צעדים ראשונים בעולם הנדלן- מאפייני נכס רצוי

[Ron.B]

מנסה להבין מה סוג הנכס האופטימלי למצבי אם אני מעוניין להיכנס לשוק הנדל"ן (עדיין לא סגור על זה או בטוח שיכול בכלל להיכנס ל"זירה")

תיאור קצר של מצבי:
- חיסכון חודשי של כ-8 בחודש אחרי תשלום שכ"ד, הכנסה פנויה נטו היא בערך 13.
- זמן רכישה אפשרי יהיה אחרי פברואר 22, ההון העצמי צפוי להיות 325 אלף. מאמין שאקבל תנאי משכנתא טובים יחסית בגלל הסדר במקום העבודה, אם כי התנאים טובים גם ככה- לא יודע מה תהיה המשמעות המעשית כרגע.

מעוניין במשכנתא לטווח קצר ביותר האפשרי מתוך רצון שלא לכבול את עצמי למחויבות כבדה מידי, למרות שבהינתן למשל מסלול כבד וקצר (נניח 5 שנים) שיאפשר לאחר מכן תזרים חיובי/ניטרלי על הנכס, לא רואה בעיה בפריסה ארוכה יותר של המשכנתא.

מתלבט בין שני אזורים עיקריים (כרגע לפני בדיקות מעשיות כי חסר לי הרבה הקשר):
אפשרות אחת היא להשקיע באזור חיפה- אני לא גר שם כרגע ולכן זה קצת מדאיג אותי, אבל בכל זאת לא מדובר על חו"ל. מצד אחד אני מאמין בפוטנציאל של העיר ומהצד השני יכול להיות שזאת רק הטיית הביתיות כי העיר מדשדשת כבר שנים ארוכות (מאוד) ואם משהו ניכר זה דווקא הגידול בהיצע ולא ממש בביקוש (אם כי לא בדקתי עדיין נתונים, זה תלוי במאפייני הנכס הספציפי שאחפש).

אפשרות שניה היא אזור שכונת התקווה- במקרה הזה אני קודם כל לא בטוח אם יש לי הון עצמי שמספיק לנכס באזור ואני גם חושש בגלל חוסר היכרות עם האזור. היתרונות הם שאני גר בקרבה ולכן מרגיש יותר בנוח, כמו גם שמדובר על אזור עם פוטנציאל גדול במרכז שבו רמת המחירים עדין מאפשר לי (אולי) כניסה. ייתכן שאפילו אוכל לגור בנכס בעצמי מה שיאפשר לי להוריד חלק מהסיכונים.

לא ברור לי איך אני צריך לאזן פקטורים שונים של מאפייני הנכס:
בחיפה לדעתי הייתי מעדיף דירה חדשה יחסית והשכרה למשפחה, לשאוף כמה שיותר ל"שגר ושכח" מה שלדעתי מוריד סיכונים אבל גם את התשואה הפוטנציאלית.
אם מדובר על אזור התקווה, שם אני מרגיש בנוח לקחת נכס קצת יותר מסוכן, אבל לא בטוח שעד רמה של פיצול דירה (בטח באופן לא חוקי) והתעסקות עם 2-3 שותפים לדירה, זה נראה לי מתכון לאסון, בעיקר כנכס ראשון.

מה דעתכם? האם אני קופץ מוקדם מידי לעולם של הנדל"ן?
האם המאפיינים שתיארתי בכלל נותנים לי איזשהו יתרון או שאולי כדאי לי לחשוב שוב על הגדלת אחוזי המניות במקום השקעה בנדל"ן..
מאוד מתלבט ובעיקר מתקשה להבין איך לשחק עם הקלפים של עולם הנדל"ן ( אפשרות מינוף גבוה, פטורים שונים, יזמות אקטיבית וכו')

כל עזרה תתקבל בשמחה, מתייג את @סנופי , איך לא

 

[Am-Ti]

