מכירה דירה שניה ללא תשלום מס שבח

[חשוב לדעת]

שלום לכולם!
יש לי 2 דירות ואני מעוניין למכור אחת מהם, קניתי אותה לפני כ12 שנה והדירה השביחה כ2 מליון ש"ח, חשבתי להעביר את הדירה שאני גר בה ע"ש הבן שלי (בן 18 שגר איתנו בדירה) ואח"כ למכור את הדירה השניה כדירה יחידה ללא מס שבח, האם יש למישהו ניסיון עם כזה דבר? האם רשות המיסים יראו שזה לא מכירה אמיתית אולי בגלל שגם אני ממשיך לגור בדירה שנתתי?
אם זה לא רעיון טוב, אז אולי את הדירה שאני רוצה למכור אני קודם ימכור אותה לבן אחר שלי בכחצי מהמחיר שלה (2 מליון) ואחר שנה וחצי הוא יוכל למכור אותה ב4 מליון ולהיפטר ממס שבח? זה כן יעבור או שרשות המיסים מקשיחים בזה?
תודה רבה למי שיועיל בטובו לתת לי מנסיונו

 

[Michel]

שני הרעיונות שלך לא טובים, ומהרבה סיבות. יש לך פה פוטנציאל הסתבכות גם עם רשות המיסים וגם עם הילדים שלך. הרעיון השני גרוע במיוחד. גם תשלם מס רכישה וגם תסתכן בתשלום מס שבח מלא. רשות המיסים לא פראיירים.

 

[McMurphy]

חשבתי להעביר את הדירה שאני גר בה ע"ש הבן שלי (בן 18 שגר איתנו בדירה) ואח"כ למכור את הדירה השניה כדירה יחידה ללא מס שבח, האם יש למישהו ניסיון עם כזה דבר?

לפי מה שאני יודע, בכדי שהילד יוכל למכור את הדירה שקיבל במתנה בפטור ממס שבח, צריכים לעבור 3 שנים (אם התגורר בדירה ואם לא אז 4) שנספרים מגיל 18. קח בחשבון שזו דירה שלו לכל דבר ועניין והוא לא יהיה חייב למכור אותה.

אז אולי את הדירה שאני רוצה למכור אני קודם ימכור אותה לבן אחר שלי בכחצי מהמחיר שלה (2 מליון) ואחר שנה וחצי הוא יוכל למכור אותה ב4 מליון ולהיפטר ממס שבח?

אתה בסיכון שמס הכנסה ימסה את המכירה לפי השווי האמיתי או יראה את שתי העיסקאות כפיקטיביות - אתה שואל אם כדאי להסתכן? נניח שאת לא פלוני לא תפסו ואותך יתפסו - רק אתה יכול לענות אם אתה מוכן לקחת על עצמך סיכון כזה (לגבי מידת הסיכון, יענו לך אחרים. לי זה נראה סיכון די ממשי, בטח לגבי מחיר המכירה לבן ואם הבן ימכור בסמיכות לקבלת הדירה, זה נשמע סביר מאד שידליק נורה אדומה).

 

[חשוב לדעת]

אתה בסיכון שמס הכנסה ימסה את המכירה לפי השווי האמיתי

תודה על המענה. אשמח אם תבהר יותר את דבריך מה החשש האם במכירה לבן הם יחשבו את השווי האמיתי לגבי מס שבח למרות שאני מוכר לבן שלי ב2 מליון יראו זאת כאילו מכרתי ב4 מליון? יתכן?
אני התכוונתי שהבן ימכור זאת לאחר שנה וחצי כדירה יחידה שלו, זה לא טוב?
אשמח למענה יותר ברור, ואם כן יש עיצה יותר טובה, כי זה הרבה כסף...

 

[גרביל מרוץ]

הדירה השביחה כ2 מליון ש"ח

תוכל לשתף איך הגעת למספר הזה? זה חישוב ע"י איש מקצוע/מחשבון מיסוי מקרקעין? האם הפחתת מהשבח את כל ההוצאות שהיו לך על רכישת הנכס והשבחתו (שיפוצים ושידרוגים)?

 

[חשוב לדעת]

הדירה נקנתה על הנייר במיקום מעולה, לא היו הרבה הוצאות אחרות, המחיר האמיתי של הדירה עכשיו הוא כ4.8 מליון (מינימום, לפי הדירות האחרות שנמכרים בפרוייקט זה), כתבתי 4 מ' בשביל שלא יקנאו בי על הרווח..
בקיצור אתה מבין למה זה חשוב לי מאוד לנסות למכור בלי מס שבח, השאלה אם למישהו יש נסיון טוב בתחום שיאמר לי דרך הכי טובה.
תודה לכולם

 

[גרביל מרוץ]

הדירה נקנתה על הנייר במיקום מעולה, לא היו הרבה הוצאות אחרות, המחיר האמיתי של הדירה עכשיו הוא כ4.8 מליון (מינימום, לפי הדירות האחרות שנמכרים בפרוייקט זה), כתבתי 4 מ' בשביל שלא יקנאו בי על הרווח..

