שאלה לגבי פרישה מוקדמת

[גרהם]

ה"חזון" שלי הוא הוא שרידות באזור ה 98.5 למשך 48 שנים,

1. לגבי 98.5%, כפי שכתבתי, חשוב להבין שזה משקף שרידות על בסיס תשואות עבר. כשמדברים במספרים שכל כך קרובים למאה אחוז, חייבים לשקלל פנימה גם את הסיכוי שהעתיד שונה מהעבר. מאותה סיבה גם כשכתוב 100% זה כמובן לא אומר שבוודאות התיק ישרוד.
2. למה 48 שנה? הסיכוי שלך לחיות בעוד 48 שנה נמוך בהרבה מ-98.5%, זה תאריך שבו צופה שהנכדים יגיעו לגיל מסויים?

 

[סולידי]

@אנון נימוס רק שים לב שאפשר להקדים משיכת קצבה ממקורות פנסיוניים עד לגיל 60 אם תבחרו, אז יש פה גמישות מבחינת גודל התיקים היחסי הנדרש (פנסיוני מול פרטי)

בדיוק. וכדאי לבדוק את מקדמי התשלום. ייתכן שאתם נמצאים על כ-200 לגיל 60, שזה יוצא 10K לחודש על חיסכון פנסיוני של 2M.

 

[אורי]

וכאן נשאלת השאלה החשובה:
כיצד והיכן הישראלי הממוצע (שלא הופך את הנדל"ן למקור עיסוקו) יכול למצוא עסקאות נדל"ן מפתות שכאלו?

אני אסתפק בקישור לדירה ספציפית שמפורסמת למכירה ביד2 כאשר מפורסמות דירות להשכרה שדומות לה באותו האזור עם תשואה שהיא מעל 5% בשנה.

כידוע לרבים ממכם, אני לא חסיד גדול של נדל״ן למגורים בישראל בתנאים הנוכחיים. הנדל״ן למגורים בחו״ל שאני מכיר, 8% זה לא רק אפשרי, וזה לא רק סביר, זה פחות או יוצר המינימום.
בישראל אלו אינם המספרים, אבל להבנתי 8% זו בהחלט תשואה אפשרית הנדל״ן מסחרי, המכונה גן נדל״ן מניב, ולכך התייחסתי. אגב, נדל״ן מסחרי דורש, בדרך כלל, הרבה פחות התעסקות מדירת מגורים להשכרה.

גם זאת ניתן @אנון נימוס , לקחת בחשבון, אבל אם זה לא הכיוון, תפאדל.

 

[קפבלנקה]

המיסוי על נדל"ן מסחרי בישראל מאוד אגרסיבי, כך שחלק מהתשואה הגבוהה יותר מקוזזת במעמד השומה, החלק האחר כרוך כנראה בכך שהשוק מתמחר את הנדל"ן המסחרי בהכללה כיותר מסוכן.
סה"כ בישראל, אין לך באמת 8% קלים לכיס גם במסחרי, וגם לא קרוב לכך. כמובן שאם יש לך יתרון איכותני ואתה יודע לברור ולעשות עבודת שטח ולעבוד עם האנשים הנכונים, ומבין את כל הדקויות, אז הסיכוי לעסקה שכזו גדל, אבל זה רחוק מהסטנדרט בנטו.

 

[אנון נימוס]

תודה ל @Yevgeny ו @סולידי (ואולי שכחתי משהוא) על העלאת האפשרות של משיכה מוקדמת של פנסיה , אני בהחלט איעזר בכך בעתיד (אחרי יעוץ מקצועי כמובן)

ממה שבדקתי תיק סולידי של 2.7 מיליון ש"ח(סטייל הארי בראון או זנב שמן) נותן אופק די בטוח ל 20 שנה עם משיכה של 10000 ש"ח נטו ו 1.3 מליון יהיה התיק הפנסיוני כאשר מידת המניות בו תהיה תלויה ברמת האגח המיועד (בתהליך שינוי לפי מודל צ'יליאני)

