מינוף התייעצות

[lidans5]

שלום, אשמח להתייעצות ותובנות בנושא שדלקמן:
בבנק מציעים לי 600K הלוואה בריבית X, אני יכול לקנות נכס בסכום הנ"ל הנושא תשואה של 2.25X (לתקופה של 72 חודש)
אני מתלבט האם למנף ב100% ואכן לקחת את ההלוואה ולקנות נכס במאה אחוז מכספי הבנק
אני חושב שאני לא מבין עד הסוף את המשמעויות ארוכות הטווח של מינוף שכזה, אשמח לתובנות כאמור מהקהל
[אציין שיש לי כבר נכסים ביעד המבוקש, והקניה תהווה חלק מסל נכסים שברשותי]
תודה

 

[DudeOFortune]

מה הכוונה תשואה ל72 חודשים, מובטחת לך תשואה כזו למשך זמן זה, ולאחר מכן לא ידוע לך מה תהיה התשואה?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא הבנתי..

אתה יכול לעשות תשואה של פי 2.25 מעלות הכסף (הריבית) למשך 72 חודשים על הנכס ואז מה קורה?

בנוסף, איך אתה מחשב תשואה?

קצת פרטים על הנכס אולי יעזור גם, נכס זה לא רק מספר, יש חשיבות (בעיניי לפחות), למיקום, אוכלוסיה, סוג הנכס וכו'..

 

[אורי ג.]

אני חושב שאני לא מבין עד הסוף את המשמעויות ארוכות הטווח של מינוף שכזה, אשמח לתובנות כאמור מהקהל

או שתרוויח מלא כסף, או שתפסיד מלא כסף, זה בגדול המשמעות.

 

[Benjamin W]

השאלה הכי חשובה, וזאת שלא התייחסת אליה היא שאלת הסיכון.

 

[dani91]

השאלה מה יקרה למחיר הנכס.
מספיקה ירידה של 1.25X כדי למחוק את כל הרווח שלך.

 

[אחד_שיודע]

השאלה הכי חשובה, וזאת שלא התייחסת אליה היא שאלת הסיכון.

+1
@lidans5 , אתה מציג מצב של: אני יכול להלוות בריבית X ולהרוויח בריבית 2X
כמובן שלא מדובר ברווח בטוח, אחרת התשואה עליו לא הייתה 2X
יש פה סיכון
אם הסיכון מתממש - מה אתה עושה ? האם זו תהיה "מכה קלה בכנף" ותצליח לשרוד את זה? האם יהיה לך מאיפה להחזיר 600K שאתה חייב בסוף 72 חודשים? אני מניח שאם תצטרך למשוך את הלוואה עוד קצת, הבנק ינצל את זה וייקח ממך הרבה כסף

 

[רוני]

אני מתלבט האם למנף ב100% ואכן לקחת את ההלוואה ולקנות נכס במאה אחוז מכספי הבנק

היי

ההסתכלות שלך צריכה להיות על גובה המינוף ביחס לתיק הנכסים כולו ולא רק ביחס לנכס הנרכש.

במידה ויכולת החיסכון החודשית שלך משמעותית (יכולת להכיל תזרים חודשי שלילי ובלתמים), אתה דואג לקופת חירום מתאימה,
ואתה מעריך רצף של שנים של עליית ערך ושכירויות ממועד ההשקעה יש בזה הגיון (אל תראה בזה המלצה, חסרים כאן נתונים רבים).

מאחר ואתה מתכוון לנכס בתשואה של 2.25% משכירות, אני חושש שמדובר במיקום הנמצא
ברמת מחירים גבוה, באופן אישי אני לא מרגיש בנוח עם נתון זה.

 

[neoh]

היי
מאחר ואתה מתכוון לנכס בתשואה של 2.25% משכירות, אני חושש שמדובר במיקום הנמצא
ברמת מחירים גבוה, באופן אישי אני לא מרגיש בנוח עם נתון זה.

למיטב הבנתי הוא התכוון שהתשואה היא לא 2.25 אחוז, אלא פי 2.25 מהריבית שהוא ישלם על ההלוואה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

למיטב הבנתי הוא התכוון שהתשואה היא לא 2.25 אחוז, אלא פי 2.25 מהריבית שהוא ישלם על ההלוואה.

זה גם מה שאני הבנתי.

 

[lidans5]

לא הסברתי/הובנתי: עלות הנכס, 600K, תשואה שנתית 5.5%, עלות ההלוואה פריים +0.6 - הפריסה 72 חודש, מתוכם שנה ראשונה גרייס

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם לא מפריע לך להיות בתזרים שלילי 6 שנים ואתה יודע כלכלית להכיל את זה, ואתה מסופק (ומחשב נכון) מתשואה של 5.5, ואתה לוקח בחשבון סיכונים קיימים - אז לך על זה (לא ממליץ ולא מייעץ).

אגב, שאלת על ה"משמעויות ארוכות הטווח" - לאיזה טווח ארוך התכוונת אם ההלוואה שלך נגמרת תוך 6 שנים? מה פספסתי?

 

[horizon]

לא הסברתי/הובנתי: עלות הנכס, 600K, תשואה שנתית 5.5%, עלות ההלוואה פריים +0.6 - הפריסה 72 חודש, מתוכם שנה ראשונה גרייס

שים לב שבעשור האחרון השוק היה במגמת עלייה, אחת הסיבות לעליות המתמשכות היא עלות המימון שירדה במהלך השנים.
בסוף 2008 עמדה ריבית הפריים על 6%, היום היא עומדת על 1.6%
אם הריבית תעלה חזרה המחירים יילכו בכיוון ההפוך ואיתם גם גובה השכירות.