נכס בסנט פטרסבורג - רוסיה

[HowToGetRich]

שלום לכולם,

התמזל מזלי וקיבלתי נכס בירושה במרכז סנט פטרסבורג - דירת 3 חדרים במיקום מעולה נמצאת בין 2 תחנות מטרו מרכזיות ונמצאת סמוך למכללה מאוד גדולה בעיר שמושכת אליה המון סטונדטים מכל רחבי רוסיה.

שווי הדירה מוערך בכ 700 אלף שקל והדירה זקוקה לשיפוץ כולל בשווי של כעוד 40-50 אלף ש״ח ( סבתא הזניחה מאוד את הדירה )

עכשיו עומדת השאלה מה לעשות עם הדירה הזאת בגלל המצב?
האם להשכיר אותה? האם למכור אותה? איך אני יודע אם יש פרוייקטים מעניינים שצפויים להבנות באיזור הדירה שאמורים להקפיץ את שווי הדירה? האם יש אפשרות לדעת אם הבניין מיועד לשיפוץ? הבניין הזה נבנה בשנת 1960 ומאז לא עבר שיפוץ ממה שאני יודע.

אם יש כאן אנשים שמבינים קצת בנדלן ברוסיה אשמח לעזרתכם הכנה בנושא

תודה רבה

 

[אורי ג.]

אני לא מבין בזה דבר אבל קח בחשבון שיש בעיה רצינית להעביר כספים אל ומרוסיה.

 

[HowToGetRich]

אני לא מבין בזה דבר אבל קח בחשבון שיש בעיה רצינית להעביר כספים אל ומרוסיה.

אפשר לקבל את הכסף בקריפטו ולהמיר אותו בארץ בקלות יחסית, פחות דואג לזה

 

[אורי ג.]

אפשר לקבל את הכסף בקריפטו ולהמיר אותו בארץ בקלות יחסית, פחות דואג לזה

בהצלחה עם זה.

 

[פטל ואוכמניות]

לפי חברה שגרה עד לאחרונה במוסקבה ויש לה דירה בפרופיל המדובר - המחירים היום מנש בתחתית שם, בהתאם השכירות.
הייתי שוקלת להיפרד מהנכס as-is אם ניתן בכלל ואם ניתן להעביר כספים.

 

[אורי ג.]

הייתי שוקלת להיפרד מהנכס as-is אם ניתן בכלל ואם ניתן להעביר כספים.

הייתי דווקא שוקל לדגור עליו, פוטין לא יחיה לעד ומי יודע או המחליף שלו יהיה טוב יותר, מאידך אולי גם גרוע יותר.

 

[פטל ואוכמניות]

הייתי דווקא שוקל לדגור עליו

ובמצב כזה להנמיך ציפיות מהכנסה משכירות ועלויות נלוות, זו לא דירה ברמת גן

 

[אורי ג.]

ובמצב כזה להנמיך ציפיות מהכנסה משכירות ועלויות נלוות, זו לא דירה ברמת גן

זה ברור, הייתי שוקל אולי לעשות את המינימום של המינימום בשביל לאכלס אותה ואולי אפילו להשאיר אותה ריקה עד יעבור זעם.

 

[HowToGetRich]

לפי חברה שגרה עד לאחרונה במוסקבה ויש לה דירה בפרופיל המדובר - המחירים היום מנש בתחתית שם, בהתאם השכירות.
הייתי שוקלת להיפרד מהנכס as-is אם ניתן בכלל ואם ניתן להעביר כספים.

אממממ דווקא ממה שאני קורא באינטרנט מחירי הדירות עלו בכ10% בשנת 2022 ברוסיה

 

[פטל ואוכמניות]

אממממ דווקא ממה שאני קורא באינטרנט מחירי הדירות עלו בכ10% בשנת 2022 ברוסיה

שווה לבדוק את השינוי בשער החליפין של הרובל מול השקל למשל, ירידה של מעבר ל 30% ב12 החודשים האחרונים

 

[הורדוס]

לא הייתי שש להשקיע עוד בדירה, אולי עדיף לחכות עד יעבור זעם והמצב ברוסיה ישתפר אם אתה באמת חושב שישתפר.

 

[סולידי]

ובמצב כזה להנמיך ציפיות מהכנסה משכירות ועלויות נלוות, זו לא דירה ברמת גן

שזה דבר מדהים. סנט פטרסבורג, עד לפני מאה שנה בירת אימפריה, מרכז תרבותי חשוב, במצב פחות טוב נדלנית מרמת גן.

 

[HHH]

מעניין אם המצב ישתפר שם כשפוטין ימות או שזה יהיה יותר גרוע ורוסיה אבודה

 

[פטל ואוכמניות]

שווי הדירה מוערך בכ 700 אלף שקל

שאלה: זכית בלוטו ב 600 אלף שקלים נטו. האם היית היום רץ לקנות דירת פריים לוקיישן בסנט פטרסבורג?

 

[Shnizelia]

שזה דבר מדהים. סנט פטרסבורג, עד לפני מאה שנה בירת אימפריה, מרכז תרבותי חשוב, במצב פחות טוב נדלנית מרמת גן.

לא הבנתי מי נמצא באור יותר שלילי סנט פטרסבורג או רמת גן.

 

[HowToGetRich]

שאלה: זכית בלוטו ב 600 אלף שקלים נטו. האם היית היום רץ לקנות דירת פריים לוקיישן בסנט פטרסבורג?

לא, אבל יש אנשים שהיו עושים את זה.

