר והיא צפויה להיות מושכרת בעיקר לצעירים אני לא מוטרד במיוחד מצד שני "כשהחורף יגיע" תהיה לי תחרות קשה יותר מול יחידות דיור בקומות נמוכות יותר.

 

[חתול לילה]

כפי שאני רואה את זה מדובר פה בעסקה שתניב 6% תשואה נטו

מדוע בעל הנכס מוכר דירה פנטסטית כזו?

 

[בעשר אצבעות]

כי הוא קונה דירה אחרת למטרת Airbnb

 

[Solid seat]

יש פה היבט חוקי שלא בטוח שאתה מחשב את עלותו בצורה מדויקת. השמאי נתן לך הערכה כספית של השבה, אבל לא נתן לך הערכה של כאב הראש וההתעסקות. אני לא יודע מה הסיכוי להתממשות הסיכון, אבל קח את זה בחשבון.

 

[בעשר אצבעות]

תודה, נלקח בחשבון
הסיכון מבחינתי זניח (חצי אילת מחולקת)

 

[רוני]

הייתי שמח לדעתכם על השקעה שאני חושב לעשות באילת

היי
התשואה נטו משכירות על ההשקעה לאחר קיזוז נכס ריק בין שוכר לשוכר, תיקונים, מנהל נכס מקומי....
היא מקסימום 5% נטו התחלתי, מדובר בתשואה נאה משכירות המשקפת את רמת הסיכון של ההשקעה.

 

[Niroo]

אתה גר באילת?
כי אם לא זה עלול להיות כאב ראש רציני

 

[בעשר אצבעות]

לא גר באילת כמו 99% מהמשקיעים שם.
הכל מנוהל מרחוק ויש שם שוק שכירות ואחזקה מפותח מאוד.

 

[Niroo]

לא יודע מה זה אומר שוק שכירות ואחזקה מפותח מאוד. בסופו של יום הכל תלוי בשוכר הספציפי שתמצא (אלא אם כן אתה מדבר על חברת ניהול ואחזקה, שאז התשואה תהא נמוכה בהרבה).
יכול להגיד לך שאני משכיר דירה שנמצאת כחצי שעת נסיעה ממקום מגוריי. היה ממש טרטור בשלב מציאת השוכרים והתיקונים האחרונים.

בכל מקרה, המספרים כמובן שמפתים, אך כמו בלא מעט השקעות - המציאות מנצחת..

 

[chen15]

הסיכון מבחינתי זניח (חצי אילת מחולקת

לא גר באילת כמו 99% מהמשקיעים שם.
הכל מנוהל מרחוק ויש שם שוק שכירות ואחזקה מפותח מאוד.

מבלי לנקוט עמדה לגבי ההשקעה המוצעת, אני רוצה לחדד לך עקרון חשוב: בהשקעות, כמו בגיהנום וגם בגן העדן - כל אחד נותן דין וחשבון באופן עצמאי.

אם אתה תצטרך לנסוע 3 פעמים בחודש אחד לאילת, כי משהו בנכס ידרוש זאת, לא יעזורו לך 99% מהמשקיעים.

וכשהעיריה תבוא, ותדרוש להחזיר את המצב לקדמותו, חצי אילת המחולקת לא תתאחד איתך בבית המשפט.

אני אומרת זאת מתוך ניסיון של סיוע להורי, אשר השקיעו בדירה מחולקת באיזור רווי בדירות מחולקות. שנים - הכל היה בסדר, עד שכבר לא. זה, בעייני, לא שיקולים שכדאי להזניח. כמות כאב הראש היא בילתי תיאמן, וכאמור לעיל - מושתת על כל משקיע בנפרד, והחובה להתגונן - כנ"ל.

למען הסר ספק, לא אומרת שזו לא השקעה לגיטימית, אבל אם כבר - לבחור בה בעיניים פקוחות, כולל מודעות לסיכונים.

נ.נ.ב - יש מגוון דרכים להרויח כסף חוקי.

לא ממליצה ולא מייעצת,
בהצלחה בכל דרך שתבחר

 

[cypriano de rore]

לא אומרת שזו לא השקעה לגיטימית

זו לא השקעה לגיטימית בדיוק כפי שהעלמת מס אינה השקעה לגיטימית.

 

[Redroze]

אמרו כבר הכל לפניי אבל אדגיש שלא לקחת בחשבון עלויות תחזוקה והחלפת שוכרים בגלל שאין באפשרותך לנהל את הדירה כשאתה גר כ"כ רחוק.
בנוסף מהיכרותי עם האזור מדובר בעיר עונתית, כלומר בקיץ כמות המועסקים שם גדולה בערך פי 2 מבחורף. זה אומר עבורך שאם יצא לך שוכר, ולא משנה כרגע התירוץ למה, באמצע השנה (חורף) תצטרך לחתוך בערך בחצי את השכירות שתקבל על הדירה כדי להכניס משהו, אם בכלל תמצא משהו שיסכים להיכנס לדירה.

 

[הורדוס]

למה דווקא אילת?
אני רואה הרבה בעיתיות בעיר הזאת, כמו שכבר כתבו לך שוק השכירות שם חזק בקיץ וחלש מאוד בחורף כי יחידות כאלו מתאימות לאנשים שבאים לעבוד בעונה.
חוץ מזה, בגלל התחרות עם החופשות הזולות בחול אני לא בטוח בכלל שאילת תצמח בעתיד הקרוב.

תוכל לעשות השקעות עם תשואת שכירות דומה גם במקומות עם פחות סיכונים כמו באר שבע למשל.

