• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

מכירת נכס והשקעה במדדים ונדלן - התלבטות קשה

הבוס הגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/6/20
הודעות
35
דירוג
18
היי חברים,
בימים האחרונים עלתה לי מחשבה שלא נותנת לי מנוח.
ההכנסה החודשית שלי סוגרת חודש ללא אפשרות חיסכון משמעותי (פחות מ 10%).
בבעלותי דירה יחידה עם משכנתא על שליש דירה.
השאלה היא, מדוע לא למכור את הדירה ו:
שליש = לסגור משכנתא.
שליש = להשקיע במדדים לטווח ארוך עם צפי להכנסה 6%.
שליש = לרכוש נכס רגיל בפריפריה, או נכס יותר גדול עם הלוואת משכנתא עליו מהבנק, עם תשואה רגילה של שכירות (3.5%).
להלן הטבלה עם הפירוט והסכומים:
מחירתשואהלשנהלחודש
מחיר מכירת הנכס₪ 1,600,000
עמלות מכירה₪ -100,000
סה"כ נשאר נטו₪ 1,500,000
(שליש) סילוק משכנתא₪ -500,000
נשאר נטו₪ 1,000,000
כעת:
(שליש) השקעה במדדים₪ 500,0006%
(שליש) דירה להשקעה₪ 500,0003.50%₪ 17,500₪ 1,458.33
עלות שכירות מגורים אישיים₪ 4,000
שכירות בקיזוז הכנסה משכירות ₪ 2,542
תשלומי משכנתא כיום לפני הפעולות ₪ 2,300
 

Am-Ti

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/17
הודעות
115
דירוג
35
כמה הדירה הנוכחית מכניסה לך?
האם מדובר בהשקעה שביצעת? או שקיבלת במתנה / ירושה? (שאלה לחישוב תשואה)
 

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
38
דירוג
9

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
38
דירוג
9

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
38
דירוג
9
אני מכיר את אזור ת"א. בכל מקרה עליך להביא בחשבון גם שיקולי נוחות כגון מרחק וזמן לעבודה.
השיקולים הנ"ל נלקחו בחשבון, אני מעוניין להישאר באותו איזור בו אני מתגורר כיום, רק בשכירות.
מרגיש לי אולי שההתלבטות שלי לא הובנה כראוי
ליבת השאלה היא, האם נכון להמיר נכס נדל"ן יחיד באפשרויות הנ"ל.
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,269
דירוג
6,707
בהנחה שאני או ספקולטור או לא יודע לקרוא ללא ניקוד.
אני אבהיר. אף אחד לא מבטיח לך שאם תשקיע במדדים תקבל תשואה שנתית של 6%.
בהחלט ייתכן שבשנים הקרובות נראה מפולת של 50% שלא תתאושש הרבה זמן (נכון תמיד).

זה מכניס אותך למצב שכדי לשלם את השכירות אתה נאלץ לממש את התיק בדיוק כשהוא בשפל, הדבר הכי גרוע שאפשר לעשות.

אז זה עניין של ניהול סיכונים.
 

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
38
דירוג
9
אני אבהיר. אף אחד לא מבטיח לך שאם תשקיע במדדים תקבל תשואה שנתית של 6%.
בהחלט ייתכן שבשנים הקרובות נראה מפולת של 50% שלא תתאושש הרבה זמן (נכון תמיד).

זה מכניס אותך למצב שכדי לשלם את השכירות אתה נאלץ לממש את התיק בדיוק כשהוא בשפל, הדבר הכי גרוע שאפשר לעשות.

אז זה עניין של ניהול סיכונים.
תודה על התגובה.
אך שוב, אין בכוונתי לממש את התיק ב 30 שנה הקרובות!!
אני מעוניין לקזז את הוצאות השכירות רק מהכנסות השכירות מהדירה בפריפריה.
כל הרווח הוא בטווח הארוך.
 

