מינוף התייעצות

lidans5

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/1/16
הודעות
320
דירוג
59
שלום, אשמח להתייעצות ותובנות בנושא שדלקמן:
בבנק מציעים לי 600K הלוואה בריבית X, אני יכול לקנות נכס בסכום הנ"ל הנושא תשואה של 2.25X (לתקופה של 72 חודש)
אני מתלבט האם למנף ב100% ואכן לקחת את ההלוואה ולקנות נכס במאה אחוז מכספי הבנק
אני חושב שאני לא מבין עד הסוף את המשמעויות ארוכות הטווח של מינוף שכזה, אשמח לתובנות כאמור מהקהל
[אציין שיש לי כבר נכסים ביעד המבוקש, והקניה תהווה חלק מסל נכסים שברשותי]
תודה
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
157
דירוג
75
מה הכוונה תשואה ל72 חודשים, מובטחת לך תשואה כזו למשך זמן זה, ולאחר מכן לא ידוע לך מה תהיה התשואה?
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
336
דירוג
268
לא הבנתי..

אתה יכול לעשות תשואה של פי 2.25 מעלות הכסף (הריבית) למשך 72 חודשים על הנכס ואז מה קורה?

בנוסף, איך אתה מחשב תשואה?

קצת פרטים על הנכס אולי יעזור גם, נכס זה לא רק מספר, יש חשיבות (בעיניי לפחות), למיקום, אוכלוסיה, סוג הנכס וכו'..
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,202
דירוג
22,090
אני חושב שאני לא מבין עד הסוף את המשמעויות ארוכות הטווח של מינוף שכזה, אשמח לתובנות כאמור מהקהל
או שתרוויח מלא כסף, או שתפסיד מלא כסף, זה בגדול המשמעות.
 

Benjamin W

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/16
הודעות
7,515
דירוג
7,109
השאלה הכי חשובה, וזאת שלא התייחסת אליה היא שאלת הסיכון.
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
470
דירוג
520
השאלה מה יקרה למחיר הנכס.
מספיקה ירידה של 1.25X כדי למחוק את כל הרווח שלך.
 

אחד_שיודע

משתמש ותיק
הצטרף ב
6/6/20
הודעות
192
דירוג
218
השאלה הכי חשובה, וזאת שלא התייחסת אליה היא שאלת הסיכון.
+1
@lidans5 , אתה מציג מצב של: אני יכול להלוות בריבית X ולהרוויח בריבית 2X
כמובן שלא מדובר ברווח בטוח, אחרת התשואה עליו לא הייתה 2X
יש פה סיכון
אם הסיכון מתממש - מה אתה עושה ? האם זו תהיה "מכה קלה בכנף" ותצליח לשרוד את זה? האם יהיה לך מאיפה להחזיר 600K שאתה חייב בסוף 72 חודשים? אני מניח שאם תצטרך למשוך את הלוואה עוד קצת, הבנק ינצל את זה וייקח ממך הרבה כסף
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,505
דירוג
4,482
אני מתלבט האם למנף ב100% ואכן לקחת את ההלוואה ולקנות נכס במאה אחוז מכספי הבנק

היי

ההסתכלות שלך צריכה להיות על גובה המינוף ביחס לתיק הנכסים כולו ולא רק ביחס לנכס הנרכש.

במידה ויכולת החיסכון החודשית שלך משמעותית (יכולת להכיל תזרים חודשי שלילי ובלתמים), אתה דואג לקופת חירום מתאימה,
ואתה מעריך רצף של שנים של עליית ערך ושכירויות ממועד ההשקעה יש בזה הגיון (אל תראה בזה המלצה, חסרים כאן נתונים רבים).

מאחר ואתה מתכוון לנכס בתשואה של 2.25% משכירות, אני חושש שמדובר במיקום הנמצא
ברמת מחירים גבוה, באופן אישי אני לא מרגיש בנוח עם נתון זה.
 

neoh

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/15
הודעות
59
דירוג
56
היי
מאחר ואתה מתכוון לנכס בתשואה של 2.25% משכירות, אני חושש שמדובר במיקום הנמצא
ברמת מחירים גבוה, באופן אישי אני לא מרגיש בנוח עם נתון זה.

