מיקסום תשואה במכירת דירה שעוברת פינוי-בינוי

[_Tomer_]

יש לי דירה שכרגע מושכרת ועתידה לעבור פינוי בינוי בעתיד הקרוב. אני מעוניין למכור אותה.
נתעלם לרגע מתנאי השוק ונניח שהשוק סטטי.
באיזה שלב של התהליך יהיה הכי משתלם למכור את הדירה? כשיש חתימות דיירים? אישור תוכניות? התחלת בניה?..
מכירה מאוחר מדי יכולה לגרום לכך שהדירה תהיה ריקה וללא שימוש או איבוד תשואה אלטרנטיבית (גם אחוז רווח אחד על ערך דירה משמעותי)

בתחושת בטן שלי עדיף למקסם את הרווח לקראת סוף הבניה כי הסיכונים של הקונה מתמעטים ואפשר לדרוש מחיר דירה מלא ומצד שני איבוד התשואה יחסית קטן

 

[פטל ואוכמניות]

בתחושת בטן שלי עדיף למקסם את הרווח לקראת סוף הבניה כי הסיכונים של הקונה מתמעטים ואפשר לדרוש מחיר דירה מלא ומצד שני איבוד התשואה יחסית קטן

פחות או יותר זה נכון. ככל שהפרויקט מתקדם הסיכון מצד הקונה הולך וקטן. אם תמכור עכשיט, יש סיכוי שהפרויקט לא יקרה, ייעצר, בעיות אחרות וזה בא לידי ביטוי במחיר נמוך יותר מצד הקונה.

יחד עם זאת, ישנם משתנים אחרים שיכולים להשפיע כמו ביקוש בשכונה, פרויקטים בשכונה, מיקום וכן הלאה.

 

[אורי ג.]

באיזה שלב של התהליך יהיה הכי משתלם למכור את הדירה? כשיש חתימות דיירים? אישור תוכניות? התחלת בניה?..

תלוי בהרבה גורמים אבל ברור שאת מקסום הערך תקבל אחרי האכלוס.

 

[jojo9000]

יש לי דירה שכרגע מושכרת ועתידה לעבור פינוי בינוי בעתיד הקרוב. אני מעוניין למכור אותה.
נתעלם לרגע מתנאי השוק ונניח שהשוק סטטי.
באיזה שלב של התהליך יהיה הכי משתלם למכור את הדירה? כשיש חתימות דיירים? אישור תוכניות? התחלת בניה?..
מכירה מאוחר מדי יכולה לגרום לכך שהדירה תהיה ריקה וללא שימוש או איבוד תשואה אלטרנטיבית (גם אחוז רווח אחד על ערך דירה משמעותי)

בתחושת בטן שלי עדיף למקסם את הרווח לקראת סוף הבניה כי הסיכונים של הקונה מתמעטים ואפשר לדרוש מחיר דירה מלא ומצד שני איבוד התשואה יחסית קטן

מומלץ שתתייעץ עם עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין. יש הרבה גורמים שקשורים למיסוי, לרבות מס שבח והיטל השבחה שעשויים להיות מושפעים מהשלב שבו אתה מוכר את הדירה או את הזכויות שלך במקרקעין.

לא מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מס או יעוץ כלכלי.

אל תסמוך על פרסומים באינטרנט

 

[חתול לילה]

פחות או יותר זה נכון. ככל שהפרויקט מתקדם הסיכון מצד הקונה הולך וקטן. אם תמכור עכשיט, יש סיכוי שהפרויקט לא יקרה, ייעצר, בעיות אחרות וזה בא לידי ביטוי במחיר נמוך יותר מצד הקונה.

מנצל"ש: גם אצלי דירה לקראת השבחה. נניח ששווי הדירה לפני ההשבחה הוא X והשווי לאחר ההשבחה הוא Y. עלות ההשבחה Z. איזה מחיר נכון לבקש עבור הדירה כעת? אנחנו בשלב מכרז הקבלנים שזה כבר די מתקדם, אבל עדיין דיירים יכולים לשים ברקס.
אני יודע שהתשובה הקלאסית היא "המחיר שהשוק מוכן לתת לך" אבל הייתי רוצה לדעת למה לכוון.

