אז ..... קנינו בית!

[מרק עוגיות]

מזל טוב! אנחנו קנינו דירה לפני שנה וחצי, לא החלטה כלכלית אבל אני מאד מרוצה. זה כיף להרגיש שכל מה שמשקיעים (וזה לא רק כסף, זה גם זמן וגם אנרגיות נפשיות) לא מתבזבז וישאר איתנו. גם לשמוע את הילדים, אחרי מעברים רבים, שמחים שכאן נישאר הרבה זמן, זה מראה לנו שיש צדק בהחלטה. וגם לנו נמאס מהמעברים. לגבי המחיר הכלכלי, במקרה שלי חישבתי שההפסד שלי, יחסית לשכירות והשקעת הכסף, שקול לכאלף או אלפיים שח לחודש. בשבילי זה לגמרי שווה את זה. קניתם מקבלן? תצטרכו לבחור ריצוף/חרסינה/שיש וכולי? תתכוננו ללא מעט התרוצצויות והתלבטויות שחלקן ייראו מצחיקות בדיעבד

 

[Roi]

בתים הם חלומות של קונים באשליות.
במקרה של מגורים - זה לא כלכלי אבל כמו שאמרו רבים לפני כולל אותי, ההחלטה היא בעיקר אמוציונלית וזה בסדר גמור, זה מקנה תחושה של בטחון, זה חשוב ליחסים עם האישה והילדים, בקיצר, אי אפשר לכמת כל דבר לכסף וגרפים !

 

[מתכנת]

@adamshalev שפכת שמן למדורה בוערת

אגב, לא כל כך הבנתי למה זה משנה משמעותית את תוכנית הפרישה המוקדמת שלך (שלכם? ). ההון העצמי קטן אבל בהתאם גם ההוצאות השנתיות, ובערך ביחס של 3% (ומי שרוצה לריב על המספר הזה מוזמן לשרשור הזה), אז לפחות בסדר ראשון שום דבר מהותי לא השתנה, לא?

+1
אמרת שהסכום המיועד לדירה לא היה בתיק, אז התיק נשאר כמות שהוא + חיסכון חודשי בגובה דמי השכירות, אני רואה כאן צעד קדימה ולא 2 צעדים אחורה.

 

[ogi]

וורן באפט אמר:

You pay a high price for a cheerful consensus.

 

[אורי]

מזל טוב ובהצלחה!

 

[adamshalev]

@שרון כמו שקובי פריז אמר, לא כי היא אישה. אלא כי היא בת זוגתי אבל חושבת אחרת ממני.
אם הייתי רווק לא הייתי קונה בחיים. הייתי שוכר בדירה נוחה ומינימליסטית כפי שעשיתי בעבר. אבל עם אישה וילדים הדברים משתנים וצריך להתאים את עצמך לצרכים של האחרים גם כן. כך שהכל הוא בחצי צחוק וחצי אמת.

אגב, לא כל כך הבנתי למה זה משנה משמעותית את תוכנית הפרישה המוקדמת שלך (שלכם? ).

ברמה המעשית לא הייתי צריך למכור ניירות ערך, אבל כל רזבה שהייתה בקרן חירום (קרי עו״ש), מזומן שהיה חלק מהתיק אבל לא רכשתי איתו מניות עדיין כי התלבטתי בהקצאה וגם סך הכסף מההורים עברו הקצאה מחדש למימון הבית. ככה שמספקטרום של אפשרויות לגבי מה יהיה גודל התיק לכשנקנה דירה זה הפך להרבה פחות ממה שחשבתי שיהיה המינימום.
@מתכנת
קצת קשה לי להעריך את ״שווי שכר הדירה״ של הבית החדש אבל בהערכה גסה הוא בערך פי שניים מהשכר דירה שאנחנו משלמים עכשיו, כך שגם אחרי חישובים של הקטנת הון עצמי / הקטנת הוצאות שכ״ד יוצא כאילו הגדלנו את ההוצאות דיור פי שניים (או יותר, תלוי כמה יעלה לתחזק אותו) ולכן הפגיעה האקוטית ביעד הפרישה.

תתכוננו ללא מעט התרוצצויות והתלבטויות שחלקן ייראו מצחיקות בדיעבד

אישתי כבר מסמנת סימניות בפינטרסט. ברור לי שהולכים לדחוף לנו כל שטות במחיר מופקע שיש להם בקטלוג. בקטע הזה אני לא מודאג שכן שנינו די פרקטיים כשזה נוגע לרכישות ״אבזור״ לבית.