הבוס הגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/6/20
הודעות
35
דירוג
18
אכן.
כל רעיון השאלה היא האם נכון להמיר דירה לטובת השקעה בשוק ההון - על הצד שאין לי צורך בכסף כרגע.
כי מכיוון שגם היום אנחנו משלמים 2300 ש"ח בחודש על הדירה (משכנתא),
ואם נמכור ונשקיע ונשכור ונשכיר כאמור נצטרך לשלם רק עוד 240 ש"ח יותר, דהיינו 2542 ש"ח לחודש.
ההשקעה בשוק ההון לא מעניין כמה זמן יקח לעלות לשוק אם הוא יפול, כי נפילה של כ"כ הרבה שנים עדיין לא היתה מעולם,
והנכס שקנינו יכניס ב"סד כל חוש והוא הרבה יותר יציב מבחינת התזרים שנקבל מההשכרה שלו.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
השאלה היא, מדוע לא למכור את הדירה

היי
משום שלא מדובר בדירת יוקרה, והיא חוסכת לך מעל ל 4K שכירות חודשית בהווה,
משום שבעוד 15 או 20 שנים היא תחסוך לך תשלום שכירות חודשית של 8K וכן הלאה......
משום שבעתיד הרחוק היא תאפשר לך לקבל משכנתא הפוכה במקרה הצורך.....

לדעתי כדאי שתתמקד באופציה נוספת, כיצד להגדיל את ההכנסה החודשית.
 

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
38
דירוג
9
היי
משום שלא מדובר בדירת יוקרה, והיא חוסכת לך מעל ל 4K שכירות חודשית בהווה,
משום שבעוד 15 או 20 שנים היא תחסוך לך תשלום שכירות חודשית של 8K וכן הלאה......
אם הבנתי נכון, אתה מדבר על האפשרות שאני נשאר להתגורר בשכירות 20 שנה ויותר.
ומה אם אני רוצה בעוד 5 שנים למנף את הדירה בפריפריה לדירת יוקרה במרכז?
לדעתי כדאי שתתמקד באופציה נוספת, כיצד להגדיל את ההכנסה החודשית.
מזה ומזה איני מניח ידי ודעתי.....
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
ומה אם אני רוצה בעוד 5 שנים למנף את הדירה בפריפריה לדירת יוקרה במרכז?

נפלא, תבחן אופציה זו בעוד 5 שנים כאשר בינתיים החוב עבור המשכנתא יקטן.

למכור עכשיו את הדירה, להחזיר משככנתא ואת היתרה להשקיע בשוק ההון ובעוד 5 שנים לקנות דירה אחרת
זה מסוכן, אתה חשוף לשוק ההון, זה שונה מהשקעה בשוק ההון לטווח ארוך.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,059
דירוג
8,149
מה קורה בחודשים שאין לך שכירות לכסות את המשכנתא המדוברת?
 

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
38
דירוג
9
נפלא, תבחן אופציה זו בעוד 5 שנים כאשר בינתיים החוב עבור המשכנתא יקטן.

למכור עכשיו את הדירה, להחזיר משככנתא ואת היתרה להשקיע בשוק ההון ובעוד 5 שנים לקנות דירה אחרת
זה מסוכן, אתה חשוף לשוק ההון, זה שונה מהשקעה בשוק ההון לטווח ארוך.
ממש לא.
מינוף הדירה בפריפריה בלבד!!
ההשקעה בשוק ההון היא לטווח ארוך בכל מקרה.
 

