מינוף- נדלן vs שוק ההון

[Ron B]

טועים במה?

טועים בפרשנות. בהבנה של מה זה טוב ומה זה רע.
אתם אומרים: "הייתי שמח לקחת דיל כזה בו אני ממונף מעבר למה שיש לי יכולת להחזיר" אבל האמת שאף אחד מכם לא היה מסכים לזה.
המשמעות של עסק כזה זה שאם אתם מפסידים אתם ברחוב.
אבל מעבר לזה: זה נכון שמינוף בנדל"ן יכול להביא אותך למצב בוא ערך הדירה (הערבון) נמוך מערך החוב שלך (וזה מצב רצוי לטענתכם), אבל זאת לא כוונת הבנק. הבנק לא רוצה להגיע למצב כזה (לפחות הרגולרטור לא רוצה שזה יקרה). זה מוביל לכך שמינוף בנדל"ן הוא הרבה יותר נמוך ממינוף בשוק ההון. אם המינוף בנדל"ן הוא לכל היותר יחס של 1 ל-3, בשוק ההון אפשר למנף ביחס של 1 ל-10.
אז אם המטרה שלכם זה למנף כמה שיותר (שוב, אני חושב שזאת טעות, אבל נעזוב את זה): אז ברור שמקומכם בשוק ההון מניות. הרי רק שם תוכלו להגיע למינוף אדיר של 1 ל-10. שוק הנדל"ן לא יתן לכם כזה יחס.
מדוע אתם לא שמים את כל החסכונות שלכם ב-future על אינדקס עד השקל האחרון?
בקיצור אם אתם עונים: "ברור שהייתי רוצה למנף את עצמי עד כמה שניתן" אתם צריכים להסביר לעצמכם לפחות, מדוע אתם לא עושים את זה (או אולי אתם כן עושים את זה?)

 

[FIYaacov]

הרי רק שם תוכלו להגיע למינוף אדיר של 1 ל-10.

מה עם כל אותם אנשים שלוקחים את ההון העצמי כהלוואה לכל מטרה ומשכנתא על היתרה?

לא בעד מינוף, אבל כן יש מצבים בחיים שזה יכול להתאים (כשהאשה רוצה דירה למשל)

 

[הנועזת]

מה עם כל אותם אנשים שלוקחים את ההון העצמי כהלוואה לכל מטרה ומשכנתא על היתרה?

השאלה מחזירה אותנו לנקודת הפתיחה.
רכישה נדלנית היא עסקה, לא מוצר צריכה. גם אם הסיבה לרכישה היא האישה.
לצערי בימינו לרוב, מדובר בעיסקה גרועה ביותר, עם מקדמיי ביטחון (ברמת הריבית), שליליים.
במידה ונלקח מינוף כפול (הון עצמי+משכנתה), קיים סיכוי סביר לכשהריבית תעלה ראש, תחול על הרוכשים האלו שואה כלכלית.

 

[Ron B]

לא בעד מינוף, אבל כן יש מצבים בחיים שזה יכול להתאים (כשהאשה רוצה דירה למשל)

אתם מפספסים את הנקודה שלי שוב ושוב.
אני לא מדבר פה על בעד או נגד מינוף. אני אומר שיש מינוף בו שווי הון של האדם פחות ההתחייבויות שלו הוא חיובי. זה קורה ברוב המצבים כולל בנדל"ן.
כאשר עוברים למצב בו האדם נמצא במינוס: ההתחייבות שלו גבוהה מההון שהוא מחזיק זה מצב לא טוב. בודאי לא יתרון לאדם פרטי (לא מדבר על חברה בע"מ גדולה שמצליחה לעשות את זה). לכן, זאת טעות להציג את זה כיתרון של מינוף הנדל"ן. נוסף, החיסרון הזה מוביל לכך שהמינוף בנדל"ן פחות חזק כי המלווים יותר חוששים מלהכנס לסיטואציה הזאת.

 

[אורי ג.]

, קיים סיכוי סביר לכשהריבית תעלה ראש, תחול על הרוכשים האלו שואה כלכלית.

לא אם לוקחים את ההלוואה הנ"ל בריבית קבועה.

 

[FIYaacov]

לא אם לוקחים את ההלוואה הנ"ל בריבית קבועה.

זה סוג של השיקול של דמי ניהול לעומת פטור ממס. אתה או מחליט לשלם מראש ריבית גבוהה יותר או לוקח את הסיכון שהוא יעלה בהמשך.
מה עדיף? אולי לגוון... אולי.

