איזה בעל מקצוע יכול לאתר נזקים נסתרים - לפני קנית דירה

[rpi]

דוגמא ספציפית, נזק מתמשך מנזילה, בדירה שצמודה לגג.
אני מניח שהנזילה גורמת לנזק מבני, יכולה לגרום להתפוררות או החלדות מוגברת של הברזל בתוך הבטון בקירות.
בהנחה ויש תמ"א, קבלן עשוי להוסיף קומה או שתיים, מעל הגג וככל הנראה, לא יבדוק האם יש נזק מבני לגג מהרטיבות (בהנחה שבכלל יהיה מודע לענין).

לאחר שמסתיים התמ"א מגיע, קונה רואה דירה חדשה בקומה מעל ולא מודע שעשוי להיות נזק מבני נסתר, חושב שהכל בסדר וקונה.

1. האם יש סיכוי לקונה לדעת שהייתה נזילה?
2. האם יש סיכוי שבעל מקצוע שיגיע למקום (לדירה החדשה שהתווספה), ויזהה שיש (אם יש) נזק מבני?

תמונה להמחשה (נזילה חמורה):

leak hosted at ImgBB

תמונה leak מאוחסנת בImgBB

ibb.co

 

[יובל ממודיעין]

חפש "בדק בית", יש הרבה חברות ובעלי מקצוע שמגיעים לדירה ועורכים בדיקה מקיפה למציאת פגמים וחריגות מהתקן.
לגבי השאלות הספציפיות שלך, זה כנראה תלוי מאוד ברמת המקצועיות והנסיון של הבוחן.

עשיתי בדק בית כשקיבלתי דירה חדשה מהקבלן לפני שנים רבות. קיבלתי דוח מפורט הכולל את ליקויי הבניה, החריגות מהמפרט כולל המלצות לתיקון ועלויות, עם הדוח חזרתי לקבלן לביצוע התיקונים הנדרשים, על סמך מחבר הדוח, הוא טען שלדוח יש משמעות משפטית ואוכל להשתמש בו כראיה אם ארצה לתבוע את הקבלן.

 

[rpi]

חפש "בדק בית", יש הרבה חברות ובעלי מקצוע שמגיעים לדירה ועורכים בדיקה מקיפה למציאת פגמים וחריגות מהתקן.
לגבי השאלות הספציפיות שלך, זה כנראה תלוי מאוד ברמת המקצועיות והנסיון של הבוחן.

עשיתי בדק בית כשקיבלתי דירה חדשה מהקבלן לפני שנים רבות. קיבלתי דוח מפורט הכולל את ליקויי הבניה, החריגות מהמפרט כולל המלצות לתיקון ועלויות, עם הדוח חזרתי לקבלן לביצוע התיקונים הנדרשים, על סמך מחבר הדוח, הוא טען שלדוח יש משמעות משפטית ואוכל להשתמש בו כראיה אם ארצה לתבוע את הקבלן.

בהנחה והרטיבות תוקנה ועברו כמה שנים טובות, בספק אם יגלה משהו (אלא אם כן יש לו כלי לזהות את זה).
במידה ומשהו ינסה לקדוח באיזור שהייתה בו הרטיבות, אולי אז ישים לב.

 

[פטל ואוכמניות]

כאשר קבלן תמ״א בונה על הגג, הוא יוצק בטון בעובי כזה שדי קשה לנזילה להתקיים. הוא כמובן מפרק דודי שמש על מנת לבצע את זה. אבל, ייתכנו זעזועים וסדקים לתקרת הדירה שמתחת לגג הישן בגלל עבודות של ציוד כבד על גג ישן ואת זה על הקבלן לתקן. ייתכן ובימי היציקה של הבטון הקבלן ייבקש להוסיף תומכי תקרה בתוך הדירה למספר ימים ליתר בטיחות

 

[rpi]

כאשר קבלן תמ״א בונה על הגג, הוא יוצק בטון בעובי כזה שדי קשה לנזילה להתקיים. הוא כמובן מפרק דודי שמש על מנת לבצע את זה. אבל, ייתכנו זעזועים וסדקים לתקרת הדירה שמתחת לגג הישן בגלל עבודות של ציוד כבד על גג ישן ואת זה על הקבלן לתקן. ייתכן ובימי היציקה של הבטון הקבלן ייבקש להוסיף תומכי תקרה בתוך הדירה למספר ימים ליתר בטיחות

כן, כל הנזילות אמורות להיפטר.
השאלה האם הוא יפרק את התקרה לפני היציקה, לראות מה מצב הגג הישן.
או שפשוט יוצק בטון חדש על הבטון ישן (אחרי שניקה את הגג מדוודים/קולטים/בידוד).

