קרנות ריט (REIT) - להשקיע בנדל"ן בלי להתלכלך - הסולידית
בית » השקעות » קרנות ריט (REIT) – להשקיע בנדל"ן בלי להתלכלך

קרנות ריט (REIT) – להשקיע בנדל"ן בלי להתלכלך

"דבר אחד אני לא מבין, סולידית," כותב לי קורא סקרן. "למה לך כאב הראש של הבורסה? הזינוקים, המפולות, האיזונים, העמלות… לא חבל על הטרחה והעצבים? אם היה לי את הכסף שלך, הייתי קונה לי דירה להשקעה — אולי אפילו שתיים (עם משכנתא, כמובן). שכר הדירה היה מגיע כמו שעון, מכסה את המשכנתא, ואני הייתי חי מדמי השכירות בלי לעבוד — כמו מלך".

השאלה הזו חוזרת על עצמה בצורות שונות, ולמען האמת קשה לומר שהיא מפתיעה אותי. בתרבות המקדשת בעלות על נדל"ן (אם למגורים ואם כסמל סטאטוס), קניית דירה להשקעה נחשבת לפיתרון הטבעי עבור מי שמעוניין לייצר תזרים מזומנים קבוע שיחליף את ההכנסה ממשכורת. שוק ההון, לעומת זאת, נתפס בציבור כזירה מורכבת ומסוכנת מאין כמותה, שמתאימה רק למומחים מעונבים או לכרישים טורפים.

אני לא מזלזלת, חלילה. יש רבים וטובים שהגיעו לעצמאות כלכלית באמצעות קניית דירות והשכרתן. אחד מהם אף תיאר זאת בפירוט בפוסט אורח שכתב כאן בבלוג. כשם שכל הדרכים מובילות לרומא, כך יש דרכים רבות להגיע לעצמאות כלכלית, והשקעה פסיבית היא בשום אופן לא הדרך היחידה לעשות זאת.

יתרה מזאת, קשה להתעלם מהעובדה שנדל"ן הוא נכס השקעה ייחודי. מכלול הסיכונים המשפיע עליו שונה מזה המשפיע על מניות או על אגרות חוב — תובנה שהגיעו אליה עוד בימי חז"ל.

משוואת הסיכון / סיכוי הייחודית הזו ממקמת את הנדל"ן כ"מדרגת ביניים" בין שוק האג"ח לשוק המניות: בדומה לאגרת חוב, המשקיע בנדל"ן רוכש נכס המייצר הכנסה קבועה במועדים ידועים מראש. לצד זאת, מכיוון שנדל"ן חשוף לסיכונים גדולים יותר מאגרות חוב, פוטנציאל התשואה ממנו גבוה יותר, ודומה יותר לזה של שוק המניות.

כך, להשקעה בנדל"ן יש כמה יתרונות ברורים:

1. ייצור הכנסה קבועה – ההכנסה משכירות נוטה להיות יציבה יותר מהכנסות של תאגידים ובתי עסק: בעלי נדל"ן לא צריכים לפתח טכנולוגיות חדשות, מוצרים חדשים או שירותים חדשים כדי להרוויח – הם רק צריכים לדאוג שהבניין יהיה ראוי לשימוש ולגבות את שכר הדרה במועד שהוסכם. ככל שחוזה השכירות הנו לטווח ארוך יותר והדייר איכותי יותר, תזרים המזומנים צפוי להיות יציב יותר.

2. הקטנת הסיכון הכולל בתיק – מאחר שנדל"ן חשוף כאמור לסיכונים שונים ביחס לאג"ח ולמניות, מחירי הנדל"ן אינם מצויים בהכרח בקורלציה למחירי הנכסים האחרים. במילים אחרות, כששוק המניות עולה, שוק הנדל"ן עשוי לעלות, ולהיפך. בהתאם לתאוריה המודרנית של תיקי ההשקעות, שילוב נכסים שאינם קורלטיביים זה לזה מקטין את הסיכון (תנודתיות) הכולל של התיק מבלי לפגוע בתשואה הכוללת. תיק השקעות מגוון הכולל חשיפה לנדל"ן לצד אגרות חוב ומניות יכול להניב תשואה-מותאמת-סיכון גבוהה יותר מתיק שאינו כולל נדל"ן.

3. גידור מסוים מפני אינפלציה – כמעט בכל חוזה שכירות סטנדרטי קיים סעיף המתיר לבעל הנכס להעלות את דמי השכירות בהתאם למדד המחירים לצרכן. בנוסף יש לזכור שמחירי הנדל"ן, בהיותם נכסים "קשיחים", נוטים לעלות יחד עם האינפלציה. כך, בעלות על נדל"ן מהווה גידור מסוים מפני סכנה של התפרצות אינפלציונית בלתי צפויה, שכן בעל הנכס "מגלגל" את עלויות האינפלציה על השוכר. זהו יתרון משמעותי, אם ניקח בחשבון שאינפלציה היא אחד הסיכונים החמורים ביותר עבור הפורש הצעיר.

למרות כל היתרונות הללו, בחרתי באופן אישי שלא להיחשף לנדל"ן בדרך המקובלת, כלומר, באמצעות קניית דירה להשקעה. מבחינתי, למהלך כזה נלווים כמה חסרונות מהותיים, שחופפים בחלקם לסיבות שבגללן גם לא רכשתי דירה למגורים. העיקריים שבהם:

1.  ריכוזיות יתר – דירה היא נכס אחד, בבניין אחד, ברחוב אחד, בשכונה אחת, בעיר אחת ובמדינה אחת. כשאני מוציאה מעל מיליון ש"ח על דירה, אני קושרת את גורל הכסף הזה הן בגורלה של הסביבה המיידית של הנכס והן בגורלו של שוק הדיור הישראלי. מדובר, במילים אחרות, בהשקעה מרוכזת מאוד, המייצגת את ההיפך המוחלט מעקרון הפיזור.

2. טרחה מופרזת – ניהול שוכרים כרוך בכאב ראש אדיר, במיוחד עבור טיפוסים מופנמים כמוני שלא אוהבים להימצא בחיכוך גבוה עם בני אדם אחרים. הצורך לסנן שוכרים, לטפל בבלת"מים בקבועי זמן קצרים ולהתמודד עם דיירים בעייתיים הופך את כל הסיפור לטרחה מיותרת שגוזלת זמן יקר — עד כדי כך שקשה בעיני להחשיב הכנסה משכירות כהכנסה פסיבית. לא, אני מעדיפה להשקיע 20 דקות בשנה באיזון מחדש של תיק ההשקעות שלי מאשר לרדוף אחר דייר שלא משלם.