 

[יהודה ש.]

כי הסיכונים של הקונה מתמעטים

אלה לא הסיכונים של הקונה.
אלה הסיכונים של הנכס - האופציה.

גם לך (כבעל הנכס) יש כאן שאלה של ניהול סיכונים, לא רק שאלה של מיקסום תשואה.
הרי יתכן שהפרוייקט יתעכב הרבה מעבר למצופה / יתבטל לגמרי מסיבות כאלו ואחרות, ולמפרע יתברר שהיה שווה לך לקחת את הפרמיה הקטנה באופן יחסי שתקבל היום על הסיכוי.
(מתמודד בעצמי עם אותה הדילמה)

 

[Redroze]

אנחנו בשלב מכרז הקבלנים שזה כבר די מתקדם, אבל עדיין דיירים יכולים לשים ברקס.

זה ממש לא שלב מתקדם אלא ממש ההתחלה.
זה רק אומר שיש נכונות של כל הדיירים לקדם את הנושא.
זה עדיין לא אומר שהפרויקט כדאי מבחינה פיננסית ו/או שהעירייה מוכנה לקדם את הפרויקט.
השלב שממנו והלאה הפרויקט ודאי, הוא שלב אישור התכניות בועדה המקומית/אזורית.
ברור שגם אחרי שלב זה עוד אפשר להתקע, אבל מכאן והלאה זה בעיקר בידיים של היזם. לפני זה אתם תלויים בגורמים שאין לכם שליטה עליהם.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

באיזה שלב של התהליך יהיה הכי משתלם למכור את הדירה? כשיש חתימות דיירים? אישור תוכניות? התחלת בניה?..
מכירה מאוחר מדי יכולה לגרום לכך שהדירה תהיה ריקה וללא שימוש או איבוד תשואה אלטרנטיבית (גם אחוז רווח אחד על ערך דירה משמעותי)

משלב הפינוי תקבל שכירות מהיזם שזה עדיף על שוכר שדורש תחזוקת דירה/תיקונים.
סמוך לשלב הפינוי אתה עשוי להתקשות למצוא שוכרים, לכן רצוי למצוא מראש שוכר שישאר עד הפינוי (חוזה לכמה שנים עם סעיף פינוי בינוי).

בשלב ראשוני - עד שלב בחירת קבלן, או למחמירים- עד שמתקבל רוב מיוחס (66% מבעלי הדירות במקבץ בניינים, ו60% מבעלי הדירות בכל בניין) אתה יכול להתייחס לדירה כנכס עם אופציה.
שלב של 'מדברים על פינוי בינוי' יכול לארוך שנים רבות, לכן אם אתה מעוניין לממש תממש עכשיו (כמובן שזה ש'מדברים על פינוי בינוי' יעלה את ערך הדירה כבר עכשיו).
לחילופין, תחזיק את הדירה עד שלב הבנייה ותפרסם במחירים של הקבלן (עם התגמשות קטנה).
אם אתה נמצא אחרי רוב מיוחס זה לא הזמן למכור -זה הזמן לקנות-

לא ממליץ. תמיד יש יוצא מן הכלל

 

[חתול לילה]

זה עדיין לא אומר שהפרויקט כדאי מבחינה פיננסית ו/או שהעירייה מוכנה לקדם את הפרויקט.
השלב שממנו והלאה הפרויקט ודאי, הוא שלב אישור התכניות בועדה המקומית/אזורית.

כבר אושר בעיריה וגם שולם הטל השבחה (חשבתי שזה ברור, איך אפשר לצאת למכרז קבלנים בלי אישור למה בונים?)

תוכל להתייחס לשאלה איך מתמחרים נכס במצב כזה? שיש סיכוי טוב להשבחה גדולה אבל זה עוד לא סופי שיוצאים לפרויקט.

 

[אורי ג.]

תוכל להתייחס לשאלה איך מתמחרים נכס במצב כזה? שיש סיכוי טוב להשבחה גדולה אבל זה עוד לא סופי שיוצאים לפרויקט.