מעניין לראות איך בניינים שעברו תמ"א יחזיקו 50 שנה אחרי התמ"א, יש לי הרגשה שלא הכי טוב.

 

[vigaror]

חפש "בדק בית"

עד כמה שאני יודע "בדק בית" בעיקר בודק דברים שרואים בעין, שזה מצוין להרבה בעיות אבל אם אין כרגע בעיה פעילה כי אין גשם אז הוא לא יראה

 

[rpi]

עד כמה שאני יודע "בדק בית" בעיקר בודק דברים שרואים בעין, שזה מצוין להרבה בעיות אבל אם אין כרגע בעיה פעילה כי אין גשם אז הוא לא יראה

בדיוק.
מההיכרות שלי עם בנין שנכנס לתמ"א, בעלי הדירות מעדיפים לתקן את המינימום שאפשר, כי הבנין יעבור שיפוץ מקיף עוד מעט.
יוצא מצב שיש תקלות שמזניחים (לפעמים כמה שנים) שמשפיעות על חוזק הבנין ולא נבדקות בעת השיפוץ.

תמיד נשאלת השאלה מה עדיף דירה חדשה בבנין חדש או דירה שהתווספה כחלק מתמ"א, אני חושב שיש לי תשובה.

אותה בעיה קיימת בקנית דירה יד שניה, אם בדקת בית לא רואה זכר לרטיבות בתיקרה הוא לא יבדוק שם אחוזי לחות, גם אם כן, לא יוכל לזהות נזק מבנה שנגרם מנזילה אלא אם יתבקש לכך.

 

[האזרח הקטן]

יוצא מצב שיש תקלות שמזניחים (לפעמים כמה שנים) שמשפיעות על חוזק הבנין ולא נבדקות בעת השיפוץ.

על מה מבוססת הקביעה שחוזק הבניין לא נבדק בעת השיפוץ? כל היתר בנייה מחייב קונסטרוקטור שבוחן את המצב הקיים לפני הבניה ובסופו, וחותם על כך שהבניין עומד בדרישות.

 

[rpi]

על מה מבוססת הקביעה שחוזק הבניין לא נבדק בעת השיפוץ? כל היתר בנייה מחייב קונסטרוקטור שבוחן את המצב הקיים לפני הבניה ובסופו, וחותם על כך שהבניין עומד בדרישות.

זו בדיוק השאלה, האם חוזק הבנין נבדק ואיך.
האם מתבצעת בדיקה ויזואלית בלבד, או שמתבצע משהו מעבר.
ההרגשה שלי שהקבלן לא יגדיל ראש ויבדוק כל קיר בבנין, אלא יבדוק את היסודות בלבד.

 

[יובל ממודיעין]

ההרגשה שלי שהקבלן לא יגדיל ראש ויבדוק כל קיר בבנין, אלא יבדוק את היסודות בלבד

כל הרעיון בתמא 38 זה לחזק בניינים ישנים כדי שיעמדו בפני רעידות אדמה, הקונסטרוקטור תפקידו לבדוק את חוזק המבנה. אם אתה חושש מקריסת הבניין עקב נזקי מים ואתה לא סומך על המהנדס שעשה תפקידו נאמנה, אז פשוט תקנה דירה במקום אחר, גם למהנדס מטעמך לא יהיה פשוט לעבור בכל הדירות בבניין ולבדוק כל עמוד, קורת בטון וקיר תמך, בדיקה כזו מקיפה תדרוש את הסכמת הדיירים, אולי אפילו יהיה צורך לחפור קצת בקירות כדי לראות פיזית את מצב הבטון.

 

[rpi]

דירה במקום אחר

זה בדיוק העניין, שבדירה יד שניה, אתה לא יכול לדעת מה היה לפני ולא תפרק את כל הקירות לבדוק.
בדירה חדשה כל עוד יש אחריות של קבלן, יש כתובת אחת לכל התקלות הגדולות ( למספר שנים קטן).
אחרת אין לדעת איפה הייתה רטיבות ולכמה זמן, גם בדק בית לא יגלה דברים כאלו, אלא אם כן, יש קילופי צבע או אינדיקציה ויזואלית אחרת.

