משכנתא מול השקעות

[poli]

שלום לכולם,
נרכשה דירה במחיר של כ־1.5 מיליון ₪, כאשר עד כה שולמו כ500k מההון עצמי.
נניח שקיים הון עצמי שמאפשר לשלם את יתרת הסכום במלואה, אך הכסף נמצא בקופות גמל / אפיקי השקעה אחרים.
השאלה:
האם עדיף לשלם כמה שיותר על הדירה מהון עצמי, או לקחת משכנתא (חלקית/מלאה) ולהשאיר חלק מהכסף מושקע?

ברור שאין תשובה אחת נכונה, אבל נשמח לשמוע נקודות מבט וניסיון מהשטח.

תודה

 

[חתול לילה]

ברור שאין תשובה אחת נכונה, אבל נשמח לשמוע נקודות מבט וניסיון מהשטח.

גוגל: הסולידית הלוואה לצורך השקעה

 

[falul]

השוואה אפילו מול קרן כספית בריבית נמוכה מהריבית של המשכנתא, לאורך מספיק שנים הקרן תנצח.

 

[צעיר מידי ומשקיע]

השוואה אפילו מול קרן כספית בריבית נמוכה מהריבית של המשכנתא, לאורך מספיק שנים הקרן תנצח.

?
לא מבין איך הגעת למסקנה הזאת.

 

[שלומו]

השוואה אפילו מול קרן כספית בריבית נמוכה מהריבית של המשכנתא, לאורך מספיק שנים הקרן תנצח.

אם הריבית של המשכנתא (והעלויות הנלוות כמו ביטוח וכו') גבוהה יותר מהרווח אחרי מיסים של ההשקעה אז עדיף להחזיר.

קרן כספית די צמודה בפועל לריבית בנק ישראל. כלומר פריים מינוס 1.5%. משכנתא בממוצע הרבה פחות צמודה לריבית בנק ישראל והיא בדרך כלל באיזור פריים מינוס 0.8%. כלומר בריבית גבוהה יותר.

לא הגיוני להחזיק נכסים בטוחים בריבית נמוכה יחד עם משכנתא (חוץ מקרן חירום).

הדעה שלי היא להקטין כמה שניתן את המשכנתא ולהשאיר כמה שצריך לקרן חירום בנכסים בטוחים ונזילים. אפשר להשאיר פי 2 ממה שצריך ולהשקיע הכל במניות. בפנסיה להיות במסלול מנייתי.

 

[גרביל מרוץ]

אך הכסף נמצא בקופות גמל / אפיקי השקעה אחרים

מה זה "אפיקי השקעה אחרים" וכמה יש שם, וכמה בקופת גמל.
במידה ומדובר בתיק השקעות רגיל, מה הרווח הריאלי הצבור, או במילים אחרות כמה יעלה המס על ההנזלה.
בסוף זו שאלה של מספרים. ייתכן למשל שהכי ישתלם לך להוריד את אחוזי המימון מה שיאפשר לך למחזר את המשכנתא בריבית יותר נמוכה.

 

[Homer]

בעיני זו שאלה של נפש האדם, לא שאלה של אקסל.
זו דירה למגורים? תסגור את המשכנתא. חופש מחובות זה שקט נפשי שלא יסולא בפז. אחרי שתסגור את המשכנתא תתחיל לחסוך ולהשקיע שוב.
זו דירה להשקעה? תשווה אפשרויות באקסל או תמחזר את המשכנתא.

דיסקליימר: לא מומחה, לא יועץ, לא מחזיק , לא ממליץ . זו דעתי האישית בלבד.

 

[Everything_Nice]

מה האלוקציה שלך לפני שימוש בהון או אחרי? האם תישאר חשיפה גדולה? מה הסיבולת שלך לסיכון והניסיון בכללי בניהול כסף?
זו בסוף שאלה עתידית וקשה יהיה לנבא. אם הנכס להשקעה תוכל לעשות שימוש במשכנתא עד גבול הגזרה של דמי השכירות כדי להתכסות.

 

[falul]

?
לא מבין איך הגעת למסקנה הזאת.

מחשבון ריבית דה ריבית.
על מיליון שקל ל30 שנה נניח תצטרך להחזיר 1.9 ?