3. עלויות עסקה גבוהות – אני לא מדברת רק על מחירי הדירות הגבוהים, אלא על המעטפת הנלווית — מתווכים, שמאים, עורכי דין, אדריכלים, מעצבים, מס הכנסה, מס מקרקעין, מס עיריה, ביטוח דירה ועוד. המעטפת הזו יכולה לנגוס עד 5% ממחיר הקנייה ו-10% ממחיר המכירה. בשוק לא נזיל ולא יעיל כמו שוק הדיור, העלויות הללו רק מתחדדות.

האם זה אומר שוויתרתי לחלוטין על השקעה בנדל"ן? לא כל כך מהר. זהו נכס אטרקטיבי מכדי שניתן יהיה לוותר עליו בקלות.

לקנות נדל"ן… בלי לקנות נדל"ן?

ישנן דרכים להיחשף ליתרונות הגלומים בהשקעה בנדל"ן (גיוון התיק, גידור מפני אינפלציה וייצור הכנסה קבועה) מבלי להתמודד עם החסרונות הנלווים להשקעה ישירה בנכסים.

אחת הדרכים האפקטיביות ביותר לעשות זאת היא באמצעות רכישת יחידות השתתפות בקרנות השקעה במקרקעין – קרנות ריט (REIT – Real Estate Investment Trusts).

קרנות ריט הן חברות ציבוריות שתחום עיסוקן העיקרי הוא נדל"ן מניב. חברות אלה רוכשות נדל"ן מסחרי מסוגים שונים — בנייני משרדים, קניונים, מלונות, בתי חולים, מבני תעשיה, מחסנים, מבני מגורים ועוד, מנהלות אותם וגובים דמי שכירות מהדיירים

חברת הבוחרת להתאגד כקרן ריט מקבלת מהמדינה פטור מלא ממס חברות. בתמורה לפטור, הקרן מחויבת לענות על מספר דרישות, ובראשן החובה לחלק לפחות 90% מהכנסתה החייבת (מדמי שכירות וממכירת נכסים) כדיבידנד למשקיעים. המס משולם רק בעת חלוקת הדיבידנד (מיסוי חד שלבי).

מאחר ש-90% מהכנסת הקרן מחולקים למשקיעים, לקרנות הריט יש תשואת דיבידנד גבוהה ביחס לממוצע בשוק. למעשה, בשונה ממניות "רגילות", רוב הרווחים מקרנות ריט מקורם בתשלומי הדיבידנד, ולא ברווחי הון (מכאן שרמת התשואה שבה תרכשו את קרנות הריט צפויה להשפיע באופן ניכר על הרווח הכולל מהן — בדומה לאגרות חוב).

המס המוטל על תשלומי דיבידנד מקרנות ריט ישראליות משתנה בהתאם למרכיב התשלום. עבור משקיע יחיד, מרכיב הרווח ממוסה לפי שיעור מס שולי (מדרגות מס), בעוד שמרכיב הפחת ממוסה בשיעור של 25%. זאת בשונה ממניות "רגילות", שם מוטל מס אוניברסלי בשיעור של 25%, ללא קשר למדרגת המס של המשקיע.

כשהאמריקנים יסדו את קרן הריט הראשונה בשנת 1960, מטרתם הייתה לאפשר לציבור להיחשף לנדל"ן מסחרי מניב באותו האופן שבו קרן נאמנות מאפשרת לציבור להחשף למניות ולאגרות חוב.

במובן זה, ניתן לחשוב על קרן ריט כעל "סל" מגוון של נכסים מניבים. ה"סל" הזה נסחר בבורסה, מה שמקנה לו נזילות רבה (בשונה מנדל"ן פיזי). כל משקיע יכול לרכוש יחידות בקרן ועל ידי כך להשתתף, בעקיפין, בהשקעה בנכסים המניבים שבידי הקרן — גם אם אין לו די ידע או משאבים כדי לרכוש בעצמו, נניח, פורטפוליו של 14 קניונים בהונג קונג, סינגפור ודרום קוריאה.

בישראל פועלות היום רק 2 קרנות ריט: ריט-1 וסלע קפיטל. שתי החברות מחזיקות ומנהלות מבני משרדים, תעשיה ומסחר ברחבי הארץ, והן נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב. קיים צפי שחברות נדל"ן נוספות תעבורנה "ריטניזציה" בעתיד. בארה"ב, לעומת זאת, המודל פופולארי יותר, וחלק גדול מהנדל"ן המסחרי שם מצוי בידיהן של למעלה מ-170 קרנות ריט שונות.

נדל"ן אמיתי או מניות בטעם נדל"ן?

טענה נפוצה נגד קרנות הריט היא שהן לא מגלמות באופן מלא את הסיכון הייחודי הטמון בנכס הבסיס (נדל"ן). במילים אחרות, הטענה היא שקרנות ריט הן ביסודו של דבר תת-ענף בשוק המניות, והתנהגותן דומה הרבה יותר לזו של שוק המניות מאשר לשוק הנדל"ן.

על בסיס זה יש הטוענים שקרנות הריט אמנם מחזיקות בנדל"ן, אך מהותית הן לא שונות ממניות דפנסיביות הנהנות מתזרים מזומנים יציב יותר ומתשואת דיבידנד גבוהה מהממוצע. מדובר, לשיטתם, ב"מניות בטעם נדל"ן".

יתרה מזאת, כשמשקיע רוכש קרן מחקה על מדד מניות רחב, הוא נחשף ממילא לקרנות ריט בהתאם למשקלן באותו מדד. לדוגמה: 15 מתוך 500 החברות הכלולות במדד ה-S&P 500 האמריקני הן קרנות ריט.