מעוניין במשכנתא לטווח קצר ביותר האפשרי מתוך רצון שלא לכבול את עצמי למחויבות כבדה מידי, למרות שבהינתן למשל מסלול כבד וקצר (נניח 5 שנים) שיאפשר לאחר מכן תזרים חיובי/ניטרלי

בלי להכנס לעומק, בחישוב זריז, נשמע לי שהון עצמי של 325K + הרצון למסלול קצר + תזרים חיובי / ניטרלי לא יאפשרו לך נכס למשפחה בחיפה / אזור גוש דן
צריך לשנות אחד מתוך השלושה, כלומר, להגדיל הון או מסלול ארוך יותר או תזרים שלילי (וגם אז יהיה קשה)

 

[Ron.B]

@Am-Ti תודה, עם ההון העצמי אפשר להגיע לשווי דירה של 1.3 מיליון, אני מצליח לזהות נכסים בודדים בחיפה שיכולים להיות מתאימים אבל אז לא מדובר לרוב על נכס במצב טוב מאוד כמו שהייתי מקווה לאור הרצון להתעסק בנכס כזה כמה שפחות.
ואני רק רוצה לחדד, הכוונה שלי היא לא תזרים חיובי/ניטרלי לאורך כל התקופה אלא רק לאחר 5 שנים למשל.
מה שקורה הוא שאני מוגבל בלקיחת משכנתא נניח עד 40% מההכנסה הפנויה, כלומר החזר חודשי מקסימלי של 13,000*0.4 = 5200 ש"ח אבל בפועל אני יכול בקלות לחסוך עוד כ-2800 שקלים בחודש. אם אחסוך את הסכום במשך חמש שנים מדובר על כמעט 170 אלף, שאולי בעזרתם אוכל (בתכנון מקדים חכם) לסגור מסלול בעוד 5 שנים ואז להישאר עם תזרים ניטרלי להמשך החיים של המשכנתא.

 

[bengi]

קח בחשבון שהמרחק בין מקום המגורים שלך לנכס שלך הוא קריטי, גם מבחינת התשואה וגם מבחינת ההתעסקות שלך.
לגור באזור חיפה ולנהל נכס בתקווה או הפוך, זה אתגר לא פשוט. אתה לא תוכל לנהל את הדירה ללא איש קשר מקומי, וזה לא נראה לי כזה כיף להיות תלוי במישהו אחר.
אני לדוגמא גר במרחק של כ20 ק"מ מהנכס שלי.
15-20 דקות נסיעה כשהכביש ריק, ושעה וחצי נסיעה בשיא הפקקים של גוש דן. אין לי כוח לנסוע להראות את הדירה לכל מי שמתקשר, אני פשוט קובע עם מספר מתעניינים בסופש(הביקוש מאפשר לי). אני גם לפעמים משלם טיפה יותר לבעלי מקצוע כי אין לי כוח לנסוע מספר פעמים לדירה ולקבל מספר הצעות מחיר. בבעיות קטנות יותר אני פשוט אומר לדייר שישלח לי חשבונית ואקזז לו מהשכר דירה, מבלי שאני יודע אם באמת היתה בעיה או לא.
משיחות עם חברים שהם בעלי דירות אני לא יוצא דופן, ההתנהלות שלהם די דומה לשלי. עכשיו תאר לעצמך איך זה לנהל נכס במרחק 100 ק"מ ממקום המגורים שלך.

 

[Ron.B]

קח בחשבון שהמרחק בין מקום המגורים שלך לנכס שלך הוא קריטי, גם מבחינת התשואה וגם מבחינת ההתעסקות שלך.

