תשואה חודשית מנדל״ן כתחליף פנסיה

[shualabimnusa]

אני שכירה במקצוע יחסית מכניס ויציב. אמא שלי בת 77, עדיין עובדת, וללא פנסיה. יש לה דירה קטנה וישנה שהיא לא גרה בה, שמושכרת ב-5000 ש״ח לחודש, ושמסיבות שונות עדיף לא למכור כרגע. מכרתי לא מזמן את הדירה שלי כדי לעזור לייצר לאמי איזשהו תחליף פנסיה.
אני מנסה להבין איך הכי נכון להשקיע את הכסף, בערך 3.9 מ׳ ש״ח, כשהמטרה היא תשואה חודשית גבוהה (ואם אפשר גם שמירה על ערך הכסף).
אחת האפשרויות ששקלתי היא קניית דירה בלונדון, באיזורי ביקוש, והשכרה. הפאונד מאד נמוך כרגע, ונראה שאני יכולה לקנות דירת 4 חדרים משופצת ולהשכיר אותה בסביבות 4000 פאונד לחודש. לפי חישוב שלי, אחרי מס והוצאות אחזקה וחברת ניהול, התשואה החודשית יכולה לעבוד כפנסיה טובה, ועוקפת את האפשרויות שלי בנדל״ן בארץ. חייתי באנגליה כמה שנים ואני מכירה את לונדון במידה מסוימת, אם כי לא כמשקיעה.
יש לי בעצם שתי שאלות:
1. מה אני מפספסת? אני יודעת שנדל״ן בחו״ל נחשב לא מומלץ ובעייתי.
2. יש אלטרנטיבות עדיפות בשוק ההון שמתאימות למטרה הספציפית הזאת?

 

[איש ירח]

מה אני מפספסת? אני יודעת שנדל״ן בחו״ל נחשב לא מומלץ ובעייתי.
2. יש אלטרנטיבות עדיפות בשוק ההון שמתאימות למטרה הספציפית הזאת?

נדל"ן בחו"ל הוא לא "בעייתי" יותר מנדל"ן בארץ אבל, יש בו כמה בעיות מהותיות עבורך ועבור אמא כתחליף לפנסיה:
1. את משקיעה בנכס יחיד או מספר קטן של נכסים ואין לך פיזור. במקרה של כשל, הלכה הפנסיה.
2. את, באופן אישי, לא השקעת בנדל"ן בעבר ולכן הסיכונים האישיים שלך גדולים בהרבה. הליך של למידה ייקח לך זמן משמעותי.
3. האם חישבת תיקונים/ בלתמים/דירה שלא מושכרת החישוב התשואה שלך?

 

[אורי ג.]

2. יש אלטרנטיבות עדיפות בשוק ההון שמתאימות למטרה הספציפית הזאת?

בוודאי, היום יותר מתמיד.

 

[shualabimnusa]

בוודאי, היום יותר מתמיד.

יכול לפרט? לפי חישוב שלי, אולי על בסיס ידע חסר, אם אני צריכה ״לאכול״ בערך 120K בשנה, אפיקים סולידיים הופכים ללא מוצלחים לאורך זמן, לא? בהנחה שסביבת הריבית תשתנה תוך שנתיים שלוש.

 

[איש ירח]

מה אני מפספסת?

ועוד משהו ששכחתי, בלאי. יש כל מיני סוגים שלי דיור בחלקם יש בלאי גדול יותר מאחרים. מי שלא מבין, יכול בקלות ליפול ויש לזה גם השפעה של מיסויי.

 

[פטל ואוכמניות]

, אפיקים סולידיים הופכים ללא מוצלחים לאורך זמן, לא?

אפשר להשקיע באפיקים נזילים ולא רק בקירות, ולנהל את ההשקעה - לקנות ולמכור. לא חייבים לנעול ולשכוח.

 

[אורי ג.]

יכול לפרט? לפי חישוב שלי, אולי על בסיס ידע חסר, אם אני צריכה ״לאכול״ בערך 120K בשנה, אפיקים סולידיים הופכים ללא מוצלחים לאורך זמן, לא? בהנחה שסביבת הריבית תשתנה תוך שנתיים שלוש.

אם 120K בשנה מספיקים אז 3.9M יספיקו גם אם כל הכסף ישכב במזומן ויצבור 0 ריבית ועוד ישאר עודף רב.

 

[Izelman]

שוק הנדלן בלונדון קשוח מאוד וכשמדובר ברכישה באמצעות מתווכים יש גם מלא שרלטנים, ממש לא מומלץ למי שלא מתכוון לעסוק בזה באופן קבוע.