לעומתם, משקיעים פסיביים רבים סבורים שקרנות ריט שונות באופן מהותי מספיק משוק המניות הכללי כדי להצדיק מתן משקל יתר בתיק. המודל העסקי של קרנות הריט שונה, נכס הבסיס שלהן שונה, מבנה המס שלהן שונה, ומעל לכל, הקורלציה בינן לבין שוק המניות הכללי משתנה לאורך התקופה, באופן המעיד על חשיפה למכלול סיכונים ייחודי. (*)

(*) היסטורית, על בסיס נתוני שוק ההון האמריקני, קרנות הריט הפגינו קורלציה נמוכה ביחס לשוק האג"ח וקורלציה משתנה ביחס לשוק המניות. ריק פרי הדגים ב-All About Asset Allocation כי הקורלציה בין מדד קרנות הריט למדד המניות הכללי בארה"ב השתנתה משנת 2000 משלילית חלשה (-0.10) לחיובית חזקה (0.85) בשנים האחרונות. הנקודה המהותית היא שבגלל השוני בין מניות לנדל"ן הקורלציה היא דינאמית מטבעה, ואין לדעת מה היא תהיה בעתיד.

במילים אחרות – קרנות ריט מגיבות לאירועים בשווקים באופן שונה לעומת מניות ואגרות חוב, אך נהנות מתשואה דומה לזו של שוק המניות. לאור זאת, רוב המומחים סבורים שיש להקצות להן מקום בתיק ההשקעות.

אבל איזה פלח מהתיק יש להקצות להן?

לארי סווידרו ממליץ על חשיפה של 10% מהפלח המנייתי בתיק לקרנות ריט. ברטון מלכיאל ממליץ על חשיפה לקרנות ריט בשיעור של 10% עד 15% מכלל תיק ההשקעות, בעוד שביל ברנשטיין (The Four Pillars of Investing) מדבר על חשיפה בגובה 6% עד 10% מכלל התיק, אך בשום מקרה לא יותר מ-15%. ריק פרי מדבר על חשיפה לנדל"ן מניב בשיעור של 10% מהתיק בשלב הצבירה ו-5% בשלב המשיכה (לאחר הפרישה).

נראה שהקונצנזוס בקרב המומחים הוא שכדי לקצור את פירות הגיוון הטמונים בקרנות הריט, יש להקצות להן בין 10% ל-15% מהפלח המנייתי בתיק ההשקעות. לדוגמה: שוקולד מריר, המבוסס על חלוקה של 65% מניות ו-35% אג"ח, אמור לכלול הקצאה לקרנות ריט בשיעור של 6.5 עד 9.75 אחוזים.

לא הכל ורוד

קרנות ריט אינן חפות מחסרונות.

1. קרנות הריט עלולות להיות תנודתיות ביותר. בשיאו של משבר 2008, לדוגמה, מדד קרנות הריט בארה"ב קרס ב-78%. שוק הנדל"ן, בסופו של דבר, הוא סביבה תנודתית הרגישה מאוד לריבית הבנק המרכזי ולמשתנים נוספים. התנודתיות הזו היא שמקנה לקרנות הריט את פוטנציאל התשואה הגבוה. ספציפית, יתכנו מצבים שבהם מחירי הריט בבורסה לא ישקפו בהכרח את השווי הנכסי הנקי (NAV) של הקרן. מחירי הריט נוטים להיות תנודתיים יותר ממחירי המבנים שבידי הקרן, הם עשויים להיסחר בדיסקאונט או בפרמיה משמעותייים. בגלל הסיכון הזה, יש להתייחס לקרנות ריט כחלק מהפלח המנייתי בתיק.

2. סיבוך תהליך האיזון:  הקצאת פלח ייעודי לנדל"ן מניב בתיק צפוי להקשות על תהליך האיזון מחדש של התיק. התנודתיות הגבוהה של קרנות הריט עלולה לעורר צורך באיזון תכוף של התיק בכל פעם שמשקלן יורד או עולה בחדות מעל או מתחת למשקל שהגדרתם בתכנית ההשקעות.

3. מינוף: החובה המשפטית לחלק 90% מההכנסה למשקיעים פירושה שמעט מאוד מהכסף ניתן להשקעה חזרה בחברה. מסיבה זו, לחברות הריט יש בדרך כלל חובות גדולים למדי ובאופן כללי הן מתקשות לצמוח בקצב מהיר.

4. ניכוי מס במקורחיסרון משמעותי נוסף נוגע בעיקר לקרנות ריט זרות – משקיע ישראלי שירכוש קרן ריט זרה אמנם יהנה מדיבידנד גבוה, אך המדינה שבה התאגדה הקרן תנכה מהתשלום מס במקור בהתאם לאמנת המס בינה לבין מדינת ישראל. לדוגמה: קרן הריט הגדולה בארה"ב, Simon Property Group, מחלקת דיבידנד בשיעור של 5.2$ למניה. יחד עם זאת, ממשלת ארה"ב תנכה מהתשלום מס בשיעור של 25% (מתוקף אמנת המס בין ישראל לארה"ב), מה שישאר בידי המשקיע הישראלי רק 3.9$ למניה — אפילו אם יחזיק את המניה בחשבון פטור ממס רווחי הון ישראלי (קרן השתלמות או קופת גמל). מציאות זו נכונה גם לגבי קרנות נאמנות ו-ETFים המחזיקים בקרנות ריט זרות.

איך להשקיע בקרנות ריט

אם אתם סבורים שיתרונות הגיוון הנלווים להשקעה בקרנות ריט עולים על החסרונות, תוכלו להוסיף אותן לתיק ההשקעות שלכם.

למשקיע ישראלי פרטי יש כמה אפשרויות להשקיע בקרנות ריט:

1. קניית קרנות ריט ישראליות:

האפשרות הראשונה והברורה מכולן היא לרכוש אחת משתי קרנות הריט הנסחרות בישראל – סלע קפיטל וריט-1. בעלות על מניות החברות הללו מקנה למחזיק זכות מיידית להשתתף ברווחיהן הנובעים ברובם מהשכרת הנכסים שברשותן.

היתרון כאן הוא ביצירת חשיפה מיידית לשוק הנדל"ן המסחרי בישראל, כמו גם ייצור תזרים מזומנים גבוה יחסית (תשואת דיבידנד של 6.55% ו-5.55% בהתאמה) הממוסה בחלקו כאמור בהתאם לשיעור המס השולי.

החיסרון הוא בריכוזיות: כידוע, השקעה בחברות בודדות שקולה לנטילת סיכון עצום ובלתי מפוצה, ומבחינתנו כמשקיעים פסיבים זה "Big no no". כמו כן, החשיפה לנדל"ן באמצעות החברות הללו מוגבלת אך ורק לשוק הנדל"ן הישראלי.

