אג"ח על מחירי הדירות

[Sinister]

נתקלתי בזה:
http://www.hon.co.il/אגח-על-מדד-מחירי-הדירות-בשורה-גדולה/

מישהו יכול להסביר לי איך זה בתכלס יעבוד? מה הם יקנו? חוזים? ממי?

 

[ברננקי]

פשוט אג"ח מדינה. כמו שיש אג"ח מדינה צמוד למדד המחירים לצרכן של הלמ"ס, אז הקרן פשוט תהיה צמודה למדד מחירי הדירות של הלמ"ס. ככה הבנתי לפחות.
מעניין יהיה לראות את הריביות בהם האג"חים הללו יסחרו - כלומר איזו רמת סיכון המוסדיים מייחסים למחירי הדירות.
מהיכרות מאוד שטחית עם המשקיע הישראלי, לא תהיה התנפלות על האג"חים האלו מצד האדם הפשוט. זה עדיין נייר ערך "ובורסה". אולי הפקדונות בבנקים יהיו יותר רלבנטיים לאלו.

 

[Sinister]

הקרן פשוט תהיה צמודה למדד מחירי הדירות של הלמ"ס

והמדינה פשוט תערוב לזה? כלומר אם מחירי הדיור יעלו המדינה (משלם המסים) תפסיד כסף?

זה איכשהו נשמע לי שונה מהצמדה למדד המחירים, אולי כי הוא קשור לאינפלציה והמדינה יכולה להדפיס כסף.

 

[ברננקי]

והמדינה פשוט תערוב לזה? כלומר אם מחירי הדיור יעלו המדינה (משלם המסים) תפסיד כסף?

ככה אני הבנתי.
מובן שיש היגיון חזק יותר להצמיד לאינפלציה, כי המדינה מוגנת מאינפלציה (ממסה תמיד נומינלית, אולי חוץ מרווחי הון) ולכן אין לה בעיה עקרונית לשלם מחיר ריאלי על החוב. אבל אם פתאום בשנה הבאה מחירי הדירות מכפילים עצמם - אז סתם יצא שמשלם המיסים מממן את הכלי הזה בשביל עוד החלטה פופוליסטית. (מובן לכולם שזאת לא הדרך להוריד את מחירי הדירות - אלא שחרור קרקעות, הפחתת רגולציה, תיקון עיוותי מיסוי ואולי גם העלאת ריבית)

 

[FIYaacov]

ככה אני הבנתי.
מובן שיש היגיון חזק יותר להצמיד לאינפלציה, כי המדינה מוגנת מאינפלציה (ממסה תמיד נומינלית, אולי חוץ מרווחי הון) ולכן אין לה בעיה עקרונית לשלם מחיר ריאלי על החוב. אבל אם פתאום בשנה הבאה מחירי הדירות מכפילים עצמם - אז סתם יצא שמשלם המיסים מממן את הכלי הזה בשביל עוד החלטה פופוליסטית. (מובן לכולם שזאת לא הדרך להוריד את מחירי הדירות - אלא שחרור קרקעות, הפחתת רגולציה, תיקון עיוותי מיסוי ואולי גם העלאת ריבית)

המדינה מצמידה את מדרגות המס למדד אז יש מעין מיסוי ריאלי.

 

[Sinister]

מעניין, אם אנחנו מניחים שלמחירי הדירות יש תוחלת חיובית כלשהי בטווח ארוך זה יכול להיות מעניין ככלי לגיוון התיק.

 

[TunaGolem]

נתקלתי בזה

היה דיון שהתחיל בפוסט:

והנה הוא ממשיך שוב
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001150268

אפשר להתחיל לנחש כמה מיליארדים זה יעלה למשלם המיסים הישראלי.

 

[ברננקי]

המדינה מצמידה את מדרגות המס למדד אז יש מעין מיסוי ריאלי.

אני חושב שאנחנו מסכימים פשוט משתמשים בטרמינולוגיה שונה.

נניח ואני משלם כל שנה מס הכנסה בסך 100 ש"ח. לאחר שנה המדד קפץ ב 100% ואתו גם המשכורת שלי. בגלל שהמיסוי נומינלי אשלם מס של 200 ש"ח. אם המיסוי היה ריאלי, הייתי ממשיך לשלם 100 ש"ח כי זה משקף את הערך הריאלי של המשכורת שלי (ביחס לשנה שעברה). ככה לפחות אני מבין את הדברים (לא מומחה במיסוי - מדבר על סמך ההיגיון שלי בלבד).

ברווחי הון זה לא כך. אם המדד מזנק ואתו ניירות הערך שלי באותו שיעור בדיוק, לא אחוייב במס בעת המכירה כי המיסוי ריאלי. אם המיסוי היה נומינלי בדומה למס הכנסה הייתי משלם 25% מערך עליית המדד (כלומר מתשואת נייר הערך שלי). אבל מדובר בפירור מהכנסות המיסים של המדינה. לכן רשמתי שהמדינה מוגנת מאינפלציה. אפשר לראות את זה בקלות יותר במיסים כגון מע"מ - מדובר באחוזים מהמחיר הנוכחי, כלומר אין התחשבות באינפלציה.

מעניין, אם אנחנו מניחים שלמחירי הדירות יש תוחלת חיובית כלשהי בטווח ארוך זה יכול להיות מעניין ככלי לגיוון התיק.

