אג"ח על מחירי הדירות

[TunaGolem]

נניח בהנפקה המדד היה 100, ובפקיעת האג״ח הוא היה 80 אז באמת אני חושב שתפסיד נומינלית.

עדיין אתה יכול להיות ברווח בגלל הקופונים.

 

[מתכנת]

הקופונים עצמם גם צמודים?
אם כן זה אומר שהם עלולים להשתנות נומינלית כלפי מטה/מעלה במהלך התקופה, לא?!

 

[TunaGolem]

הקופונים עצמם גם צמודים?

בגלילים כן, כך שסביר שכן הדבר גם באג"ח המדוברות.

 

[אiהד]

"הרעיון התיאורטי הוא להציע פיקדון בנקאי, שיהיה צמוד למדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כך שבמקום לרכוש דירה ריאלית יוכלו המשקיעים לשים את הכסף בבנק ולקבל תשואה דומה לזו שהיו מקבלים אילו היו רוכשים דירה בפועל."
אז זה לא יהיה בדיוק אג"ח מדינה - אלא אג"ח מיוחד שרק בנקים יכולים לקנות - ולתת לאזרח הקטן פיקדון (כמובן בתמורה לעמלה יפה משני הצדדים)?

 

[Ron B]

נתקלתי בזה:
http://www.hon.co.il/אגח-על-מדד-מחירי-הדירות-בשורה-גדולה/

מישהו יכול להסביר לי איך זה בתכלס יעבוד? מה הם יקנו? חוזים? ממי?

אין מצב שזה יקרה (לדעתי כמובן).
למרות שהייתי בטוח על הצעות טפשיות יותר שאין מצב שהן יקרו, כמו הגרלות הלוטו של המדינה (מחיר למשתכן), והן קרו: אז אצל כחלון אין לדעת.
כנראה שהוא ממש לא מתייעץ עם אף אחד.
בכל מקרה, לגופו של עניין: לא יתכן מצב בו מדינה תנפיק אג"ח שצמוד להון שיש בו סיכון (דירות) ותתן תשואה זהה במכשיר ללא סיכון. פשוט לא יקרה.
אם הוא מתייעץ עם סטודנט שנה א' לכלכלה זה יפול (אבל שוב: אני לא בטוח שהוא מתייעץ).

 

[CarpeDiem]

@Ron B
אבל המדינה מנפיקה אג״ח צמוד לאינפלציה. ברור שגם פה היא מסתכנת בלשלם יותר כסף כאשר האינפלציה עולה. האם אתה טוען שהריבית הריאלית על אג״ח כזה תצטרך להיות משהו כמו 3-5% ובמקרה כזה זה לא יהיה משתלם לממשלה?

 

[Ron B]

אבל המדינה מנפיקה אג״ח צמוד לאינפלציה. ברור שגם פה היא מסתכנת בלשלם יותר כסף כאשר האינפלציה עולה. האם אתה טוען שהריבית הריאלית על אג״ח כזה תצטרך להיות משהו כמו 3-5% ובמקרה כזה זה לא יהיה משתלם לממשלה?

המדינה יכולה להצמיד לכל מדד שהוא שווה או נמוך לצמיחה (GDP). כי כספי משלם המיסים צמודים לצמיחה.
האינפלציה ברור שהיא נמוכה מהצמיחה.
אם היא תצמיד למדד שהוא בתוחלת גבוה יותר כמו הון כלשהו (מניות או נדל"ן), זה אומר שהיא נותנת נכס בטוח שנותן תשואה זהה לנכס לא בטוח (הון: מניות או נדל"ן).
כל זה ממומן באדיבות משלם המיסים. זה לא רציונלי ולא אמור לקרות.
אולם מכיוון שכחלון הוא לא העפרון הכי חד בקלמר, אין לדעת.

 

[CarpeDiem]

אם היא תצמיד למדד שהוא בתוחלת גבוה יותר כמו הון כלשהו (מניות או נדל"ן), זה אומר שהיא נותנת נכס בטוח שנותן תשואה זהה לנכס לא בטוח (הון: מניות או נדל"ן).