2. קניית תעודת סל:

חלופה אחרת היא לרכוש תעודת סל העוקבת אחר מדדים בינלאומיים של קרנות ריט. קיימות שתי תעודות סל כאלה:

• מיטב סל ריט ארה"ב (1101427) – תעודת סל העוקבת אחר מדד Dow Jones US Real Estate הכולל 91 חברות מתחום הריט והנדל"ן הנסחרות בבורסות הגדולות בארה"ב. דמי ניהול: 1.2%

• פסגות סל נדל"ן אירופה (1099555) – תעודת סל העוקבת אחר מדד EPRA EUROPE INDEX. דמי ניהול: 1%

היתרון בתעודות הללו הוא בחשיפה גאוגרפית רחבה למגוון קרנות ריט ברחבי העולם המפותח באמצעות מכשיר השקעה עוקב מדד (פסיבי). החיסרון מתבטא בדמי ניהול שערורייתיים (יחסית למוצר עוקב מדד) וכמובן בסיכונים הרגילים של תעודות הסל, אשר מתוקף היותן מוצרים סינתטיים חושפות את המשקיע לסיכון אשראי מהותי במידה שמנפיקת התעודה קורסת מסיבה כלשהי.

הערה: קיימת אפשרות לרכוש תעודת סל על מדד נדל"ן 15, מדד בורסאי העוקב אחר 15 המניות מענף "נדל"ן ובינוי" בעלות שווי השוק הגדול ביותר בבורסה המקומית. חלק מהחברות במדד זה הן חברות בנייה, ואחרות עוסקות בהשקעה בנדל"ן מניב. יש להדגיש כי אף לא אחת מהן מוגדרת כיום כקרן ריט. אף שרווחיהן של חברות בנייה נמצאים בזיקה ישירה לתחום הנדל"ן, רוב הרווחים נובעים מהפעילות העסקית ולא מהשכרת הנדל"ן שהן בונים. לכן, חברות בניה דומות יותר לחברות רגילות, ולא לחברות ריט.

3. קניית קרן נאמנות אקטיבית:

ישנה אפשרות לרכוש יחידות בקרן נאמנות אקטיבית המחזיקה פיזית בקרנות ריט זרות. שתי הקרנות הרלוונטיות לעניין זה הן:

• פסגות חו"ל נדל"ן חייבת – 5111406 – דמי ניהול 1.71% בשנה. הקרן מחזיקה 55 מניות, רובן של חברות ריט מארה"ב, אירופה ואוסטרליה, אם כי מדיניות הקרן מאפשרת לה להחזיק גם במניות של חברות שיפוצים, בנייה, הנדסה וספקי משכנאות. הקרן חייבת, מה שאומר שמנהל הקרן הוא שמשלם מס רווחי הון, ואילו בעלי היחידות אינם משלמים מס בעת מכירת יחידות הקרן.

• מגדל מניות נדל"ן מניב צפון אמריקה – 5117551 – דמי ניהול 1.51% בשנה. קרן זו מחזיקה קרנות ריט בלבד (או ETFים המחזיקות קרנות ריט) הנסחרות בצפון אמריקה.

היתרון בקניית יחידות בקרנות הנאמנות הללו מתבטא בהחזקה פיזית במגוון רחב של קרנות ריט, והשתתפות בעקיפין בהכנסה מאלפי נכסי נדל"ן ברחבי העולם. החיסרון הוא בדמי ניהול גבוהים מאוד כמו גם בחשיפה לסיכון שמנהל הקרן לא יצליח להכות את מדד הייחוס – כפי שקורה לא פעם כשמדובר בקרנות אקטיביות.

4. קניית קרן סל (ETF) בחו"ל:

מי שמעוניין להנות מכל העולמות – גם ניהול פסיבי מחקה מדד, גם עלות נמוכה, גם החזקה פיזית במאות קרנות ריט וגם השתתפות בעקיפין בהכנסה מעשרות אלפי מבנים ברחבי העולם, יידרש כרגיל לרעות בשדות זרים.

קיימות מגוון קרנות סל (ETF) העוקבות אחר מדדי ריט. הפופולאריות שבהן:

• Vanguard REIT Index ETF- VNQ – – קרן סל השואפת לחקות את מדד MSCI US REIT INDEX, הכולל קרוב ל-200 קרנות ריט שונות הנסחרות בארה"ב. הקרן מנהלת למעלה מ-22 מיליארד דולר וגובה דמי ניהול של 0.10% בשנה.

• Vanguard Global ex-US Real Estate ETF – VNQI – קרן סל השואפת לחקות את מדד S&P Global ex-U.S. Property Index. מחזיקה 550 קרנות ריט ברחבי העולם, למעט ארה"ב. מנהלת כ-2 מיליארד דולר. דמי ניהול: 0.27%

• SPDR DJ Wilshire Global Real Estate ETF- RWO – קרן סל השואפת לחקות את מדד Dow Jones Global Select Real Estate Securities index. מחזיקה 225 קרנות ריט מרחבי העולם, מחציתן מארה"ב. מנהלת נכסים בשווי כ-1.4 מיליארד דולר וגובה דמי ניהול של 0.5%.

החיסרון הגדול של קרנות הסל הללו הוא העובדה שהן הונפקו בארה"ב, מה שאומר שמתקבולי הדיבידנדים מהן ינוכה מס במקור בשיעור של 25%, גם אם תחזיקו את הקרנות בחשבון פטור ממס.

ניתן להקטין חיסרון זה באמצעות השקעה בקרנות סל שהתאגדו באירלנד, אשר לפי הסכמי המס עם ישראל מנכה מס במקור בשיעור של 15% בלבד.

שתי אפשרויות מרכזיות:

• iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF-  IWDP– קרן סל השואפת לחקות את מדד FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+. מחזיקה 259 קרנות ריט מרחבי העולם המפותח עם תשואת דיבידנד גבוהה. מנהלת נכסים בשווי 2.5 מיליארד דולר וגובה דמי ניהול של 0.59% בשנה.

SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF – SPYJ   – זהה ל-RWO לעיל, בהבדל שהתאגדה באירלנד וגובה דמי ניהול של 0.4% בשנה. מנהלת נכסים בשווי 34 מיליון דולר. נסחרת בבורסת פרנקפורט תחת הסימול SPYJ ובבורסת לונדון תחת הסימול GLRE.