בצעתי ניסוי מחשבתי דרך כלי סימולציה ובו הקצתי 1.3 מיליון ש"ח לתיק מנייתי (בית קפה, אבל גם שוקולד מריר ודומיו צריכים להיבדק) שבו באופן קבוע נמשכו 40K
לטובת כיסוי הפסדים שקרו בתיק המשיכה ה"סולידי" ,כלומר מהתיק הסולידי ת נמשכו 120K שנתי התוצאה הסופית היא שתחת מצב זה התיקים לא התאפסו
ונוצר מצב שבכל שנה התיק הסולידי החזיק ל 20 שנה, בדרך כלל התיק הסולידי נתפס בעיני כרשת בטחון לתיק מנייתי בפועל התיק המנייתי הוא רשת הביטחון.
כשהוספתי דרישת נזילות נוספת של 700K (כדי לשמור על טווחי ביטחון מפני הלא נודע) כלומר 300 לתיק הסולידי ו 400 למנייתי נוצר מצב שבו התיקים הגיעו ל "100%" הצלחה.

הרעיון במשיכה מהתיק מנייתי הוא שזה מאפשר התמודדות אם ירידה קבועה של 15% מהתזרים הרצוי כל שנה בתיק הסולידי, זה די קיצוני (כל שנה), ויחד עם חסכון עצמי של 15% ניתן להגיע למצב שהמשיכה מהתיק הסולידי תהיה 5000 לחודש נטו במקום 10000 (ועוד השלמה מהמנייתי של 2500 )
שני התיקים הנ"ל מאפשרים "איזון אקטוארי" ויצירת מצב שהתיקים הנ"ל יגדלו ראלית, אומנם ניתן ליצר תיק הוליסטי שקול אבל לטעמי יותר כל לאזן כל תיק בפני עצמו ולהשלים חוסרים מהתיק המנייתי לתיק הסולידי (עד כדי 40K) מאשר ליצר תיק אחד

במקרה שלנו, אני כנראה אחזיק 3 תיקים "סולידי" של 2.3 מיליון, מנייתי 400 אלף, ופנסיוני של 2 מיליון (תוך שמירת אפשרות של משיכת כספים מוקדמת דרך פיצויים או הקדמת פרישה)

מה שנשאר לי זה להחליט מה המבנה של התיק הסולידי (מועמדים כרגע, זנב שמן והארי בראון)
מה מבנה התיק המנייתי (לא התוכנית הפנסיונית שם יש יותר מגבלות) מועמדים - בית קפה, שוקולד מריר, עוגת דובדבנים
והאם לשלב מניות דיבידנדים (וכמה ) במסגרת התיקים,

הארות והערות יתקבלו בשימחה , אם יש הצעות או הפניות לעוד תיקים לנסותם בסימולציות

 

[אנון נימוס]

1. לגבי 98.5%, כפי שכתבתי, חשוב להבין שזה משקף שרידות על בסיס תשואות עבר. כשמדברים במספרים שכל כך קרובים למאה אחוז, חייבים לשקלל פנימה גם את הסיכוי שהעתיד שונה מהעבר. מאותה סיבה גם כשכתוב 100% זה כמובן לא אומר שבוודאות התיק ישרוד.
2. למה 48 שנה? הסיכוי שלך לחיות בעוד 48 שנה נמוך בהרבה מ-98.5%, זה תאריך שבו צופה שהנכדים יגיעו לגיל מסויים?

ניסיתי ליצור מצב של כמעט 100% הצלחה, גם במונחי הסטטיסטיקה של ההצלחה וגם בכיסוי כמעט מקסימלי של תחום החיים המקסימלי (נגיד עד גיל 100)
אני לא חוזה את העתיד אבל מנסה לבחור אסטרטגיות (תיקי השקעה) עדיפים, לכן לדוגמא הארי בראון כ תיק על זמני קצ מאכזב (טוב ל 20 שנה, אולי בשנות השבעים פנסיונר בן 65 היה מרוצה מהתיק העל זמני כי לא היה עובר את ה 85, אבל מי שיש לו תוכניות ל 50 שנות פרישה (ומעלה ?) צריך לגבש על זמניות שונה

 

[Yevgeny]

אני רק אציין שעבור התיק הפנסיוני - האופק שלו הוא בכל מקרה מעל עשר שנים (הכי מוקדם שאפשר להפוך לקיצבה זה 60), והוא פטור ממס. לכן זה תיק שמעבר לשליש (בינתיים לפחות) אגח מיועדות - מתאים להיות מוטה יותר לאפיקים מנייתיים (מה שברמה הפרקטית אומר - מסלול מנייתי בתוך קרן הפנסיה).

