דירה להשקעה Vs דירה ללא משכנתא

[CoreOxide]

משקיעים יקרים,

אשמח לשמוע את דעתכם בנוגע להתלבטות כלכלית שיש לי.
ההורים של אשתי רוצים לשדרג את דירתם. כעיקרון, התוכנית שלהם היא למכור את הדירה הנוכחית שלהם (שווי ריאלי כ-800 אש"ח), להוסיף כ-200 אש"ח ולקנות דירה חדשה יותר, ללא משכנתא, כמובן.
בתרחיש הזה אני ואשתי לא משתתפים כלל, פרט ללווי של התהליך.

אפשרות שניה:
אנחנו "נרכוש" את הדירה הדירה של ההורים של אשתי (מבלי להעביר בעלות בפועל, כדי לחסוך את כאב הראש וההוצאות), ונשכיר אותה.
לשם כך, נצטרך לקחת משכנתא ע"ס 400 אש"ח (50% משווי הדירה). שכר דירה ריאלי - 3000 ש"ח בחודש.
כרגע, הכסף שאנחנו יכולים להשתמש בו לרכישת הדירה מושקע בתיק שהורכב ע"פ עקרונות הסולידית
יש בבעלותינו דירה בשווי ~1.2 מש"ח, עם משכנתא בגובה ~380 אש"ח.
זוג צעיר ללא ילדים.

לא כל כך יודע מה לעשות. מצד אחד, אני מתנגד למכירת נדל"ן.
מצד שני, לא בטוח אם זו השקעה טובה. בחישוב גס, זו השקעה ל-~13 שנים. בניין ישן (נבנה ב-1970), אך במיקום מרכזי, כך שכנראה יושכר 100% מהזמן, לפחות בתקופה הקרובה. לא יודע מה יהיה כשהבניין יהיה עוד יותר ישן
אין צורך לשפץ פרט לצבע.

אשמח לשמוע את דעתכם. לא ייעוץ, כמובן... אולי נקודות מבט שונות או דברים שלא לקחתי בחשבון.

תודה!

 

[סטרבו]

לא חושב שבנק יתן לכם משכנתא בלי להעביר בעלות אבל אולי טועה.

מה לגבי מס רכישה (תלוי בהעברת בעלות), שיפוצים ותיקונים למיניהם (אתה מציין בניין ישן). קח את כל ההוצאות שאתה יכול לחשוב עליהם לאורך ההחזקה של הבית ותכניס אותם לאקסל. תראה מה נשמע.

 

[Body Solid]

הבנק לא ייתן לך משכנתא בלי חוזה וכל האישורים.
ההורים של אשתך יוגדרו כמשקיעים ברכישה הבאה, יוגבלו במשכנתא ויצטרכו לשלם מס רכישה.

 

[Redroze]

@סטרבו צודק, אבל הם יכולים להגדיל את המשכנתא על הנכס שרשום על שמם.

@CoreOxide לא כ"כ הבנתי איך אתם רוכשים דירה של 800 אלף ש"ח עם 400 אלף ש"ח משכנתא אבל לא משנה.
מדובר בתשואה ברוטו של 4.5% שזה יפה מאוד אבל קח בחשבון שהתשואה נטו תגרד מלמטה את ה-4%. ביטוחים, תיקונים, הוצאות ועד בית חד פעמיות, חודשים ללא שוכרים וכו'. הוצאות מימון יורידו לכם את התשואה אל מתחת ל-3%.

 

[adams]

אנחנו "נרכוש" את הדירה הדירה של ההורים של אשתי (מבלי להעביר בעלות בפועל, כדי לחסוך את כאב הראש וההוצאות),

הדבר הכי גרוע שאתה יכול לעשות בימי חייך זו רכישת דירה בלי להעביר בעלות (גם ממשפחה!).

 

[yossik]

הדבר הכי גרוע שאתה יכול לעשות בימי חייך זו רכישת דירה בלי להעביר בעלות (גם ממשפחה!).

+1
אפשר לסכם בצורה פשוטה:
1. לא תקבלו משכנתא על רכישה 'בכאילו' ללא העברה בטאבו וכול השאר.
2. ללא העברת בעלות להורי האשה יהיו שתי דירות רשומות וישלמו מיסים בהתאם.
3. התרחיש הראשון הוא הכי פשוט.
שוב ושוב עולה הנושא של משפחה וכספים. תן להורים לנהל את החיים שלהם.
תסביר בבקשה למה אתה מתכוון:

בתרחיש הזה אני ואשתי לא משתתפים כלל, פרט ללווי של התהליך.

מה זה 'ליווי התהליך'. איך אתה יכול לעזור למעט מלהחזיק ידיים. אם תגיד שאתה תכוון אותם ליועץ נדל"ן ו/או עו"ד אני מבין אבל מה מעבר לזה?

 

[CoreOxide]

לא חושב שבנק יתן לכם משכנתא בלי להעביר בעלות אבל אולי טועה.

לא ידעתי את זה...

@Redroze יש לנו 400 אש"ח בתיק השקעות.

@סטרבו אני בספק שיש מה לשפץ שם. זו דירה שגרו בה, והיא מתוחזקת ברמה דיי גבוהה. לפני כמה שנים ההורים של אשתי עשו שם שיפוץ מקיף, כולל תשתיות.

@yossik ההורים שלה לא דוברים עברית כ"כ טוב, ובטח שאינם יכולים לקרוא ולהבין חוזה משפטי. אבל כן, בגדול ייעצתי להם להזמין שמאי (סתם, שיידעו מהי הערכת הנכס, בשביל עצמם, לדעתי זה שווה 400-500 ש"ח תשלום לשמאי), לא לחתום על בלעדיות לאף משרד תיווך (בינתיים) ואמליץ להם על עו"ד. הם מבוגרים, שלא יפלו בפח כלשהו.


אז אחרי שבאמת פרשתי את פרטי העסקה לפניי, כי רק בשבת יש לי זמן פנוי LOL, חשבתי לעצמי "האם היית הולך על העסקה הזו אם זו סתם היתה עסקה של דירה להשקעה", והגעתי למסקנה שלא.
בעיקר נושא המיסוי שכלל לא חשבתי עליו, העלויות הנלוות של העברת הבעלות, חשוב בפועל של עלויות המימון והגדלת המינוף הפיננסי הורידו אותי מההשקעה הזו.

תודה לכולכם

 

[yossik]

@yossik ההורים שלה לא דוברים עברית כ"כ טוב, ובטח שאינם יכולים לקרוא ולהבין חוזה משפטי. אבל כן, בגדול ייעצתי להם להזמין שמאי (סתם, שיידעו מהי הערכת הנכס, בשביל עצמם, לדעתי זה שווה 400-500 ש"ח תשלום לשמאי), לא לחתום על בלעדיות לאף משרד תיווך (בינתיים) ואמליץ להם על עו"ד. הם מבוגרים, שלא יפלו בפח כלשהו.

תודה על ההסבר. אכן רצוי ללוות אנשים שלא דוברים את השפה כדי להבהיר דברים ושלא יפלו בפח.
כמו כן, זו החלטה נבונה לא להשתמש בשרות תיווך בבלעדיות.