כאשר עוברים למצב בו האדם נמצא במינוס: ההתחייבות שלו גבוהה מההון שהוא מחזיק זה מצב לא טוב

אני לא חושב שמישהו חושב שמה שאתה אומר לא נכון. זה פשוט חלק ממכלול הסיכונים שצריך לקחת בחשבון. כמה משקל לתת לזה, זה כבר לפי האופי של האדם.

גם אם הסיבה לרכישה היא האישה.

למען הסר ספק, המימון שלי לא עולה על 30% מערך הנכס. לא עד כדי כך האושר שלה יגרום לי להיות חסר אחריות.

 

[הנועזת]

שניי מונחים, שחשוב שיוגדרו בכלליות:
חוב טוב- חוב הנלקח לטובת חוף מבטחים הנובע מזרים חיובי+מקדם בטחון מינימלי כנגד עליית ריבית.
חוב שכזה יש בכוחו אפילו להוציא אדם מ"מינוס" כהגדרתך. שלא יובן לא נכון כל עיסקה נושאת סיכון, אבל זהו סיכון שניתן לגדר אותו באמצעות השכלה פיננסית ומחקר מעמיק. חוב זה בסופו של דבר מייצר נכס המניב תזרים חיובי. מינוף זה הכלי העיקרי למוביליות כלכלית, לאדם שנקודת המוצא שלו "עניה".
חוב רע- חוב הנלקח ספונטנית ללא תוכנית כלכלית, מחוסר ידע ובהעדר גידור. חוב זה מייצר התחייבות ותזרים שלילי בהווה או בעתיד עם עליית הריבית.

 

[אורי ג.]

חוב טוב- חוב הנלקח לטובת חוף מבטחים הנובע מזרים חיובי+מקדם בטחון מינימלי כנגד עליית ריבית.
חוב שכזה יש בכוחו אפילו להוציא אדם מ"מינוס" כהגדרתך. שלא יובן לא נכון כל עיסקה נושאת סיכון, אבל זהו סיכון שניתן לגדר אותו באמצעות השכלה פיננסית ומחקר מעמיק. חוב זה בסופו של דבר מייצר נכס המניב תזרים חיובי. מינוף זה הכלי העיקרי למוביליות כלכלית, לאדם שנקודת המוצא שלו "עניה".
חוב רע- חוב הנלקח ספונטנית ללא תוכנית כלכלית, מחוסר ידע ובהעדר גידור. חוב זה מייצר התחייבות ותזרים שלילי בהווה או בעתיד עם עליית הריבית.

לא חושב שיש מישהו פה שטען אחרת.

. זה קורה ברוב המצבים כולל בנדל"ן.

זה לא.

 

[אנא-אל]

@Ron B

לא עולה בקו ישר כמו שנהוג לחשוב?

שואלת שוב האם זו המסקנה מהגרף שצירפת?

 

[גרהם]

כאשר עוברים למצב בו האדם נמצא במינוס: ההתחייבות שלו גבוהה מההון שהוא מחזיק זה מצב לא טוב

לא יודע אם טוב או רע. עובדתית זה המצב בו נמצא חלק גדול מעשירי ישראל (טייקונים).

 

[מרק עוגיות]

עובדתית זה המצב בו נמצא חלק גדול מעשירי ישראל (טייקונים).

חוקי הטבע לא עובדים לטייקונים כמו שהם עובדים לאחד האדם. משום מה גם מי שיש לו מינוס מיליארדים נחשב מיליארדר.

 

[רוני]

היכולת לחסוך משכר העבודה יחסית מוגבל, ככול שהמשפחה גדלה הקושי לחסוך גדל בהתאם.
ככול שמרוויחים יותר משלמים יותר מיסים.
מספר השנים שבהם ניתן להסתמך באופן בטוח על חסכון משכר עבודה הולך ופוחת עם הירידה בביטחון התעסוקתי.

שימוש מושכל במינוף בנוסף להון עצמי כדי לייצר הון והכנסות פסיביות מהשקעות, מאפשר לפרט לשלוט בגורל הכלכלי שלו, להגיע לעצמאות כלכלית משמעותית.

 

[גרהם]

חוקי הטבע לא עובדים לטייקונים כמו שהם עובדים לאחד האדם. משום מה גם מי שיש לו מינוס מיליארדים נחשב מיליארדר.

נכון מאד, אם כי חל שינוי בשנים האחרונות (דנקנר, פישמן, זיסר וכו')

 

[אנון נימוס]

רכישה נדלנית היא עסקה, לא מוצר צריכה.

אני לא מבין את הכוונה שלך במוצר צריכה לעומת עיסקה.