מודע לזה. כמו שרשמתי, אני גר כרגע במרכז ולכן חושב על האפשרות של שכונת התקווה. בחיפה אני רואה יתרונות אחרים אבל בגלל החסרונות שתיארת בעקבות המרחק, ניסיתי לתאר נכס אפשרי ככזה שצריך להיות מראש ברמת תחזוקה גבוהה יותר כדי למזער תקלות שיטופלו בשלט רחוק.
חוץ מזה שזה אומר באופן כללי שאני יורד ברמת התשואה הפוטנציאלית, קשה לי לתת את הדעת לגורמים נוספים שקשורים למשל בעליית ערך.
הכוונה שלי היא שאם יהיה לי נכס בודד, מה שמביא איתו פטורים והקלות מסוימות, לא חבל יהיה "לבזבז" אותן על דירה בעלת פוטנציאל נמוך לפרויקטים כמו פינוי בינוי למשל..
אלו הנקודות החסרות של הפאזל שלי, וקשה לי לקבל את ההחלטות הראשוניות ביותר לפני שאני מבין לעומק מה המקור האפשרי של תשואה מנדל"ן. במניות זה פשוט- עליית ערך, ממוסה X + דיבידנדנים ממוסה Y + שיקולי מטבע אם קיימים (מתחיל להיות קצת יותר מורכב).. אבל כאן זה נגמר.
לעומת זאת, נדלן זאת מפלצת שבתחושה שלי אם לא מבינים עד הסוף נושאים כמו מימון, מיסוי, השבחה, תב"ע וכ' אז זה כמו לבוא לשולחן פוקר ולחשוב שאתה משחק "מלחמה"..

 

[בת העמק]

תיאור קצר של מצבי:
- חיסכון חודשי של כ-8 בחודש אחרי תשלום שכ"ד, הכנסה פנויה נטו היא בערך 13.

מה שקורה הוא שאני מוגבל בלקיחת משכנתא נניח עד 40% מההכנסה הפנויה, כלומר החזר חודשי מקסימלי של 13,000*0.4 = 5200 ש"ח

נדמה לי שאתה טועה כאן.
הכנסה פנויה היא מה שמופיע לך בנטו בתלוש המשכורת (ולא אחרי ההוצאות האישיות שלך). הקיזוז היחיד הוא אם יש לך החזרי הלוואות קיימים בהווה.
מצד שני, נדמה לי שהגבלת המשכנתא היא עד 30% בערך מההכנסה הפנויה. @אורי ג. יוכל לדייק יותר.

 

[יהודה שוורץ]

לעומת זאת, נדלן זאת מפלצת שבתחושה שלי אם לא מבינים עד הסוף נושאים כמו מימון, מיסוי, השבחה, תב"ע וכ'

ההבדל נוסף בין מניות לנדל"ן הוא שבנדל"ן יש עבודה, אתה נהיה יזם (בסדר גודל כזה או אחר).

אם אין בבעלותך דירה אז יש יתרונות גדולים בלרכוש אחת, מיסוי אפסי, מימון זול, וגידור על מחירי הדיור בישראל.

 

[Ron.B]

נדמה לי שאתה טועה כאן.
הכנסה פנויה היא מה שמופיע לך בנטו בתלוש המשכורת (ולא אחרי ההוצאות האישיות שלך). הקיזוז היחיד הוא אם יש לך החזרי הלוואות קיימים בהווה.
מצד שני, נדמה לי שהגבלת המשכנתא היא עד 30% בערך מההכנסה הפנויה. @אורי ג. יוכל לדייק יותר.

האמת שלא יודע מאיפה שלפתי 40% אז בדקתי ואני רואה שמדובר על 50% מההכנסה הפנויה. ויותר מזה, הכנסה פנויה היא הכנסה קבועה (משכורת נטו למשל) פחות הוצאות קבועות, אם ההוצאות הן לתקופה שעולה על שנה וחצי. ככה שאם אני מבין נכון, חוזה שכירות סטנדרטי לשנה לא יפגע ב"הכנסה הפנויה" מבחינת משכנתא.
אם כך אני יכול תיאורטית להגיע להחזר חודשי של 8000 ש"ח בחודש..
זה המקור, אם כי הלייק של @אורי ג. קצת מעלה בי ספקות לגבי הבדיקה שלי.

ההבדל נוסף בין מניות לנדל"ן הוא שבנדל"ן יש עבודה, אתה נהיה יזם (בסדר גודל כזה או אחר).

