משכנתא להשקעה - התלבטות לגבי מסלולים

[המתלבט]

אני מעוניין לקחת משכנתא בגובה 2,500,000 ש"ח (50% משווי הנכס שנקנה כעת), כאשר למעשה אין צורך במימון לנ"ל (מעבר לגישור של עד שנה וחצי - למכירת נכס קיים), אבל החשיבה היא ניצול המשכנתא לצורך מינוף והשקעה בנכס נוסף / תיק מנוהל וכד'. יכולת ההחזר החודשית: כ- 14,000 ש"ח (ייתכן גם יותר - אבל מדובר כבר בסכומים גבוהים מדיי מבחינתי).
התמהיל שחשבתי: 1/3 בפריים (833,000 ש"ח) ל-30 שנה, 1.2 מיליון בקל"צ (13 שנים) - אלו 2 המסלולים והסכומים שארצה להישאר, והיתר (כ- 467,000 ש"ח) - משתנה לא צמוד כל 5 שנים ל- 30 שנים, כאשר הכוונה לפרוע את הנ"ל מוקדם - במסגרת 5 השנים.
ההתלבטות היא:
1. האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים), או אולי גם וגם..?
2. האם כדאי לבקש משכנתא 60% מהנכס = 3,000,000 ש"ח, 1/3 פריים 1/3 קל"צ (או ק"צ - ר' לעיל) ו-1/3 משתנה כלשהי שהכוונה לפרוע לפחות מחצית ממנה מייד.. בצורה הזו להגדיל את הלוואת הפריים, ולמעשה להישאר עם מיליון בפריים ומיליון קל"צ / ק"צ. לא יודע כמה הגדלת שיעור המימון תעלה לי את הריביות, ובנוסף - מה צפוי להיות קנס פירעון מוקדם מיידי (ההיגיון אומר שלא הרבה כי המח"מ כמעט ללא שינוי כך שהשימוש האלטרנטיבי לא אמור להיות שונה).

ריביות שקיבלתי בינתיים (אינדיקציה): p-0.65%, קל"צ - 2.8%, עוגן 5 שנים צמוד: 2.9%

אשמח לשמוע מה דעתכם.

 

[Fitch]

לקחת קל"צ

ולא

ק"צ

לא יודע כמה הגדלת שיעור המימון תעלה לי את הריביות

לא הרבה. מראש התחלת מעל 45%.

אשמח לשמוע מה דעתכם.

לא להזדקק למשתנה.

 

[Roi]

ני מעוניין לקחת משכנתא בגובה 2,500,000 ש"ח

על איזה סוג נכס מדובר אם אפשר לשאול, אזור וכו?

 

[רובי1]

האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים),

ההתלבטות בין צמודה לל"צ, היא בעצם הימור על האינפלציה.
זה לא יכול לקצר לך את תקופת ההחזר בלי להעלות את ההחזר החודשי.

 

[המתלבט]

לא להזדקק למשתנה

למה התכוונת? אם הכוונה לא להגדיל את הסכום בפריים אז למה? זו הלוואה מאד זולה כיום שניתן תמיד לפרוע/לשנות.
עדיף להישאר עם התכנון המקורי?..

 

[המתלבט]

ההתלבטות בין צמודה לל"צ, היא בעצם הימור על האינפלציה.
זה לא יכול לקצר לך את תקופת ההחזר בלי להעלות את ההחזר החודשי

ברור שזו החלטה באי וודאות, אבל הריבית בק"צ אמורה להיות זולה יותר (מכיון שיש גם את מרכיב עליית המדד), ולכן ניתן אולי להפחית שנות החזר

איזה תמהיל הייתם בוחרים ?

 

[אורי ג.]

איזה תמהיל הייתם בוחרים ?

תלוי אם יש לך כוונה לסגור מוקדם חלק מהמשכנתא. אם כן אז:
1/3 פריים: כמה שיותר ארוך.
לא צמוד, משתנה כל 5 לסכום אותו אתה מתכוון להחזיר.
והשאר בקל"צ כמה שיותר ארוך (אבל לא יותר מ25) אם זה להשקעה, אם למגורים כמה שיותר קצר אבל שאתה תוכל לעמוד בהחזרים.
אם לא אז:
1/3 פריים: כמה שיותר ארוך.
2/3 קל"צ כמה שיותר ארוך (אבל לא יותר מ25) אם זה להשקעה, אם למגורים כמה שיותר קצר אבל שאתה תוכל לעמוד בהחזרים.

 

[רובי1]

אבל הריבית בק"צ אמורה להיות זולה יותר (מכיון שיש גם את מרכיב עליית המדד), ולכן ניתן אולי להפחית שנות החזר

אי אפשר להפחית שנות החזר (אלא אם אתה מוכן להעלות החזר חודשי), הריבית זולה יותר אבל האינפלציה מוחקת את הפער.

איזה תמהיל הייתם בוחרים ?

בהנחה שאתה רוצה להחזיר 14K התמהיל נשמע לי טוב.
לעניין ההתלבטות בין קל"צ לק"צ צריך לדעת מה הפער בריבית, אבל בסופו של דבר זה הימור.
לא הייתי רוצה לקחת יותר מ1/3 פריים, נשמע לי מסוכן.