 

[רוני]

אני מנסה להבין איך הכי נכון להשקיע את הכסף, בערך 3.9 מ׳ ש״ח, כשהמטרה היא תשואה חודשית גבוהה

הי
זה נקודת חשיבה מסוכנת, התמקדות בתשואה חודשית גבוהה משמעותה השקעות ברמת סיכון גבוה.

אחת האפשרויות ששקלתי היא קניית דירה בלונדון

לא ניתן להתבסס לפנסיה על הכנסה משכירות מדירה אחת בלבד, יש בלתמים לכן יש צורך בגיבוי של הכנסות נוספות,
גם אם ההכנסה שם גבוהה יותר מאשר בישראל.

כשאת מדברת על דירה בלונדון, תלוי אם מדובר בדירה חדשה או ישנה, מההכנסה החודשית ברוטו יש לקזז לפחות 25% עבור
ניהול הנכס, ועד בית, ביטוח דירה, דמי חכירה (בדירות יד שניה זה עלול להיות גבוה ומוכפל כל 15 שנים, בדירות חדשות זה כבר לא קיים), תיקונים מדי פעם.....
מאחר והרכישה במזומן ישולם בנוסף מס בשיעור ממוצע של ה 10% מההכנסה ברוטו, כל מה שציינתי כאן זה ללא בלתמים יוצאי דופן
אלא הוצאות שוטפות.

במידה ואת בוחרת באופציה זו תרשמי את הדירה על שמך כדי למנוע תשלום מס ירושה בעתיד בשיעור של 40% מעבר ל 325,000 פאונד.

1. מה אני מפספסת? אני יודעת שנדל״ן בחו״ל נחשב לא מומלץ ובעייתי.
2. יש אלטרנטיבות עדיפות בשוק ההון שמתאימות למטרה הספציפית הזאת?

1. לחלוטין לא נכון, זה עניין של מכשול פסיכולוגי, אני בטוח שאם תשאלי אנגלי מלונדון מה דעתו על השקעה בישראל
הוא יאמר שזה אחד המקומות המסוכנים בעולם.
2. מאחר ואין לך ניסיון וידע בתחום, לחפש השקעה מיידית בתחום זה עם תקציב
של 3.9 מליון ש"ח כדי לייצר פנסיה מיידית לדעתי זה לא נכון,
אולי עדיף בשלב זה התחיל בשוק ההון ובהמשך בהדרגה לבחון השקעות נכונות בנדל"ן.

בהצלחה !

 

[ירח אפל]

3.9M כולל, וצורך ב־10K בחודש, נשמע כמו משהו שמתאים לחוק ה־300

 

[shualabimnusa]

חדשה פה, חוק ה-300?

 

[גרהם]

חדשה פה, חוק ה-300?

ראי כאן.
וכמובן אפשר להרחיב ידיעות אם תקראי את המחקר במקור.

 

[הורדוס]

למה לא נדלן בחול?
1. אין לך שליטה.
2. אין לך יכולת לבדוק אם מדובר בעסקה טובה בלי להוציא עשרות אלפי שקלים והרבה זמן.
3. יש סיכון מטח, יכול להיות עסקה טובה אבל שינוי בשעח שיהפוך אותה ללא טובה.
4. תצטרכו להסתמך על המון בעלי מקצוע בשלט רחוק, יהיה קשה לוודא אותם במחיר סביר.


מה את כן יכולה לעשות?

יכול לפרט? לפי חישוב שלי, אולי על בסיס ידע חסר, אם אני צריכה ״לאכול״ בערך 120K בשנה, אפיקים סולידיים הופכים ללא מוצלחים לאורך זמן, לא? בהנחה שסביבת הריבית תשתנה תוך שנתיים שלוש.

אני מנסה להבין איך הכי נכון להשקיע את הכסף, בערך 3.9 מ׳ ש״ח, כשהמטרה היא תשואה חודשית גבוהה (ואם אפשר גם שמירה על ערך הכסף).

מטרות להבנתי:
- הכנסה תזרימית של 10 אלף בחודש
- שמירה על ערך הכסף

אפשרויות:
- לרכוש שתי דירות בפתח תקווה או בת ים, יש הרבה דירות שאפשר לקנות בפחות מ2 מיליון ולהשכיר ב5000
- לרכוש דירה אחת בתל אביב
- לרכוש 3 דירות בבאר שבע, להשאר עם עודף של מיליון שקל אותו תשקיעי במקום אחר
- בשוק ההון בשביל לקבל 120 אלף נטו בשנה צריך 160 לפני מס, אם זה יהיה על שם אמך אז אפשר גם פחות, זה אומר תשואה של 4.1%, אפשר לקנות אגח ל30 שנה עם תשואה גבוהה מזה, אבל לא בטוח ישמר ערך הכסף. אבל אפשר לבנות תיק השקעות שיענה על המטרה הזאת בסבירות מאוד גבוהה.