 

[האזרח הקטן]

זו בדיוק השאלה, האם חוזק הבנין נבדק ואיך.
האם מתבצעת בדיקה ויזואלית בלבד, או שמתבצע משהו מעבר.
ההרגשה שלי שהקבלן לא יגדיל ראש ויבדוק כל קיר בבנין, אלא יבדוק את היסודות בלבד.

הקבלן לא רלוונטי, מי שחותם על האישור הקונסטרוקטיבי זה הקונסטרוקטור. אם משהו יקרה, הוא זה שיבואו אליו בטענות, כולל שלילת רישיון ואף העמדה לדין.
לכן בהחלט יש לו אינטרס לעמוד מאחורי מה שהוא חתום עליו ולא להיות חותמת גומי של היזם.

אני עדיין מנסה להבין מהשרשור מה התרחיש שממנו אתה חושש. האם החשש הוא לקריסת המבנה? בתוך איזה פרק זמן?

 

[rpi]

אני עדיין מנסה להבין מהשרשור מה התרחיש שממנו אתה חושש. האם החשש הוא לקריסת המבנה? בתוך איזה פרק זמן?

תרחיש הקיצון זה קריסת מבנה.
התרחיש היותר סביר, זה התפוררות או סדקים בתיקרה, שיקרו אחרי שנה בערך.
במידה הוסיפו הנמכת גבס (בשביל תאורת ספוטים למשל), או טריק אחר, יש סיכוי שלא תהיה אינדיקציה ויזואלית לבעיה.

באופן כללי, אני שואל איך אני יודע שלא קניתי חתול בשק?
נראה שבדק בית לא מספיק.

 

[פטל ואוכמניות]

תרחיש הקיצון זה קריסת מבנה.
התרחיש היותר סביר, זה התפוררות או סדקים בתיקרה, שיקרו אחרי שנה בערך.

תראה, אכן עשוי לקרות. מעצבן, מתקנים כמה שניתן.
אם תרצה משהו מושלם אולי תצטרך לבנות בית מהיסוד.

 

[rpi]

תראה, אכן עשוי לקרות. מעצבן, מתקנים כמה שניתן.
אם תרצה משהו מושלם אולי תצטרך לבנות בית מהיסוד.

או לקנות בית מהקבלן עם אחריות של 5 שנים.

 

[האזרח הקטן]

או לקנות בית מהקבלן עם אחריות של 5 שנים.

לא חסרים קבלנים שמוסרים דירות עם ליקויי בנייה, ולא תמיד הקבלן ממהר להודות בליקוי או מוכן לתקן אותו.
לפעמים הדרך היחידה למצות את האחריות היא דרך פנייה לבית המשפט, וגם שם לא מובטח לך 100% הצלחה בעניין.

 

[האזרח הקטן]

התרחיש היותר סביר, זה התפוררות או סדקים בתיקרה, שיקרו אחרי שנה בערך.

אם זה קורה אחרי שנה, תתבע את הקבלן.

 

[rpi]

אם זה קורה אחרי שנה, תתבע את הקבלן.

הקבלן של התמ"א נותן אחריות לכל הבנין אחרי גמר התמ"א, לכמה שנים?

 

[האזרח הקטן]

הקבלן של התמ"א נותן אחריות לכל הבנין אחרי גמר התמ"א, לכמה שנים?

לא יודע, אבל גם אם אין אחריות זה לא אומר שאתה לא יכול לתבוע על נזק אחרי שנה.

 

[vigaror]

תמיד נשאלת השאלה מה עדיף דירה חדשה בבנין חדש או דירה שהתווספה כחלק מתמ"א, אני חושב שיש לי תשובה.

עד כמה שאני זוכר דירה חדשה בפרויקט תמ"א היא בדרך כלל נפרד בתשתיות מהדירות הישנות, אז פה לא תהיה הבעיה
הבעיות זה בדרך כלל עיצוב עקום (חדר יוצא מחדר כי הוסיפו את הממד איפה שיכלו), לובי פיצי וצפוף, מעלית קטנה, מחסור במחסנים, מחסור בחניות או חניות צפופות, חניה במכפילים/חניה רובוטית. . .
הדברים האלו הרבה פעמים גם משתקפים במחיר אז התשובה היא לא חד משמעית