דירה במצפה רמון

[אגמון]

הוא קיבל את המפתח בתחילת אוקטובר 23...

למשך חודשיים - שלושה הוא אירח שם קרובי משפחה שנמלטו מהצפון, ואח"כ השכיר לטווח קצר (ובהנחה משמעותית) למפונים מהדרום. מצפה רמון קלטה המון מפונים מהדרום, כבר בימים הראשונים שאחרי הטבח, וחלקם רצו להשאר עוד.
המלחמה, בדומה לקורונה, גרמה להרבה אנשים לתכנן מחדש את חייהם, ולחזור מהמרכז לפריפריה כדי לגור ליד הוריהם. לדעתי היו לו עשרות מתעניינים. מאז הוא משכיר את הדירה ברציפות לתושבים חוזרים ומשפרי דיור, במחירים שאכן קרובים למחירים בחיפה.

בקיצור - הוא צדק לגמרי בהחלטתו לקנות, לשמחתי. אומנם הוא לא השכיר לאף איש צבא, ואפשר להתווכח ולטעון שמצב השכירות היה טוב רק בגלל המלחמה, אבל לדעתי, מספר משפרי הדיור שפנו אליו מראה שהביקוש היה קיים בכל מקרה.

ומה עם הקהל היעד שתכנן במקור?
יש ביקוש מצידם?

 

[דאניל]

ומה עם הקהל היעד שתכנן במקור?
יש ביקוש מצידם?

לא נראה ככה. בכל מקרה, הוא משכיר עכשיו לטווח ארוך, אז הוא לא מחפש שוכרים.

 

[דאניל]

דבר במספרים.
מה אחוז התשואה השנתית כעת?
בכמה עלה (ריאלית!) מחיר הנכס מאז קבלת המפתח אם בכלל.

ושאלה מתקדמת -
כמה הפסיד לו היה מצמיד הונו העצמי למדדי ת"א המובילים בכלל ופיננסים-ביטוח-בנקים בפרט. מדדים שהניבו עשרות אחוזי תשואה ומעלה בשנתיים האחרנות.

מאיפה לי?
ידוע לי רק שהוא מרוצה.

חוץ מזה, הוא מאלה שמפחדים להתקרב לבורסה, והוא קיבל כסף מההורים לצורך קניית דירה. סביר להניח שהוא לא היה מקבל את הכסף בשביל שום דבר אחר.

 

[אגמון]

מה סגנון קהל היעד של השוכרים במצפה רמון (מבחינת מוסר תשלומים וכו')

 

[ארנטס]

מאיפה לי?
ידוע לי רק שהוא מרוצה.

חוץ מזה, הוא מאלה שמפחדים להתקרב לבורסה, והוא קיבל כסף מההורים לצורך קניית דירה. סביר להניח שהוא לא היה מקבל את הכסף בשביל שום דבר אחר.

אם הוא מרוצה מ3% תשואה (ברוטו ובמקרה הטוב!!!) על כספו (יחד עם כספי הבנק היקרים- משכנתה) במדבר הרחוק וטלפון מהשוכר על סיפון מטפטף מאשר קרן כספית, למשל, שבה ניתן לקבל 4.3 % (מחוץ לתנודתיות שוק ההון שמפחיד אותו) ובמזגן בבית אז מי אנחנו שנשבית אושרו?


לדעתי השוק שם כה מת (מכירת דירות) עד שאין גרף מגמות מחירים במדלן ליישוב זה - מועצה מקומית. 0-3 עיסקות בלחץ בחודש.....(ברחוב בעיר מודיעין יותר עיסקאות בחודש).

 

[ארנטס]

מה סגנון קהל היעד של השוכרים במצפה רמון (מבחינת מוסר תשלומים וכו')

לתחושתי השוכרים אלה שמכתיבים לבעל הנכס מהם התנאים. שוק של שוכרים.
אחרת.....יתקע עם נכס ריק חצי שנה.

 

[pseudonym]

מאשר קרן כספית, למשל, שבה ניתן לקבל 4.3 % (

בינתיים ונכון לרגע זה.

 

[ארנטס]

בינתיים ונכון לרגע זה.

גם נכון לרגע זה השוק במצפה רמון גוסס...וכנראה מאז ומתמיד

 

[דאניל]

מה סגנון קהל היעד של השוכרים במצפה רמון (מבחינת מוסר תשלומים וכו')

בינתיים כולם שילמו הכל בזמן, וגם לא עשו לו בעיות אחרות. זאת דירה חדשה ויפה, מראש הגיעו לשם משפחות שיכולות להרשות אותה לעצמן.

אם הוא מרוצה מ3% תשואה (ברוטו ובמקרה הטוב!!!) על כספו (יחד עם כספי הבנק היקרים- משכנתה) במדבר הרחוק וטלפון מהשוכר על סיפון מטפטף מאשר קרן כספית, למשל, שבה ניתן לקבל 4.3 % (מחוץ לתנודתיות שוק ההון שמפחיד אותו) ובמזגן בבית אז מי אנחנו שנשבית אושרו?