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
38
דירוג
9
מה קורה בחודשים שאין לך שכירות לכסות את המשכנתא המדוברת?
איזו משכנתא?
מדובר על קיזוז הוצאות שכ"ד מהכנסות משכ"ד.
חישבתי לפי שכירות של 10 חודשים בשנה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B איך מגישים 1399 על מכירת נכס? מיסים 0
V מכירת RSU - איזו שכבה למכור כדי לשלם מינימום מיסים? מיסים 6
א מכירת ESPP ו-RSU ללא עלייה למדרגת המס הבאה שוק ההון 7
T מס על מכירת מניות בשילוב עם משכורת מיסים 5
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
M מכירת מניות וקניית בית שוק ההון 7
P מכירת מניות RSU וישוב מזכה מיסים 10
K מכירת דירה נדל"ן 5
T השלכות מכירת פסגות לאלטשולר על פעילות הברוקראז' שוק ההון 9
M חישוב כדאיות מכירת RSUs פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 88
רוטב פיצה מכירת דירה והשקעה בשוק ההון בשביל אפקט ריבית דריבית שוק ההון 20
א הודעה בעת מכירת אג"ח צרכנות פיננסית 2
ח מכירת דירה לעמידר החדשה נדל"ן 6
S התלבטות לגבי מכירת דירה והשקעת הכסף שוק ההון 36
ה תשלום מס על מכירת מגרש נדל"ן 2
P מכירת קופ"ג להשקעה ומעבר לחשבון השקעות שוק ההון 21
ש מיסוי בארה"ב על מכירת דירה בארץ מיסים 38
הק995 מכירת ניירות אמריקאיים בין מועד המוות לירושה שוק ההון 11
ש מכירת דירה וקניית דירה להשקעה נדל"ן 9
י "מכירת דירה" איך להכין את הדירה למכירה במחיר גבוה יותר. נדל"ן 12
X מכירת RSU לטובת משכנתא צרכנות פיננסית 8
ע מכירת כמות גדולה של מניות צרכנות פיננסית 6
O מכירת ניירות ב IRA וקנייה בחשבון לא פטור מיסים 2
P מכירת espp שוק ההון 8
L Wire transfer לברוקר אמריקאי וקניית/מכירת מט"ח שוק ההון 18
י היי, מכירת מניות של חברות שאינם מונפקים בבורסה שוק ההון 8
קורא הדוק התלבטות - מכירת קרן לצורך יצירת מגן מס שוק ההון 5
ע שאלה לגבי מכירת אופציות PUT או CALL שוק ההון 5
M מכירת מניה "אוטומטית" שוק ההון 12
ד מכירת דירה לטובת שוק ההון בצל משבר הקורונה שוק ההון 13
V מכירת נדל"ן עבור השקעה בשוק ההון? שוק ההון 98
A מכירת זהב בארץ שוק ההון 7
M תיאום מס לצורך מכירת rsu בשנה ללא הכנסה שוק ההון 31
O השפעת מכירת בית השקעות על תנאים קיימים שוק ההון 2
Tim_Duncan מכירת סמארטפון בשליחה בדואר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 9
S מכירת תיקי המשכנתאות למוסדיים - הפנסיות שלנו בסכנה? אוף טופיק 7
קפיצת הדרך דחיית מכירת RSU לזמן פרישה - כתכנון מס שוק ההון 56
ש מכירת דירה או מישכון נדל"ן 19
D מכירת נייר (לראשונה) - איך מתבצע בפועל תשלום המס? שוק ההון 2
Y מכירת מניות ESPP - יש דרך לוודא את הדיווח של הנאמן? שוק ההון 0
D מכירת נייר בהפסד ונייר ברווח שוק ההון 2
T לקיחת משכנתא על בסיס חוזה מכירת דירה נדל"ן 2
Homer מכירת אגח לפני פדיון שוק ההון 3
ה מכירת ביום הX שוק ההון 2
hommie טופס 106 לאחר מכירת מניות אוף טופיק 6
R מכירת מניית דיבידנד לאחר יום האיקס שוק ההון 18
ס עזרה בנושא מכירת מניות שוק ההון 6
Y מכירת שברי יחידות של קרנות ישראליות שוק ההון 1
O מכירת סודהסטרים שוק ההון 1
א מכתב ממס הכנסה על פתיחת תיק בעקבות מכירת מטבעות (קריפטו) מיסים 119

נושאים דומים

למעלה