 

[Mr. Bigglesworth]

זו לא השקעה לגיטימית בדיוק כפי שהעלמת מס אינה השקעה לגיטימית.

מבחינת החוק כמובן שאין הבדל
אבל מבחינה מוסרית דווקא יש:
בניגוד להעלמת מס בה אדם נהנה (או "נהנה") משירותי המדינה בלי לשלם עליהם,

כאן יש שני צדדים שבחרו לעשות עסקה והמדינה החליטה להתערב ביניהם מסיבות פטרנליסטיות. בסופו של דבר אף אחד לא מכריח שוכר לגור בדירה מחולקת.

 

[cypriano de rore]

מבחינת החוק כמובן שאין הבדל
אבל מבחינה מוסרית דווקא יש:
בניגוד להעלמת מס בה אדם נהנה (או "נהנה") משירותי המדינה בלי לשלם עליהם,

כאן יש שני צדדים שבחרו לעשות עסקה והמדינה החליטה להתערב ביניהם מסיבות פטרנליסטיות. בסופו של דבר אף אחד לא מכריח שוכר לגור בדירה מחולקת.

אני לא מסכים איתך.
מה האלטרנטיבה שלו? לגור ברחוב? אתה טוען שיש מספיק היצע? תחשוב מה היה קורה להיצע (שגם ככה לא עומד בקצב הביקוש) אם לא היו דירות מחולקות...

"נהנה משרותי המדינה" זה מושג לא כל כך פשוט. היכולת שלך לרכוש דירה להשקעה (או דירה בכלל) היא בזכות זה שאתה נהנה משירותי המדינה.

 

[Mr. Bigglesworth]

@cypriano de rore
אני לא מבין - אתה רושם שאתה לא מסכים איתי ואז מסכים איתי.

 

[גרהם]

כאן יש שני צדדים שבחרו לעשות עסקה והמדינה החליטה להתערב ביניהם מסיבות פטרנליסטיות. בסופו של דבר אף אחד לא מכריח שוכר לגור בדירה מחולקת.

זה בדיוק הטיעון של תושבי בני ברק, אום אל פאחם ויצהר.
האיסור על פיצול דירות מקורו לא בפטרנליזם אלא בהגנה על השכנים והרשות המקומית שנושאים בעלויות נוספות בגין הפיצול.
אבל, אפילו אם יש טיעונים שמצדיקים פיצול, כפי שכתבו כאן, עדיין תפקיד המדינה הוא שלא תיווצר אפלייה לרעה נגד מי ששומר חוק לטובת מי שמפר אותו. במובן הזה (אפלייה) הפיצול אינו מוסרי, אפילו אם יש נימוקים להרשות לכולם לפצל.
עריכה: אפשר להשוות למצב בו יש מקצוע בו כל כך מקובל לעבוד בשחור שאדם שרוצה לעבוד בו צריך לבחור בין להיות עבריין מס לבין לא לעבוד במקצוע. זו בחירה אכזרית בעיני.

 

[cypriano de rore]

@cypriano de rore
אני לא מבין - אתה רושם שאתה לא מסכים איתי ואז מסכים איתי.

אז כנראה שלא הבנתי את מה שכתבת…

 

[איש(3718)]

עריכה: אפשר להשוות למצב בו יש מקצוע בו כל כך מקובל לעבוד בשחור שאדם שרוצה לעבוד בו צריך לבחור בין להיות עבריין מס לבין לא לעבוד במקצוע. זו בחירה אכזרית בעיני.

לא רק שזה אכזרי. זה מאפשר למי שקרוב לצלחת ומכיר את מציאות ה(אי) אכיפה לעשות ככל העולה על רוחו. ומי שמציית לחוק נדפק.ע"ע ליאת בן ארי עם פיצול ללא אשור, יואב גלנט עם חריגות בניה, אילן גילון עם מרתף שלא בתוכנית, וסביר יש הרבה נוספים שאור הזרקורים לא נפל עליהם.

גם אם מותר חוקית להגיש בקשה לפיצול, זה לא כדאי, מאחר ויש היטל השבחה משמעותי, וגם מס שבח במכירה, כי זה נחשב כמכירת שתי דירות ולא דירה אחת.

אם אתה יודע שאין אכיפה בעיר שלך (ודי קל לברר את זה, תראה מה קורה אצל השכנים), זה טיפשות לבקש אשור לפצול (גם אם זה חוקי).

 

[גרהם]

לא רק שזה אכזרי. זה מאפשר למי שקרוב לצלחת ומכיר את מציאות ה(אי) אכיפה לעשות ככל העולה על רוחו. ומי שמציית לחוק נדפק.ע"ע ליאת בן ארי עם פיצול ללא אשור, יואב גלנט עם חריגות בניה, אילן גילון עם מרתף שלא בתוכנית, וסביר יש הרבה נוספים שאור הזרקורים לא נפל עליהם.

גם אם מותר חוקית להגיש בקשה לפיצול, זה לא כדאי, מאחר ויש היטל השבחה משמעותי, וגם מס שבח במכירה, כי זה נחשב כמכירת שתי דירות ולא דירה אחת.

אם אתה יודע שאין אכיפה בעיר שלך (ודי קל לברר את זה, תראה מה קורה אצל השכנים), זה טיפשות לבקש אשור לפצול (גם אם זה חוקי).

אם כבר נגעת בכיוון הזה, אז הכסף הגדול נמצא במישור העסקי. מאחר שזכויות הבניה נקבעות במשא ומתן, יש יתרון גדול לקבלן שיודע מה גבולות הגזרה מול ועדת התכנון, אשר בא להציע מחיר על קרקע.