עוד ייתרון להבנתי של הקדמת קבלת הקצבה הפנסיונית, עבור צבירה משמעותית - זה מקטין את הקצבה החודשית (הסכום מתחלק לתקופה ארוכה יותר), מה שאמור להקטין את חבות מס ההכנסה (מעבר לקבצה הפטורה ממס) מבחינת מדרגות המס.

 

[כסף_כסף]

כידוע לרבים ממכם, אני לא חסיד גדול של נדל״ן למגורים בישראל בתנאים הנוכחיים. הנדל״ן למגורים בחו״ל שאני מכיר, 8% זה לא רק אפשרי, וזה לא רק סביר, זה פחות או יוצר המינימום.
בישראל אלו אינם המספרים, אבל להבנתי 8% זו בהחלט תשואה אפשרית הנדל״ן מסחרי, המכונה גן נדל״ן מניב, ולכך התייחסתי. אגב, נדל״ן מסחרי דורש, בדרך כלל, הרבה פחות התעסקות מדירת מגורים להשכרה.

גם זאת ניתן @אנון נימוס , לקחת בחשבון, אבל אם זה לא הכיוון, תפאדל.

בנדלן מסחרי בתנאים של היום בשביל לקבל 8% בהשקעה פחות או יותר סבירה בנכס שלא יעמוד לך ריק שנתיים אתה צריך השקעה בהיקפים של 15-20 מיליון שקל ומעלה, וגם זה לא טריוויאלי למצוא

 

[אורי]

בנדלן מסחרי בתנאים של היום בשביל לקבל 8% בהשקעה פחות או יותר סבירה בנכס שלא יעמוד לך ריק שנתיים אתה צריך השקעה בהיקפים של 15-20 מיליון שקל ומעלה, וגם זה לא טריוויאלי למצוא

תודה. אם זה נכון, אז בשבילי זה עוד חיזוק להתמקדות הנדל״ן בחו״ל.

 

[אנון נימוס]

הכנסתי 5100K ל 50 שנה, עכשיו הארי שורד אבל מצריך תשואה ברוטו של לפחות 4.3

סימולציית מונטה קרלו של תיק "מעורב ירושלמי" ל 50 שנה
https://www.portfoliovisualizer.com...apModel=1&inflationModel=1&initialAmount=5100


סימולציית מונטה קרלו של תיק הארי בראון

https://www.portfoliovisualizer.com...apModel=1&inflationModel=1&initialAmount=5100

ותיק זנב שמן
https://www.portfoliovisualizer.com...apModel=1&inflationModel=1&initialAmount=5100

 

[adamshalev]

@אנון נימוס - צריך מאד להזהר מסימולציות שמבוססות על מידע היסטורי.
למשל - תיק זנבות שמנים מכיל 70% (!!!) אג"ח, שנהנה היסטורית גם מריבית גבוהה וגם מעליית ערך כתוצאה מהורדת ריבית בעשור האחרון - שני אלו אינם מתקיימים היום (אלא ההפך, ריבית נמוכה וירידת ערך כתוצאה מעליית ריבית).
כנ"ל לגבי אינפלציה ותשואות צפויות משוק ההון.
למשל, אותו תיק עם שני שינויים: אינפלציה צפויה של 2% ותשואה צפויה של 7% נותנים תמונה שונה לחלוטין:
https://www.portfoliovisualizer.com...apModel=1&inflationModel=2&initialAmount=5100

סימולציות מונטה קאלרו זה צעצוע, הוא כיפי ומגניב ואפשר ללמוד ממנו דברים על "איך משהו יתנהג אם נקפג אותו ככה וככה" - זהו לא כלי לחיזוי, ובטח שלא אם מסתמכים על נתוני עבר.