באופן אישי, אני חושבת שקרנות ריט מייצגות באופן הולם, אם כי לא מושלם, את שוק הנדל"ן המסחרי. ניתן להיחשף באמצעותן לאפיק השקעה ייחודי זה בעלות נמוכה, נזילות גבוהה וטרחה מינימלית. אישית, אני לא מחזיקה קרנות ריט. בקרן המנייתית שבה אני מחזיקה (Vanguard Total World Stock Market ETF) כלולות כמה מאות קרנות ריט מרחבי העולם, ואני לא רואה סיבה מיידית להגדיל את המשקל שלהן מעבר למשקלן בשוק המניות העולמי.

**הערה: למעט VT, אין לי פוזיציה או כוונה לפתוח פוזיציה באף אחד מניירות הערך הנזכרים בפוסט זה, וממילא אין לראות בנאמר משום המלצה לקנייתם.



אזהרה: אני משקיעה חובבת. אינני בעלת רישיון ייעוץ השקעות או כל רישיון פיננסי אחר. התכנים באתר אינם מהווים ייעוץ מקצועי או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם. כל המסתמך על המידע באתר מבלי להיוועץ באיש מקצוע עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד. אלא אם צוין אחרת, אני מחזיקה או עשויה להחזיק בניירות הערך הנדונים בפוסט. גלישתך באתר מהווה הסכמה מפורשת לתנאי השימוש.


רוצים לעזור?
אתם מוזמנים לשתף ולעקוב אחרי בטוויטר או בפייסבוק, או להירשם כדי לקבל את הפוסטים שלי ישירות למייל. בנוסף, תוכלו להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמזון, להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר. 

51 תגובות

  1. כל הכבוד,כתבה מעולה ,

    • נדל״ן מניב בישראל בד״כ משלם 4% ופחות לשנה (בשוטף). אין כמובן להסתמך על כך שהנכסים יתמידו בעליה כמו שהייתה, או בעליה בכלל. בין 1996 ו-2007, הנדל״ן בישראל ירד ראלית ב-22% – עובדה שרבים נוטים לשכוח לאור העלייה שקרתה מאז. אם נסתמך על הסטוריה ארוכת שנים, שוק המניות בארה״ב מניב 11% שנתי ב-200 שנה האחרונות (8% עליית ערך ו-3% דיוידנד). זה בוודאי טוב יותר מכל נדל״ן גם בארץ וגם בעולם.
      ישנה עוד אפשרות להשקעה בנדל״ן מניב בחו״ל על ידי מה שניקרא ״יחידת השקעה״ בעסקות מסוג Private equity בהן יש קבוצה של עד 35 משקיעים. זה נעשה דרך חברות שונות שמשתפות פעולה עם חברות מחו״ל. זה בדרך כלל מניב אחוז גבוה יותר, כי התשואה על נדל״ן ברוב הארצות גבוהה מאשר בישראל. בהשקעה כזו יש לדרוש תשואה של לפחות 10% שנתית, כי הכסף נסגר לתקופות של 3 שנים ומעלה. עוד חיסרון הוא שההשקעה היא יחסית גבוהה (בד״כ מינימום של 100,000 דולר ליחידת השקעה)
      יש גם אפשרות לקנות נכס מניב בחו״ל שמנוהל שם על ידי חברת ניהול, אבל צריך לברור היטב מי ומה החברה המנהלת, המוכרים והמתווכים, כיוון שהיו הרבה מקרי ׳עוקץ׳ של נוכלים ישראלים שהונו אנשים תמימים. בקיצור אם מצאתם מקור אמין לדבר כזה, תוכלו להגיע לתשואות שבין 7 ל-15%.
      חיסרון כללי נוסף לנכסים בחו״ל (מכל סוג), זו החשיפה לשערי מטבע שיכולים ללכת לשני הכיוונים, כלומר חוסר יציבות.

    • גלעד יורפסט

      בהחלט כתבה טובה, מי הכותבת? משום מה לא מצאתי את כשמה של כותבת המאמר

  2. כתבה מעולה כרגיל תודה רבה

  3. לא ברור לי הצורך להשקיע במגזר שלפי הנתונים שהבאת מתואם עם שוק המניות העולמי. זה לדעתי דומה לבחירה של מספר מניות ונסיון להכות את המדד דרך קנייתן בלבד.

  4. דורין, כתבה מעניינת ביותר. תודה.
    האם החזקת תעודת סל ישראלית של קרנות ריט תזכה את המחזיק באותו דיבידנד שהיה מקבל לו רכש יחידות בקרנות ריט עצמן?

    • מבדיקה ב"פאנדר" נראה ששתי תעודות הסל שהסולידית הזכירה בפוסט הזה מחלקות דיבידנד בשיעור 100%.

  5. תודה.פוסט מאד מעניין ומחכים.

  6. שאלה, במידה ואני רוכש את הקרן ריט בארה"ב לדוגמא של vangurd ,לפי מה שנאמר בפוסט אני ממשלת ארה"ב גובה מס של 25% על דיבידנד, האם זה המס היחידי שאני אשלם או שממשלת ישראל גם תגבה ממני מס?

    • חמי יואב

      תצטרך לשלם מס דיבידנד ישראלי. בגלל שיש אמנה למניעת כפל מס, שמורה לך הזכות להגיש בקשת קיזוז מול מס הכנסה.

    • שגב,

      זה מס יחידי שאתה תשלם (מנסיון שלי לפחות).

  7. פוסט מעולה ומועיל תודה

  8. תודה רבה. האם יש פוסט שבו את כותבת על איזון תיק המניות?

  9. איש (3718 )

    כרגיל, כולם שוכחים נושא המיסים.

    אם את\ה קונה דירה, את\ה פטור ממס רווחי הון על השכר דירה (דיבידנד) עד בערך 5000 שקל בחודש. זה יתרון אדיר.

    לגבי השבחת מחיר הדירה עצמה, עד לאחרונה היה פטור גם ממס על זה. כיום בטול הפטור, אבל קל להתחמק מהמס על ידי העברת הדירה לילדים בבוא הזמן.

    בקיצור, ממש לא אפיקים שקולים. ביחוד כשהמיסוי על חלק שכר הדירה בדיבידנד של ריט הוא 47% למי שלא מגיש דוח שנתי.