כל רכישה היא עיסקה בן קונה למוכר, ולכן לא ברור לי ההגדרה שרכישה נדלנית היא עיסקה לעומת רכישת מוצר צריכה שהיא "לא עיסקה" - היכן שיש קונה ומוכר יש עיסקה.
הורי החליטו לעבור קרוב אלינו לבניין עם מעלית
הם היו יכולים לשכור אבל זה לא מתאים להם בגילם .
ולכן הם השקיעו x כסף בדירה, חלק מהשיקול הוא כספי אבל בהחלט לא רובו.
אז הם רכשו מוצר צריכה ?

 

[Ron B]

שואלת שוב האם זו המסקנה מהגרף שצירפת?

רואים שיש הרבה חלונות של 5-10 שנים של ירידות יפות בנדלן. לדוגמא בין 1989 ל-1995, ואפשר למצוא עוד רבים כאלו.
דווקא לטווח הארוך מאד, בניגוד למניות, העליה היא זניחה משהו כמו 1% בשנה. מה שאומר שנדלן זה עסק בהחלט מסוכן עם תשואה יותר נמוכה. מסוכן כי בטווח הבינוני קרו מקרים רבים בהן היו ירידות ראליות בנדלן. אם בשנים האלו היית ממונף מצבך לא היה משהו.

שניי מונחים, שחשוב שיוגדרו בכלליות:
חוב טוב- חוב הנלקח לטובת חוף מבטחים הנובע מזרים חיובי+מקדם בטחון מינימלי כנגד עליית ריבית.
חוב שכזה יש בכוחו אפילו להוציא אדם מ"מינוס" כהגדרתך. שלא יובן לא נכון כל עיסקה נושאת סיכון, אבל זהו סיכון שניתן לגדר אותו באמצעות השכלה פיננסית ומחקר מעמיק. חוב זה בסופו של דבר מייצר נכס המניב תזרים חיובי. מינוף זה הכלי העיקרי למוביליות כלכלית, לאדם שנקודת המוצא שלו "עניה".
חוב רע- חוב הנלקח ספונטנית ללא תוכנית כלכלית, מחוסר ידע ובהעדר גידור. חוב זה מייצר התחייבות ותזרים שלילי בהווה או בעתיד עם עליית הריבית.

זה טאוטולוגיה. שחור הוא שחור, לבן הוא לבן, רע זה רע וטוב זה טוב. לא למדתי מזה דבר.
מינוף לאדם פרטי - ניתן להתווכח האם זה טוב או רע: תלוי בהנחות שלך על מידת התשואה (האם התשואה של שוק המניות בעולם תהיה גבוהה כמו שהייתה במאה שנה האחרונות?), הסיכון ופונקציית התועלת שלך. בוא נגיד שנוי במחלוקת. אבל זה שנוי במחלוקת כל עוד האדם נמצא במאזן חיובי. כשהוא עובר למאזן שלילי זה לא שנוי במחלוקת: זה רע ומסוכן. שוב אני מדבר על אדם פרטי.

לא יודע אם טוב או רע. עובדתית זה המצב בו נמצא חלק גדול מעשירי ישראל (טייקונים).

זה מה שאתה חושב כי אתה שומע שה״טייקונים״ נמצאים במצב הזה. החבר׳ה שנמצאים במצב הזה הם לא הטייקונים. הם פשוט עושים הרבה רעש וחלקם גם הולכים אחרי זה לכלא (דנקנר) בגלל הסתבכויות שממשיכות את הדרך של להמר על מעבר לקופה.
העשירים האמיתיים לא מתנהלים כך. לא מקימי מובילי, ולא גיל שוויד: הם מעולם לא מינפו את עצמם (באופן פרטי) מעבר לשווי שלהם. הם בהחלט גייסו הון לחברות שלהן, אבל בצורה חכמה ולא בדרך הזאת.

 

[גרהם]

רואים שיש הרבה חלונות של 5-10 שנים של ירידות יפות בנדלן. לדוגמא בין 1989 ל-1995, ואפשר למצוא עוד רבים כאלו.
דווקא לטווח הארוך מאד, בניגוד למניות, העליה היא זניחה משהו כמו 1% בשנה. מה שאומר שנדלן זה עסק בהחלט מסוכן עם תשואה יותר נמוכה. מסוכן כי בטווח הבינוני קרו מקרים רבים בהן היו ירידות ראליות בנדלן. אם בשנים האלו היית ממונף מצבך לא היה משהו.