 

[breezblock]

ממש, אבל ממש מוזר לי לשמוע חדשות כאלה.

נשמע שאתה לוקח את זה קצת אישית.

לא מצליחה להבין את האמוציות שיש פה בענייני דירות.
זה לא שקנית פה דירה ואתה מתיימר לטעון שעשית את השקעת חייך.
קנית בית כדי לגור בו בנוחות.
אנשים היו מזדעזעים אם היית טס לחו"ל לחופשה, או קונה סלולרי חדש, או כל דבר אחר שעושים בשביל הכיף?

 

[שפרה]

בשעה טובה! תהנו מהרכישה ומהתבססות בתוך משהו ארצי שהוא שלכם.

ברמה המעשית לא הייתי צריך למכור ניירות ערך, אבל כל רזבה שהייתה בקרן חירום (קרי עו״ש), מזומן שהיה חלק מהתיק אבל לא רכשתי איתו מניות עדיין כי התלבטתי בהקצאה וגם סך הכסף מההורים עברו הקצאה מחדש למימון הבית. ככה שמספקטרום של אפשרויות לגבי מה יהיה גודל התיק לכשנקנה דירה זה הפך להרבה פחות ממה שחשבתי שיהיה המינימום.

נשמע שבסה"כ עשיתם מהלך לא פזיז, תוך שמירה על המשך השקעות בערוצים אחרים. גם אם האלוקציה השתנתה, נשמע שאתם מחושבים בניהול התקציב שלכם

בקטע הזה אני לא מודאג שכן שנינו די פרקטיים כשזה נוגע לרכישות ״אבזור״ לבית.

אז עם הזמן מן הסתם תמצאו את נקודת האיזון החדשה להמשך חסכון והשקעה.
וכשתגיעו ליעד הנכסף של פרישה, יהיה לכם מקום שבו תוכלו להוסיף ולהנות מהעצמאות הכלכלית.

 

[שמוליק קיפוד]

מזל טוב!!

 

[רוני]

ראשית כל מזל טוב, יש לי מספר בעיות עם המהלך שביצעת, לדעתי גם דירה למגורים יש לרכוש בעיתוי מתאים ולא בשוק בועתי, אסביר את כוונתי במושגים של משקיע בשוק ההון, נאמר שיש לך כסף להשקעה בשוק המניות שלפני מספר שנים הנסחר במכפיל רווח ממוצע אטרקטיבי 10 , אך כיום המכפיל הממוצע הוא 30 ,האם הייתה משקיע בשוק זה ? שאלה נוספת, מדוע השיקול לרכישת הדירה למגורים נבע משיקולים רגשיים ולא כלכליים נטו ? בהשקעות לא מערבים רגש (דירת מגורים היא השקעה לעיתים הכי גדולה בחיי רוב המשפחות). שאלה אחרונה, מאחר ורכשתה נכס למגורים, מדוע לא לקחת משכנתא קטנה יחסית של 350,000 עד 400,000 לטווח של עד 10 שנים שתכוסה הכנסות משכירות באמצעות נכס מניב בארה"ב, כך שבסוף התהליך יהיה לך נכס למגורים נקי מחובות ועוד נכס המניב הכנסה פסיבית חודשית ?

 

[TunaGolem]

נאמר שיש לך כסף להשקעה בשוק המניות שלפני מספר שנים הנסחר במכפיל רווח ממוצע אטרקטיבי 10 אך כיום המכפיל הממוצע הוא 30 האם הייתה משקיע בשוק זה ?

כן.

 

[רוני]

כן.

מדובר בסכום השקעה ראשוני גדול במזומן, נאמר 1,000,000 ש"ח , לדעתי היית מעדיף להשקיע סכום זה בשוק זר שרמות המחירים שלו אטרקטיביים יותר.
לצורך ההמחשה, האם הייתה משקיע במניות הבנקים בזמן וויסות המניות בשנת 83 סכום של דירה במזומן ?

 

[c881]

@רוני שאלת שאלה, קיבלת תשובה.
רק כי התשובה היא לא מה שחשבת לקבל, לא אומר שצריך לשנות ולחדד.

