השקעה באילת

בעשר אצבעות

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/8/20
הודעות
37
דירוג
14
היי

הייתי שמח לדעתכם על השקעה שאני חושב לעשות באילת
מדובר בדירה מחולקת ל 2 יחידות דיור המניבה 5,500 ש"ח נטו, מחיר הדירה המבוקש הוא 1,070,000
מאחר והדירה מחולקת מחירה גבוה ממחיר השוק בכ -100K מצד אחד ומצד שני שמאי מעריך אותה בפחות מאחר ויש סכום השבה לקדמות שהוא מקזז.
שוק הנדלן בכלל ובאילת בפרט עולה והדירה נרכשה לפני שנתיים בכ 100K פחות ממחירה כעת.

כפי שאני רואה את זה מדובר פה בעסקה שתניב 6% תשואה נטו

החששות שלי הם מצד אחד העובדה שאילת עוברת התפתחות וצפויה בה בניה מסיבית יחסית בשנים הקרובות. קשה לי להבין כיצד להתייחס לנתון הזה.
מצד אחד מדובר בהגדלת היצע הדירת ומצד שני מדובר בהשקעה נוספת בתשתיות שהמדינה התחייבה לשים (כולל שדה תעופה בינלאומי חדש שהחל לפעות קצת לפני הקורונה). אני לוקח את ראש העין כדוגמא בה נבנו המון יחידות דיור וכיום כשנתיים אחרי מאוד קשה למצוא דירות להשכרה.
חשש נוסף נוסע מכך שברור לי שהמחיר שאני משלם הוא גבוה יחסית אבל אני מסתכל מזווית ראיה פירותית כרגע - שם כסף עושה 6% תשואה ואם העץ יגדל זה בונוס.

דבר נוסף הוא שהדירה ממקומת בקומה 3 ללא מעלית באזור ביקוש קשיח יחסית - מאחר והיא צפויה להיות מושכרת בעיקר לצעירים אני לא מוטרד במיוחד מצד שני "כשהחורף יגיע" תהיה לי תחרות קשה יותר מול יחידות דיור בקומות נמוכות יותר.
 
נערך לאחרונה ב:

Solid seat

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/21
הודעות
241
דירוג
242
יש פה היבט חוקי שלא בטוח שאתה מחשב את עלותו בצורה מדויקת. השמאי נתן לך הערכה כספית של השבה, אבל לא נתן לך הערכה של כאב הראש וההתעסקות. אני לא יודע מה הסיכוי להתממשות הסיכון, אבל קח את זה בחשבון.
 

בעשר אצבעות

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/8/20
הודעות
37
דירוג
14
תודה, נלקח בחשבון
הסיכון מבחינתי זניח (חצי אילת מחולקת)
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
הייתי שמח לדעתכם על השקעה שאני חושב לעשות באילת

היי
התשואה נטו משכירות על ההשקעה לאחר קיזוז נכס ריק בין שוכר לשוכר, תיקונים, מנהל נכס מקומי....
היא מקסימום 5% נטו התחלתי, מדובר בתשואה נאה משכירות המשקפת את רמת הסיכון של ההשקעה.
 

בעשר אצבעות

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/8/20
הודעות
37
דירוג
14
לא גר באילת כמו 99% מהמשקיעים שם.
הכל מנוהל מרחוק ויש שם שוק שכירות ואחזקה מפותח מאוד.
 

Niroo

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/12/20
הודעות
67
דירוג
85
לא יודע מה זה אומר שוק שכירות ואחזקה מפותח מאוד. בסופו של יום הכל תלוי בשוכר הספציפי שתמצא (אלא אם כן אתה מדבר על חברת ניהול ואחזקה, שאז התשואה תהא נמוכה בהרבה).
יכול להגיד לך שאני משכיר דירה שנמצאת כחצי שעת נסיעה ממקום מגוריי. היה ממש טרטור בשלב מציאת השוכרים והתיקונים האחרונים.