לדעתי השוק שם כה מת (מכירת דירות) עד שאין גרף מגמות מחירים במדלן ליישוב זה - מועצה מקומית. 0-3 עיסקות בלחץ בחודש.....(ברחוב בעיר מודיעין יותר עיסקאות בחודש).

הוא רצה דירה במחיר שהוא יכול לעמוד בו בקלות, והוא קיבל. הוא רצה לקבל כל חודש שכר דירה גבוה יחסית, שיכסה את המשכנתא ומעבר לה, והוא קיבל. בינתיים הוא לא מחפש למכור. הוא תכנן תוכנית, התוצאות עלו על הציפיות. ברור שהוא יהיה מרוצה. הוא לא כלכלן שילקה את עצמו עכשיו על עלות אלטרנטיבית או משהו בסגנון.

 

[WillOpen]

לא נראה ככה. בכל מקרה, הוא משכיר עכשיו לטווח ארוך, אז הוא לא מחפש שוכרים.

אנקדוטה משעשעת, חברה סיפרה לי לפני כשנה שהיא עברה דירה בשכירות בתוך מצפה, ובמשך כמה פעמים בשיחות בינהם בעל הדירה החדשה הדגיש שהוא ממש רוצה לטווח ארוך, והיא קצת חששה מזה, ובסוף מתברר שהטווח הארוך של מצפה הוא שנה שלמה....

 

[ארנטס]

בינתיים כולם שילמו הכל בזמן, וגם לא עשו לו בעיות אחרות. זאת דירה חדשה ויפה, מראש הגיעו לשם משפחות שיכולות להרשות אותה לעצמן.

הוא רצה דירה במחיר שהוא יכול לעמוד בו בקלות, והוא קיבל. הוא רצה לקבל כל חודש שכר דירה גבוה יחסית, שיכסה את המשכנתא ומעבר לה, והוא קיבל. בינתיים הוא לא מחפש למכור. הוא תכנן תוכנית, התוצאות עלו על הציפיות. ברור שהוא יהיה מרוצה. הוא לא כלכלן שילקה את עצמו עכשיו על עלות אלטרנטיבית או משהו בסגנון.

כלומר העיקר לקנות? אפילו שהתשואה נמוכה והנכס רחוק ולא הכי סחיר וללא צפי להקמת בית חולים / אינטל שיקפיף ביקוש ומחיר?
מניח בין המשכנתה לשכירות יש לו "רווח של מנת פלאפל" בשור בו דירות מושכרות סביב 3000 ש"ח.

לא צריך להיות כלכלן כדי להבין שכל הסיפור בשביל "רווח" של 200 ש"ח לחודש..

 

[ארנטס]

אנקדוטה משעשעת, חברה סיפרה לי לפני כשנה שהיא עברה דירה בשכירות בתוך מצפה, ובמשך כמה פעמים בשיחות בינהם בעל הדירה החדשה הדגיש שהוא ממש רוצה לטווח ארוך, והיא קצת חששה מזה, ובסוף מתברר שהטווח הארוך של מצפה הוא שנה שלמה....

בטח יתעקש לטווח ארוך...עד שמצא שוכר....יודע שהטלפון לא יצלצל כאשר השוכר יעזוב...

 

[pseudonym]

גם נכון לרגע זה השוק במצפה רמון גוסס...וכנראה מאז ומתמיד

אני האחרון שיגן על השקעה כזו, אבל לא לקחת בחשבון שיש פוטנציאל לעליית ערך בנדל"ן.
אני מדבר על מיקומים הגיוניים יותר להשקעה בין גדרה לחדרה.

אבל אם בן אדם מסוים עשה את כל השיקולים האישיים שלו והוא מרוצה, אז מה הבעיה?
לבריאות.

 

[אגמון]

לדעתי השוק שם כה מת (מכירת דירות) עד שאין גרף מגמות מחירים במדלן ליישוב זה - מועצה מקומית. 0-3 עיסקות בלחץ בחודש.....(ברחוב בעיר מודיעין יותר עיסקאות בחודש).

כמה עולה דירה במצפה רמון ? עסקאות לפי שכונות במצפה רמון - מדדירות

גלו כמה עולה דירה במצפה רמון , כולל מחיר דירה ממוצע, רשימת שכונות במצפה רמון מובילות, עסקאות אחרונות, הנתונים והתובנות מבוססים על מקורות שונים, עסקאות ודירות למכירה בעיר מצפה רמון באתר מדדירות

www.madadirot.co.il

 

[ארנטס]

אני האחרון שיגן על השקעה כזו, אבל לא לקחת בחשבון שיש פוטנציאל לעליית ערך בנדל"ן.
אני מדבר על מיקומים הגיוניים יותר להשקעה בין גדרה לחדרה.

אבל אם בן אדם מסוים עשה את כל השיקולים האישיים שלו והוא מרוצה, אז מה הבעיה?
לבריאות.

מרוצה רגשית לא בהכרח מסתדר חשבונאית. ובמכולת קונים עם כסף ולא רגש.

 

[דאניל]

סביב 3000 ש"ח.