 

[ע.מדי]

@רוני
מי שרוצה לגור בארץ בדירה משלו כנראה שלא ירכוש דירה להשקעה בארה"ב.
ומי שלא רואה בדירה למגורים רק השקעה ויש לו את היכולת הכלכלית לעמוד בכך כנראה שמוטרד פחות מבועתיות הנכס (כן או לא לא יודע וגם אתה לא ראית את החוזה)
זה אולי לא "כוס התה" שלך אבל במקרה של @adamshalev לא הייתי נכנס לדאגות לגבי שיקול הדעת האישי שלו (ושל בת זוגו)

אולי כדאי לך ליצור ת'רד נדל"ני שבו ידונו מגוון דרכי ההשקעה וההשוואות בין אפיקי הנדל"ן בארץ ובחול ולבין שווקים מניות להנאת החובבים והמתנגדים
יש מסה של משקיעי נדל"ן בפורום שיכולים ליצור נפח פוסטים רציני.

 

[adamshalev]

נאמר שיש לך כסף להשקעה בשוק המניות שלפני מספר שנים הנסחר במכפיל רווח ממוצע אטרקטיבי 10 , אך כיום המכפיל הממוצע הוא 30 ,האם הייתה משקיע בשוק זה

כמו שטונה ענה, כן. אבל כמו שאני עושה גם היום בשוק שיש הטוענים שהוא מנופח, הייתי עושה זאת בצורה מפוזרת ושקולה ככל הניתן. הכלל של גרהם מהמשקיע הנבון שאומר שלא משנה עד כמה נחוש אתה בדעתך לגבי מצב השוק, אף פעם אל תהיה מושקע יותר מ75% במניות ואף פעם לא פחות מ25% הוא נק התחלה טובה. ספציפית אני נוקט בגישה שמשלבת הטיה מסויימת לא גדולה של פלח המניות בכיוון ההפכי של הערכת שווי שוק המניות כך שבשוק בועתי לפי פרמטרים מקובלים אהיה עם פחות מניות מהמשקיע הממוצע.

מדוע השיקול לרכישת הדירה למגורים נבע משיקולים רגשיים ולא כלכליים נטו

כי שיקולים כלכליים הם לא היחידים שחשובים בחיים. דירת המגורים (והמיקום שלה) היא במובנים מסויימים מרכז הכובד של חיי המשפחה עם האישה, הילדים והסביבה ובבחירתה יש להתחשב גם במה טוב למשפחה לטווח רחוק.

בהשקעות לא מערבים רגש

אני לא מחשיב את דירת המגורים כהשקעה. אני יוצא מנק׳ הנחה שזה כסף ״נעול״ ששומר על השווי הנדל״ני שלו - קרי אני מניח שכשאמכור אוכל לקנות בית אחר באיכות דומה במקום דומה אבל לא מניח שום דבר לגבי השווי הנומינלי של הנכס. לחילופין, דרך אחרת שאני מסתכל על זה היא שהתשואה שאני מקבל על הכסף הנעול הזה הוא העלות של שכר הדירה שהייתי משלם בשביל לגור באותה המקום וזה בהערכה גסה נותן כ-3% נטו. שתי הפרספקטיבות הללו הן מקבילות ובלתי תלויות שכן שתיהן נכונות במידת מה. בכל מקרה יש לי ציפיה לשמור על הערך הריאלי של הכסף אך לא יותר מזה.

מדוע לא לקחת משכנתא קטנה

מינוף לא מוגבל לנדל״ן. כיוון שאני נרתע חמורות ממינוף מבוסס מארג׳ין עקב סיכון ה-call של הברוקר, חשבתי לקחת משכנתא לא קטנה ולמנף להשקעה בשוק ההון. החלטתי בכל זאת שזה לא מקום שאני רוצה להיות בו. בלי קשר לשום דבר, אני לא רוצה להיות משקיע נדל״ן. אם היה לי זמן להשקיע בנדל״ן הייתי משקיע אותו במקום זה בהשקעות ערך ואלגוריתמי מסחר מבוססי ניתוח כמותי.

 

[שרון]

@רוני בהשקעות מעורבים רגש והמון רגש. רגש הוא מה שגורם למניות שלנו לעלות ולרדת. אם כל משקיעי העולם היו בעלי אותם יעדים ומטרות שקולים וקרים שום דבר לא היה זז לשום כיוון.
רגש זה טוב, אנחנו חיים רגש ורגש הוא אחד הגורמים המרכזיים למוטיבציה.
אם פות"ש שמח ברכישת הבית, אשתו רגועה והילדים נטמעים בקהילה החברית שלהם זה לחלוטין רגש ובסופו של יום יתורגם לכסף.