 

[אנון נימוס]

@אנון נימוס - צריך מאד להזהר מסימולציות שמבוססות על מידע היסטורי.
למשל - תיק זנבות שמנים מכיל 70% (!!!) אג"ח, שנהנה היסטורית גם מריבית גבוהה וגם מעליית ערך כתוצאה מהורדת ריבית בעשור האחרון - שני אלו אינם מתקיימים היום (אלא ההפך, ריבית נמוכה וירידת ערך כתוצאה מעליית ריבית).
כנ"ל לגבי אינפלציה ותשואות צפויות משוק ההון.
למשל, אותו תיק עם שני שינויים: אינפלציה צפויה של 2% ותשואה צפויה של 7% נותנים תמונה שונה לחלוטין:
https://www.portfoliovisualizer.com...apModel=1&inflationModel=2&initialAmount=5100

סימולציות מונטה קאלרו זה צעצוע, הוא כיפי ומגניב ואפשר ללמוד ממנו דברים על "איך משהו יתנהג אם נקפג אותו ככה וככה" - זהו לא כלי לחיזוי, ובטח שלא אם מסתמכים על נתוני עבר.

הכנסתי את הנתונים של האינפלציה והתשואה לשאר התיקים וכולם קרסו באופן דומה לזנב שמן אבל אין ספק שהפרמטרים לסימולציה הם לא פחות חשובים מהתיקים הנבדקים.

הסימולציות כן מאפשרות לדעתי לדרג תיקים מבחינת שרידות ותחום תשואות (בכפוף לאמינות הפרמטרים)

 

[אנון נימוס]

שאלה לגבי פרישה מוקדמת

עריכה מאוחרת
כשעברתי למודל של משיכת 4% ברוטו עם שנים תיקים אחד "סולידי" (הארי בראון/זנב שמן רק לצורך הניסיון) והשני מנייתי (בית קפה) כאשר אין מרכיבים פנסיונים,
והחלוקה הייתה 75% סולידי 25% התוצאה הייתה שבאחוזון ה תחתון של 25% מהתיקים המשיכה הראלית הייתה כ 160K לשנה
מה שגורם לי לחשוב ברצינות על משיכה באחוזים ואיחוד שני התיקים ביחד (מה שייתן כנראה תיק "מעורב ירושלמי") היתרון תיק אחד, עם איזון מובנה החיסרון
10 רכיבים (או יותר) בתיק מה שעלול להגדיל את שגיאת העקיבה

 

[סימפטי]

השקעה של 2M הזמינים בנדל״ן מניב בישראל ב-8% יניבו 160K בשנה לפני מס ולפחות 10K בחודש. יחד עם ההכנסה של 5K שכבר יש לכם ועם ה-2M בקרן הפנסיה נראה לי שהתשובה לשאלת ההיתכנות היא בהחלט ״כן״.

נדלן מניב = ריט?
כי הריטים כיום בישראל מתומחרים מאוד גבוה (לא נותנים 8%) וממוסים באופן לא הגיוני בעליל.

 

[daat99]

נדלן מניב = ריט?

לא אבל ריטים לרוב משקיעים בנדל"ן מניב.

בגדול נדל"ן מניב זה רכישה של נכס נדל"ני כלשהו לצורך הכנסה קבועה משכירות.
ברוב המקרים לא מדובר בדירות רגילות להשכרה (כי השכירות נמוכה מדי בשביל למשוך משקיעי נדל"ן מניב) אלא בנדל"ן מסחרי ו/או מקבץ דירות שלם.

 

[אורי]

נדלן מניב = ריט?
כי הריטים כיום בישראל מתומחרים מאוד גבוה (לא נותנים 8%) וממוסים באופן לא הגיוני בעליל.

