דירה בחריש

[שלומו]

בהקמת חריש ניסו כנראה לחקות את ההצלחה המדהימה של מודיעין ולא הצליחו.

גם למודיעין לקח זמן להפוך לעיר "נחשבת".
לחריש יש מיקום טוב (למודיעין יש מיקום מאוד טוב). אבל לוקח זמן לעיר להתגבש. גם יש בעיות של נגישות תחבורתית שצפויות להפתר. כן השוק שמה מוצף בבנייה חדשה ומחיר למשתכן מה שגורם למחירים לרדת יחסית לממוצע הארצי. גם זה ירגע מתישהו. יכול להיות שמדובר בסקאלת זמן של עשור. הגיוני שיש מקומות יותר מוצלחים להשקעה בטווח הקצר.

 

[שלומו]

משום מה שעתיד כזה יביא לעלייה משמעותית של ערך הדירות.

אם הביקוש לעיר יעלה על ההיצע המחיר יעלה. במודיעין עילית למשל המחירים עלו הרבה.

 

[ביביהמלך]

אז או שאתה חולק על הצפי שלי, או שאתה חושב משום מה שעתיד כזה יביא לעלייה משמעותית של ערך הדירות.

זה מה שאמרתי בתחילת הנושא שמצב כזה של התחרדות כמעט מוחלטת היא עדיפה מבחינת מחירים הרבה מאשר מצב של עיר על הגדר שלא ברור מה המשכה.

 

[עידו ג]

זה מה שאמרתי בתחילת הנושא שמצב כזה של התחרדות כמעט מוחלטת היא עדיפה מבחינת מחירים הרבה מאשר מצב של עיר על הגדר שלא ברור מה המשכה.

לא.

 

[SolidState]

זה מה שאמרתי בתחילת הנושא שמצב כזה של התחרדות כמעט מוחלטת היא עדיפה מבחינת מחירים הרבה מאשר מצב של עיר על הגדר שלא ברור מה המשכה.

גם זה משהו שקל מאוד לבדוק מה יותר עדיף. עיר חרדית ברובה, או עיר מעורבת או עיר עם נטיה לחילונית.
יש נתונים של מחיר למ"ר. רוצה לבדוק איפה המחירים יותר גבוהים ולחזור אלינו עם מסקנות?

נראה לי שמהפוזיציה שלך כבעל דירה בעיר אתה מסרב לראות את המציאות כפי שהיא.

 

[ביביהמלך]

גם זה משהו שקל מאוד לבדוק מה יותר עדיף. עיר חרדית ברובה, או עיר מעורבת או עיר עם נטיה לחילונית.
יש נתונים של מחיר למ"ר. רוצה לבדוק איפה המחירים יותר גבוהים ולחזור אלינו עם מסקנות?

העיר כמות שהיא עכשיו אינה עיר מעורבת 'רגילה' אין לה מקבילה ממשית (כמעט כל המעורבות הציבור מבוגר)
וכן המציאות שהמחירים בעיר זו זולים יותר מכל מקום אחר מקביל, בין חרדי בין חילוני בין מעורב.

נראה לי שמהפוזיציה שלך כבעל דירה בעיר אתה מסרב לראות את המציאות כפי שהיא.

יש עוד זרז זמני לירידת מחירים, פקיעת מועד איסור מכירת דירות במחיר למשתכן שחל במשך שנה זו, וכן פקיעת איסור מכירה של דירות שלא נמכרו ע"י חברת שפיר (שבנתה את השכונה והשאירה כ300 דירות במסגרת 'עידוד השקעת הון') על כאלף דירות בשכונת בצוותא, (השכונה כולה כ1500) ואחרי הנתון הנ"ל ש52% מהדיירים הם שוכרים. אמור להיות הרבה מכירות.

