קניית דירה למגורים או פיזור השקעות

[אורי ג.]

במהלך הדרך גיליתי שאני לא יודע להכיל תנודות גדולות בשוק ההון, ולכן אני ממשיך להשקיע עודפים בנדל''ן.

לא בכל שוק ההון יש תנודות גדולות, אפשר להשקיע בדברים עם תנודות קטנות.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא בכל שוק ההון יש תנודות גדולות, אפשר להשקיע בדברים עם תנודות קטנות.

בפנסיה זה בדיוק מה שאני עושה.
השתלמות צמודה ל-s&p 500.

 

[אורי ג.]

השתלמות צמודה ל-s&p 500.

בS&P500 יש דווקא תנודות גדולות מאד.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בS&P500 יש דווקא תנודות גדולות מאד.

נכון, בגלל שההפקדות לשם יחסית נמוכות, וגם אני מתעלם מהם לטווח הקצר, וגם זה חלק קטן מסך התיק שלי - אין לי שום בעיה עם זה.

 

[unsullied]

המגורים בשכירות פחות יציבים , במיוחד עבור הילדים ואין היצע גדול של דירות להשכרה בשכונה בה גרים ורוצים להישאר

בדקתם חוזה השכרה לטווח ארוך מול בעל הבית? לרוב זה באינטרס של המשכיר

 

[Giman]

תוספת קטנה לעלילה:
נפתחה אפשרות לשכור בית חלומות (מבחינתנו) באותו אזור בו שוכרים עכשיו ב 8000 שקלים לטווח של 5 שנים (3 שנים מתוכם במחיר של 8200).
עלות אותו בית אם נרצה לקנות יהיה 3.8 מ׳ לפני מיסים ועלויות רכישה.
עלויות תחזוקה גם יעלו בעוד 1000~ שקלים בחודש.

דווקא עכשיו עם שינוי מבנה המשכנתאות (הגדלת נתח הפריים), איך לדעתכם הנתונים החדשים משנים את ההחלטה?

 

[Harvey]

קניית דירה למגורים עם משכנתא עם מסלול פיתוי, החזר מיידי של המסלולים היקרים במשכנתא והשארות עם המסלול הזול בלבד. יאפשר מיקסום הטבת המס על מס רכישה לדירה יחידה ומשכנתא באחוז מימון גבוה.

שאלה לגבי מסלול פיתוי - למה לדעתך הוא עדיף מהאלטרנטיבה של לשים הון התחלתי יחסית מינימלי ולהשקיע את שאר הכסף במקום אחר?

לדוגמא נניח שיש 800k מזומן, בקניית דירה ב1.2m, הון התחלתי 400k לבנק.
לפי מסלול פיתוי ישולם 400k נוספים לסגירת המסלול היקר, סה״כ שולם 800k, ותשאר משכנתא פעילה של 400k.
לפי האלטרנטיבה, יש 400k נוספים שאותם אפשר להשקיע (ומשכנתא פעילה של 800k).

האם אתה חושב שהשימוש ב400k לסגירת המסלול היקר של המשכנתא יתנו יותר ערך מהשקעה של ה400k במדד מנייתי פסיבי, למשל?

 

[אורי ג.]

האם אתה חושב שהשימוש ב400k לסגירת המסלול היקר של המשכנתא יתנו יותר ערך מהשקעה של ה400k במדד מנייתי פסיבי, למשל?

מותאם סיכון ובהתחשב במיסים? ברור שכן.

 

[Harvey]

מותאם סיכון ובהתחשב במיסים? ברור שכן.

תוכל להרחיב?
לגבי סיכון אני יכול להבין. על איזה מיסים אתה מדבר?
אם נתעלם לרגע ממיסים, לצורך העניין אם במסלול היקר הוא מפסיד בממוצע 5%, אבל בעוקב מדד הוא יעשה 6%, זה לא יהפוך את האלטרנטיבה ליותר כדאית?

 

[אורי ג.]

אם נתעלם לרגע ממיסים,

למה שנתעלם רגע ממיסים? זה מהות העניין.

אם נתעלם לרגע ממיסים, לצורך העניין אם במסלול היקר הוא מפסיד בממוצע 5%, אבל בעוקב מדד הוא יעשה 6%, זה לא יהפוך את האלטרנטיבה ליותר כדאית?

ממש אבל ממש לא, ה5% הוא וודאי, ה6% הוא בסיכון מטורף.
לקחת סיכון כ"כ גדול בשביל להרוויח כמה גרושים בשנה?

 

[Harvey]

למה שנתעלם רגע ממיסים? זה מהות העניין.

ממש אבל ממש לא, ה5% הוא וודאי, ה6% הוא בסיכון מטורף.
לקחת סיכון כ"כ גדול בשביל להרוויח כמה גרושים בשנה?

לגבי המשפט האחרון, הבנתי את כוונתך - תודה על ההבהרה.

התעלמתי ממיסים כי לא הבנתי על איזה מיסים אתה מדבר.
הכוונה למס רווחי הון על הרווח במניות? כי מס רכישה כבר שולם (או שלא היה צריך לשלם) ב2 האופציות.

 

[אורי ג.]

הכוונה למס רווחי הון על הרווח במניות?

כן.

 

[uwillneverknow]

זוג בני 40 + 2 קטנים, מתלבטים על המשך הדרך ונשמח לשמוע את דעת הפורום החכם, הנה הפרטים:
- דירה בעיר צמודה לת"א בשווי 2.4 ללא חובות , מושכרת ב 6000 ש"ח לחודש.
- 3 מיליון נזיל

נשמע שמצבכם הכלכלי טוב בהרבה מרב האנשים בגיל 40.
חיסכון של 3 מיליון נזיל בגיל כזה הוא לדעתי לא נפוץ. האם את כולו השגתם באמצעות עבודה?
הוצאות חודשיות של 20 לפי הכלל ה- 300 מצריך מכם הון של 6 מיליון , מכיוון שכבר כעת יש לכם בית בשווי של 2.4 + 3 מיליון ואני מניח שיש עוד קרנות השתלמות ו- RSU נראה שאתם די קרובים ליעד.

 

[nicepo1]

הוצאות חודשיות של 20 לפי הכלל ה- 300 מצריך מכם הון של 6 מיליון , מכיוון שכבר כעת יש לכם בית בשווי של 2.4 + 3 מיליון

הכלל הזה של ה300 או אחוז משיכה בטוח מתייחסים להון שמושקע בתיק השקעות,לא למזומן בעו"ש ודירה.