אם אין בבעלותך דירה אז יש יתרונות גדולים בלרכוש אחת, מיסוי אפסי, מימון זול, וגידור על מחירי הדיור בישראל.

אז זהו, שאני מבין שרכישת נדלן היא יזמות לכל דבר, דורשת התעסקות ועבודה. רק מנסה להבין את היתרונות ומקורות התשואה- אני מנסה להבדיל בין סיכונים שאין בהם "הטבות" (למשל האם להשכיר למשפחה או לשותפים) לבין סיכונים עם פוטנציאל תשואה שכן ייהנה מהטבות, כמו למשל עליית ערך משמעותית בעקבות התחדשות עירונית (ואז להבנתי יש למשל פטור ממס שבח עד תקרה דיי גבוהה).

 

[אורי ג.]

האמת שלא יודע מאיפה שלפתי 40% אז בדקתי ואני רואה שמדובר על 50% מההכנסה הפנויה

עד 50%
בפועל זה שליש ובמקרים חריגים 40%.

 

[בת העמק]

בפועל זה שליש ובמקרים חריגים 40%.

אם כך אני יכול תיאורטית להגיע להחזר חודשי של 8000 ש"ח בחודש..

בכל מקרה, אם נהיה שמרנים ונתבסס על 30%, מדובר על תוספת יפה לחישוב יכולת ההחזר שלך.

אם אני מעוניין להיכנס לשוק הנדל"ן (עדיין לא סגור על זה או בטוח שיכול בכלל להיכנס ל"זירה")

מה דעתכם? האם אני קופץ מוקדם מידי לעולם של הנדל"ן?

אם אתה לא זקוק לדירת מגורים, מה הסיבה שאתה מהרהר על נדל"ן? אתה מקווה שהתשואה שם עודפת על פני השקעה במדד מניות עולמי? כי לפי דבריך, אתה לא הולך לצלול לעומק התחום כמו אורי, רוני או סנופי. השקעה במדד מאפשרת לך להתפנות לענייניך האישיים ולתת לכסף שלך לעבוד בשקט. איזה יתרונות אתה רואה לגבי השקעה בנדל"ן בהקשר האישי שלך?
ולגבי תיזמון - אתה חוסך כל שנה בסביבות 100K ש"ח. האם הכסף מושקע כיום או יושב בבנק? אם אתה מפחד משוק ההון, אולי שווה להתחיל כבר עכשיו להשקיע בנדל"ן (או אפיק אחר) כדי שהכסף לא ינוח, אבל אם לא בוער לך - תמשיך עוד שנתיים-שלוש בחיסכון ותוכל אולי להתחיל מנקודת זינוק שונה.

 

[Ron.B]

אם אתה לא זקוק לדירת מגורים, מה הסיבה שאתה מהרהר על נדל"ן?

האם הכסף מושקע כיום או יושב בבנק? אם אתה מפחד משוק ההון, אולי שווה להתחיל כבר עכשיו להשקיע בנדל"ן

נקודה קצת רגישה, זה הפער בין הרצוי למצוי.
מצד אחד- אני מאמין בשוק ההון ורואה את היתרונות של פיזור וחוסר התעסקות. לא קינאתי בבעל הדירה שלי כאשר היו צרות עם נזילות חוזרות מהשכן וכ'.
מצד שני- הכנסתי כסף לשוק ההון לפני בערך שנה, חטאתי בתזמון שוק כשנכנסתי (בצורה מוצלחת יחסית) וחטאתי שוב בתזמון שוק כשיצאתי לפני חודש (בצורה מאוד לא מוצלחת בדיעבד). אבל כל הדברים שחשבתי בזמן שיצאתי אני חושב גם עכשיו, וקיים איזשהו פער בין ההבנה שמדד עולמי בפיזור רחב סופו לעלות, לבין המציאות בשטח וחשש שנפילה של 8 שנים למשל היא משהו שאין לי את היכולת המלאה להבין כרגע.
המחשבה המקורית שהייתה לי היא שאכניס את הכסף למניות- אם יעלו זה יקדם אותי להשקעה הבאה (אולי דירה), אם ירדו אני אבלע את הרוק ואשאיר את הכסף שם לפחות עד שיחזור לרווח.
בפועל- ההרפתקה של השנה האחרונה הגדילה לי את ההון, יחד עם העובדה שהחיסכון שלי הפתיע אותי לטובה זה גרם לי להבין שאפשרות לרכישת דירה יכולה להיות קרובה יותר ממה שאני חושב ואז שוק ההון הוא ממש לא המקום בשביל הכסף הזה, כלומר באופן דיי פרדוקסלי, ההצלחה של השיטה גרם לי לחשוש כי עכשיו יש יותר מה להפסיד. בכספי הפנסיה אגב אני עדיין במסלול מחקה סנופי, שם לרגע לא הייתה לי התלבטות או ספקנות אם זה הדבר הנכון עבורי.
בגדול - מתלבט האם לדלל מניות (פנסיה+קרן השתלמות) בנדל"ן זה הצעד המתבקש הבא.

