מה אתם הייתם עושים? משכנתא לדירה ראשונה ממשתכן שמחוסר ברירה היא להשקעה

[rabo]

הי חברים, ממש ממש אודה לדעתכם. כל דעה ממש תעזור פה:

קצת עלינו:

* זוג נשוי+1 (ובקרוב פלוס 2), גר בשכירות תקופה ארוכה בשכ"ד של 3,500 לחודש (בדירה שמחיר השוק שלה כיום 1.4 מליון שקלים).

* אני בן 35, הייתי בעבודה עם שכר מכובד עד שהגיעה קורונה ויצאתי לחל"ת ובעקבותיו פוטרתי.

* כיום אני עדיין לא עובד מסיבות אישיות. עובד רק עבודות מזדמנות עם תלוש שכר אפסי. צפי לחזרה לשוק העבודה בעוד כחצי שנה עד שנה.

* אישתי, עובדת מדינה, עם ותק, קביעות ושכר מסודר של כ10 אל"ש חודשי נקי.





הבעיה:

*לפני כ4 שנים זכינו במחיר למשתכן במקום שתכננו לגור בו. כיום אנחנו בסטטוס אחר בחיים ולא מעוניינים לגור באזור זה.

*רק החודש רכשנו את דירת משתכן זאת כדירה לגמרי להשקעה במחיר של 1.2 מיליון כאשר שוויה לפי דוח שמאי מהבנק כיום הוא לפחות 1.65 מיליון.

*אנו ממש חושבים להפסיק לשלם שכירות חודשית במקום בו אנו גרים כיום ולרכוש בנוסף נכס למגורים בעלות שנעה בין 1.2-1.5 מיליון שקלים.

*הקטצ': לפי חוזה מול הקבלן, רק החודש, כל סכום שישולם בגין הדירה החודש יהיה פטור ממדד עתידי של תשומות הבנייה.

*במילים אחרות, הקבלן מאשר הקדמת שלומים עד 100% שווי הנכס, רק החודש. מי שיכול לשלם את כל הסכום הרוויח מדד תשומות עתידי פסיכי ככל הנראה.

* שילמנו כבר מההון העצמי על הדירה 250 אל"ש. נותר לנו לשלם 950 אל"ש.

* נותר ברשותנו כ-1.7 מיליון שקלים סה"כ ב-2 חשבונות נפרדים לכל אחד מבני הזוג. מתוכם בעו"שים נזילים כ-700 אל"ש סה"כ.



השאלות:

1. האם יש לכם טיפים למשכנתא מנצחת במצבנו? אני חשבתי לדוגמא לקחת מסלול עם יכולת מחזור זולה ליום שבו אחזור לעבוד. איזה אחוז מימון הייתם לוקחים? איזה מסלולים הייתם לוקחים? מסלול פיתוי במשכנתא? באיזה בנק? באיזה סניף?

2. לדעתכם, האם באמת כדאי להשקיע בדירה שנייה למגורים שלנו או להמשיך לגור בשכירות ולמנף את הכסף בהשקעות בבורסה דרך הפקיד בבנק?

 

[Solid seat]

הקבלן מאשר הקדמת שלומים עד 100% שווי הנכס, רק החודש. מי שיכול לשלם את כל הסכום הרוויח מדד תשומות עתידי פסיכי ככל הנראה

נראה חשוד, אני חייב להגיד. אם הקבלן לחוץ בכסף, זה מדאיג.

האם יש לכם טיפים למשכנתא מנצחת במצבנו? אני חשבתי לדוגמא לקחת מסלול עם יכולת מחזור זולה ליום שבו אחזור לעבוד. איזה אחוז מימון הייתם לוקחים? איזה מסלולים הייתם לוקחים? מסלול פיתוי במשכנתא? באיזה בנק? באיזה סניף?

אם תרכוש נכס נוסף תהיה מוגבל ל50% משכנתא מערך הנכס. השאלה שלך מניחה שאנחנו יודעים מה יכולת ההחזר החודשי, ואנחנו לא. היא מניחה שאנחנו יודעים כמה מההון הנזיל יכול להיות מופנה להגדלת ההון העצמי, ואנחנו לא. בקיצור: חסרים הרבה פרטים בשביל תשובה שקרובה להיות מועילה.

2. לדעתכם, האם באמת כדאי להשקיע בדירה שנייה למגורים שלנו או להמשיך לגור בשכירות ולמנף את הכסף בהשקעות בבורסה דרך הפקיד בבנק

זה תלוי בצורת ההשקעה, בנוחות שלך עם השקעה בשוק ההון וביכולת שלך לממן את רמת החיים שלך. שוב, חסרים המון פרטים. לגבי השקעה דרך פקיד בבנק: כנראה הדרך הכי פחות יעילה פיננסית.

 

[הורדוס]

ההכנסה של משק הבית היא 10,000 נטו, כלומר מותר לבנק לאשר לכם במשכנתא החזר של עד 4000 בגבול העליון ממש, זה אומר משכנתא של עד 800k.

יש לכם 1.7 (אולי פחות אחרי מס על החלק שרשום שלא נזיל).

אתם רוצים לקנות 2 דירות ב2.4-2.7 סה"כ.
כלומר תוכלו לגייס את הסכום, אבל הרבה מרווח ביטחון.

נשמע לי יותר נכון לחכות עם הרכישה השנייה ולהתחיל רק עם אחת עד שתמצא עבודה ותהיו יותר יציבים כלכלית, וככה גם תקבלו את המשכנתא השנייה בתנאים טובים יותר.

לגבי שאלה 2, לדעתי האישית נכון לחכות עם זה קצת ובינתיים לבנות בסיס פיננסי איתן למשפחה, להיות גם בשוק ההון וגם בנדלן ובהמשך לרכוש דירת מגורים. רכישת דירת מגורים תמיד גם מגיעה עם עוד המון הוצאות נלוות.
אבל בכל זאת, זאת רק דעתי האישית, כלכלית לדעתי זה פחות טוב ככהנ.

 

[rabo]

יש לכם 1.7 (אולי פחות אחרי מס על החלק שרשום שלא נזיל).

נשמע לי יותר נכון לחכות עם הרכישה השנייה ולהתחיל רק עם אחת עד שתמצא עבודה ותהיו יותר יציבים כלכלית, וככה גם תקבלו את המשכנתא השנייה בתנאים טובים יותר.

קודם כל הרבה תודה על התשובות שבהחלט מלמדות!

1.7 מיליון הוא סכום נטו. בניכוי מס הון וכדומה. נכון להיום כשהכסף מושקע ברובו.

לגבי משכנתא, הרעיון הוא לקחת משכנתא על הדירה הראשונה, לא השנייה. כלומר כעת. ואת הכסף שיישאר למנף לדירה שנייה בהמשך.

לגבי דירה שנייה, משום שאני לא עובד, ובגלל חוק המיסוי החדש, הרשתי לעצמי לעשות חיפוש אינטנסיבי של בית לקנייה בשבועות האחרונים, שנוכל לגור בו וגם לחסוך את המס החדש המוגדל למשקיעים. הצלחנו למצוא בית כזה אך במחיר של 1.6 מיליון ש"ח.


כלומר אם נעשה רכישה שלו כעת, נחסוך 50 אל"ש מס, נרוויח קצת גם את עליית המחירים המשוערת בנדל"ן העתידית וגם נתפטר מעול השכירות הלא יציבה תרתי משמע שאנו משלמים כבר שנים רבות באזורנו. המחיר של הבית הספציפי הזה הוא זול יחסית לאזור כיום כך שגם מהבחינה הזאת זאת הזדמנות.

השיקול היחיד הוא שנצטרך אשראי של 400 אל"ש מינימום לפחות לשם ביצוע העסקה השנייה גם. אם ניקח יותר משכנתא (זולה), את שאר הכסף נוכל לנסות למנף .

מה דעתכם?


תודה רבה ממש עוזר!

 

[rabo]

אם תרכוש נכס נוסף תהיה מוגבל ל50% משכנתא מערך הנכס. השאלה שלך מניחה שאנחנו יודעים מה יכולת ההחזר החודשי, ואנחנו לא. היא מניחה שאנחנו יודעים כמה מההון הנזיל יכול להיות מופנה להגדלת ההון העצמי, ואנחנו לא. בקיצור: חסרים הרבה פרטים בשביל תשובה שקרובה להיות מועילה.


זה תלוי בצורת ההשקעה, בנוחות שלך עם השקעה בשוק ההון וביכולת שלך לממן את רמת החיים שלך. שוב, חסרים המון פרטים. לגבי השקעה דרך פקיד בבנק: כנראה הדרך הכי פחות יעילה פיננסית.

1. יכולת החזר כרגע (צפוי להשתנות בשנה הקרובה כתוצאה מחזרה לעבודה שלי) 10 אל"ש.

2. יכולת החזר צפוייה בעוד שנתיים: לפחות 30 אל"ש בעז"ה (בהתחשב בזה שאעבוד והדירה שקנינו עכשיו תהא מוכנה להשכרה לפי חוזה).