למיטב הבנתי הוא התכוון שהתשואה היא לא 2.25 אחוז, אלא פי 2.25 מהריבית שהוא ישלם על ההלוואה.
 

lidans5

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/1/16
הודעות
320
דירוג
59
לא הסברתי/הובנתי: עלות הנכס, 600K, תשואה שנתית 5.5%, עלות ההלוואה פריים +0.6 - הפריסה 72 חודש, מתוכם שנה ראשונה גרייס
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
336
דירוג
268
אם לא מפריע לך להיות בתזרים שלילי 6 שנים ואתה יודע כלכלית להכיל את זה, ואתה מסופק (ומחשב נכון) מתשואה של 5.5, ואתה לוקח בחשבון סיכונים קיימים - אז לך על זה (לא ממליץ ולא מייעץ).

אגב, שאלת על ה"משמעויות ארוכות הטווח" - לאיזה טווח ארוך התכוונת אם ההלוואה שלך נגמרת תוך 6 שנים? מה פספסתי?
 

horizon

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/10/19
הודעות
38
דירוג
13
לא הסברתי/הובנתי: עלות הנכס, 600K, תשואה שנתית 5.5%, עלות ההלוואה פריים +0.6 - הפריסה 72 חודש, מתוכם שנה ראשונה גרייס
שים לב שבעשור האחרון השוק היה במגמת עלייה, אחת הסיבות לעליות המתמשכות היא עלות המימון שירדה במהלך השנים.
בסוף 2008 עמדה ריבית הפריים על 6%, היום היא עומדת על 1.6%
אם הריבית תעלה חזרה המחירים יילכו בכיוון ההפוך ואיתם גם גובה השכירות.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
Wonko הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות צרכנות פיננסית 12
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 75
Y האם יש קרנות עם מינוף סולידי? שוק ההון 4
R מינוף חינם על ניירות ערך זרים שוק ההון 1
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
Wonko מינוף של מניות שוק ההון 44
A מינוף סטודנטיאלי שוק ההון 8
י מינוף משכנתא צמודה נדל"ן 22
B מינוף בIB העולמית שוק ההון 10
O אחוז החזר הלוואות (מינוף, לא צריכה) מסך ההכנסות שוק ההון 4
A מינוף תיק השקעות עבור משכנתא צרכנות פיננסית 3
N שאלה תאירוטית על מינוף/ הלוואה לעסק אוף טופיק 18
Y מינוף על 20% הון עצמי ללא ריבית - איך לפעול שוק ההון 11
liranviper מינוף לנדל"ן/מניות - באיזה מטבע? שוק ההון 39
ד לא הבנתי איך מינוף עובד בעסקים שוק ההון 41
liranviper חישוב סיכון מינוף ב IB + ביאור מונחים שוק ההון 115
T מינוף ככלי לפיזור התיק הזמן שוק ההון 1
J מינוף בנדל"ן וחישוב תשואה נדל"ן 34
N מינוף קופת גמל להשקעה שוק ההון 27
ד ריט עם מקסימום מינוף באירופה או ארה"ב שוק ההון 23
י מינוף עבור רכישת נכס בחו"ל נדל"ן 15
ל דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא נדל"ן 54
ImCarryGG המלצה לספרים/מאמרים על מינוף באמצעות הלוואת בנק שוק ההון 52
Yuvalbuz3 מקורות מידע על מינוף עסקי צרכנות פיננסית 5
עומרפ מינוף על מחקות שוק ההון 24
יאיא מינוף קרן השתלמות על ידי הלוואה והשקעה חוזרת שוק ההון 19
B שאלה לגבי מינוף, UPRO מול SSO שוק ההון 35
ק מה עושים כשרוצים מינוף על נייר זניח ואין עליו אופציות שוק ההון 24
S שיטה שחשבתי עליה שמשלבת השעה פסיבית במדדים עולמיים עם מצבים של מינוף כשצריך שוק ההון 76
I מינוף פוליסת חיסכון לקנית נדל"ן בארה"ב נדל"ן 7
S מינוף סולידי שוק ההון 10
G מינוף שנוצר בעקבות המשכנתא שוק ההון 65
J עלויות ותנאי מינוף בIB שוק ההון 18
ע מינוף שוק ההון 7
M ניסיון מינוף שוק ההון 10
doc29 מינוף זול (?) נדל"ן 45
מ עלויות מינוף ויתרת מזומן שלילית בIB שוק ההון 2
bobby מינוף קצר ב-Interactive Brokers שוק ההון 4

נושאים דומים

למעלה