העניין שלא ענית לשאלה איך עשית את החישוב. מניסוח השאלה נראה כאילו לקחת מחיר קניה של 2M וחיסרת אותו ממחיר מכירה של 4M וזה מה שהצגת בתור הרווח. העניין הוא שלא ככה מחשבים את השבח. החישוב מבוצע על הרווח הריאלי. וגם הוצאות רכישה והשבחה מצמידים. אז אולי נתחיל מזה שנבדוק באיזה סכום מדובר.

 

[פטל ואוכמניות]

אשמח למענה יותר ברור, ואם כן יש עיצה יותר טובה, כי זה הרבה כסף...

העצה הכי טובה שיש לי היא להתייעץ עם איש מקצוע, בתשלום.

 

[MMM]

אם אתה באמת רוצה לתת דירה במתנה לבן שלך זה חוקי לחלוטין. אם שווי הדירה יותר מ 2 מיליון אז על פי החוק הוא יצטרך לשלם שליש של מס רכישה. יש מחשבון מס רכישה באתר רשות המסים שיעזור לך לקבל את החישוב המדויק.
זה יאפשר לך למכור את הדירה היחידה שנשארה לך בפטור ממס שבח.
הבן כמובן יוכל לעשות בדירה כרצונו: לגור, להשכיר (גם לך) או למכור.
אתה יכול לעשות איתו הסכם שכירות של 1 ש''ח לחודש למשך X שנים. זה חוקי לחלוטין.
רק קח בחשבון שהבן שקיבל את הדירה לא יהיה זכאי לקבל דירה באיזה מתוכניות ההטבה לדיור של המדינה כל זמן שהוא מחזיק את הדירה שנתת לו

 

[חשוב לדעת]

תודה על המענה באדיב.
קראתי באינטרנט שהחוק היבש הכל כמו שכתבת, אבל אמרו לי שבמציאות רשות המיסים עושים דין לעצמם ואם הם חושבים שזה לא מתנה אמיתית (לא מוגדר מה הכוונה) אז הם יכולים לומר שזה לא מתנה וכל שכן כשאני ממשיך לגור בדירה שאז יותר אין משמעות ל"מתנה", לכן אני שואל אם זה סתם פחדים מיותרים וכיון שהחוק איתי זה יעבור בשלום או שכן יש בהחלט ממה לחשוש,
האם למישהו יש נסיון עם כזה דבר?
תודה רבה

 

[McMurphy]

תודה על המענה. אשמח אם תבהר יותר את דבריך מה החשש האם במכירה לבן הם יחשבו את השווי האמיתי לגבי מס שבח למרות שאני מוכר לבן שלי ב2 מליון יראו זאת כאילו מכרתי ב4 מליון?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, קובע למעשה שהמיסוי של פעולה במקרקעין יקבע לפי שווי השוק שלה (דהיינו לא משנה מה כתוב בחוזה) , אאכ שכנעו את רשויות המס שיש סיבה למחיר הקונה שלא קשורים ליחסים מיוחדים (למשל מישהו מוכר בזול כי חייב את הכסף מהר).

"שווי" של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;

תראה למשל כאן https://www.doritgabay.com/סוגיית-שווי-המכירה/

לגבי פיקטיביות של עסקת מתנה, היו כבר פס״ד בנושא - למשל https://www.capitax.co.il/Attachments/24989-09-18.pdf

אני מציע לך להתייעץ עם עו״ד שבקי בנושא. אני לא מבין בתחום בכלל. מניח שעו״ד בקי יתן לך הערכה של מידת הסיכון או איך להקטין אותו (למשל אולי שהבן יגבה ממך דמי שכירות?) - ברור שלא מדובר באפס סיכון, בטח אם הבן ״ימכור״ את הדירה בסמוך לאחר חלוף 3 או 4 השנים של הפטור מס שבח (ואיך הוא יעביר לך את דמי המכירה שיקבל? אתה מבין שזו לא בעיה למס הכנסה לבדוק שהכסף הגיע אליך…).

 

[ירח אפל]

לכן אני שואל אם זה סתם פחדים מיותרים וכיון שהחוק איתי זה יעבור בשלום או שכן יש בהחלט ממה לחשוש,

כל הקטע כאן הוא שהחוק לא איתך.
המטרה של המתנה הזו היא הפחתת מס.
הוכחה ברורה לכך היא אתה ממשיך לגור בדירה, ומוכר דירה אחרת בפטור.

היה פקיד השומה סבור, כי עסקה פלונית המפחיתה, או העלולה להפחית, את סכום המס המשתלם על ידי אדם פלוני היא מלאכותית או בדויה, או שהסבה פלונית אינה מופעלת למעשה, או כי אחת ממטרותיה העיקריות של עסקה פלונית היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותות, רשאי הוא להתעלם מן העסקה או מן ההסבה, והאדם הנוגע בדבר יהא נישום לפי זה; הימנעות ממס או הפחתת מס ניתן לראותן כבלתי נאותות אפילו אינן נוגדות את החוק.