3. רמת החיים שלנו צנועה ביותר. זוג צעיר סה"כ פלוס... הוצאות חודשיות שלנו כרגע 7-8 אל"ש בניכוי כל ההתחייבויות כולל גן ושכירות. שנה הבאה כבר אין התחייבות לגן.


הרבה תודה!

 

[Solid seat]

אני עם הורדוס

 

[הורדוס]

מה דעתכם?

אתה רוצה לרכוש דירה ב1.6 ועוד אחת ב1.2, נוסיף לזה מס רכישה של 5% על הדירה של ה1.6, קיבלנו 2.9, תוסיף לזה עוד הוצאות רכישה עו"ד תיווך אם יש, בלתמים, נעגל ל3.
יש לך 1.7 לשים, כלומר צריך לגייס 1.3, זה טכנית אפשרי אולי, אבל בריביות מאוד לא חוויה למשתמש. ולא נראלי שגם תוכלו לעמוד בהחזרים אם תתחילו לשלם על שתי הדירות לפני שתמצא עבודה ולפני שתוכלו להכניס שוכרים לדירה להשקעה.

בקיצור,
לדעתי.. קח את הדברים בקצב המתאים, תתמקד בלמצוא עבודה, לא מבין איך אתה חושב על לקחת חוב של 1.3M או יותר כאשר ההכנסה של משק הבית שלכם היא 10K ויש לכם גם תינוק לדאוג לו.
אם מאוד חשוב לך בכל זאת לקנות את הדירה למגורים כעת, אתה יכול:
1. לבטל את הרכישה במחיר למשתכן, כמובן כצעד כלכלי נשמע הכי פחות טוב, כי תשלם קנס ותבחר בצריכה על חשבון השקעה, לא יודע אם באמת אפשרי במסגרת חוקי הפורמט.
2. ללכת להורים שלך\שלה ולשאול אם הם מוכנים להיכנס לעזור.
3. להתפשר על הדברים שבגללם לא חזרת לעבוד עד כה, להבין אם הם יותר חשובים לך מרכישת בית מגורים כרגע, גם אם זה אומר לקבל שכר יותר נמוך משהתרגלת אליו בעבר, לחכות שלושה חודשים, לקחת את ההלוואות בשביל לקנות את הדירות, לראות שאתם מתייצבים כלכלית, ואז לעשות חושבים מחדש בעבודה.

בהצלחה

 

[rabo]

בקיצור,
לדעתי.. קח את הדברים בקצב המתאים, תתמקד בלמצוא עבודה, לא מבין איך אתה חושב על לקחת חוב של 1.3M או יותר כאשר ההכנסה של משק הבית שלכם היא 10K ויש לכם גם תינוק לדאוג לו.
אם מאוד חשוב לך בכל זאת לקנות את הדירה למגורים כעת, אתה יכול:
1. לבטל את הרכישה במחיר למשתכן, כמובן כצעד כלכלי נשמע הכי פחות טוב, כי תשלם קנס ותבחר בצריכה על חשבון השקעה, לא יודע אם באמת אפשרי במסגרת חוקי הפורמט.
2. ללכת להורים שלך\שלה ולשאול אם הם מוכנים להיכנס לעזור.
3. להתפשר על הדברים שבגללם לא חזרת לעבוד עד כה, להבין אם הם יותר חשובים לך מרכישת בית מגורים כרגע, גם אם זה אומר לקבל שכר יותר נמוך משהתרגלת אליו בעבר, לחכות שלושה חודשים, לקחת את ההלוואות בשביל לקנות את הדירות, לראות שאתם מתייצבים כלכלית, ואז לעשות חושבים מחדש בעבודה.

בהצלחה

מעניין.

1. ביטול משתכן לא אופציה. חיכינו מלא שנים וגם פספסנו הזדמנויות לרכוש דירה למגורים בגלל שחיכינו לבית במשתכן. כעת הוא מיועד להשקעה ומינוף עתידי שלנו.

2. ללכת להורים - מוכנים לעזור בסדר גודל של 500-600 אל"ש (כן זכינו גם בהורים תודה לאל...).

3. להתפשר - כרגע לא אופציה, מנסה להשקיע בעצמי גם כעת (מקצועית) למען העתיד..

מעדכן: בשל התינוק הצפוי לנו ממש בקרוב בעז"ה, החלטנו להקפיא רכישת הדירה ולשקול אותה שוב בעוד כשנה.

השאלה:

האם שווה בכל זאת לקחת משכנתא על דירה ראשונה כי היא בתנאים יותר טובים ממשכנתא עתידית על דירה שנייה אולי או לצרכי מינוף של כסף זול?