לדעתי אצלו מדובר על 4000.

פוטנציאל לעליית ערך בנדל"ן.
אני מדבר על מיקומים הגיוניים יותר להשקעה בין גדרה לחדרה

נראה לי שבזמן האחרון לא היתה עליית ערך גם בתל אביב.

מרוצה רגשית לא בהכרח מסתדר חשבונאית. ובמכולת קונים עם כסף ולא רגש.

זה נכון, אבל הפסיכולוגיה משחקת תפקיד חשוב. אם בן אדם צריך שתהיה לו דירה לפני שהוא מרגיש בנוח להשקיע במניות ולא למשוך הכל בירידות, עדיף שתהיה לו דירה.

הוא הלך נגד העצות של כולם, ולפחות בינתיים הוא מרוויח אפילו מעל מה שהוא ציפה. לא חשבתי שאגיד את זה, אבל בסופו של דבר, נראה לי שזאת הייתה עסקה טובה בשבילו. לא אמרתי שזאת עסקה טובה לכולם. מה שמתאים לאדם אחד, לא בהכרח מתאים לאחר.

 

[MoneyDoc]

כלומר העיקר לקנות? אפילו שהתשואה נמוכה והנכס רחוק ולא הכי סחיר וללא צפי להקמת בית חולים / אינטל שיקפיף ביקוש ומחיר?
מניח בין המשכנתה לשכירות יש לו "רווח של מנת פלאפל" בשור בו דירות מושכרות סביב 3000 ש"ח.

לא צריך להיות כלכלן כדי להבין שכל הסיפור בשביל "רווח" של 200 ש"ח לחודש..

משום מה אתה כותב בכזו נחרצות לגבי כמה זו השקעה כושלת, אבל במבחן המציאות המחירים של דירות 4 חד' עלו שם בכ-38% בשלוש שנים האחרונות (11.5% שנתי), ומושכרות בכ-4000 ש"ח לחודש (4.5% תשואה). ככה שבשקלול אנחנו מדברים על תשואה של 16% שנתי על ההון העצמי לפני מינוף.
אלו תשואות רחוקות מכל דבר דומה במרכז, וזה בלי להזכיר שאושרה שם בניה של 3 מלונות חמישה כוכבים חדשים ממש השבוע, אז לא ברור לי הניתוח שלך ולמה אתה מתייחס לזה כהשקעה כזו גרועה.

 

[ארנטס]

משום מה אתה כותב בכזו נחרצות לגבי כמה זו השקעה כושלת, אבל במבחן המציאות המחירים של דירות 4 חד' עלו שם בכ-38% בשלוש שנים האחרונות (11.5% שנתי), ומושכרות בכ-4000 ש"ח לחודש (4.5% תשואה). ככה שבשקלול אנחנו מדברים על תשואה של 16% שנתי על ההון העצמי לפני מינוף.
אלו תשואות רחוקות מכל דבר דומה במרכז, וזה בלי להזכיר שאושרה שם בניה של 3 מלונות חמישה כוכבים חדשים ממש השבוע, אז לא ברור לי הניתוח שלך ולמה אתה מתייחס לזה כהשקעה כזו גרועה.

עדיף 2.3% במרכז הרותח מאשר 4.5% (אם קיים בכלל) במדבר המת. חד משמעית.

הנתונים שאתה מציג בכלל לא מוכרים לי מעיון בהיסטוריית מכירות באתר רשות המיסים שם גם מוצגות 0-3 מכירות בחודש.
עליית המחיר שאתה מציג מחוברת למציאות? אם תפרסם דירה ב38% יותר ממחירה מלפני 3 שנים היא תימכר?! תוך כמה זמן?

נכנסתי כרגע ליד2 לחפש דירת 4 חדרים להשכרה במצפה רמון -
הרוב סביב 2800 - 3200 ש"ח ונראות הודעות עייפות וממוחזרות.

 

[דאניל]

נכנסתי כרגע ליד2 לחפש דירת 4 חדרים להשכרה במצפה רמון -
הרוב סביב 2800 - 3200 ש"ח ונראות הודעות עייפות וממוחזרות

ניסיתי לחפש ככה עם מסנן - רק דירות חדשות מקבלן, או בנות פחות מעשר שנים. קיבלתי תוצאה אחת בלבד (הם מבקשים 4300). אולי ההשכרה מצליחה לו טוב בגלל שכמעט שאין שם דירות חדשות, ואז החדשות נחטפות.

 

[ארנטס]

ניסיתי לחפש ככה עם מסנן - רק דירות חדשות מקבלן, או בנות פחות מעשר שנים. קיבלתי תוצאה אחת בלבד (הם מבקשים 4300). אולי ההשכרה מצליחה לו טוב בגלל שכמעט שאין שם דירות חדשות, ואז החדשות נחטפות.

לבקש תמיד אפשר...
גם אני ביקשתי בעבר על רכב שמור בקנאות מחירון לוי יצחק. השוק חשב אחרת והוריד אותי ב15%.

נכנסת לחפש בקיץ שבו שוק השכירויות - גם בעיר מתה - חם יותר.