 

[בת העמק]

בגדול - מתלבט האם לדלל מניות (פנסיה+קרן השתלמות) בנדל"ן זה הצעד המתבקש הבא.

עדיין לא הבנתי מאיזו סיבה.
אתה מעריך שדירה אחת להשקעה תיתן לך תשואה עודפת על פני מדד מניות רחב? אתה רוצה להתמקצע בעסקי נדל"ן וזאת רק ההתחלה? אתה רוצה נדל"ן כי ככה "כולם" חושבים שנכון?

הכנסתי כסף לשוק ההון לפני בערך שנה, חטאתי בתזמון שוק כשנכנסתי (בצורה מוצלחת יחסית) וחטאתי שוב בתזמון שוק כשיצאתי לפני חודש

למה אתה מתזמן? מה התכניות שלך? מה המטרות? הכל נשמע כל-כך אקראי וסתמי...

 

[Ron.B]

עדיין לא הבנתי מאיזו סיבה.

הסיבה שבגללה אני חושב על הכיוון של נדל"ן באופן כללי היא בשביל לגוון את תיק ההשקעות. ייתכן וזה יעזור לי בתחושה ש"כל הביצים בסל אחד", גם אם מדובר על מניות בפיזור רחב. בנוסף, בנדל"ן אני רואה את הקשר הישיר בין מה שאני משלם עבורו לערך שהוא נותן לי- למשל במקרה הכי גרוע אני עובר לגור בדירה בעצמי, במניות אני לא יודע להסביר את המחיר, הוא יכול לעלות ב-20 אחוז או לרדת ב-20 אחוז וזה הגיוני לגמרי ואני "צריך" להמשיך להשקיע כאילו שום דבר לא השתנה..
לגבי התמקצעות בנדל"ן, יכול להיות שזה יפתח דלת להמשך התעסקות בתחום הזה, זאת לא המטרה כרגע לפחות אבל אני כן רואה ערך בבדיקה של האפשרויות השונות בשלב מוקדם יחסית ולא להימנע עוד עשור ואז לגלות שהיה אפשר אחרת.

התזמון אכן היה סתמי, אבל זאת חלק מהבעיה- במניות אני יכול לעשות צעדים פזיזים, בנדל"ן הדברים איטיים יותר ולכן יש יותר הזדמנויות לשקול מחדש.
בכל מקרה, כרגע זה רק בגדר בדיקה- ייתכן ואחליט שאני מעדיף להיכנס חזרה למניות ולהפיק לקחים.

 

[בת העמק]

הסיבה שבגללה אני חושב על הכיוון של נדל"ן באופן כללי היא בשביל לגוון את תיק ההשקעות

לא הבנתי על איזה גיוון אתה מדבר. הרי הוצאת את כל הכסף משוק ההון אחרי שנה ובכל מקרה, להשקיע בדירה (ועוד יחד עם מינוף גבוה) בסכום המועט יחסת שיש לך - זאת חתיכת הטייה מוחלטת לכיוון השקעה בדירה בודדת.
אז גיוון אין כאן, תשואה עודפת גם לא בטוח, גם לא רצון להתמקצע בתחום - אז מה כן? אתה חייב להיות כנה עם עצמך ולהבין באמת מה הסיבה.
הפרשנות האישית שלי היא שאתה מפחד משוק ההון, דירה נראית לך חוף מבטחים מוצק ואתה לא מודה בפני עצמך שזאת הסיבה. אני טועה?

 

[Ron.B]

@בת העמק תודה על העזרה, זה באמת עוזר לפרוס את המחשבות ולחשוב על כל נקודה בנפרד.
הגיוון שאני מדבר עליו הוא בגלל שאני מסתכל על תיק ההשקעות שלי כולל את הפנסיה וקרן ההשתלמות, שם אני עדיין ב-100 אחוז מניות ולא מתכוון לשנות. (גודלם נכון להיום בערך 170 אלף)
אם לצורך הדוגמא אבחר להשקיע בנדלן זה אמנם יביא אותי למצב שאין לי תיק ממוסה, אבל לא חושב שזה מקביל למישהו שיש לו 100 אחוז חשיפה לנדלן ו-0 אחוז למניות.
למרות זאת, ברור שיש כאן הטיה מאוד חזקה לנדלן לפחות בשנים הראשונות.

אז גיוון אין כאן, תשואה עודפת גם לא בטוח, גם לא רצון להתמקצע בתחום - אז מה כן? אתה חייב להיות כנה עם עצמך ולהבין באמת מה הסיבה.

תשואה עודפת כמובן לא בטוח, רצון להתמקצע בתחום דווקא יש- לא שזה הדבר שבוער בי כרגע אבל אני מוצא את התחום כמעניין וחושב שמתישהו ארצה לבחון את התחום ולהבין אם הוא באמת בשבילי.

מה שכן יכול להיות הוא שאני עושה תהליך הפוך ושגוי.. אומר לעצמי- על דירה יש פטור משכ"ד עד 5000 ש"ח, פטור מס רכישה ופטור XYZ אז מאוד כדאי לי להשקיע בזה כנראה. בפועל זאת מחשבה שגויה, כמו לבחור ETF לפי דמי ניהול בלבד ולא לפי התוכן. בזה מאוד התחדדה לי המחשבה.
לא יודע אם אני מפחד משוק ההון- אני פשוט לא כל כך מבין אותו עד הסוף וזה מפריע לי. אני חושב שבנדל"ן אני אצליח למצוא קשר ברור יותר בין סיבה ותוצאה או בין שינוי בדירה/בסביבתה לבין שינוי ערך בדירה. מהבחינה הפרקטית מצאתי את המניות מאוד נוחות לתפעול- רק להיכנס פעם בחודש ולקנות, בלי שוכרים ובלי נזילות.

 

[הנועזת]

מנסה להבין מה סוג הנכס האופטימלי למצבי אם אני מעוניין להיכנס לשוק הנדל"ן (עדיין לא סגור על זה או בטוח שיכול בכלל להיכנס ל"זירה")

תיאור קצר של מצבי:
- חיסכון חודשי של כ-8 בחודש אחרי תשלום שכ"ד, הכנסה פנויה נטו היא בערך 13.
- זמן רכישה אפשרי יהיה אחרי פברואר 22, ההון העצמי צפוי להיות 325 אלף. מאמין שאקבל תנאי משכנתא טובים יחסית בגלל הסדר במקום העבודה, אם כי התנאים טובים גם ככה- לא יודע מה תהיה המשמעות המעשית כרגע.

מעוניין במשכנתא לטווח קצר ביותר האפשרי מתוך רצון שלא לכבול את עצמי למחויבות כבדה מידי, למרות שבהינתן למשל מסלול כבד וקצר (נניח 5 שנים) שיאפשר לאחר מכן תזרים חיובי/ניטרלי על הנכס, לא רואה בעיה בפריסה ארוכה יותר של המשכנתא.