וכמה מיליון שקל יתן אם ישב 30 שנה בקרן שגדלה ב 4% שנתי?

 

[Everything_Nice]

מחשבון ריבית דה ריבית.
על מיליון שקל ל30 שנה נניח תצטרך להחזיר 1.9 ?

וכמה מיליון שקל יתן אם ישב 30 שנה בקרן שגדלה ב 4% שנתי?

אין שום סיכוי שקרן כספית תדע לתת 4% קבוע ברוטו לתקופה של 30 שנים. זו הבעיה בהנחת העבודה שלך.

 

[צעיר מידי ומשקיע]

מחשבון ריבית דה ריבית.
על מיליון שקל ל30 שנה נניח תצטרך להחזיר 1.9 ?

וכמה מיליון שקל יתן אם ישב 30 שנה בקרן שגדלה ב 4% שנתי?

2 הריביות קשורות זו לזו. לא בלתי תלויות. בשנים בהן קרן כספית תחזיר 4% הריבית על משכנתאות תהייה אפילו יותר גבוהה.

הבנקים לא פראיירים. אין להם סיבה ללוות כסף לאזרחים פרטיים כסף, כאשר הסיכוי שלא יחזיר אותו גבוה ביחס לאג"ח מדיני ופק"מ וכו', אלא אם הריבית תהייה גבוהה יותר, ובאמת היא גבוהה יותר.

בנוסף תזכור שעל הרווח של הכספית יש לך מס רווחי הון לשלם.

 

[Mars1]

זו דירה למגורים? תסגור את המשכנתא. חופש מחובות זה שקט נפשי שלא יסולא בפז. אחרי שתסגור את המשכנתא תתחיל לחסוך ולהשקיע שוב

ואם הכסף נמצא בקרן השתלמות? אם היתה לך אפשרות לסגור משכנתא ע"י פדיון קרן השתלמות, היית עושה זאת?
*מסלול בריבית קבועה של 3.5%

 

[Homer]

בהחלט כן, אני מעדיף לצמצם או לסגור חובות. תמיד תהיה קרן השתלמות נוספת עוד כמה שנים.

 

[falul]

2 הריביות קשורות זו לזו. לא בלתי תלויות. בשנים בהן קרן כספית תחזיר 4% הריבית על משכנתאות תהייה אפילו יותר גבוהה.

הבנקים לא פראיירים. אין להם סיבה ללוות כסף לאזרחים פרטיים כסף, כאשר הסיכוי שלא יחזיר אותו גבוה ביחס לאג"ח מדיני ופק"מ וכו', אלא אם הריבית תהייה גבוהה יותר, ובאמת היא גבוהה יותר.

בנוסף תזכור שעל הרווח של הכספית יש לך מס רווחי הון לשלם.

ועדיין ואחרי מס הקרן בפלוס...
בגלל ריבית דה ריבית על קרן שגדלה לעומת משכנתא שקטנה עם השנים...
קח מחשבון ריבית דה ריבית ותשים את המספרים ל 30 שנה.

משכנתא 5%
כספית 4%

 

[ביביהמלך]

מחשבון ריבית דה ריבית.

תמיד חשבתי שצריך להכתוב "ריבית דריבית" וזה שיבוש לשוני על פי צרפתית וכדומה. אבל באמת זו הצורה המקורית שהמילה 'דה' / די / זי / זו היא מילה בפני עצמה (במשמעות 'אשר' ובקיצור 'ש' ובהמשך גם כתחליף ל'אשר ל' = 'של') ובהמשך זה אוחד.

 

[גרביל מרוץ]

ועדיין ואחרי מס הקרן בפלוס...
בגלל ריבית דה ריבית על קרן שגדלה לעומת משכנתא שקטנה עם השנים...
קח מחשבון ריבית דה ריבית ותשים את המספרים ל 30 שנה.

משכנתא 5%
כספית 4%

קרן כספית יכולה גם לתת 0% ומטה, רוב התשואה היא הצמדה. בשנה שעברה הקרנות הכספיות נתנו תשואה ריאלית יפה יחסית, קרוב ל- 2%, בגלל הירידה באינפלציה ובריבית. הן קנו אגחים בסביבת ריבית גבוהה, והיא ירדה תוך כדי המחמ. בסביבת ריבית עולה אתה תקבל תמונת ראי של זה. במשכנתא ההצמדה היא לא אונליין, אם בכלל.