אבל לטווח ארוך הנדל״ן ״אמור״ להיות בעל ערך ריאלי קבוע (אחרי הצמדה למדד), לא ? שים לב שהאג״ח הזה לא מפריש שכר דירה אלא רק הצמדה משוקללת למחירי הדירות.

 

[Ron B]

אבל לטווח ארוך הנדל״ן ״אמור״ להיות בעל ערך ריאלי קבוע (אחרי הצמדה למדד), לא ? שים לב שהאג״ח הזה לא מפריש שכר דירה אלא רק הצמדה משוקללת למחירי הדירות.

אני לא יודע איך יבנו את האג"ח הזה. אני מאמין שיהיה לו קופון שזה המקבילה לשכר דירה. אם הוא לא מפריש שכר דירה אז הוא לא צמוד לנדל"ן. נדל"ן זה עליית ערך + שכר דירה.
בלי קשר לזה, נדל"ן גם בלי שכר דירה היסטורית נתן מעט יותר ממדד המחירים לצרכן.
לבסוף, אם הוא צמוד למדד מחירי הדירות, אז אין התחשבות בבלאי. מדד מחירי הדירות משווה עליית ערך של דירה חדשה לפני X שנים לדירה חדשה היום.
זה נותן הטייה למעלה של התייקרות הדירות.
אז אני לא יודע איך יבנו מוצר כזה, אבל פרשנות פשוטה של המוצר הזה גורמת לו ליהיות בלתי הגיונית בעליל.
ברור שאם אתה מגדיר אג"ח צמוד מחירי דירה בוא הקונה משלם קופון למדינה של 10% בשנה אפשרי. אבל לא זאת הכוונה לדעתי.

 

[CarpeDiem]

לבסוף, אם הוא צמוד למדד מחירי הדירות, אז אין התחשבות בבלאי. מדד מחירי הדירות משווה עליית ערך של דירה חדשה לפני X שנים לדירה חדשה היום.
זה נותן הטייה למעלה של התייקרות הדירות.
אז אני לא יודע איך יבנו מוצר כזה, אבל פרשנות פשוטה של המוצר הזה גורמת לו ליהיות בלתי הגיונית בעליל.

אתה מדבר על מדד CASE-SHILLER. המדד של הלמס הוא פשוט ממוצע משוקלל של כלל העסקאות, כולל דירות יד 2.
זה דווקא מאוד פשוט לבנות מוצר כזה, כי המדינה מטילה שלל מסים על קרקעות ונדל״ן שהתקבולים שלהם צמודים למחירי הדירות. ככל שמדד מחירי הדירות עולה כך עולים התקבולים ממיסי נדל״ן ולכן למדינה לא יהיה קושי להפריש חלק מהכספים למחזיקי האג״ח הנ״ל.
אם המחירים ירדו, ממילא מחזיקי האג״ח לא יקבלו כלום, כך שלמדינה לא תהיה שום בעיה בהקשר הזה.

 

[nicepo1]

ברור שלא יכול להיות אג"ח עם קרן מובטחת שבאמת צמוד למחירי הדירות ומשלם קופון אפילו של חצי שכר דירה.
זה מקביל לאג"ח צמוד סנופי שמשלם חצי דיבדנד ולא יכול לרדת במקרה של ירידות זה הזוי לגמרי.
אולי יהיה משהו שיש לו שם מפוצץ אבל לא יהיה דומה בכלל לתיאור הזה.

 

[משקיע מתחיל]

מי בכלל אמר שזה שהוא צמוד למחירי הדיור לא אומר שהוא יכול לרדת? גם אג"ח צמוד מדד אם המדד יורד אז ללא התחשבות בקופון האג"ח יורד.

 

[Ron B]

אתה מדבר על מדד CASE-SHILLER. המדד של הלמס הוא פשוט ממוצע משוקלל של כלל העסקאות, כולל דירות יד 2.

