תשואה על נדל''ן במרכז

[Kurt Godel]

שאלה לגבי תשואת שכירות:
בית בשווי של כ 7 מיליון, במושב מאד איכותי במרכז הארץ.

האם תשואה של 2% על שכירות נחשבת מאד נמוכה?
דיברתי עם מישהו שטוען שאפשר לקבל 5% ונראה לי שהוא קצת מנותק מהמציאות, אני צודק?

 

[חתול לילה]

דיברתי עם מישהו שטוען שאפשר לקבל 5% ונראה לי שהוא קצת מנותק מהמציאות, אני צודק?

בפורום עולה מדי פעם המספר 3%. מן הסתם כל מקרה לגופו.

 

[Kurt Godel]

בפורום עולה מדי פעם המספר 3%. מן הסתם כל מקרה לגופו.

כן ראיתי, אבל אני לא לגמרי מצליח להבין מה משפיע על זה. למה לדוגמה לבית בפריפריה מצופה תשואה גדולה יותר? בכל מקרה, נשמע שככל שהבית במיקום טוב יותר ככה מצפים לאחוז תשואה קטן יותר, איזה עוד גורמים יכולים להשפיע אבל לכיוון ההפוך?

 

[פטל ואוכמניות]

תשואה גבוהה יחסית:
- דירות יד 2 קטנות ולא משופצות (אם אתה מכליל שיפוץ לחישוב תשואה)
- דירות בפריפריה, לא דופלקס ולא משהו ייחודי
- אולי יחידת גיור נפרדת במושב, לא יודעת איך רוכשים את זה אם אפשרי בכלל
- אולי דירה בסמוך לתחבורה טובה או לבית ספר ועדיין לא גדולה ולא ברמת טופ
- דירה מפוצלת

בקיצור קטן וצנוע יניב תשואה יחסית גבוהה וככל שתתרחק מאזורי הביקוש

 

[אורי ג.]

האם תשואה של 2% על שכירות נחשבת מאד נמוכה?

כן, זה קצת יותר מזה בדרך כלל (ברוטו).

בקיצור קטן וצנוע יניב תשואה יחסית גבוהה וככל שתתרחק מאזורי הביקוש

רק על הנייר וברוטו, במציאות פחות.

 

[האזרח הקטן]

ככל שהדירה זולה יותר, כך תשואת השכירות שלה גבוהה יותר, כי יותר אנשים/משפחות יכולים להרשות לעצמם לשכור אותה. אין המון אנשים שרוצים ויכולים לשכור ב15,000 ש"ח לחודש.

 

[Kurt Godel]

ככל שהדירה זולה יותר, כך תשואת השכירות שלה גבוהה יותר, כי יותר אנשים/משפחות יכולים להרשות לעצמם לשכור אותה. אין המון אנשים שרוצים ויכולים לשכור ב15,000 ש"ח לחודש.

אז מה עוצר אנשים למכור נכסים גדולים ולקנות כמה קטנים במקום ?

 

[אורי ג.]

אז מה עוצר אנשים למכור נכסים גדולים ולקנות כמה קטנים במקום ?

הרצון להרוויח כסף ולא כאבי ראש.

 

[האזרח הקטן]

אז מה עוצר אנשים למכור נכסים גדולים ולקנות כמה קטנים במקום ?

התשואה הפירותית היא החלק השולי ברכישת נכס.
המטרה של משקיע מחושב היא להרוויח מעליית ערך, שם הכסף הגדול יושב.

 

[munmun]

כן ראיתי, אבל אני לא לגמרי מצליח להבין מה משפיע על זה. למה לדוגמה לבית בפריפריה מצופה תשואה גדולה יותר? בכל מקרה, נשמע שככל שהבית במיקום טוב יותר ככה מצפים לאחוז תשואה קטן יותר, איזה עוד גורמים יכולים להשפיע אבל לכיוון ההפוך?

אני חושב שאם מדובר בדירה חדשה אז תשואה תהיה גבוהה יותר.
בדירה ישנה יש פוטנציאל תמ״א שמשוכלל בתוך המחיר,
אבל את השוכרים זה לא ממש מעניין,
לכן התשואה היא על המחיר בניכוי התוספת הזו.
בפריפריה הפוטנציאל לתמ״א נמוך מאוד.

 

[TheFlash]

7 מיליוו לא מעיד בהכרח על ההחזר משכירות. אם המושב הוא מרכזי יחסית ועל צירים ראשיים, התשואה על השכירות יכולה להיות גבוהה יותר משום שאנשים שמוכנים להוציא הרבה, עשויים להגר מהעיר. אבל במושב עורפי או מרוחק יותר מתל אביב (דוגמא: לב השרון, עמק חפר) סתם אנשים מבחוץ לא ממהרים להגר מבחוץ, יהיה קשה להשיג שכירות גבוהה.

 

[האזרח הקטן]

אני חושב שאם מדובר בדירה חדשה אז תשואה תהיה גבוהה יותר.
בדירה ישנה יש פוטנציאל תמ״א שמשוכלל בתוך המחיר,
אבל את השוכרים זה לא ממש מעניין,
לכן התשואה היא על המחיר בניכוי התוספת הזו.
בפריפריה הפוטנציאל לתמ״א נמוך מאוד.

ובמיוחד בבתים פרטיים, בהם חלק מהשווי משקף פוטנציאל עתידי של השימוש בקרקע / זכויות בניה לא ממומשות, ולא רק את המבנה הקיים, מה שכמובן לא מעניין את השוכר.

 

[הורדוס]

ככל שהאזור יותר טוב, הסיכון יותר נמוך, תצטרך להתאמץ פחות כדי להשכיר ולכן התשואה משכירות יותר נמוכה, בגלל זה בתל אביב בהרבה מקרים זה פחות מ2%.

ומצד שני בבאר שבע אפשר להגיע ל5%, בלי לפצל ליחידות, כלומר בצורה חוקית.