מינוף התייעצות

lidans5

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/1/16
הודעות
337
דירוג
60
שלום, אשמח להתייעצות ותובנות בנושא שדלקמן:
בבנק מציעים לי 600K הלוואה בריבית X, אני יכול לקנות נכס בסכום הנ"ל הנושא תשואה של 2.25X (לתקופה של 72 חודש)
אני מתלבט האם למנף ב100% ואכן לקחת את ההלוואה ולקנות נכס במאה אחוז מכספי הבנק
אני חושב שאני לא מבין עד הסוף את המשמעויות ארוכות הטווח של מינוף שכזה, אשמח לתובנות כאמור מהקהל
[אציין שיש לי כבר נכסים ביעד המבוקש, והקניה תהווה חלק מסל נכסים שברשותי]
תודה
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
271
דירוג
145
מה הכוונה תשואה ל72 חודשים, מובטחת לך תשואה כזו למשך זמן זה, ולאחר מכן לא ידוע לך מה תהיה התשואה?
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
לא הבנתי..

אתה יכול לעשות תשואה של פי 2.25 מעלות הכסף (הריבית) למשך 72 חודשים על הנכס ואז מה קורה?

בנוסף, איך אתה מחשב תשואה?

קצת פרטים על הנכס אולי יעזור גם, נכס זה לא רק מספר, יש חשיבות (בעיניי לפחות), למיקום, אוכלוסיה, סוג הנכס וכו'..
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,794
דירוג
24,796
אני חושב שאני לא מבין עד הסוף את המשמעויות ארוכות הטווח של מינוף שכזה, אשמח לתובנות כאמור מהקהל
או שתרוויח מלא כסף, או שתפסיד מלא כסף, זה בגדול המשמעות.
 

Benjamin W

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/16
הודעות
7,526
דירוג
7,212
השאלה הכי חשובה, וזאת שלא התייחסת אליה היא שאלת הסיכון.
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
788
דירוג
947
השאלה מה יקרה למחיר הנכס.
מספיקה ירידה של 1.25X כדי למחוק את כל הרווח שלך.
 

אחד_שיודע

משתמש ותיק
הצטרף ב
6/6/20
הודעות
193
דירוג
229
השאלה הכי חשובה, וזאת שלא התייחסת אליה היא שאלת הסיכון.
+1
@lidans5 , אתה מציג מצב של: אני יכול להלוות בריבית X ולהרוויח בריבית 2X
כמובן שלא מדובר ברווח בטוח, אחרת התשואה עליו לא הייתה 2X
יש פה סיכון
אם הסיכון מתממש - מה אתה עושה ? האם זו תהיה "מכה קלה בכנף" ותצליח לשרוד את זה? האם יהיה לך מאיפה להחזיר 600K שאתה חייב בסוף 72 חודשים? אני מניח שאם תצטרך למשוך את הלוואה עוד קצת, הבנק ינצל את זה וייקח ממך הרבה כסף
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,845
דירוג
5,152
אני מתלבט האם למנף ב100% ואכן לקחת את ההלוואה ולקנות נכס במאה אחוז מכספי הבנק

היי

ההסתכלות שלך צריכה להיות על גובה המינוף ביחס לתיק הנכסים כולו ולא רק ביחס לנכס הנרכש.

במידה ויכולת החיסכון החודשית שלך משמעותית (יכולת להכיל תזרים חודשי שלילי ובלתמים), אתה דואג לקופת חירום מתאימה,
ואתה מעריך רצף של שנים של עליית ערך ושכירויות ממועד ההשקעה יש בזה הגיון (אל תראה בזה המלצה, חסרים כאן נתונים רבים).

מאחר ואתה מתכוון לנכס בתשואה של 2.25% משכירות, אני חושש שמדובר במיקום הנמצא
ברמת מחירים גבוה, באופן אישי אני לא מרגיש בנוח עם נתון זה.
 

neoh

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/15
הודעות
59
דירוג
56
היי
מאחר ואתה מתכוון לנכס בתשואה של 2.25% משכירות, אני חושש שמדובר במיקום הנמצא
ברמת מחירים גבוה, באופן אישי אני לא מרגיש בנוח עם נתון זה.