בכל מקרה, המספרים כמובן שמפתים, אך כמו בלא מעט השקעות - המציאות מנצחת..
 

chen15

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/10/15
הודעות
332
דירוג
649
הסיכון מבחינתי זניח (חצי אילת מחולקת
לא גר באילת כמו 99% מהמשקיעים שם.
הכל מנוהל מרחוק ויש שם שוק שכירות ואחזקה מפותח מאוד.
מבלי לנקוט עמדה לגבי ההשקעה המוצעת, אני רוצה לחדד לך עקרון חשוב: בהשקעות, כמו בגיהנום וגם בגן העדן - כל אחד נותן דין וחשבון באופן עצמאי.

אם אתה תצטרך לנסוע 3 פעמים בחודש אחד לאילת, כי משהו בנכס ידרוש זאת, לא יעזורו לך 99% מהמשקיעים.

וכשהעיריה תבוא, ותדרוש להחזיר את המצב לקדמותו, חצי אילת המחולקת לא תתאחד איתך בבית המשפט.

אני אומרת זאת מתוך ניסיון של סיוע להורי, אשר השקיעו בדירה מחולקת באיזור רווי בדירות מחולקות. שנים - הכל היה בסדר, עד שכבר לא. זה, בעייני, לא שיקולים שכדאי להזניח. כמות כאב הראש היא בילתי תיאמן, וכאמור לעיל - מושתת על כל משקיע בנפרד, והחובה להתגונן - כנ"ל.

למען הסר ספק, לא אומרת שזו לא השקעה לגיטימית, אבל אם כבר - לבחור בה בעיניים פקוחות, כולל מודעות לסיכונים.

נ.נ.ב - יש מגוון דרכים להרויח כסף חוקי.

לא ממליצה ולא מייעצת,
בהצלחה בכל דרך שתבחר
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
352
דירוג
294
אמרו כבר הכל לפניי אבל אדגיש שלא לקחת בחשבון עלויות תחזוקה והחלפת שוכרים בגלל שאין באפשרותך לנהל את הדירה כשאתה גר כ"כ רחוק.
בנוסף מהיכרותי עם האזור מדובר בעיר עונתית, כלומר בקיץ כמות המועסקים שם גדולה בערך פי 2 מבחורף. זה אומר עבורך שאם יצא לך שוכר, ולא משנה כרגע התירוץ למה, באמצע השנה (חורף) תצטרך לחתוך בערך בחצי את השכירות שתקבל על הדירה כדי להכניס משהו, אם בכלל תמצא משהו שיסכים להיכנס לדירה.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
77
דירוג
59
למה דווקא אילת?
אני רואה הרבה בעיתיות בעיר הזאת, כמו שכבר כתבו לך שוק השכירות שם חזק בקיץ וחלש מאוד בחורף כי יחידות כאלו מתאימות לאנשים שבאים לעבוד בעונה.
חוץ מזה, בגלל התחרות עם החופשות הזולות בחול אני לא בטוח בכלל שאילת תצמח בעתיד הקרוב.

תוכל לעשות השקעות עם תשואת שכירות דומה גם במקומות עם פחות סיכונים כמו באר שבע למשל.
 

Mr. Bigglesworth

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
2,744
דירוג
3,141
זו לא השקעה לגיטימית בדיוק כפי שהעלמת מס אינה השקעה לגיטימית.
מבחינת החוק כמובן שאין הבדל
אבל מבחינה מוסרית דווקא יש:
בניגוד להעלמת מס בה אדם נהנה (או "נהנה") משירותי המדינה בלי לשלם עליהם,

כאן יש שני צדדים שבחרו לעשות עסקה והמדינה החליטה להתערב ביניהם מסיבות פטרנליסטיות. בסופו של דבר אף אחד לא מכריח שוכר לגור בדירה מחולקת.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,444
מבחינת החוק כמובן שאין הבדל
אבל מבחינה מוסרית דווקא יש:
בניגוד להעלמת מס בה אדם נהנה (או "נהנה") משירותי המדינה בלי לשלם עליהם,

כאן יש שני צדדים שבחרו לעשות עסקה והמדינה החליטה להתערב ביניהם מסיבות פטרנליסטיות. בסופו של דבר אף אחד לא מכריח שוכר לגור בדירה מחולקת.
אני לא מסכים איתך.
מה האלטרנטיבה שלו? לגור ברחוב? אתה טוען שיש מספיק היצע? תחשוב מה היה קורה להיצע (שגם ככה לא עומד בקצב הביקוש) אם לא היו דירות מחולקות...

