מס רכישה לדירה

[hommie]

היי.

1. רוכש את הדירה ה1 בחייו (אין מס רכישה).
2. לאחר שנתיים מוכר.
3. רוכש דירה אחרת, האם יש מס רכישה?

 

[yanosh34]

לא, דין הדירה האחרת מבחינת מס הרכישה הוא כדין הדירה הראשונה (גם בראשונה יש מס רכישה בשיעור נמוך יותר עם פטור עד גובה מסוים).
זה נובע מכך שמס הרכישה חל על הדירה היחידה ולא על הדירה הראשונה.
נוסף על כך, ניתן לרכוש את השניה טרם מכירת הראשונה ובכל זאת לא לשלם מס רכישה, בתנאי שהראשונה תמכר תוך שנתיים.

 

[אורי ג.]

• רוכש את הדירה ה1 בחייו (אין מס רכישה).

תלוי במחיר. הפטור הוא עד כ1.5M ש"ח.

בתנאי שהראשונה תמכר תוך שנתיים.

הורידו את זה לשנה וחצי.

 

[breezblock]

אני מקשה.. אם כל שנה וחצי אני קונה דירה, ומוכרת, זה ייתכן שאני אחזיק כל הזמן 2 דירות בבעלותי, ולא אשלם מסר רכישה (בהנחה שהדירות זולות?)

 

[בת העמק]

זה ייתכן שאני אחזיק כל הזמן 2 דירות בבעלותי, ולא אשלם מסר רכישה

לא חושבת. רשות המיסוי יודעים מהי הדירה הקודמת ומהי הדירה החדשה שלך. הם יודעים איזו דירה את אמורה למכור.

 

[breezblock]

רשות המיסוי יודעים מהי הדירה הקודמת ומהי הדירה החדשה שלך.

הכוונה היא כל פעם למכור את הדירה הישנה יותר.

 

[אורי ג.]

אני מקשה.. אם כל שנה וחצי אני קונה דירה, ומוכרת, זה ייתכן שאני אחזיק כל הזמן 2 דירות בבעלותי,

לא יודע, יתכן וכן אבל תוכלי לעשות את התרגיל הזה מספר מועט של פעמיים שלאחר מכן ללא ספק תוגדרי בתור עוסקת בתחום ותמוסי בהתאם.

 

[breezblock]

ללא ספק תוגדרי בתור עוסקת בתחום

יש הגדרות למי נחשב עוסק בתחום?

 

[אורי ג.]

יש הגדרות למי נחשב עוסק בתחום?

נתון לשיקול דעתו של פקיד השומה. אחד הקריטריונים זה תדירות העסקאות. קריטריונים נוספים הם: כמה זמן החזקת בנכס, מימון חיצוני או הון עצמי, אם יש לך ידע מקצועי בתחום, ופעולות שעשית בשביל להשביח את הנכס.

 

[dror]

@breezblock
כאן
http://ber-law.co.il/תחומי-התמחות/מקרקעין-ונדלן/מיסוי-מקרקעין/
יש מספר מגבלות שניתן לראות

 

[breezblock]

אם יש לך ידע מקצועי בתחום

מה יחשב ידע מקצועי בתחום, ומה יחשב פעולה שעשיתי להשבחת הנכס?

לצורך העניין (ואני לא מתכוונת באמת לעשות את זה, זה יותר לצורך הבנה).
נניח וקניתי דירה זולה וג'יפית, עשיתי לה קצת מתיחת פנים (לא שיפוץ, יותר ברמת הסטיילינג) ושלחתי אותה להשכרה, בינתיים אני רואה כי טוב, ומחליטה לעשות את אותו הסיפור עם עוד דירה שנקרתה לדרכי, ומעמידה את הראשונה למכירה... ואחרי שהיא נמכרת, קונה לי עוד דירה לעשות את הטריק הזה, וחוזר חלילה.
כמה גלגולים להערכתך אפשר לקיים ככה?

 

[אורי ג.]

מה יחשב ידע מקצועי בתחום,

אם את או בעלך (או כל קרוב משפחה מדרגה ראשונה) עוסקים בתחום שקשור לזה, לדוגמא שיפוצניק, מעצב פנים, אדריכל וכו'.

יחשב פעולה שעשיתי להשבחת הנכס?

שיפוץ לדוגמא.

כמה גלגולים להערכתך אפשר לקיים ככה?

קודם כל שינית את הסיטואציה, עכשיו כבר אין לך 2 דירות בו זמנית אבל בכל מקרה אין לי מושג, זה תלוי גם בתדירות, יש הבדל אם תעשי כמה סיבובים כאלה במרווח של 18 חודשים לבין אם תעשי את הסיבובים במרווחים של 5 שנים.
אם תחזיקי דירה 1 בכל זמן נתון אני מניח שתוכלי לעשות כמה וכמה סיבובים כאלה עד שתקפיצי להם דגל אדום.

 

[הנועזת]

אני מקשה.. אם כל שנה וחצי אני קונה דירה, ומוכרת, זה ייתכן שאני אחזיק כל הזמן 2 דירות בבעלותי, ולא אשלם מסר רכישה (בהנחה שהדירות זולות?)

עקרונית, נכון, עם זאת, את עלולה לרצד למס הכנסה/מס שבח על המסך באיזשהו שלב. ובמידה וזאת התוכנית שווה להתייעץ עם רו"ח או יועץ מס, מראש (אחריי סיבוב אחד). במקרה כזה קיימים נתונים נוספים הנלקחים בחשבון, כגון: האם את שכירה או עצמאית? רמת השכר שלך וכן הלאה...נתונים אלו יכולים להעיד אם זה עיסוקך העיקרי (נדל"ן), או לא.במידה ומתרשמים שכן, זו עלולה להחשב כהכנסה פירותית, החייבת במס הכנסה.

(לא ייעוץ)

 

[הנועזת]

תלוי במחיר. הפטור הוא עד כ1.5M ש"ח.

– על חלק השווי שעד 1,600,175 ₪: 0%