לא. כפי שדעת הסביר לעיל. ריט הוא מכשיר בורסאי והוא נגזרת של נדל״ן, ולא נדל״ן עצמו. כך בעצם לדעתי במקום ליהנות משני העולמות אתה מפסיד בשניהם. חשוב להבין שעולם ההשקעות איננו מוגבל כלל וכלל לבורסה. בוודאי שלא זו הישראלית.

 

[adamshalev]

שאלה לגבי פרישה מוקדמת

עריכה מאוחרת
כשעברתי למודל של משיכת 4% ברוטו עם שנים תיקים אחד "סולידי" (הארי בראון/זנב שמן רק לצורך הניסיון) והשני מנייתי (בית קפה) כאשר אין מרכיבים פנסיונים,
והחלוקה הייתה 75% סולידי 25% התוצאה הייתה שבאחוזון ה תחתון של 25% מהתיקים המשיכה הראלית הייתה כ 160K לשנה
מה שגורם לי לחשוב ברצינות על משיכה באחוזים ואיחוד שני התיקים ביחד (מה שייתן כנראה תיק "מעורב ירושלמי") היתרון תיק אחד, עם איזון מובנה החיסרון
10 רכיבים (או יותר) בתיק מה שעלול להגדיל את שגיאת העקיבה

ממליץ לקרוא מחקר של וואנגארד על אסטרטגיות משיכה שונות (פירסמתי לינק בפורום מתישהו לאוסף מחקרים מעניינים של וואנגארד).
מעבר לכך - עדיף כמה שפחות מרכיבים. קח את התיק המשולב, תתחיל להוריד ולמזג חלקים ותראה איך התוצאה הסופית משתנה או לא משתנה. תסתכל גם על קורלציה בין החלקים.

 

[סימפטי]

לא אבל ריטים לרוב משקיעים בנדל"ן מניב.

בגדול נדל"ן מניב זה רכישה של נכס נדל"ני כלשהו לצורך הכנסה קבועה משכירות.
ברוב המקרים לא מדובר בדירות רגילות להשכרה (כי השכירות נמוכה מדי בשביל למשוך משקיעי נדל"ן מניב) אלא בנדל"ן מסחרי ו/או מקבץ דירות שלם.

נפלא, רק שבשביל זה אתה באמת צריך 2M ש"ח בזמן שריטים סחירים גם בסכומים קטנים מאוד.
אגב, למיטב ידיעתי (מקרוב משפחה), על הכנסות משכירות של בית עסק צריך לשלם מס הכנסה ולא מס השכרה/ רווחי הון.

 

[הסולידית]

רלוונטי - פוסט בעניין קרנות ריט

 

[רוני]

בהחלט ניתן.
באמצעות השקעות בנכסים מניבים אך מומלץ לדחות זאת בשלוש שנים לפחות. זה ידרוש ממך מספר דברים, להתמקצע כמשקיע נדל"ן, להתייחס לפורטפוליו נכסים כאל עסק, מאחר ואתה מעוניין בהכנסה נטו של 15,000 ש"ח בחודש תצטרך לייצר הכנסות פסיביות של לפחות 19,000 ש"ח בחודש, שלאחר קיזוז בלתמים ומס הכנסה ישאר לך בסבירות גבוהה 15,000 ש"ח בחודש.
מאחר ויש ברשותך נכס המניב שכירות חודשית של 5,000 ש"ח להערכתי שוויו של הנכס הוא לפחות 1,500,000 ש,ח לאחר מכירתו, בנוסף ל 2,000,000 ש"ח מדובר בסך של 3,500,000 ש"ח, יש להוסיף מימון של 500,000 ש"ח, יש לפזר את ההשקעה על פני 8 נכסים מניבים לפחות בכדי להקטין סיכון, נכון להיום במיקומים גיאוגרפים שונים ניתן להגיעה לתשואה נטו לפני מס של 6% כלומר הכנסה שנתית משכירות של 240,000 ( על נכסים בשווי של 4,000,000 ש"ח). ניתן לסלק את המשכנתא תוך שלוש שנים, ואז תהיה לך הכנסה חודשית של 20,000 ש"ח לפני קיזוז בלתמים ומס הכנסה, כעת הגעת אל היעד.