"נהנה משרותי המדינה" זה מושג לא כל כך פשוט. היכולת שלך לרכוש דירה להשקעה (או דירה בכלל) היא בזכות זה שאתה נהנה משירותי המדינה.
 

Mr. Bigglesworth

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
2,744
דירוג
3,141
@cypriano de rore
אני לא מבין - אתה רושם שאתה לא מסכים איתי ואז מסכים איתי.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,886
דירוג
12,905
כאן יש שני צדדים שבחרו לעשות עסקה והמדינה החליטה להתערב ביניהם מסיבות פטרנליסטיות. בסופו של דבר אף אחד לא מכריח שוכר לגור בדירה מחולקת.
זה בדיוק הטיעון של תושבי בני ברק, אום אל פאחם ויצהר.
האיסור על פיצול דירות מקורו לא בפטרנליזם אלא בהגנה על השכנים והרשות המקומית שנושאים בעלויות נוספות בגין הפיצול.
אבל, אפילו אם יש טיעונים שמצדיקים פיצול, כפי שכתבו כאן, עדיין תפקיד המדינה הוא שלא תיווצר אפלייה לרעה נגד מי ששומר חוק לטובת מי שמפר אותו. במובן הזה (אפלייה) הפיצול אינו מוסרי, אפילו אם יש נימוקים להרשות לכולם לפצל.
עריכה: אפשר להשוות למצב בו יש מקצוע בו כל כך מקובל לעבוד בשחור שאדם שרוצה לעבוד בו צריך לבחור בין להיות עבריין מס לבין לא לעבוד במקצוע. זו בחירה אכזרית בעיני.
 
נערך לאחרונה ב:

איש(3718)

משתמש בכיר
הצטרף ב
30/1/15
הודעות
2,050
דירוג
3,555
עריכה: אפשר להשוות למצב בו יש מקצוע בו כל כך מקובל לעבוד בשחור שאדם שרוצה לעבוד בו צריך לבחור בין להיות עבריין מס לבין לא לעבוד במקצוע. זו בחירה אכזרית בעיני.

לא רק שזה אכזרי. זה מאפשר למי שקרוב לצלחת ומכיר את מציאות ה(אי) אכיפה לעשות ככל העולה על רוחו. ומי שמציית לחוק נדפק.ע"ע ליאת בן ארי עם פיצול ללא אשור, יואב גלנט עם חריגות בניה, אילן גילון עם מרתף שלא בתוכנית, וסביר יש הרבה נוספים שאור הזרקורים לא נפל עליהם.

גם אם מותר חוקית להגיש בקשה לפיצול, זה לא כדאי, מאחר ויש היטל השבחה משמעותי, וגם מס שבח במכירה, כי זה נחשב כמכירת שתי דירות ולא דירה אחת.

אם אתה יודע שאין אכיפה בעיר שלך (ודי קל לברר את זה, תראה מה קורה אצל השכנים), זה טיפשות לבקש אשור לפצול (גם אם זה חוקי).
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,886
דירוג
12,905
לא רק שזה אכזרי. זה מאפשר למי שקרוב לצלחת ומכיר את מציאות ה(אי) אכיפה לעשות ככל העולה על רוחו. ומי שמציית לחוק נדפק.ע"ע ליאת בן ארי עם פיצול ללא אשור, יואב גלנט עם חריגות בניה, אילן גילון עם מרתף שלא בתוכנית, וסביר יש הרבה נוספים שאור הזרקורים לא נפל עליהם.

גם אם מותר חוקית להגיש בקשה לפיצול, זה לא כדאי, מאחר ויש היטל השבחה משמעותי, וגם מס שבח במכירה, כי זה נחשב כמכירת שתי דירות ולא דירה אחת.