הרבה תודה, ממש עוזר לי..

 

[הורדוס]

מעניין.

1. ביטול משתכן לא אופציה. חיכינו מלא שנים וגם פספסנו הזדמנויות לרכוש דירה למגורים בגלל שחיכינו לבית במשתכן. כעת הוא מיועד להשקעה ומינוף עתידי שלנו.

2. ללכת להורים - מוכנים לעזור בסדר גודל של 500-600 אל"ש (כן זכינו גם בהורים תודה לאל...).

3. להתפשר - כרגע לא אופציה, מנסה להשקיע בעצמי גם כעת (מקצועית) למען העתיד..

מעדכן: בשל התינוק הצפוי לנו ממש בקרוב בעז"ה, החלטנו להקפיא רכישת הדירה ולשקול אותה שוב בעוד כשנה.

השאלה:

האם שווה בכל זאת לקחת משכנתא על דירה ראשונה כי היא בתנאים יותר טובים ממשכנתא עתידית על דירה שנייה אולי או לצרכי מינוף של כסף זול?

הרבה תודה, ממש עוזר לי..

השאלה שהכי רציתי לשאול היא האם אתה לא מפחד??
אבל אז קראתי שוב, וראיתי שיש לכם חסכונות מכובדים שמאפשרים לך את הסבלנות ומרחב התמרון הזה.

לדעתי נדל"ן ללא מינוף, לאדם הממוצע שקונה סביב מחיר השוק זה לא אלטרנטיבה משתלמת.

הבעיה היא שבישראל אפשר לקחת מימון זול על דירה רק ברכישה ולא לאחר מכן. לכן הייתי לוקח את המקסימום שנתונים לכם *בריביות הגיוניות*.

אבל... יש עוד נקודה חשובה לחשוב עליה, האם יש לכם אג"ח בתיק ההשקעות? במידה וכן אתם צריכים לעשות חושבים, כי אין היגיון בלשלם משכנתא ביד אחת ולהשקיע באגח ביד השנייה, זה נתכון להפסד ודאי.

 

[rabo]

וואי ממש עוזר לנו מה שאתה כותב. קודם כל תודה!

השאלה שהכי רציתי לשאול היא האם אתה לא מפחד??
אבל אז קראתי שוב, וראיתי שיש לכם חסכונות מכובדים שמאפשרים לך את הסבלנות ומרחב התמרון הזה.

מדוייק. קיים פחד גדול כעת בגלל חוסר העבודה אבל החסכונות עוזרים להתגבר עליו, ובאופן כללי יש תקווה שהשכר ישתפר בעז"ה. גם השכירות שאנו משלמים באופן קבוע היום והיא רק עולה, עוזרת להתגבר על הפחד ולהאמין שזאת הדרך הנכונה...

לדעתי נדל"ן ללא מינוף, לאדם הממוצע שקונה סביב מחיר השוק זה לא אלטרנטיבה משתלמת.

מסכים לגמרי. אנחנו גרים באזור פריפריה, שלמרות שבשנים האחרונות מרגיש לנו שהביקוש פה קשיח והמחירים רק ממריאים, ההיגיון אומר שבפריפריה זה לא אמור להיות ככה ולכן האסטרטגיה שלנו כעת היא לחכות על הגדר כדי לדוג עסקה טובה באזור. דירה למגורים היא נטל ולכן המטרה מבחינתי היא למצוא דירה במחיר הכי קטן שאפשר שנוכל לחיות בו בצורה נאותה לשנים הקרובות. רק משום שמדובר בפריפריה, לא אבדה תקוותנו.

הבעיה היא שבישראל אפשר לקחת מימון זול על דירה רק ברכישה ולא לאחר מכן. לכן הייתי לוקח את המקסימום שנתונים לכם *בריביות הגיוניות*.

מדויק. לכן חשבנו לקחת מימון כעת של מקסימום המדרגה הכי קטנה האפשרית, 45% מימון, שווה ערך ל750 אל"ש.
מדגיש: אין לנו צורך כעת באשראי בכלל תודה לאל. אבל החשיבה היא קדימה למקרה שאם נמצא דירה למגורים לרכישה מהירה.

אבל... יש עוד נקודה חשובה לחשוב עליה, האם יש לכם אג"ח בתיק ההשקעות? במידה וכן אתם צריכים לעשות חושבים, כי אין היגיון בלשלם משכנתא ביד אחת ולהשקיע באגח ביד השנייה, זה נתכון להפסד ודאי.

הרוב המוחלט במסלול מנייתי.. שממש בימים אלה חוטף מכה רצינית בכנף כמו כל השוק...