זה מאד מוזר מה שאתה כותב.
מי שילם את ההטילי השבחה? האם היו כאלה בכלל? פינוי בינוי בדרך כלל פטורים מזה.
יש יזם ואין קבלן? או שאין קבלן ואין יזם?
מי עבד על התב"ע ועל ההיתרים? מי שילם לאדריכלים?

 

[חתול לילה]

זה מאד מוזר מה שאתה כותב.

קצת סיבכת אותי. זה תוספות בנייה מטעם הדיירים (נניח מרפסות לצורך הדוגמה) בלי יזם.
הכל בתשלום של בעלי הדירות בבניין.

 

[אורי ג.]

קצת סיבכת אותי. זה תוספות בנייה מטעם הדיירים (נניח מרפסות לצורך הדוגמה) בלי יזם.
הכל בתשלום של בעלי הדירות בבניין.

עכשיו מבין.
תמחור הוגן יהיה שווי הדירה אחרי ההשבחה מינוס עלויות ההשבחה הצפויות מינוס מקדם ביטחון כלשהו מינוס מקדם דחייה על הזמן והבלגן.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

תמחור הוגן יהיה שווי הדירה אחרי ההשבחה מינוס עלויות ההשבחה הצפויות מינוס מקדם ביטחון כלשהו מינוס מקדם דחייה על הזמן והבלגן.

+"רווח יזמי" לקונה
מקדם ביטחון ומקדם דחייה אינם "רווח".

 

[אורי ג.]

+"רווח יזמי" לקונה
מקדם ביטחון ומקדם דחייה אינם "רווח".

אתה צודק.
שהתכוונתי ל"בלגן" התכוונתי ל"רווח יזמי", בראש שלי 20% לבלגן+זמן.

 

[האזרח הקטן]

בתחושת בטן שלי עדיף למקסם את הרווח לקראת סוף הבניה כי הסיכונים של הקונה מתמעטים ואפשר לדרוש מחיר דירה מלא ומצד שני איבוד התשואה יחסית קטן

ממה שזכור לי, מכירה של הדירה בשלב הבנייה עלולה להיות תאונת מס שבח.

 

[_Tomer_]

מומלץ שתתייעץ עם עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין. יש הרבה גורמים שקשורים למיסוי, לרבות מס שבח והיטל השבחה שעשויים להיות מושפעים מהשלב שבו אתה מוכר את הדירה או את הזכויות שלך במקרקעין.

לא מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מס או יעוץ כלכלי.

אל תסמוך על פרסומים באינטרנט

כמובן.

ממה שזכור לי, מכירה של הדירה בשלב הבנייה עלולה להיות תאונת מס שבח.

מוסיף שזאת דירה ראשונה ואני עומד בתנאי הפטור למס שבח

 

[האזרח הקטן]

מוסיף שזאת דירה ראשונה ואני עומד בתנאי הפטור למס שבח

בדיוק בגלל זה מכירה בזמן הבניה עשויה להיות תאונת מס שבח, כי אתה לא מוכר דירת מגורים כהגדרתה.

 

[_Tomer_]

בדיוק בגלל זה מכירה בזמן הבניה עשויה להיות תאונת מס שבח, כי אתה לא מוכר דירת מגורים כהגדרתה.

לא הכרתי שזה אחד מהסעיפים לדירת מגורים מזכה. תודה רבה!

 

[Redroze]

כבר אושר בעיריה וגם שולם הטל השבחה (חשבתי שזה ברור, איך אפשר לצאת למכרז קבלנים בלי אישור למה בונים?)

תוכל להתייחס לשאלה איך מתמחרים נכס במצב כזה? שיש סיכוי טוב להשבחה גדולה אבל זה עוד לא סופי שיוצאים לפרויקט.

למכור עכשיו יהיה וואחד כאב ראש ל-2 הצדדים.
הייתי מחכה לסוף הבניה עם המכירה.

 

[jojo9000]

כמובן.


מוסיף שזאת דירה ראשונה ואני עומד בתנאי הפטור למס שבח

לכך בדיוק רמזתי, ולכן מומלץ שתתיעץ עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין. יש הרבה ניואנסים.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי