משכנתא 100% להשקעה בפרויקט תמא 38

יושב קרנות

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/7/20
הודעות
45
דירוג
9
היי לכולם
מונחת לפני הצעה לקנות חלק בדירה שעומדת להוסיף שליש לשוויה תוך 3 שנים עקב תמא38.
יש לי שתי שאלות.
1 יש לי דירה בשווי1350000 נקייה ממשכנתא האם שווה לקחת עליה משכנתא לדירה נוספת?
אני לא מצליח לראות את חוסר הכדאיות בנטילת משכנתא בהנחה שיש לי מרווח תשלום חודשי יפה. אשמח שתאירו את תשומת ליבי.
איזה דברים עלי לחשב לכדאות עסקה כזאת?
תודה מראש
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
351
דירוג
291
חסרים המון פרטים כדי להבין את התמונה הכוללת של העסקה ואת מצבך הכלכלי האישי.

לא הייתי קונה "חלק" בדירה.

לשאלתך בפן הכלכלי - כמו שאמרתי, חסרים פרטים. לדוגמה - מה ההכנסה הפנויה החודשי שלך?
בלי קשר, באיזה שלב הפרוייקט נמצא? זה יכול לקחת עוד שנים. באיזה תמ"א 38 מדובר? 1 או 2?
אני לא יודע באיזה איזור הדירה נמצאת, אבל קח בחשבון שבתמ"א 38/1 יהיו לך כשנה וחצי שנתיים בהם ישלמו לך 50-60% משכר הדירה "הרגיל".
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
6,794
דירוג
10,723
אני לא מצליח לראות את חוסר הכדאיות בנטילת משכנתא בהנחה שיש לי מרווח תשלום חודשי יפה.
ואוו! איך הצלחת? מוכן לספר כמה כסף אתה אמור להשקיע ומה השכ"ד שתקבל עכשיו ואחרי השיפוץ? והכי חשוב - איפה בארץ המציאה הזאת נמצאת?
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,541
דירוג
4,363
מונחת לפני הצעה לקנות חלק בדירה שעומדת להוסיף שליש לשוויה תוך 3 שנים עקב תמא38.
איפה זה עומד כרגע?

1 יש לי דירה בשווי1350000 נקייה ממשכנתא האם שווה לקחת עליה משכנתא לדירה נוספת?
חשוב שתדע שהריבית של משכנתא על נכס קיים גבוהה יותר.

אני לא מצליח לראות את חוסר הכדאיות בנטילת משכנתא בהנחה שיש לי מרווח תשלום חודשי יפה.
מה זה אומר מרווח תשלום יפה?

אני לא מצליח לראות את חוסר הכדאיות בנטילת משכנתא בהנחה שיש לי מרווח תשלום חודשי יפה.
דוגמא קטנה - הפרויקט מתעכב/נתקע ואכלת אותה.
 

mikethe

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/9/19
הודעות
135
דירוג
34
תשים לב: תמ"א 38 שתסתיים עוד 3 שנים אז אני מסיק שככל הנראה עדיין לא התקבל היתר. שים לב לפג התוקף של תמ"א 38 ב-2022, יש עכשיו מירוץ ארצי לחתימות והוצאת היתרים. לכן זוהי שאלה פשוטה מאוד:
1. האם היזם התחיל רשמית בתהליכים להוצאת היתר: אם יש שכבה כזאת ב-GIS העירוני-האם הפרויקט "על המפה"? באתר מנהל התכנון איתור ישיבות ועדה-האם הפרויקט כבר נידון בועדה? אם יש לך את מי לשאול בועדה או באגף התכנון בעירייה-לשאול מה סטטוס הפרויקט?
2. במידה והתחיל, האם יש סיבות להיתר בתנאים ואזי יהיה עיכוב בלתי צפוי? לדוגמא בשמונה שתיים ניתן להגיש בקשה להיתר על 80% חתימות ולקבל אותו בתנאי שתשלים 100% - נכון יש חוק דייר סרבן אבל זה הליך משפטי ומנגד שעון ה- 2022 מתקתק. כרגע לא ברור בחקיקה איך הולכים להתייחס לכל מי שנמצא באמצע תהליך באופן כללי וזה סיכון. (אם הוגשה בקשה להיתר-יש נספח חתימות דיירים-אתה יכול לראות כמה חתמו).
בלי קשר:
1. תמיד כדאי לברר מול היזם איך הוא סופר את הנכס במצב הנכנס (אתה חושב שיש לך 75+25 אבל מתברר שזה 60 בטאבו + 15 מרפסת שנסגרה ללא היתר והיזם לא מתחשב בה).
2. לפעמים דירות בתמ"א הריסה באזור יוקרתי מתומחרות בתחילת הדרך טיפה יותר מדי ולא כ"כ קל למכור מיד מה גם שאתה מתחרה בשיווקים של היזם עצמו. עכשיו לרוב אתה רוצה למכור על הנייר כי תמ"א הריסה (קל וחומר חיזוקים) נראות בשיאן בהדמיות. כשזה אח"כ מקבל צורה בשטח לרוב מוקף בבניינים ישנים מתים לנפול שלא עברו תמ"א-בכל זאת זה עושה את שלו... (דרך המלך היא סמטה שבה כולם סיימו התחדשות ואתה הבניין האחרון שעובר תמ"א :)).
4. אנשים לא באמת מוכרים דירה כשיש וודאות אמיתית לתמ"א גם אם סיפרו את סיפור החייבים כסף/יורשים מסוכסכים שאחד מהם חייב את הכסף וכו'.

ספציפית לשאלה שלך אתה קושר 3 מהלכים שבוא נקרא להם "מתוחכמים" יחסית ל- plain vanilla של עסקאות נדל"ן: 1. אתה ממשכן דירת מגורים יחידה (אני מניח) שלא במסגרת גישור בשדרוג דירה עד שתמצא קונה 2. אתה נכנס לעסקת קומבינציה (תמ"א 38) כשככל הנראה עדיין לא התקבל היתר וזה חוסר וודאות מהותי 3. אתה קונה חלק ותלוי בשותפים. לא יודע-השילוב של ה-3 הולך רחוק מדי לטעמי בציר תשואה-סיכון.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E משכנתא: 100,000 ש"ח במתנה לבנק? צרכנות פיננסית 43
ס יתרונות חסרונות בלקיחת משכנתא אם תיק ההשקעות שלי לא 100% מניות נדל"ן 6
ל דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא נדל"ן 54
שמוליק קיפוד 100% מניות לבעלי משכנתא שוק ההון 4
M מימון לרכישת קרקע - משכנתא חדשה או מחזור? נדל"ן 5
N התיעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 0
Shtunz מה הדבר הכי חשוב שאנשים שלוקחים משכנתא לא יודעים נדל"ן 67
klayhamn דחיית לקיחת משכנתא? נדל"ן 10
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5
McMurphy האם לשמור על ביטוח החיים, למרות העלות הגבוהה, בשביל לשמור על אפשרות לקחת משכנתא? צרכנות פיננסית 4
ל משכנתא ובונוסים גבוהים נדל"ן 30
O משכון נכס של ההורים לצורך קבלת משכנתא נדל"ן 34
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
י האם אפשר לקבל משכנתא בוליט ל30 שנה? נדל"ן 2
A ניוד משכנתא צרכנות פיננסית 2
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
H חוות דעת בנוגע לריביות משכנתא צרכנות פיננסית 4
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
ג משכנתא להרחבת דירה נדל"ן 1
מ שאלה בנושא תשלום ריבית בלבד על משכנתא נדל"ן 5
צ משכנתא על דירה מחולקת ל-3 או ל-4? נדל"ן 8
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
ד משכנתא ותיק השקעות? נדל"ן 2
Plato איך יודעים אם משכנתא היא "יקרה"? נדל"ן 3
P 150K הון עצמי כול השאר משכנתא. מה הסיכון בעצם? נדל"ן 17
TheMailMan משכנתא של 70% מימון לדירה שנייה נדל"ן 6
A התלבטות לגבי סגירת משכנתא נדל"ן 3
$ תמהיל משכנתא 50% פריים נדל"ן 33
ק לקנות דירה עם או בלי משכנתא נדל"ן 15
M האם בונוס שנתי נלקח בחשבון לצורך חישוב יכולת החזר משכנתא? נדל"ן 9
D מחזור משכנתא - האם לחכות? צרכנות פיננסית 1
יבגני_ל שאלת היתכנות מימון משכנתא אגרסיבי תוך העמדת תיק ההשקעות בשוק ההון כביטחונות נדל"ן 6
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ת ייעוץ משכנתא - שאלה עקרונית נדל"ן 5
ת שאלות בנושא משכנתא נדל"ן 7
G לא רוצה לקחת משכנתא מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 23
S תכנון לקראת משכנתא צרכנות פיננסית 2
oferM כיצד לחשב משכנתא הכוללת פרעון מוקדם ? נדל"ן 0
תפוזינה ייעוץ משכנתאות ועוד כמה שאלות לפני משכנתא נדל"ן 19
ה משכנתא לדירה להשקעה "על הנייר" נדל"ן 2
תפוזינה משכנתא נדל"ן 3
R משכנתא או הון עצמי - אשמח לתובנות המקצוענים שוק ההון 5
עייף ומותש סעמק הגעה להון ראשוני לדירה ע"מ לקחת משכנתא פוסטים מאיכות נמוכה 72
Y מחזור משכנתא עם התקנות החדשות בריבות הפריים פוסטים מאיכות נמוכה 38
ב קבלת משכנתא דרך walty פוסטים מאיכות נמוכה 8
M שקלול החזר הלוואה קיימת בלקיחת משכנתא נדל"ן 2
S משכנתא: חשיפה לפריים אל מול קבועה צמודה נדל"ן 7
Harvey מו״מ על משכנתא - אשמח לפידבקים נדל"ן 18

נושאים דומים

למעלה