זה טאוטולוגיה. שחור הוא שחור, לבן הוא לבן, רע זה רע וטוב זה טוב. לא למדתי מזה דבר.
מינוף לאדם פרטי - ניתן להתווכח האם זה טוב או רע: תלוי בהנחות שלך על מידת התשואה (האם התשואה של שוק המניות בעולם תהיה גבוהה כמו שהייתה במאה שנה האחרונות?), הסיכון ופונקציית התועלת שלך. בוא נגיד שנוי במחלוקת. אבל זה שנוי במחלוקת כל עוד האדם נמצא במאזן חיובי. כשהוא עובר למאזן שלילי זה לא שנוי במחלוקת: זה רע ומסוכן. שוב אני מדבר על אדם פרטי.


זה מה שאתה חושב כי אתה שומע שה״טייקונים״ נמצאים במצב הזה. החבר׳ה שנמצאים במצב הזה הם לא הטייקונים. הם פשוט עושים הרבה רעש וחלקם גם הולכים אחרי זה לכלא (דנקנר) בגלל הסתבכויות שממשיכות את הדרך של להמר על מעבר לקופה.
העשירים האמיתיים לא מתנהלים כך. לא מקימי מובילי, ולא גיל שוויד: הם מעולם לא מינפו את עצמם (באופן פרטי) מעבר לשווי שלהם. הם בהחלט גייסו הון לחברות שלהן, אבל בצורה חכמה ולא בדרך הזאת.

אתה טועה לחלוטין וחוץ מלהגיד "הם לא טייקונים" לא כתבת שום דבר רלוונטי על מה שכתבתי.
הדוגמאות שאתה נתת לא קשורות לנושא שהוא אנשים שמשקיעים מכספם בעסק וצריכים להחליט איך לממן את ההשקעה.

 

[nicepo1]

חוקי הטבע לא עובדים לטייקונים כמו שהם עובדים לאחד האדם. משום מה גם מי שיש לו מינוס מיליארדים נחשב מיליארדר.

לא סתם אומרים, כשאתה חייב לבנק 200 אלף קשה לך לישון בלילה, כשאתה חייב 200 מליון, למנהל בנק קשה לישון

 

[מתכנת]

אם המינוף בנדל"ן הוא לכל היותר יחס של 1 ל-3, בשוק ההון אפשר למנף ביחס של 1 ל-10.
אז אם המטרה שלכם זה למנף כמה שיותר (שוב, אני חושב שזאת טעות, אבל נעזוב את זה): אז ברור שמקומכם בשוק ההון מניות. הרי רק שם תוכלו להגיע למינוף אדיר של 1 ל-10. שוק הנדל"ן לא יתן לכם כזה יחס.
מדוע אתם לא שמים את כל החסכונות שלכם ב-future על אינדקס עד השקל האחרון?
בקיצור אם אתם עונים: "ברור שהייתי רוצה למנף את עצמי עד כמה שניתן" אתם צריכים להסביר לעצמכם לפחות, מדוע אתם לא עושים את זה (או אולי אתם כן עושים את זה?)

התשובה ממש טריוויאלית, אתה שואל ברצינות?
אני רוצה מקסימום מינוף בלי סיכון MC.
בנדלן למגורים בארץ אפשר לקבל 75% על דירה ראשונה,
באינדקס סנופי עם מינוף זהה הייתי עף מהמשחק תוך חודשים ספורים גם ב-2008 וגם ב-2000 (ואולי גם בברקזיט, לא יודע.)

ולגבי החשש מירידת שווי הנכס מתחת לגובה החוב גם "הירידות היפות" בנדלן לא התקרבו למשברים בשוק ההון ותוסיף לזה שהמינוף נדלני קטן והולך הסיכוי לתרחיש הזה רחוק מאוד בהלוואת משכנתא ישראלית קלאסית. (לצורך הבהרת הנקודה הזו התעלמתי מסיכון חדלת פירעון של ההחזרים השוטפים)

 

[אורי ג.]

ולגבי החשש מירידת שווי הנכס מתחת לגובה החוב גם "הירידות היפות" בנדלן לא התקרבו למשברים בשוק ההון

בארץ.

 

[אנא-אל]

למרות שבכל מקרה אנסה להרחיב מעט את אופקיי על נדלן, כרגע המסקנה היא שאם כבר מינוף אז עדיף את התנודתיות עם סטיית התקן הגבוהה יותר בשוק ההון, ופחות סיבוך והתעסקות מנדלן, באחוז נמוך שיהיה אפשר לעמוד במשבר רציני+mc.
גם זה רק לאחר נסיון של כמה שנים בשוק.