 

[המתלבט]

לא צמוד, משתנה כל 5 לסכום אותו אתה מתכוון להחזיר.
והשאר בקל"צ כמה שיותר ארוך (אבל לא יותר מ25) אם זה להשקעה

מכיון שאני לא צריך את המשכנתא לעסקה כעת, אלא רוצה להשתמש בה להשקעה אחרת (אין לי מושג כרגע מה תהיה..), חשבתי על לקחת חלק במשתנה כל 5 כדי שתהווה לבנק תמריץ להוזיל את הריבית הקבועה, גם במחיר של סכום בסופו של דבר פחות גבוה.

לגבי הקלצ- הריבית הרי עולה ככל שהתקופה עולה, ולצורך השקעה אני צריך שהתשואה תהיה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא..
לכן חשבתי לקצר תקופה ככל הניתן...

אגב, במידה שארצה לפרוע את החלק של המשתנה מהר (נניח תוך שנה- שנתיים), מה סדר הגודל של העמלה לתקופה כזו (בהנחה שהריבית לא עלתה כמובן..)

 

[אורי ג.]

לגבי הקלצ- הריבית הרי עולה ככל שהתקופה עולה, ולצורך השקעה אני צריך שהתשואה תהיה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא..
לכן חשבתי לקצר תקופה ככל הניתן...

זה אולי נכון אבל זה ידפוק לך את התזרים ואת התשואה על ההון העצמי. ברור שאתה צריך שהתשואה שלך תהיה יותר מעלות ההון (עדיף באופן משמעותי).
קח בחשבון שאפילו ל25 שנה אתה תחזיר מדי שנה כ5.7% מהסכום שאתה תיקח (לא כולל ביטוחים, חושב לפי ריבית 3%).
ב15 שנים זה כבר קופץ ל8.3% (לא כולל ביטוחים, חושב לפי ריבית 3%).

אגב, במידה שארצה לפרוע את החלק של המשתנה מהר (נניח תוך שנה- שנתיים), מה סדר הגודל של העמלה לתקופה כזו (בהנחה שהריבית לא עלתה כמובן..)

זניחה, כמה עשרות שקלים אני חושב.

 

[Fitch]

למה התכוונת?

לא לקחת מסלול משתנה כל 5 על

(כ- 467,000 ש"ח) -

 

[רוני]

אני מעוניין לקחת משכנתא בגובה 2,500,000 ש"ח (50% משווי הנכס שנקנה כעת), כאשר למעשה אין צורך במימון לנ"ל (מעבר לגישור של עד שנה וחצי - למכירת נכס קיים), אבל החשיבה היא ניצול המשכנתא לצורך מינוף והשקעה בנכס נוסף / תיק מנוהל וכד'. יכולת ההחזר החודשית: כ- 14,000 ש"ח (ייתכן גם יותר - אבל מדובר כבר בסכומים גבוהים מדיי מבחינתי).
התמהיל שחשבתי: 1/3 בפריים (833,000 ש"ח) ל-30 שנה, 1.2 מיליון בקל"צ (13 שנים) - אלו 2 המסלולים והסכומים שארצה להישאר, והיתר (כ- 467,000 ש"ח) - משתנה לא צמוד כל 5 שנים ל- 30 שנים, כאשר הכוונה לפרוע את הנ"ל מוקדם - במסגרת 5 השנים.
ההתלבטות היא:
1. האם לקחת קל"צ או עדיף ק"צ (מניח שיקצר קצת את השנים), או אולי גם וגם..?
2. האם כדאי לבקש משכנתא 60% מהנכס = 3,000,000 ש"ח, 1/3 פריים 1/3 קל"צ (או ק"צ - ר' לעיל) ו-1/3 משתנה כלשהי שהכוונה לפרוע לפחות מחצית ממנה מייד.. בצורה הזו להגדיל את הלוואת הפריים, ולמעשה להישאר עם מיליון בפריים ומיליון קל"צ / ק"צ. לא יודע כמה הגדלת שיעור המימון תעלה לי את הריביות, ובנוסף - מה צפוי להיות קנס פירעון מוקדם מיידי (ההיגיון אומר שלא הרבה כי המח"מ כמעט ללא שינוי כך שהשימוש האלטרנטיבי לא אמור להיות שונה).

ריביות שקיבלתי בינתיים (אינדיקציה): p-0.65%, קל"צ - 2.8%, עוגן 5 שנים צמוד: 2.9%

אשמח לשמוע מה דעתכם.

עד לפני מספר שנים, שילמתי החזר חודשי על מימון, בגובה של 14,100 ש"ח, זה לא פשוט, אני מציע שתשקיע את הכסף בפיזור של מספר נכסים, במיקומים שונים, השקעה בנכס בודד עלולה להיות בעייתית, תתמקד בנכסים שיהיו נזילים למקרה הצורך לממש בטווח זמן סביר, תוודא שעלויות המימון החודשיות, לא יעלו על שליש מהכנסות הנטו משכר עבודה ושכירויות.
במידה ואתה לא מנוסה בהשקעות נדל"ן, עדיף שתדרוש מהבנק מסגרת אשראי בגובה 2,500,000 ש"ח, ותתחיל לרכוש נכסים מניבים בהדרגה, לאחר רכישת כל נכס והשכרתו, תמתין מספר חודשים לפני רכישה נוספת כדי לוודא שהשוכר אכן משלם בזמן, תדאג לקופת חירום של 6 חודשי עלות מימון, במידה ותתנהל בהדרגה תוכל להתמודד ולדעת להכיל עלויות מימון גבוהות.

בהצלחה !