 

[ע.מדי]

@רוני בהשקעות מעורבים רגש והמון רגש. רגש הוא מה שגורם למניות שלנו לעלות ולרדת. אם כל משקיעי העולם היו בעלי אותם יעדים ומטרות שקולים וקרים שום דבר לא היה זז לשום כיוון.
רגש זה טוב, אנחנו חיים רגש ורגש הוא אחד הגורמים המרכזיים למוטיבציה.
אם פות"ש שמח ברכישת הבית, אשתו רגועה והילדים נטמעים בקהילה החברית שלהם זה לחלוטין רגש ובסופו של יום יתורגם לכסף.

כבר צ'כוב התייחס לזה ב "כינורו של רוטשילד", לפעמים חישובי הפסדים אלטרנטיבים מוציאים את חשק מהחיים ודווקא החיבור לרגש מביא את ההצלחה
אני מקווה שעדיין מלמדים את זה בבתי הספר ...

 

[TunaGolem]

השקעות מעורבים רגש והמון רגש.

מקבל.

רגש הוא מה שגורם למניות שלנו לעלות ולרדת. אם כל משקיעי העולם היו בעלי אותם יעדים ומטרות שקולים וקרים שום דבר לא היה זז לשום כיוון.

לא מקבל. המניות עולות ויורדות בעיקר בגלל יצירת ערך. גם אם כולם היו יודעים בכל רגע נתון בעתיד, מה תהינה ההכנסות של כל מניה, עדיין ערך המניה היה משתנה עם הזמן, אפילו אם הן היו נסחרות רק על ידי מחשבים קרים.

רגש זה טוב, אנחנו חיים רגש ורגש הוא אחד הגורמים המרכזיים למוטיבציה.

מסכים בהחלט.

ובסופו של יום יתורגם לכסף.

וכנראה לאובדן תשואה אלטרנטיבית.
אבל הם מחליפים חופש עתידי ברווחה בהווה, אז אני בהחלט לא יכול לומר שאחד מהם טוב מהשני.

 

[TunaGolem]

מדובר בסכום השקעה ראשוני גדול במזומן, נאמר 1,000,000 ש"ח , לדעתי היית מעדיף להשקיע סכום זה בשוק זר שרמות המחירים שלו אטרקטיביים יותר.
לצורך ההמחשה, האם הייתה משקיע במניות הבנקים בזמן וויסות המניות בשנת 83 סכום של דירה במזומן ?

אני, בהווה, משקיע סכומי כסף גדולים (לטווח הקצר והארוך) בשוק שלדעתי הוא מנופח.
אם הייתי חושב שהעובדה שהשוק הינו מנופח, בהכרח גוררת צפי לתוחלת תשואה שלילית, הייתי מושך הכל מיד.

 

[Koby Paris]

אני לא מחשיב את דירת המגורים כהשקעה. אני יוצא מנק׳ הנחה שזה כסף ״נעול״ ששומר על השווי הנדל״ני שלו - קרי אני מניח שכשאמכור אוכל לקנות בית אחר באיכות דומה במקום דומה אבל לא מניח שום דבר לגבי השווי הנומינלי של הנכס. לחילופין, דרך אחרת שאני מסתכל על זה היא שהתשואה שאני מקבל על הכסף הנעול הזה הוא העלות של שכר הדירה שהייתי משלם בשביל לגור באותה המקום וזה בהערכה גסה נותן כ-3% נטו. שתי הפרספקטיבות הללו הן מקבילות ובלתי תלויות שכן שתיהן נכונות במידת מה. בכל מקרה יש לי ציפיה לשמור על הערך הריאלי של הכסף אך לא יותר מזה.

גם לי היתה הדילמה לגבי איך להתחשב בדירת המגורים באלוקצייה הכללית. הדיעות פה היו חלוקות. מבחינתי דירת המגורים כן יכולה להיחשב השקעה מפני שאפשר למכור ולחזור לשכירות, אפשר גם לומר שהדירה חוסכת לי אי תשלום שכר דירה וזה כבר מוריד את הסכום השנתי שאנחנו צריכים לעצמאות כלכלית (למרות ההוצאות התיקונים וכו).

הגישה שהכי מצאה חן בעיני היא להתייחס לדירת מגורים נקייה ממשכנתא כמו אל זהב בתיק : לא מניב ומגן נגד אינפלציה