    • מס על השכרת דירה מעל
      0 – 4700 = 0%
      470 – ~ = 10%

      • 5,080 . אם כבר מגיבים, לדייק…
        והמס על הסכום מעבר לכך אינו 10%, אלא מס שולי (יש אופציה לשלם 10%, אבל בלי הפטור)

  10. סולידית יקרה, הפוסט שלך מעולה כתמיד. תודה על ההברקות והתובנות שאת חולקת איתנו.

    שאלה קטנה, טכנית, לא הבנתי את הכוונה ב"מרכיב הפחת ממוסה בשיעור של 25%", הפחת הוא הוצאה, מדוע אמור להיות ממוסה?

    תודה!

    תומר

    • הסולידר

      זאת באמת נקודה מורכבת….

      למיטב הבנתי, ההכנסות משכר דירה נחשבות להכנסות של החברה, והן מקוזזות מול ההוצאות.
      יש הוצאות כמו הוצאות ניהול שהן הוצאות תזרימיות, ואילו כאלו שהן רק חשבוניות, כלומר מוכרות כהוצאה ברמה החשבונאית, אבל אין ההעברה של כסף פיזי, אלא רק מקטינות את הרווח החייב במס.
      הוצאות כמו פחת הן הוצאה מוכרת לקרן ריט, אבל זאת לא הוצאה אמיתית אלא רק חשבונאית. ולכן כל הכנסה שעומדת מול הוצאת פחת נחשבת להכנסה הונית, וממוסה בשיעור של 25%.

      ייתר ההכנסות, לאחר כל קיזוזי הוצאות הפחת , הן בעצם הכנסות בניכוי הוצאות, ולכן הן מהוות רווח של החברה. הרווחים ממוסים ברמת המשקיע היחיד, לפי שיעור המס השולי שלו, כי החברה לא משלמת מס חברות על רווחים אלו.

      מאחר והפחת המוכר על נדל"ן הינו גבוה יחסית, כ- 4%, הרי שחלק משמעותי מהתשואה שהינה כ- 5%, הינו הוצאה מוכרת
      דוגמאבמספרים:
      אדם שמשכיר נכס ששוויו 1,000,000 בתשואה של 5%, כלומר ב50,000 ₪ לשנה, והפחת הוא 4%, כלומר 40,000 ₪. הבסיס לחישוב מס הכנסה יהיה 10,000 ₪. כלומר, 40,000 ש"ח שהתקבלו אינם ממוסים כלל, (לייתר דיוק הם נחשבים להכנסה הונית, כלומר הם מתקזזים במכירה, ולכן בעצם יגדילו את המס בעת מכירת הנכס, ולכן המיסוי הוא לפי שיעור מס רווח הון של 25%) ואילו על ייתר ה- 10,000 ש"ח יהיה מס חברות ומס דיבידנד או במקרה של קרן ריט לפי מס שולי של המשקיע היחיד

  11. נכנסתי לראות כמה הנדלן בארה"ב עשה מאז המשבר ב2008, האמת תשואות מטורפות משהו כמו %18 בשנה.
    אם כי כמובן, זה לא אומר שזה יימשך..

    http://www.djindexes.com/mdsidx/downloads/fact_info/Dow_Jones_US_Diversified_REITs_Index_Fact_Sheet.pdf

  12. פוסט מעולה

  13. שלום דורין

    בנוגע למס על דיבידנד המחולק ע"י תעודתסל הרשומה באירלנד. נראהלי שאת טועה בעניין:

    ראי עמוד 5 כאן:
    http://www.ampeli-tax.co.il/vault/240313-41.pdf

    "
    בהתאם להוראות האמנה למניעת כפל מס בין אירלנד לישראל, חלוקת דיבידנד מחברה
    תושבת אירלנד לתושב ישראל עשויה להיות פטורה מניכוי מס במקור באירלנד או לחוב בשיעור ניכוי מס
    במקור של 10%
    .
    מובן, כי בעל המניות הישראלי, יחוב בישראל בשיעורי מס רגילים בגין הכנסתומדיבידנד, בכפוף לקבלת
    זיכוי על המס שנוכה באירלנד, ככל שנוכה"

    • קסנדרה הנביאה

      עדיף בעיני (ונדמה לי שגם בעיני דורין) לעיין באמנת המס עצמה (ס' 2 + 3):

      http://www.hanner.co.il/treaties/israel-Ireland-double-tax-treaty.htm

      בשורה התחתונה, אתה צודק — אבל נדמה לי שכוונת המשוררת בפוסט הייתה להצביע על כך שבחשבונות פטורים ממס (קופת גמל או קרן השתלמות) עדיף להחזיק קרנות איריות מאשר קרנות אמריקניות, כי:
      1. ניכוי המס במקור קטן יותר (10% בקרן אירית לעומת 25% בקרן אמריקנית)
      2. אין מס דיבידנדים ישראלי.

  14. איך משקיעים/קונים מניות, קרנות וכו' באירלנד?

    • קסנדרה הנביאה

      בדיוק כמו שקונים כל ני"ע זר אחר. רוב הקרנות שהתאגדו באירלנד נסחרות בבורסת לונדון (LSE). חפש את הסימול הרלוונטי ובדוק מהן העמלות של הברוקר / בית ההשקעות שלך למסחר בבורסת לונדון.

  15. פוסט מקיף ומצויין. שאלה לגבי הדיסקליימר החדש המופיע בסוף הפוסט – "לצערי, תקנות הייעוץ הכללי של הרשות לניירות הערך אוסרות עלי להתייחס לתגובותיכם בפוסטים שעניינם השקעות בשוק ההון. עמכם הסליחה". מה בדיוק קובעות התקנות ולמה הן חלות עלייך, אם אינך יועצת השקעות? אני מתקשה להבין את זה. ומה ההבדל מבחינת הרשות אם את כותבת פוסט או עונה למגיבים? חלק מאוד חשוב מהלימוד כאן הוא הדו שיח המתנהל כאן בסוף כל פוסט, והתשובות שלך חיוניות. האם הדיסקליימר החדש התווסף כי פנו אלייך בעניין?

  16. יש יתרון עצום ברכישת דירה להשקעה שאפשר לקבל מימון בנקאי משכנתא בריבית נמוכה וזה מייצר לנו כסף
    וכדאי להשקיע בקרנות ריט למינהם הבנק לא יתן משכנתא ואז הרווח הוא נטו מההון עצמי שלכם מה דעתכם????????

    • יכול להיות שהבנק לא יתן הלוואה להשקעה בריט, אולם תוכל לקבל מינוף מהברוקר שלך בקלות !