מתלבט בין שני אזורים עיקריים (כרגע לפני בדיקות מעשיות כי חסר לי הרבה הקשר):
אפשרות אחת היא להשקיע באזור חיפה- אני לא גר שם כרגע ולכן זה קצת מדאיג אותי, אבל בכל זאת לא מדובר על חו"ל. מצד אחד אני מאמין בפוטנציאל של העיר ומהצד השני יכול להיות שזאת רק הטיית הביתיות כי העיר מדשדשת כבר שנים ארוכות (מאוד) ואם משהו ניכר זה דווקא הגידול בהיצע ולא ממש בביקוש (אם כי לא בדקתי עדיין נתונים, זה תלוי במאפייני הנכס הספציפי שאחפש).

אפשרות שניה היא אזור שכונת התקווה- במקרה הזה אני קודם כל לא בטוח אם יש לי הון עצמי שמספיק לנכס באזור ואני גם חושש בגלל חוסר היכרות עם האזור. היתרונות הם שאני גר בקרבה ולכן מרגיש יותר בנוח, כמו גם שמדובר על אזור עם פוטנציאל גדול במרכז שבו רמת המחירים עדין מאפשר לי (אולי) כניסה. ייתכן שאפילו אוכל לגור בנכס בעצמי מה שיאפשר לי להוריד חלק מהסיכונים.

לא ברור לי איך אני צריך לאזן פקטורים שונים של מאפייני הנכס:
בחיפה לדעתי הייתי מעדיף דירה חדשה יחסית והשכרה למשפחה, לשאוף כמה שיותר ל"שגר ושכח" מה שלדעתי מוריד סיכונים אבל גם את התשואה הפוטנציאלית.
אם מדובר על אזור התקווה, שם אני מרגיש בנוח לקחת נכס קצת יותר מסוכן, אבל לא בטוח שעד רמה של פיצול דירה (בטח באופן לא חוקי) והתעסקות עם 2-3 שותפים לדירה, זה נראה לי מתכון לאסון, בעיקר כנכס ראשון.

מה דעתכם? האם אני קופץ מוקדם מידי לעולם של הנדל"ן?
האם המאפיינים שתיארתי בכלל נותנים לי איזשהו יתרון או שאולי כדאי לי לחשוב שוב על הגדלת אחוזי המניות במקום השקעה בנדל"ן..
מאוד מתלבט ובעיקר מתקשה להבין איך לשחק עם הקלפים של עולם הנדל"ן ( אפשרות מינוף גבוה, פטורים שונים, יזמות אקטיבית וכו')

כל עזרה תתקבל בשמחה, מתייג את @סנופי , איך לא

ובכן...
לדעתי המחשבות על גיוון תיק ההשקעות בנדל"ן נכונות,
במיוחד על רקע הפטור ממס רכישה ומס שבח כל שנה וחצי לדירת יחידה שמבחינתי
זה בבחינת פשע נגד האנושות לא לנצל אותו ליצירה רווח הון לסיבוב אחד או שניים לפחות בארץ,
תוך כדי ניצול פריבילגיות המינוף ברמת סיכון יחסית מתונה (כשמגדרים את הסיכון עם מומחים).
יש המעדיפים לערוך ר-פייננס על הנכסים ולהמשיך ולרכוש צבר נכסים גם זה סבבה ככל שיש יותר הון עצמי.
התמה הזו מנחה אותי גם בבחינת השוק, קצת בדומה לחשיבה שבמסגרת קה"ש כדאי לבחור באפיק מנייתי על פני אג"חי- בגלל הפטור ממס.
להבנתי יש לבחור בשוק עולה ומתפתח באופן מובהק כדי למקסם את המהלך עליו אני מדברת ברמה ההונית פחות מעניין בעייני לבחור שוק שבהוויתו הוא אג"חי יותר.

