• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

עצה לפתיחת המחשבה - קניית נכס

  • פותח הנושא פותח הנושא Kingdavid
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

Kingdavid

משתמש רשום
הצטרף ב
18/12/23
הודעות
10
דירוג
3
שלום כולם, משפחה עם ילדים באמצע ה30, שרוצים להתקדם ולקנות דירה גדולה יותר.
יש ברשותנו 2 דירות ללא משכנתא, כל אחת בערך 1.2 מ', והדירה החדשה עולה 2 מ'.
ההכנסות שלנו כרגע בערך 15 אש"ח, עם אופציה לגידול משנינו.

יש כמה עניינים לכן ההתייעצות, או שינוי מחשבה מצידכם
יש לנו קצת סלט עם הרישומי דירות לכן יש לנו אופציה להרוויח ממסים או למנף את הכל.

אחת הדירות שלנו רשומה על ההורים, ואחת של ההורים רשומה על שמנו.
כל אחד זה דירה שלו, פשוט הרישום הפוך (כבר בוצע לפני כמה שנים..אין מה לעשות עם זה)

אופציה 1, לא למכור כלום, לקחת משכון על 2 הדירות מחברת ביטוח של 60% כהון עצמי, בבדיקה שעשיתי הציעו לי ב4% ל30 שנה
ואז משכנתא מבנק על ההפרש או מחברת הביטוח.
החסרון דמי רכישה 8% על 2 מליון כנכס להשקעה כביכול. ריבית גבוה.
אין חסכונות נזילים, לכן גם המס רכישה נצטרך משכנתא.
שכירות מ2 דירות אפשר לקבל בערך 3 על כל אחת, זה אומר שאני בערך השלמה עצמית של 5 אלף.
משכנתא בהערכה גסה 11 אלף.
החברת ביטוח יכולה לתת משכנתא יותר בגמישות בגלל הכנסה גבולית.


אופציה 2, להחזיר להורים את הדירה שלהם במתנה. ואז אני נשאר עם דירה 1 כביכול, (מס רכישה קטן יחסית)
מוכר אותה ללא מס שבח, וקונה את הדירה היקרה של 2 מ' ללא מס רכישה ענק.
חסרון, משכנתא של כמעט מליון וללא יכולת להגיד לבנק שיש לי הכנסה משכירות (כי הדירה לא על שמי).
ואז משכנתא של 5 אלף בערך. שהשכ"ד מכסה 3, אז נשאר לי 2000 לשלם.
שנותר אוויר לנשימה, אבל אני מוותר על נכס.
חסרון נוסף, מכירה אולי בהפסד לאור הזריזות וכו'.

המטרה העתידית כמובן היא לייצר הכנסה פסיבית ולצבור הון.
החשש מהסיטאוציה שזה משכנתא גדולה מדי, בלי יכול להנות מהשכירות.
אנחנו עדיין צעירים עם יכולת הכנסה שתצמח עם השנים.
 
נערך לאחרונה ב:
אופציה 1, לא למכור כלום, לקחת משכון על 2 הדירות מחברת ביטוח של 60% כהון עצמי, בבדיקה שעשיתי הציעו לי ב4% ל30 שנה
ואז משכנתא מבנק על ההפרש או מחברת הביטוח.
החסרון דמי רכישה 8% על 2 מליון כנכס להשקעה כביכול. ריבית גבוה.
אין חסכונות נזילים, לכן גם המס רכישה נצטרך משכנתא.
שכירות מ2 דירות אפשר לקבל בערך 3 על כל אחת, זה אומר שאני בערך השלמה עצמית של 5 אלף.
משכנתא בהערכה גסה 11 אלף.
נשמע רע מאוד.

אופציה 2, להחזיר להורים את הדירה שלהם במתנה. ואז אני נשאר עם דירה 1 כביכול, (מס רכישה קטן יחסית)
מוכר אותה ללא מס שבח, וקונה את הדירה היקרה של 2 מ' ללא מס רכישה ענק.
חסרון, משכנתא של כמעט מליון וללא יכולת להגיד לבנק שיש לי הכנסה משכירות (כי הדירה לא על שמי).
ואז משכנתא של 5 אלף בערך. שהשכ"ד מכסה 3, אז נשאר לי 2000 לשלם.
שנותר אוויר לנשימה, אבל אני מוותר על נכס.
לדעתי זו חלופה עדיפה על חלופה מס׳ 1.
עד כמה הנכס הנותר אטרקטיבי? האם יש לו פוטנציאל לעליית ערך מיוחדת? (נניח איזור מתפתח/פינוי בינוי)

במידה והנכס שאתם משאירים לא כזה אטרקטיבי, אז יש לדעתי אפשרות נוספת -
אופציה 3 - למכור את שני הנכסים, לקנות את הדירה בלי משכנתא או עם משכנתא ממש קטנה (נניח משכנתא עם תשלום של 2000₪ בחודש, במיוחד על מנת לקבע חיסכון מוגדר ופסיבי, אם קשה לכם לייצר חיסכון כזה בעצמכם) ולהשקיע את כל ההון הנותר בשוק ההון (עם אחוז מנייתי נכבד, לדוגמא עוקב מדד מניות רחב). זה כמובן תלוי בסיבולת הסיכון שלכם והאם אתם מסוגלים להכיל תנודתיות גדולה בתיק בלי להילחץ ולצאת בהיסטריה.