למיטב הבנתי הוא התכוון שהתשואה היא לא 2.25 אחוז, אלא פי 2.25 מהריבית שהוא ישלם על ההלוואה.
 

lidans5

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/1/16
הודעות
337
דירוג
60
לא הסברתי/הובנתי: עלות הנכס, 600K, תשואה שנתית 5.5%, עלות ההלוואה פריים +0.6 - הפריסה 72 חודש, מתוכם שנה ראשונה גרייס
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
אם לא מפריע לך להיות בתזרים שלילי 6 שנים ואתה יודע כלכלית להכיל את זה, ואתה מסופק (ומחשב נכון) מתשואה של 5.5, ואתה לוקח בחשבון סיכונים קיימים - אז לך על זה (לא ממליץ ולא מייעץ).

אגב, שאלת על ה"משמעויות ארוכות הטווח" - לאיזה טווח ארוך התכוונת אם ההלוואה שלך נגמרת תוך 6 שנים? מה פספסתי?
 

horizon

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/10/19
הודעות
38
דירוג
17
לא הסברתי/הובנתי: עלות הנכס, 600K, תשואה שנתית 5.5%, עלות ההלוואה פריים +0.6 - הפריסה 72 חודש, מתוכם שנה ראשונה גרייס
שים לב שבעשור האחרון השוק היה במגמת עלייה, אחת הסיבות לעליות המתמשכות היא עלות המימון שירדה במהלך השנים.
בסוף 2008 עמדה ריבית הפריים על 6%, היום היא עומדת על 1.6%
אם הריבית תעלה חזרה המחירים יילכו בכיוון ההפוך ואיתם גם גובה השכירות.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
H התלבטות על דירה בחו"ל ע"י מינוף בנק בחו"ל נדל"ן 11
S מינוף תיק ממונף שוק ההון 9
M הוצאות ריבית לצורכי מינוף - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 2
י מינוף שקלי או דולרי שוק ההון 24
I מינוף קופת גמל והשקעה באפיקים סולידים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
S אפשרויות מינוף בברוקר ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
כ מינוף קה"ש לפני מעבר ל-IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A מינוף כנגד קופת גמל להשקעה שוק ההון 6
twister מינוף margin באמצעות הברוקר, האם ובכמה אתם ממונפים? שוק ההון 50
H אפשרויות מינוף גם בחו"ל נדל"ן 40
ח מינוף בעת פינוי בינוי - עסקת החלומות? נדל"ן 6
L מימון/מינוף נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
איש ירח האם אפשר להגדיל מינוף לדירה להשקעה נדל"ן 24
J השקעה ב-P2P או לקיחת הלוואת מינוף להשקעה אחרת? השקעות אלטרנטיביות 10
S מינוף חיצוני לצורך פתיחת תיק השקעות צרכנות פיננסית 9
M פוליסת חיסכון, מינוף ומה שבינהם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 42
J שימוש באשראי לצורך מינוף. צרכנות פיננסית 18
V רכישת רכב חדש ע''י מינוף קופה צרכנות פיננסית 12
F מינוף בנדלן נדל"ן 4
T מינוף לצורך השקעה שוק ההון 18
M מינוף גבוה בדירה להשקעה נדל"ן 18
ה נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף נדל"ן 11
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
כ מינוף כנגד תיק השקעות צרכנות פיננסית 16
YizhakF מינוף אינפיניטי גמל להשקעה הלכה - מחקה מדד MSCI העולמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
א מינוף תיק השקעות ע"י אשראי שוק ההון 0
Wonko הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות צרכנות פיננסית 27
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 76
Y האם יש קרנות עם מינוף סולידי? שוק ההון 4
R מינוף חינם על ניירות ערך זרים שוק ההון 1
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
Wonko מינוף של מניות שוק ההון 44
A מינוף סטודנטיאלי שוק ההון 8
י מינוף משכנתא צמודה נדל"ן 22

נושאים דומים

למעלה