תמיד חשבתי שצריך להכתוב "ריבית דריבית" וזה שיבוש לשוני על פי צרפתית וכדומה. אבל באמת זו הצורה המקורית שהמילה 'דה' / די / זי / זו היא מילה בפני עצמה (במשמעות 'אשר' ובקיצור 'ש' ובהמשך גם כתחליף ל'אשר ל' = 'של') ובהמשך זה אוחד.

לא, הכתיב הוא ריבית דריבית - "האי מאן דמסיק זוזי דריביתא בחבריה..." וגו', ב"מ ס"ה ע"א

 

[ביביהמלך]

קרן כספית יכולה גם לתת 0% ומטה, רוב התשואה היא הצמדה. בשנה שעברה הקרנות הכספיות נתנו תשואה ריאלית יפה יחסית, קרוב ל- 2%, בגלל הירידה באינפלציה ובריבית. הן קנו אגחים בסביבת ריבית גבוהה, והיא ירדה תוך כדי המחמ. בסביבת ריבית עולה אתה תקבל תמונת ראי של זה. במשכנתא ההצמדה היא לא אונליין, אם בכלל.


לא, הכתיב הוא ריבית דריבית - "האי מאן דמסיק זוזי דריביתא בחבריה..." וגו', ב"מ ס"ה ע"א

זה מה שאמרתי שלכאורה כדבריך אבל באמת הכתיב הקדום יותר הוא בשתי מילים (במקרא בעזרא ודניאל תמיד 'די' נפרד גם כשמשמעה ש-אשר וגם כשמשמעה של ('של' זה קיצור של 'אשר ל'). ובמקורות לא מקראיים מאותה תקופה ולפניה בארמית יש 'זי' באותה משמעות. ובמקרא בלשון הקדש יש 'זו' (בחולם או בשורוק) וגם לפעמים נדירות 'זה' במשמעות של 'אשר' ותמיד הם נפרדים.

 

[גרביל מרוץ]

זה מה שאמרתי שלכאורה כדבריך אבל באמת הכתיב הקדום יותר הוא בשתי מילים (במקרא בעזרא ודניאל תמיד 'די' נפרד גם כשמשמעה ש-אשר וגם כשמשמעה של ('של' זה קיצור של 'אשר ל'). ובמקורות לא מקראיים מאותה תקופה ולפניה בארמית יש 'זי' באותה משמעות. ובמקרא בלשון הקדש יש 'זו' (בחולם או בשורוק) וגם לפעמים נדירות 'זה' במשמעות של 'אשר' ותמיד הם נפרדים.

אוקיי עכשיו הבנתי את כוונתך, מהתגובה הקודמת הבנתי שכוונתך לכאורה היתה שהתחילית ד- היא מודרנית, תודה, החכמתי

 

[צעיר מידי ומשקיע]

ועדיין ואחרי מס הקרן בפלוס...
בגלל ריבית דה ריבית על קרן שגדלה לעומת משכנתא שקטנה עם השנים...
קח מחשבון ריבית דה ריבית ותשים את המספרים ל 30 שנה.

משכנתא 5%
כספית 4%

אתה משווה כמה תרחישים שונים תזרימית.

בכספית יש לך את כל הכסף מההתחלה, במשכנתא אתה מכניס אותו לאורך זמן.

השוואה נכונה יותר היא אם אתה תחשב כמה צריך להוציא בכל חודש מהכספית בשביל לשלם על המשכנתא, בנוסף לחישובי ריביות שלהם.
אם תחשב כך, תבין שסילוק המשכנתא מנצח.

או שתחשוב לוגית/תתייחס לכל ההודעה שרשמתי, ותבין שאין סיבה לבנקים ללות לך כסף (איש פרטי עם סיכוי ליולדת פרעון) אלא עם התשואה גבוהה יותר מאשר הלוואות בטוחות יותר (אג"ח מדיני והלוואות לבנקים, שזה מה שיש בכספית).

 

[אורי ג.]

האם עדיף לשלם כמה שיותר על הדירה מהון עצמי,

תלוי בהרבה גורמים, העיקריים שבהם זה ריבית המשכנתא ואהבת הסיכון שלכם.