הסיבות - באופציה 1-2 אתם מושקעים ב- 100% בשוק הנדל״ן. באופציה 3 אתם מיצרים פיזור של נדל״ן (באמצעות דירת המגורים) ושל שוק ההון. נכסים שהם לא קורלטיבים אחד לשני.
כמובן שאם אתם לא מסוגלים להכיל השקעה כזו בשוק ההון (עם אחוז מנייתי מסיבי) אז האופציה הזו כנראה לא מתאימה לכם…
 
נשמע רע מאוד.


לדעתי זו חלופה עדיפה על חלופה מס׳ 1.
עד כמה הנכס הנותר אטרקטיבי? האם יש לו פוטנציאל לעליית ערך מיוחדת? (נניח איזור מתפתח/פינוי בינוי)

במידה והנכס שאתם משאירים לא כזה אטרקטיבי, אז יש לדעתי אפשרות נוספת -
אופציה 3 - למכור את שני הנכסים, לקנות את הדירה בלי משכנתא או עם משכנתא ממש קטנה (נניח משכנתא עם תשלום של 2000₪ בחודש, במיוחד על מנת לקבע חיסכון מוגדר ופסיבי, אם קשה לכם לייצר חיסכון כזה בעצמכם) ולהשקיע את כל ההון הנותר בשוק ההון (עם אחוז מנייתי נכבד, לדוגמא עוקב מדד מניות רחב). זה כמובן תלוי בסיבולת הסיכון שלכם והאם אתם מסוגלים להכיל תנודתיות גדולה בתיק בלי להילחץ ולצאת בהיסטריה.

הסיבות - באופציה 1-2 אתם מושקעים ב- 100% בשוק הנדל״ן. באופציה 3 אתם מיצרים פיזור של נדל״ן (באמצעות דירת המגורים) ושל שוק ההון. נכסים שהם לא קורלטיבים אחד לשני.
כמובן שאם אתם לא מסוגלים להכיל השקעה כזו בשוק ההון (עם אחוז מנייתי מסיבי) אז האופציה הזו כנראה לא מתאימה לכם…

עד כמה הנכס הנותר אטרקטיבי? האם יש לו פוטנציאל לעליית ערך מיוחדת? (נניח איזור מתפתח/פינוי בינוי)
לא משהו מטורף, דירת קבלן בת עשור, בשכונה חדשה יחסית, בעיר פריפרית. עשתה עליית מחיר משמעותית בעשור האחרון. נרכשה ב850 אש"ח כיום שווה 1.2-1.3
 
במידה והנכס שאתם משאירים לא כזה אטרקטיבי, אז יש לדעתי אפשרות נוספת -
אופציה 3 - למכור את שני הנכסים, לקנות את הדירה בלי משכנתא או עם משכנתא ממש קטנה (נניח משכנתא עם תשלום של 2000₪ בחודש, במיוחד על מנת לקבע חיסכון מוגדר ופסיבי, אם קשה לכם לייצר חיסכון כזה בעצמכם) ולהשקיע את כל ההון הנותר בשוק ההון (עם אחוז מנייתי נכבד, לדוגמא עוקב מדד מניות רחב). זה כמובן תלוי בסיבולת הסיכון שלכם והאם אתם מסוגלים להכיל תנודתיות גדולה בתיק בלי להילחץ ולצאת בהיסטריה.