אם אתה יודע שאין אכיפה בעיר שלך (ודי קל לברר את זה, תראה מה קורה אצל השכנים), זה טיפשות לבקש אשור לפצול (גם אם זה חוקי).
אם כבר נגעת בכיוון הזה, אז הכסף הגדול נמצא במישור העסקי. מאחר שזכויות הבניה נקבעות במשא ומתן, יש יתרון גדול לקבלן שיודע מה גבולות הגזרה מול ועדת התכנון, אשר בא להציע מחיר על קרקע.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י השוואות דמי ניהול בין קופת גמל להשקעה לעומת השקעה עצמאית שוק ההון 3
O לא מבין למה אתם אומרים ש- S&P500 עדיף על השקעה אקטיבית שוק ההון 20
S השקעה לילדים ישראלים של אזרחים אמריקאים מיסים 4
נ אפיקי השקעה נוספים - למי שכבר מושקעת בשוק ההון שוק ההון 10
א השקעה באגח שוק ההון 3
Y השקעה פאסיבית IB אזרח אמריקאי שוק ההון 34
S השקעה בקרן נאמנות מחקה מדד או תעודת סל מחקה מדד שוק ההון 1
T השקעה לטווח קצר-בינוני של 6 שנים של 600K שוק ההון 2
D השקעה בנדל"ן לצורך גיוון התיק נדל"ן 18
T מינוף לצורך השקעה שוק ההון 18
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
S השקעה במדד SMEA- האם יש משמעות דרך איזו בורסה? שוק ההון 1
מ השקעה ברומניה נדל"ן 16
נ השקעה בקרנות נדל"ן בישראל פוסטים מאיכות נמוכה 12
J השקעה לטווח של 7 שנים שוק ההון 46
O השקעה במדדים - פרקטיקה שוק ההון 13
stamEhad אפשרויות השקעה שיש לאזרח אירופאי (פורטוגלי) ואין לאזרח ישראלי השקעות אלטרנטיביות 12
ב קיזוז הפסד הון של השקעה אלטרנטיבית בIRA מיסים 4
F אפיקי השקעה נוספים עבור חיסכון לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 14
S השקעה בפראנקים שוויצרים שוק ההון 23
M השקעה במוכר או בקונה? שוק ההון 11
A השקעה ראשונה בשוק ההון באופן עצמאי שוק ההון 32
מ השקעה ביורו שוק ההון 4
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
א השקעה בmultifamily נדל"ן 2
O איחוד אפיקי השקעה לתיק אחד ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
ג השקעה במניה בודדת דרך מיטב דש שוק ההון 20
S השקעה (פרימיטיבית?) במט"ח שוק ההון 13
T התלבטות השקעה בין דירת קבלן לדירת יד 2 (סכום ההשקעה שונה) נדל"ן 3
YizhakF ביזור רחב או מדיניות השקעה מובטחת - משקיעי מניות פאסיבי (בתי השקעות) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
A העלאת ההון העצמי ע"י השקעה בשוק ההון שוק ההון 34
א השקעה בQQQ לעומת SPY ? שוק ההון 3
T השקעה בקרנות מחקות דרך eToro שוק ההון 2
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
מ אסטרטגית השקעה לבן 65 שוק ההון 6
N קרן חוב נדל״ן השקעה אלטרנטיבית נדל"ן 15
ב השקעה ראשונית שוק ההון 0
adamshalev השקעה במערכת סולארית על הגג - דיון מרכז השקעות אלטרנטיביות 47
נמר הכסף השקעה בטוחה לטווח קצר-בינוני לאישה במצב סיעודי שוק ההון 6
B מתלבט באפיקי השקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
E 100% VTI השקעה לטווח הארוך שוק ההון 2
A השוואה בין שתי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 4
Z הלוואה לצורך השקעה שוק ההון 2
J אלטשולר שחם - iShare - האם נחשב השקעה פסיבית זרה (PFIC) לעניין בעלי אזרחות כפולה שוק ההון 2
א השקעה למעשה - אנא מידע ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
ל השקעה בפוליסת חיסכון ומינופה - האם אני מפספס משהו שוק ההון 31
stamEhad השקעה בהלוואות P2P באירופה גם לישראלים - חברת PeerBerry השקעות אלטרנטיביות 7
Y השקעה במדדים שוק ההון 31
O דירה למגורים/ השקעה בארץ או חול נדל"ן 5
aminadav מאיזה סכום השקעה הייתם מחלקים את הרכישה לכמה חלקים כדי לא להשפיע על המחיר? שוק ההון 30

נושאים דומים

למעלה