בחודש וחצי האחרונים שני בחורים הראשון בן 24 והשני בן 31, רכשו בתקווה, לאחר שהראשון חשב לקנות בחיפה והשני בבאר שבע.
שניהם הבינו דבר דיי פשוט, תשואה ורווח הון שניהם מכניסים כסף הראשון בתשלומים והשני בסוף תקופה, ושוב צריך לזכור זהו מהלך ללא מס כולל קופון השכירות. באר שבע וחיפה מספקות במקרה הטוב 5% תשואה עם רווח הון ממוצע של כ-3% שנתי, התקווה כרגע בעליית חדה מאוד מספקת תשואה של כאחוז פחות עם עליית ערך ששוברת את השיאים של עצמה. שני הבחורים האלה עם הון עצמי דומה ואף נמוך משלך עשו את הרווח כבר בקניה האחד כ- 80% על הכסף והשני כ- 40 אחוז. חשוב מאוד לציין שככל שאנחנו מתרחקים מהקורונה ומתקדמים לפרסלציה בתקווה, הקפיצות מתמתנות וחשוב לבוא בעיינים פקוחות. אבל גם אם נסתמך רק על עליית ערך של השוק בלבד של 7-8% בשנה (בשמרנות יתרה) הפריפריות נשארות מאחור והפטור ממוקסם.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אבל לא חושב שזה מקביל למישהו שיש לו 100 אחוז חשיפה לנדלן ו-0 אחוז למניות.

זה כן מקביל לרוב מוחלט לנכס הספציפי שרכשת ומעט מאוד לרכיבי הפנסיה / השתלמות המנייתיים שלך.

 

[Ron.B]

התמה הזו מנחה אותי גם בבחינת השוק, קצת בדומה לחשיבה שבמסגרת קה"ש כדאי לבחור באפיק מנייתי על פני אג"חי- בגלל הפטור ממס.
להבנתי יש לבחור בשוק עולה ומתפתח באופן מובהק כדי למקסם את המהלך עליו אני מדברת ברמה ההונית פחות מעניין בעייני לבחור שוק שבהוויתו הוא אג"חי יותר.

הגיוני

גם אם נסתמך רק על עליית ערך של השוק בלבד של 7-8% בשנה (בשמרנות יתרה) הפריפריות נשארות מאחור והפטור ממוקסם.

אלו נשמעים מספרים גבוהים מאוד, גם עבור חיפה- 5% זה נכס מאוד אופטימי כמו שכתבת.
יכולה לשתף האם מדובר על נכסים ברמת Total Loss שמצריכים יזמות מאסיבית כדי ליהנות מרווחים- למשל הוצאת היתרים ובניה עצמאית, או שאלו דירות סטנדרטיות שאמורות ליהנות מעליית הערך הכללית של השכונה והאזור.

תודה רבה לכל מי שהגיב. ללא ספק אני צריך להתבשל עם עצמי עוד זמן.

 

[הנועזת]

הגיוני

אלו נשמעים מספרים גבוהים מאוד, גם עבור חיפה- 5% זה נכס מאוד אופטימי כמו שכתבת.
יכולה לשתף האם מדובר על נכסים ברמת Total Loss שמצריכים יזמות מאסיבית כדי ליהנות מרווחים- למשל הוצאת היתרים ובניה עצמאית, או שאלו דירות סטנדרטיות שאמורות ליהנות מעליית הערך הכללית של השכונה והאזור.

תודה רבה לכל מי שהגיב. ללא ספק אני צריך להתבשל עם עצמי עוד זמן.

אלו עסקאות טובות מאוד שהיה צריך לדוג מבין עסקאות מעניינות פחות.
לא מדובר בעסקאות השבחה קיצוניות , בקרוב אעלה את סיפור הרכישה האחרון הוא מעניין.
אבל צריך להבין שזו תקופה מאוד תזזיתית מאוד פועל יוצא של תקופת הקורונה,
בגדול אני צופה התמתנות של העליות ולכן נתתי הערכה שמרנית.

 

[vigaror]

שכונת התקווה זה לא מקום בעייתי מבחינת האוכלוסיה? - עובדים זרים, הומלסים ומסוממים?
בטוח להסתובב שם בלילה?