הסיבות - באופציה 1-2 אתם מושקעים ב- 100% בשוק הנדל״ן. באופציה 3 אתם מיצרים פיזור של נדל״ן (באמצעות דירת המגורים) ושל שוק ההון. נכסים שהם לא קורלטיבים אחד לשני.
כמובן שאם אתם לא מסוגלים להכיל השקעה כזו בשוק ההון (עם אחוז מנייתי מסיבי) אז האופציה הזו כנראה לא מתאימה לכם…
לא יודע אם נרגיש בנוח לשים בתיק השקעות כמה מאות אלפים, צריך לחשוב על זה
כמו כן אולי יש אופציה של נדל"ן מסחרי שאולי יניב יותר, או בית קרקע ישן שניתן לחלק באופן חוקי. ואז התשואה תהיה יותר גבוהה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S עצה בנוגע לניהול תיק השקעות שוק ההון 3
G עצה לגבי רכישת דירה ראשונה / התנהלות כלכלית נדל"ן 0
Elliott ממוצע 83 מדעי המחשב מהאוניברסיטה הפתוחה צריך עצה + שאלה על בן גוריון תואר שני התפתחות אישית 8
R עצה בקשר להשקעה שוק ההון 10
J מתלבט מאוד מה לעשות, אשמח לכל עצה והארה התפתחות אישית 9
H עצה לגבי חיפוש עבודה התפתחות אישית 14
א עצה לגבי השקעה במניות שבבים שוק ההון 44
סנופקין מחפש עצה: כסף ממניות לסגירת מסלול פריים? נדל"ן 16
ר עצה לגבי התנהלות עם כסף בעוש/תיק ניע/משכורת נמוכה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 8
A היי מבקש עצה בבקשה התפתחות אישית 17
ק עוצו עצה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
הנולד סכסוך גבולות עם שכן - מבקש עצה אוף טופיק 17
deussex עצה לניקוי ברזים וכיורים מאבנית וחלודה אוף טופיק 22
א תנו לי עצה שוק ההון 4
נ גן עדן אקולוגי או אסון כלכלי, מתחיל בשוק ההון ומבקש עצה יומני מסע אישיים 11
S עצה עבור משקיע בתולי לקראת כניסה ראשונה לשוק ההון שוק ההון 6
A בעיה עם כסף ש"נעלם" בהעברה ל Interactive Brokers- מבקש עצה צרכנות פיננסית 13
סול אבא מבקש עצה שוק ההון 9
L יעוץ בנושא משכנתא מבקש עצה מהמומחים נדל"ן 25
M דמי ניהול מטורפים ומנגד.... דרושה עצה שוק ההון 88
D חייל משקיע.. כנסו לטכס עצה שוק ההון 9
Kintsukuroi עצה בפוליטיקה ארגונית אוף טופיק 7
מתכנת עצה לגבי התנהלות עם הזמנה מקוונת שלא סופקה צרכנות פיננסית 12
SGLT1 עצה לחסר הניסיון... יומני מסע אישיים 32
ayeletavr עצה פסיכולוגית/כלכלית לגבי ירושה צפויה צרכנות פיננסית 29
M עצה לגבי פתיחת חשבון בואנוגרד או ב IB ואיך להתמקח בעמלות כשמדובר בחשבון אינטרנטי שוק ההון 33
S עצה להמשך התנהלות פיננסית שוק ההון 53
D מבקשת עצה - תיק השקעות סולידי שוק ההון 19
waskindalost מחפש עצה : האם לוותר על הליסינג התפעולי ? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 16
yossik האם משהו יכול לכתוב מדריך לפתיחת חשבון בארה"ב. צרכנות פיננסית 2
L קריטריונים לפתיחת חשבון בנק בארה"ב צרכנות פיננסית 34
י עזרה בנוגע לפתיחת חשבון מסחר אמריקאי למשקיע פסיבי שוק ההון 12
חתול לילה מדריך לפתיחת חשבון בנק בחו"ל שוק ההון 3
S חשבון מסחר עצמאי - מה הכוונה מינימום לפתיחת תיק שוק ההון 14
A דרישות לא חוקיות מבנק לפתיחת חשבון ועד בית אוף טופיק 18
F מינימום לפתיחת תיק שוק ההון 8
L דרכים לפתיחת חשבון בנק אוניליין בחול לתושב ישאלי עם אזרחות כפולה צרכנות פיננסית 14
מ מיטב דש- מינימום לפתיחת קרן השתלמות בניהול אישי- 300 אלף? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
G שאלות קריטיות לפתיחת תיק ראשוני שוק ההון 6
V מסמכים דרושים לפתיחת חשבון ב-INTERACTIVE BROKERS פוסטים מאיכות נמוכה 1
E שאלה בנוגע לפתיחת תיק אצל ברוקר זר בנוסף לברוקר ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
D תנאים לפתיחת IRA? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
Myrath ביאור פרטים טכניים לפתיחת תיק השקעות שוק ההון 13
E התייעצות בנוגע לפתיחת חשבון בנק בדואר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
Y אפשרות לפתיחת חשבון בנק בפורטוגל צרכנות פיננסית 7
G מי המתווך הכי טוב לפתיחת חשבון באינטראקטיב? שוק ההון 4
A הזמנה לפתיחת חשבון פפר צרכנות פיננסית 3
T אישור מmexem לפתיחת חשבון ישיר בIB שוק ההון 1
T אישור מmexem לפתיחת חשבון ישיר ב IB צרכנות פיננסית 3
אוסף תאים משתכפלים מינימום לפתיחת חשבון בבית השקעות/קופת גמל/קרן השתלמות שוק ההון 8

נושאים דומים

Back
למעלה