 

[שלומו]

נראה לי שמהפוזיציה שלך כבעל דירה בעיר אתה מסרב לראות את המציאות כפי שהיא

הטענה שלו שבמצב של העיר היום רוב החרדים לא מעוניינים לגור בה בעיקר כי אין בה קהילות מסודרות לחרדים. לחסידים זאת בעיה קשה במיוחד והם בדרך כלל מי שעובר לפריפריה, פשוט הם עושים את זה בצורה מאורגנת. הגרלות מחיר למשתכן מנעו מעבר מאורגן כזה. מעבר כזה יכול לקרות בעתיד כשהשוק בעיר יהיה חופשי ואז הביקוש עשוי לעלות והמחיר בעקבותיו. כמובן שיתכנו תרחישים אחרים. למשל בתל אביב היו פעם קהילות חרדיות גדולות אבל תל אביב השתנתה והפכה להיות לעיר שפחות מתאימה לחרדים.

 

[ביביהמלך]

לא

כמובן שיתכנו תרחישים אחרים. למשל בתל אביב היו פעם קהילות חרדיות גדולות.

אם יקרה מה שקרה לתל אביב המחירים יעלו עוד יותר... אלא שהתרחיש הגרוע (כלכלית) הוא הימשכות המצב הקיים>
ועל זה הבאתי בתחילה על פי נתונים של פילוח ילדים בגנים ובגילאים נמוכים נוספים - ניכר שתהליך ההתחרדות הוא כבר עובדה מוגמרת.


נ.ב. למרות הנ"ל עדיין בהנחה שהתהליך ייקח כמה שנים ולמרות הכנסה משכירות, עדיין השקעה במדדים בתשואה של 8% שנתי (נטו וללא מס) היא כנראה יותר רווחית (בלי חישוב של מינוף ומשכנתא).

 

[ארנטס]

במודיעין הדתיים הגיעו מארצות דוברות אנגלית, פרט קטן שמשנה את הכל

יכול להיות שלא הבנת אותי והתייחסת בטעות למודיעין עילית?
כוונתי היתה לעיר מודיעין-מכבים-רעות.

 

[ביביהמלך]

יכול להיות שלא הבנת אותי והתייחסת בטעות למודיעין עילית?
כוונתי היתה לעיר מודיעין-מכבים-רעות.

במודיעין עילית החרדים (לא הדתיים) הגיעו מבני ברק וירושלים ולא מחו"ל.

 

[גרביל מרוץ]

יכול להיות שלא הבנת אותי והתייחסת בטעות למודיעין עילית?
כוונתי היתה לעיר מודיעין-מכבים-רעות.

הבנתי אותך, והתכוונתי למודיעין.

 

[ארנטס]

הבנתי אותך, והתכוונתי למודיעין.

אני מכיר מעולה את מודיעין ולכן לא הבנתי אותך.
כוונת כנראה לדתיים אמריקאים שרובם ככולם גרים בשכונת בוכמן-מוריה.

 

[גרביל מרוץ]

אני מכיר מעולה את מודיעין ולכן לא הבנתי אותך.
כוונת כנראה לדתיים אמריקאים שרובם ככולם גרים בשכונת בוכמן-מוריה.

יש גם הרבה נוספים שמפוזרים בעיר מכל המדינות דוברות האנגלית

 

[ביביהמלך]

האם יש אופציה להחלפת דירות בין בעלי דירות (משקיעים שאינם גרים בדירה יכולים יותר מהר להסכים) כדי ליצור אזורים נפרדים חילוני דתי חרדי (לא סטריליות מוחלטת כמובן) אולי זה לא נמע יפה אבל הדיירים כולם יהנו מזה וגם בעלי הדירות כי לא תהיה רתיעה מהעיר...

האם יכולה להמצא פיתרון למס שבח / רכישה באמתלה של החלפת דירות ?

 

[ארנטס]

יש גם הרבה נוספים שמפוזרים בעיר מכל המדינות דוברות האנגלית

ויש גם מעט מארגנטינה וברזיל בשכונות שונות..
רובה ככולה של מודיעין די חילונית. אז?
לא מעיד דמוגרפית מאום.

בבניינים הספציפיים שאני מכיר יש 0-2 שומרי שבת (מורשת, נופים, כרמים).

 

[שלומו]

האם יכולה להמצא פיתרון למס שבח / רכישה באמתלה של החלפת דירות ?