  17. תןדה על הכתבה!
    לגבי מיסוי – אני מחזיק תיק אצל ברוקר אמריקאי.
    אד כמה קל להגיש דוח למס הכנסה שלנו? כדאי לקחת רוא חשבון או אין צורך?

  18. זמן מבחן עבורי כל התאוריות שקראתי אני חווה על בשרי ,בעזרת בלוג זה פתחתי חשבון גודל בינוני,בניתי תיק בערך 50% 50% זה קרה בסוף יולי השנה בקושי יש לתיק 10 ימים ,ומאז רק ירידות וזה באלפי שקלים ,בהתחלה היו דפיקות לב ,אחרכך אני לוקחת נשימה ,ומנסה לשכנע את עצמי ,שאני פה לטווח הארוך ,ושואלת את עצמי האים יש אלטרנטיבה אחרת ,לחזור לפק״מ 0 , והאים עשיתי נכון ,ומה אני צריכה את כל החרדה הזאת ,מקווה להחזיק מעמד ולא להשבר

    • דבי הוז

      1. תחזיקי חזק.
      2. אל תסתכלי על התיק כל יום.
      3. זכרי שבהנחה שאת לא זקוקה לכסף בטווח הזמן של 10 השנים הקרובות, לתנודות היומיומיות אין שום חשיבות (ולכן אין טעם לבצע את המתואר בסעיף 2).
      4. המחיר היחיד שרלוונטי הוא המחיר שבו קנית והמחיר שבו תמכרי. כל הזיגזוגים האחרים – זו התנהגות טבעית של הבורסה, אבל היא איננה רלוונטית. הדבר הגרוע ביותר שתוכלי לעשות כעת הוא למכור ולנעול הפסדים.
      5. את כותבת שהגדרת מדיניות השקעות מסודרת של 50 / 50. הבורסות ירדו בקושי ב-5%. זה אומר שהתיק בכללותו בקושי ירד ב-2.5%. כיצד תגיבי כשהירידה תגיע ל-10%? 20%? 50%? האם יתכן שחשיפה ל-50% מניות גבוהה מדי עבור סיבולת הסיכון שלך?
      6. הצלחתך כמשקיעה נמדדת בדיוק עכשיו – ביכולת שלך לדבוק בתכנית המקורית ולא לסטות ממנה. אל תתני לרגש להשתלט על השכל. אל תקבלי החלטות מתוך פאניקה.
      7. כשמוצר מסוים נמכר בהנחה, את קונה יותר ממנו, לא מוכרת יותר ממנו. אם התיק שלך נראה עכשיו כמו 55 אג"ח ו-45 מניות, זה אומר שכסף חדש (משכורת) צריך להגיע לפלח המנייתי, כדי לאזן אותו חזרה ל-50%. כך תקני מניות בזול. אם אופק ההשקעה שלך ארוך, הירידה היא הזדמנות, לא סכנה. אם אין לך הכנסה חודשית, תוכלי לאזן באמצעות מכירת אג"ח (שעלה) וקניית מניות (שירדו).
      8. פק"ם 0% = הפסד ריאלי בטוח לאורך שנים (אינפלציה).

    • יש כאן גיבורי-דמה שאומרים לא למכור בשום מצב כאשר התיק 50/50 מניות ואג"ח גם אם המניות מתרסקות כי אז "מקבעים הפסד" או טיעון סרק אחר של "אל תתרגש כי באותו זמן האג"ח יעלה כי הוא בטוח ויפצה על ההפסד במניות". לידיעתכם יש כרגע בועה גם במניות וגם באג"ח. אם המניות ייפלו גם האג"ח ייפלו. רק מזומן לא ייפול. כל הגאונים שאומרים לא למכור אף פעם עדיין לא חוו קריסה של 70% במניות ו-40% באג"ח. כל הגאונים שחסכו כסף לקניית דירה יברחו מיד כדי למנוע הפסד ענק ברגע שיתחילו קריסות רציניות. אבל עכשיו זמן הבועה, הכול אחלה. אפשר עדיין להשתמש בסיסמאות של "אל תמכור בירידה".

  19. תודה על הפוסט.

    הערה אחת מרכזית:

    השקעה בנדלן על ידי רכישת דירה מהווה חשיפה לנדלן למגורים בעוד קרנות הריט חשופות ברובן לנדלן מסחרי.

    יש הבדל מהותי במאפיינים של שני סוגי נדלן אלו וברוב המקרים אין קורלציה בין השינויים במחירי הנדלן המסחרי לזה למגורים.

    מעבר לזה המאפיינים של סוגי השוכרים, תקופות השכירות, בעיתייות במציאת שוכר, תשואה ועוד הם לחלוטין שונים

    מרכיב נוסף הוא היכולת למינוף שלא קיים בקרנות ריט: לטוב ולרע כמובן אבל זו עוד אופציה בנדלן למגורים.

    ויש עוד אלמנטים פסיכולוגים שמקלים על השקעה לטווח ארוך בקנית דירה להשקעה.

    לכן לטעמי קרנות ריט לא יהוו חלופה דומה לרכישת מדלן למגורים.

    ושוב אין לי טענה אם השקעה בנדלן למגורים היא טובה יותר או לא.

    נסיוני בנושא: בקנית דירה להשקעה בסך הכל עולה הרווח על ההפסד.

  20. נכנסת בזמן של מחירים גבוהים, ויציבות גלובלית בינונית. הירידות יכולות להחריף.
    אם היית משקיעת ערך, אז בחירה במניות ספציפיות שנסחרות במחירים אטרקטיביים, ואי השקעה באג"ח ארוך טווח, כנראה שהיו האסטרטגיה עכשיו, מכיוון שאי אפשר ממש להתייחס לגובה השוק כשבוחרים מוצרים מנייתיים ספציפיים.
    מכיוון שהתיזמון בעייתי, אל תתפלאי מהפסדים. לאחר שזה נאמר, את חייבת לזכור שהשיטה של פיזור השקעות כמו זו שמציעה הסולידית נבחנה בהרבה וריאציות והוכחה יעילה. היא אינה מבטיחה רווח בטווח המיידי, והפסד זמני הוא במקרים רבים מנת חלקה.
    אם השקעת נכון, ואפיק השקעתך הוא 3 שנים לפחות (ורצוי יותר) אז אין לך מה לדאוג יותר מידי. כשם שהכל יורד, ככה גם הכל עולה, ומעבר.