אם כבר אז אני חושב שקרן ריט היא אופציה עדיפה. אני מעדיף בעלות על נכס עם תוחלת תשואה חיובית, מאשר הבטחה שישלמו לי את התשואה הזו.

 

[Sinister]

מממ, מצד אחד הכלי הזה לא אמור להשפיע באופן ישיר על מחירי הדיור, מצד שני לפי הכתבה התקווה היא שחלק מהאנשים ישקיעו בו במקום בדיור, וכך מחירי הדיור יירדו, מה שייגרום לתשואות באג"ח הזה להיות שליליות?

 

[רוני]

צעד משלים למס על הדירה השלישית ? אנשים משקיעים בדירות היום עבור הכנסה פסיבית עלובה "ברוטו" כתחליף לריבית האפסית בבנקים, איך צעד זה מחליף השקעה בדירת מגורים ? אולי ישווקו עם זה משכנתאות ? מה יקרה אם מחירי הדירות ירדו האם יתאפשר לקנות אופציות פוט על השוק ? באוצר נואשים לא יודעים איך לבלום את הטירוף הזה, בטוח הם מבינים איך זה יסתיים.

 

[CarpeDiem]

מממ, מצד אחד הכלי הזה לא אמור להשפיע באופן ישיר על מחירי הדיור, מצד שני התקווה שחלק מהאנשים ישקיעו בו במקום בדיור, וכך מחירי הדיור יירדו, מה שייגרום לתשואות באג"ח הזה להיות שליליות?

אג״ח מדינה צמוד מדד לא מייצר ריבית שלילית כשמדד המחירים הוא שלילי.

 

[משקיע מתחיל]

אג״ח מדינה צמוד מדד לא מייצר ריבית שלילית כשמדד המחירים הוא שלילי.

הוא מייצר את תשואת המדד+הריבית של האג"ח. אם התשואה של המדד מספיק שלילית כדי להתגבר על תשואת האג"ח מקבלים ריבית נומינלית נטו שלילית

 

[CarpeDiem]

הוא מייצר את תשואת המדד+הריבית של האג"ח. אם התשואה של המדד מספיק שלילית כדי להתגבר על תשואת האג"ח מקבלים ריבית נומינלית נטו שלילית

אם המדד הוא שלילי אתה פשוט לא מקבל את ההצמדה למדד אלא רק את הריבית.
אולי אתה מתייחס למצב שבו המחיר של האג״ח הצמוד עולה - ואם אתה קונה אותו כאשר הוא מאוד יקר תקבל תשואה שלילית בפדיון בהנחה שהמדד ישאר אפסי/שלילי ?

 

[משקיע מתחיל]

אם המדד הוא שלילי אתה פשוט לא מקבל את ההצמדה למדד אלא רק את הריבית.

אם המדד הוא שלילי אז אתה כן מקבל הצמדה+ריבית. במצב כזה התשואה מהחזקת אג"ח שקלי בעל אותו הריבית תהיה גבוהה יותר.

 

[Ron_A]

האם יש מוצר להשקעה עם קורלציה הפוכה למדד מחירי הדירות?
כלומר, האם ניתן להרוויח מירידת מחירי הדירות בישראל?

 

[RaeNye]

האם יש מוצר להשקעה עם קורלציה הפוכה למדד מחירי הדירות?
כלומר, האם ניתן להרוויח מירידת מחירי הדירות בישראל?

שורט על האג"ח התיאורטי הנ"ל?

 

[TunaGolem]

האם יש מוצר להשקעה עם קורלציה הפוכה למדד מחירי הדירות?
כלומר, האם ניתן להרוויח מירידת מחירי הדירות בישראל?

שורט על האג"ח התיאורטי הנ"ל?

או אופציית מכר על REIT מגורים.

זהירות: סכנת נכסים ספקולטיביים שיכולה למחוק את הקרן ואף יותר מכך.

 

[משקיע מתחיל]

או אופציית מכר על REIT מגורים.

ניתן גם לרשום קול או לעשות שורט

 

[מתכנת]

אם המדד הוא שלילי אתה פשוט לא מקבל את ההצמדה למדד אלא רק את הריבית.

אג"ח צמוד מדד הוא ללא רצפה, היינו אם המדד ירד הקרן קטנה נומינלית (אאל"ט, תקנו אותי).

 

[CarpeDiem]

אג"ח צמוד מדד הוא ללא רצפה, היינו אם המדד ירד הקרן קטנה נומינלית (אאל"ט, תקנו אותי).

רק אם המדד הכולל ירד לרמה יותר נמוכה מאשר בהנפקה - לא?
נניח בהנפקה המדד היה 100, ובפקיעת האג״ח הוא היה 80 אז באמת אני חושב שתפסיד נומינלית.
אבל אם המדד עלה ל-110 ואז ירד ל-90, ואז עלה חזרה ל-110 אז לא תפסיד כלום - נכון ?

באג״ח שעוקב אחר מדד מחירי הדירות הפסד נומינלי בהחלט אפשרי, אבל בגלל שיש אינפלציה בסבירות גדולה לדעתי ההפסד הנומינלי יכול להיות קטן ודווקא ההפסד הריאלי יכול להיות גדול (מחירי הדירות נשארים במקום אבל האינפלציה עולה) ולכן הפסד נומינלי אפשרי אבל מוגבל לדעתי.