לא נראה לי. אבל למי שזאת דירה יחידה כנראה שלא יהיו לו עלויות מס. בכל מקרה יהיו עלויות לעורך דין. וזה גם יצריך בטח שמאות ואולי בדק בית כדי שיסכימו להחליף, כנראה שיהיה פער מסויים בשמאות.

 

[ביביהמלך]

לא נראה לי. אבל למי שזאת דירה יחידה כנראה שלא יהיו לו עלויות מס. בכל מקרה יהיו עלויות לעורך דין. וזה גם יצריך בטח שמאות ואולי בדק בית כדי שיסכימו להחליף, כנראה שיהיה פער מסויים בשמאות.

המטרה היא החלפה בבת אחת של מאות דירות בלי זה אין תועלת

 

[שלומו]

המטרה היא החלפה בבת אחת של מאות דירות בלי זה אין תועלת

זה די קשה לביצוע. אבל לאורך זמן אם כל אחד רוצה ששמינית מהשכנים שלו יהיו כמוהו אז נוצרות שכונות הומוגניות. זאת סימולציה פשוטה שאפשר להריץ במחשב. בשטח זה לוקח בדרך כלל לפחות דור (20-30 שנה).

 

[MMM]

הסיפור של חריש התחיל עם כמה קבוצות רכישה ממש גדולות שאיפשרו רכישת דירה במחיר ממש נמוך. הרבה אנשים קנו שם דירות לא בשביל לגור אלא להשקעה.
לכן היום המצב הוא שיש המון דירות מושכרות. מחירי השכירות יחסית נמוכים, מה שאטרקטיבי לשוכרים, אבל התשואה לבעלי הדירות היא די גבוהה, כל שכולם מרוצים

 

[A42]

חילוני ממש, זה בכל מקרה לא

חריש היא דגם מואץ של תופעת ההדתה וההתחרדות

אני גר קרוב לחריש, ויוצא לי הרבה להגיע אליה לסידורים בילויים וכו...

אני חושב שאתם מסתכלים על נתוני מאקרו וכתבות בעיתון...

בפועל אני כמעט לא נתקל בחרדים בעיר
יוצא לי לנוסע אליה גם הרבה פעמים דווקא במהלך השבת, חלק מהבתי עסק פתוחים
נןסעים בכל הכבישים

נכון שרוב החנויות והמסעדות סגורות בשבת אבל זה האיזור שלנו וזה לא דבר רע בהכרח...

סהכ עיר מעניין מאוד לדעתי
בנויה אדריכלית מאוד טוב
יש שם רחוב ראשו אחד עיקרי שמשלב חנויות מסעדות ודירות למגורים
כל מדרכות מקורה עם הגג של הדירות מעל אז נוח מאוד גם בקיץ וגם בחורף

רחובות רחבים
ומיקום גיאוגרפי לדעתי בין הטובים בארץ

כן יש בא לדעתי מספר לא הגיוני של פיצריות...

יש לי הרבה חברים שגרים שם כולם חילונים לגמרי
יש שם מחירי שכירות מאוד זולים עם חינוך מאוד טוב לגיל הרך ולבית הספר (חילוני ממלכתי לא יודע על השאר)
והמןן טבע נגיש אזורים ירוקים ונוף פתוח

הבעיה העיקרית של היום בחריש לדעתי היא הרבה מאוד שוכרים ביחד עם מחירי שכירות נמוכים שגרר אוכלוסיה במצב סוציואקונומי נמוך יחסית שזה קצת מגביל את העיר מלצמוח ולהביא אוכלוסיה חזקה
הדבר גם גורר הרבה עסקים "זולים" קר פצריות ופחות מסעדות איכותיות שגורר בתורו פחות "מבקרים" מחוץ לעיר

מה יהיה עוד 10 שנים אלוהים גדול
אבל צריך להבין שבכל האיזור חריש יש הרבה מאוד חילונים שמחפשים פתרונות מגורים זולות יותר ולדעתי אם בחריש יבשילו התנאים עוד הרבה חילונים מהאזור יעברו לשם...