    • דבי הוז

      אתה אולי חושב שאתה חכם, יבגני, אבל אתה חכם רק בדיעבד. גם משקיעי ערך לא יודעים לחזות את העתיד, לא משנה כמה מתוחכמים הפרמטרים שבהם הם משתמשים, ומי שטוען אחרת הוא שקרן, דביל או שניהם גם יחד. משקיעי ערך, המשקיעים במניות ספציפיות וקושרים את גורלם בגורלן של חברות שהשוק לא אוהב מסיבה מסוימת, נוטלים על עצמם סיכון עצום ובלתי מפוצה — הניסיון להציג את האסטרטגיה הזו כדרך לנהל סיכונים הוא מעוות מהיסוד. מי שמשתמש במונחים כמו "תזמון בעייתי" הוא מי שסבור שיש לו יתרון כלשהו על השוק או יכולת נשגבת לראות מה שמיליוני משקיעים אינם יכולים לראות. תזמון שוק הוא משחק של מפסידים.

  21. דורין היי! אם קרן ריט ישראלית פושטת את הרגל או נסגרת, החוב לא יכול לעבור למחזיקי הקרן?

  22. פרט לפטור ממס עד 5,000 ש"ח עוד יתרון להשקעה ברכישת נכס נדל"ני הוא אופן המימון. לקניית דירה להשקעה תקבל מימון של ~75% מהבנק ותהנה מהרווחים על נכס שברובו לא שלך. בעוד שאני לא מכיר הרבה בנקים שיתנו לך הלוואה בריבית של משכנתה על קניית ניירות ערך…

  23. האם יש קרנות המחקות מחירי דירות למגורים בארץ? לדוגמא [0]

    אני שואל, כי יש אנשים שרוצים לקנות דירה, אבל חוששים להשקיע את הכסף שלהם בבורסה. עבורם, קרן כזו היא פתרון אידיאלי, כי היא תבטיח שהכסף שלהם יהיה צמוד למחירי הדירות בארץ.

    [0] http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%93%D7%93_%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA_%D7%91%D7%91%D7%A2%D7%9C%D7%95%D7%AA_%D7%94%D7%93%D7%99%D7%99%D7%A8%D7%99%D7%9D

    • התשובה היא לא. אין קרנות כאלו בישראל כי אין חברות מסחריות שעוסקות בהשכרת נדל"ן למגורים.

  24. האין העובדה שיש הבדל מיסוי כ"כ משמעותי בין קרן ריט למניה "דוחפת" למסקנה שמוכרחים להחזיק קרן ריט ישראלית, ואך ורק ב IRA שלך? כלומר, אם במניה "רגילה" יש הבדל של 25% אחוז בין תקבולי המזומן של מחזיק פרטי רגיל מול אלו של מחזיק בחשבון פטור, כמו המוסדיים וה IRAs, הרי שה"שוק" יתמחר אותה איפשהו באמצע עבור העדפות שני סוגי משקיעים אלו, כאשר ככל שהיא מחלקת יותר דיבידנדים על חשבון השבחת ההון כך היא תראה זולה יותר למשקיע הפטור ויקרה יותר למשקיע החייב. בקרנות ריט אפקט זה מתעצם, לעניות דעתי, הן בגלל הפרש המס הכפול בין שני סוגי המשקיעים, לעומת מניה רגילה, והן בגלל חלוקת הדיבידנד האינטנסיבית.

  25. כאשר מדובר בהשקעה בארה"ב נושא המיסוי הוא המרכיב העיקרי
    לא חשוב כמה תרוויחו על המנייה , תשלמו % 25 במקור על הקרן + הרווחים כלומר תצאו בהפסד
    כל היתר לא רלוונטי
    אם יש למשהו דרך לדעת איך לקבל מס זה בחזרה , מוזמן להציע

  26. הבנתי שחיוב המס על הדיוידנט של ריט הוא 48% וניתן להקטין אותו ל: 30%. מישהו יכול לכוון אותי למאמר בנושא? או יותר ספציפי, באיזה סעיף בדו"ח השנתי אני ממלא את התיקון?

    • המתעשר...

      בטופס 867 שקיבלת מהבנק או מבית ההשקעות מופיעה הכנסה מקרן השקעה בנדל"ן, תחת מיסוי של 48%. מרכיב זה יש למלא בטופס החזר מס 135 בסעיף המתאים. כך תקבל החזר שתלוי במס השולי.

      באופן כללי, רק כ 20%, מהדיבידנד ממוסה לפי שיעור המס השולי. רוב הדיבידנד, נחשב כמרכיב פחת, ולכן ממוסה לפי 25%.

      במילים אחרות, אם השקעת 100,000 ש"ח בקרן ריט, זכית בדיבידנד של כ 6%, כלומר 6,000 ש"ח, ומתוכם רק 20%, כ 1200 ש"ח ממוסים לפי 48%. אם המס השולי עומד על 34% , אזי תוכל להגיש דוח שנתי ולקבל החזר על ההפרש של 14% על סך של 1200 ש"ח. כלומר החזר של סכום עתק של 168 ש"ח, על השקעה של 100,000 ש"ח (-:

  27. תודה על הכתבה,
    מהיכן הנתונים על הדיבידנד ושאר הפרמטרים , כמו – ערך החברה, שווי שוק, כמות הנכסים , טיב השוכרים?

  28. הסולידר

    זאת חברה ציבורית, ולכן ניתן לבדוק בכל אתר כלכלי את הפרטים הללו. יש גם נתונים באתר של החברות הללו. למשל: http://www.reit1.co.il/infoCategory.asp?cID=28

  29. שנער זכריה

    אני מבקש להבין מה המס שאנו אמורים לשלם על הדיווידנד במערכת מופיע מעל 40 אחוז במקור
    1. למה ?
    2. וכיצד ניתן לקבל החזר למס עם ניתן

    • משום שבקרנות ריט, המס הוא בדרך כלל לפי שיעור המס השולי שלך, ולא מס רווח הון רגיל. כדי לבדוק אפשרות להחזר מס, עדיף להיוועץ עם מומחה.

  30. תודה רבה על הפוסט המרתק!
    כתוב היטב ומאיר עיניים
    אם אני קונה VNQ בחשבון ממוסה, האם אשלם רק 25% מס שמנוכה במקור על הדיבידנדים?
    תודה רבה

השאר תגובה