בכל מקרה, כרגע זה המצב וקיבלתי ירושה, מה לעשות הלאה זאת השאלה
להתפלל שרוסיה תתאפס על עצמה או פשוט למכור מהר ככל האפשר לפני שיהיה גרוע יותר

 

[bigbang]

יהא המחיר בו אתה יכול למכור את הדירה X שקלים.
אם היית מקבל X שקלים, האם היית קונה את הדירה? אם כן, תחזיק. אם לא - תמכור.

 

[AlexNOSAM]

זה ברור, הייתי שוקל אולי לעשות את המינימום של המינימום בשביל לאכלס אותה ואולי אפילו להשאיר אותה ריקה עד יעבור זעם.

מעניין אם המצב ישתפר שם כשפוטין ימות או שזה יהיה יותר גרוע ורוסיה אבודה

אל תעצרו את הנשימה כי פוטין כבר סימן את היורש שלו - דמיטרי מדבדב. במובני פוליטיקה רוסית, פוטין נחשב דווקא מתון. מדבדב הוא לאומן רוסי אמיתי. פטריוט שלא רואה בעיניים - בטח שלא את המערב.

האם להשכיר אותה?

אם יש כאן אנשים שמבינים קצת בנדלן ברוסיה אשמח לעזרתכם הכנה בנושא

אני הייתי מחזיק בדירה ומשכיר. סנט פטרסבורג היא העיר (הגדולה) עם התשואה הכי גבוהה על שכירות ברוסיה, פעם אחרונה שבדקתי. דווקא עכשיו, מחירי הנדל״ן ברוסיה נמוכים היסטורית. אין לך עוד הרבה downside אבל הרבה upside.
ההורים שלי מכרו נדל״ן רוסי פעמיים. פעם אחת בשיא שפל בשנות ה-90 - שלטון ילצין, והם התחרטו על זה. כולם אמרו להם לא למכור. ופעם אחת ב-2012 - בשיא הגאות, לפני שהתחיל הבלגן של 2014 והסנקציות. אני חושב שזה יהיה מאוד מוטעה מצדך למכור בזמן שפל שכזה.

לגבי הוצאת הכספים מרוסיה, כפי שאמרת, יש דרכים למי שבאמת רוצה. אני רק לא מבין למה שתרצה.

 

[identitybridge]

צריך לקחת בחשבון עוד מספר דברים:
1. שלטון רוסי יכול להגיד שנכסים של זרים מהיום שייכים לממשלה.
2. הם יכולים לעשות מס גדול מאוד על הנכסים או על מכירת נכסים.
3. עבריינים מקומיים יכולים לתפוס את הדירה, ואתה לא תוכל לעשות להם כלום. הם יכולים להרוג אותך אם אתה בא לעיר.

תזכור שרוסיה זה לא מדינה בטוחה וחוקים שם לא לכולם אותו דבר. אז תחשוב שקיבלת ירושה והפכת למטרה פוטנציאלית להרבה אנשים מנוסים ללא גבולות.

 

[SolidusMaximus]

שזה דבר מדהים. סנט פטרסבורג, עד לפני מאה שנה בירת אימפריה, מרכז תרבותי חשוב, במצב פחות טוב נדלנית מרמת גן.

אבל היא לא.

ובמצב כזה להנמיך ציפיות מהכנסה משכירות ועלויות נלוות, זו לא דירה ברמת גן

השוואה מוזרה.

דירה ברמת גן היא נכס נזיל וקל לתפעול בהרבה (היום, מהארץ), וגם כזה שנותן לך יותר כסף אבסולוטית, אבל זה בהינתן השוק המקומי המנופח והקטן והמשבר הגדול ברוסיה.
במילים אחרות נכס בסנט פטרסבורג הוא נכס משמעותי לכל דבר ועניין, תרבותית, הביקושים שווי ערך לביקושים לתל אביב במדינה בשם ישראל.

זאת אומרת, אי אפשר להסתכל על נכס כזה ולומר, הוא שווה רק 700K, מול נכס ברמת גן ששווה נאמר פי 5. החישוב הוא אך ורק פר תשואה, לשכירות או עליית ערך.
ואני לא יודע להגיד אם תשואת השכירות או עליית הערך גדולה פרופורציונאלית בלב בירת המערב של רוסיה מול פרבר של בירת המערב של ישראל.
ואני גם לא יודע אם הביקושים לעבור אליה גדולים פרופורציונאלית מרמת גן. אבל תרבותית הביקוש בהחלט קשיח ומטפס, זה שווה ערך לתל אביב, מובלעת מערבית בים.

בטח שבתקופת משבר כזו, זאת השוואה לא הגיונית. זאת לא שדרות לפני הקסאמים.

אני חושב שזה יהיה מאוד מוטעה מצדך למכור בזמן שפל שכזה.

מסכים איתך. אבל אני לא ממליץ כלום. תיאורטית אפשר לקחת את ה700 אלף ביד, אי אפשר לדעת כמה זמן המשבר ימשך ולאילו שפלים הסנקציות יובילו.
מצד שני, הפוטנציאל לעליית ערך בשמיים (ולמטה - 700) אם המשבר יגמר (ואולי גם בלי), וככל שהשנים יעברו. השאלה כמה סבלני הוא, וכמה הוא ישלם בתשואה אבודה בזמן הזה.

לגבי הוצאת הכספים מרוסיה, כפי שאמרת, יש דרכים למי שבאמת רוצה. אני רק לא מבין למה שתרצה.

כי הוא גר בארץ ומתנהל כאן בשקלים? כי זו עדיין מדינה במשבר שלטווח הקצר לא תענוג לסמוך על המטבע שלה?
לדגור על נכס מבוקש אך במצב ספוקליטיבי, שונה מלקשור את עצמך למטבע וכלכלה רופפים בטווח הקצר.