הבעייה היא אותה בעייה בשני המדדים: אתה משווה התייקרות של דירה (או של ממוצע דירות) בעלי אותו ותק. במציאות אדם שמחזיק דירה היא מתיישנת.
שני המדדים לא משקללים את הנקודה הזאת.

מי בכלל אמר שזה שהוא צמוד למחירי הדיור לא אומר שהוא יכול לרדת? גם אג"ח צמוד מדד אם המדד יורד אז ללא התחשבות בקופון האג"ח יורד.

אף אחד לא אמר שהאג"ח הזה לא יכול לרדת. השאלה היא איך מגדירים את האג"ח הזה. אפשר להגדיר אותו באין ספור דרכים, שחלקן מאד לא כדאיות למדינה וחלקן מאד לא כדאיות לקונה.
אני הגדרתי אותו בצורה הכי פשוטה שאני מבין: אג"ח שמשלם קופון (נניח שכר דירה ממוצע פחות בלאי) וצמוד למדד מחירי הדיור.
אני טוען שזה לא כדאי למדינה להנפיק מכשיר כזה.
על מנת להסביר, בואו נניח שהמדינה מנפיקה אג"ח SP500: אתה קונה אג"ח שצמוד לSP, ומקבל קופונים. אז למעשה המדינה הופכת למנפיקה
של ETF. על מנת שהמדינה לא תסתכן היא צריכה לקנות מניות SP (כמו שחברות שמנפיקות SP עושות). אז קודם כל הפכנו את המדינה לחברת ETF.
ראשית, זאת לא מטרתה של המדינה. נוסף ויותר חשוב, הכסף שהמדינה קיבלה, חייב ליהיות מושקע ב-SP. היא לא יכולה להשקיע אותו בחינוך, כבישים, ורפואה.
על ההשקעות הקאלסיות שהמדינה עושה (חינוך, כבישים) המדינה מקבלת ריבית בגובה הצמיחה של המשק: זאת עליית המיסים שהמדינה מקבלת.
הריבית על SP (כולל דיבדנדים) גבוהה מהצמיחה, וגם הריבית של נדל"ן.

נסכם: אם המדינה תנפיק אג"חים של נדל"ן:
1. המדינה תצטרך להתחיל להשקיע את הכסף הזה בנדל"ן. זה עולה כסף (מתווכים, עורכי דין, וכו'). זה לא תפקיד המדינה.
2. המדינה לא תוכל להשתמש בכסף הזה להשקעות סטנדרטיות. אם תעשה זאת, היא למעשה תפסיד כסף. זאת בניגוד לאג"ח אחר שהוא תמיד נותן ריבית שווה או נמוכה מהצמיחה.

 

[TunaGolem]

אג"ח שמשלם קופון

בשוק של ימינו, יתכן שהקופון יהיה שלילי.

 

[CarpeDiem]

הבעייה היא אותה בעייה בשני המדדים: אתה משווה התייקרות של דירה (או של ממוצע דירות) בעלי אותו ותק. במציאות אדם שמחזיק דירה היא מתיישנת.
שני המדדים לא משקללים את הנקודה הזאת.

אבל כן מתבצעות עסקאות גם בדירות ישנות, והמחיר שלהן יהיה יותר נמוך מהמחיר של דירות חדשות, וזה כמובן בא לידי ביטוי במדד של הלמס.
לדעתי אג״ח שפשוט יתן הצמדה קרן וקופון למדד המחירים בבעלות הדיירים של הלמס יהיה אופטימלי. הריבית על האג״ח תקבע במכרז וכנראה תהיה יותר נמוכה מהריבית השקלית של אג״ח במח״מ דומה, אבל יותר גבוהה מאג״ח צמוד מדד המחירים.

 

[משקיע מתחיל]

וגם הריבית של נדל"ן.

אני לא מסכים. הנדל"ן מתייקר ביחד עם האינפלציה (פחות או יותר) והצמיחה במשק גבוהה מהאינפלציה ולכן זה לא יקרה.

בשוק של ימינו, יתכן שהקופון יהיה שלילי.

1+