מיחזור המשכנתא

[יוסי מערוף]

שלום,

מעוניין להתייעץ בנוגע למיחזור משכנתא.
המשכנתא המקורית עברה כמה גלגולים והכנסות כספים, כאשר הכנסת כספים אחרונה הייתה לפני כמה חודשים.
כרגע סכום ההחזר החודשי נמוך מאוד מהיכולת שלנו ומההחזר כפי שהיה לפני הכנסת הכספים.

תמהיל נוכחי:
405,000 ₪ פריים (P-0.7) נותרו 28 שנים
222,000 ₪ משתנה לא צמודה 3.65% נותרו 14 שנים
48,000 ₪ משתנה לא צמודה 3.55% נותרו 28 שנים
החזר חודשי נוכחי: 3300 ש"ח

הכיוון שלי כרגע הוא להחזיר סכום גבוה ככל האפשר בפרק זמן הקטן ביותר.

חשבתי על 2 חלופות:

1. להשאיר את הפריים ולמחזר את שתי המשתנות להלוואה אחת של 270,000 ש"ח בריבית קבועה צמודה לשש שנים בריבית של כ-2.5% (הריבית שאני מכוון אליה ריאלית/הגיונית?)
החזר חודשי במקרה הזה: 5400 ש"ח. החזר כולל: 759,000 ש"ח

2. להשאיר את הפריים ולמחזר את שתי המשתנות להלוואה אחת של 170,000 ש"ח בריבית קבועה צמודה לשש שנים בריבית של כ-2.5% + לקחת הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות (100,000 ש"ח לשבע שנים בריבית של פריים מינוס חצי שזה כרגע 1.1%) - החזר חודשי התחלתי במקרה הזה: 5150 ש"ח. החזר כולל: 752,000 ש"ח

יתרון של אופציה 1 - מסיים יותר מהר בשנה את החלק שמחוץ לפריים בבנק + סוג של גידור הלוואה מפני סיכון בעלייה פתאומית של ריבית הפריים.
יתרון של אופציה 2 - החזר נמוך יותר

האם כיוון המחשבה שלי נכון? מה דעתכם?
ההנחה היא למיחזור תוך בנקאי ללא מעבר לבנק אחר.

 

[Fitch]

הריבית שאני מכוון אליה ריאלית/הגיונית?)

גבוהה, אבל תלוי באחוז מימון.

יתרון של אופציה 2 - החזר נמוך יותר

זה חסרון, לא יתרון.
אתה משווה תפוזים למחית תפוזים.

מה דעתכם?

עלול להיות לך קנס על מחזור של המשתנות. מתי תחנת עדכון הריביות?

 

[יוסי מערוף]

גבוהה, אבל תלוי באחוז מימון

שווי הנכס בעת הרכישה 2.4M. יתרת משכנתא 675K.

זה חסרון, לא יתרון.

למה? ההחזר החודשי נמוך יותר וגם ההחזר הכולל נמוך יותר בזכות הריביות הנמוכות יותר.

קנס על מחזור של המשתנות.

בדקתי ואין קנס

מתי תחנת עדכון הריביות

2021

 

[אורי ג.]

1. להשאיר את הפריים ולמחזר את שתי המשתנות להלוואה אחת של

האם כיוון המחשבה שלי נכון? מה דעתכם?

אין כזה דבר, ממחזרים את כל המשכנתא, הכל או לא כלום.

מה יכולת ורצון ההחזר הנוכחיים שלך?
האם יש לך עוד מזומן להקטין את המשכנתא?

 

[yossik]

האם יש לך עוד מזומן להקטין את המשכנתא?

+1

 

[Fitch]

שווי הנכס בעת הרכישה 2.4M. יתרת משכנתא 675K.

אז באמת גבוהה.

למה? ההחזר החודשי נמוך יותר וגם ההחזר הכולל נמוך יותר בזכות הריביות הנמוכות יותר.

7000 שקל זה לא יותר נמוך, כי הרבה תלוי בפריים ובמדד. זה כנראה 0.
אבל אם תגדיל את ההחזר למקרה א', אז תוכל להגדיל את הפער בין א' וב' וכך באמת ב' ייצא יותר זול.

אין כזה דבר, ממחזרים את כל המשכנתא, הכל או לא כלום.

?
לוקחים הלוואה חדשה במסלולים רצויים שמכסה את המסלולים הלא רצויים.

 

[יוסי מערוף]

אז באמת גבוהה

אז לכמה לכוון במו"מ עם הבנק?

לוקחים הלוואה חדשה במסלולים רצויים שמכסה את המסלולים הלא רצויים

בבנק מזרחי-טפחות, מי שממחזר הלוואה קיימת עם כמה מסלולים, ניתן למחזר רק חלק מהמסלולים.
ככה עשיתי במחזור הקודם ולדעתי זה לא השתנה.
המטרה שלי להשאר עם מסלול הפריים בלי לגעת ורק את המשתנות לקצר לקבועה צמודה בטווח שנים קצר.

האם יש לך עוד מזומן להקטין את המשכנתא?

יש לי עוד כסף, אבל הוא צבוע כקרן לשעת חירום וחסכונות לילדים.
מעדיף את הסכום הזה לא להכניס כי בתחום בו אני עוסק אין בטחונות שמחר לא אהיה בבית בלי עבודה. קרה לי בעבר, קרה גם לחברים שלי.

המטרה היא כרגע להכניס פחות כסף כחד-פעמי, אלא לנצל את היכולת כרגע ולהגדיל את ההחזרים.

 

[Fitch]

אז לכמה לכוון במו"מ עם הבנק?

צמודה? 1.5-1.8%

בבנק מזרחי-טפחות, מי שממחזר הלוואה קיימת עם כמה מסלולים, ניתן למחזר רק חלק מהמסלולים.
ככה עשיתי במחזור הקודם ולדעתי זה לא השתנה.

לא רק מזרחי, כנראה בכל הבנקים.

 

[אורי ג.]

לוקחים הלוואה חדשה במסלולים רצויים שמכסה את המסלולים הלא רצויים.

לא עובד ככה. מחזור משכנתא = להחזיר את כל הכספים בכל המסלולים ולקחת משכנתא חדשה לגמרי לפי התקנות היום, בתנאים של היום ובאחוזי המימון היום.

בבנק מזרחי-טפחות, מי שממחזר הלוואה קיימת עם כמה מסלולים, ניתן למחזר רק חלק מהמסלולים.

זה לא מחזור, זה פירעון מוקדם חלקי של המשכנתא.

המטרה היא כרגע להכניס פחות כסף כחד-פעמי, אלא לנצל את היכולת כרגע ולהגדיל את ההחזרים.

אז אין ברירה, הולכים למחזור מלא ובמקרה שלך זה יחסוך לך לא מעט כסף.

 

[Fitch]

זה פירעון מוקדם חלקי

אם במקום מה שפרע לוקח מסלולים אחרים, אז זה כן מחזור.

(מחזרתי חלק מהמשכנתא של אמי אי שם ב2014).

 

[אורי ג.]

אם במקום מה שפרע לוקח מסלולים אחרים, אז זה כן מחזור.

אתה צודק ואני טעיתי, אפשר לעשות כזה דבר בתנאים מסוימים אבל זה מגביל אותך אך ורק לבנק שממנו לקחת את המשכנתא, כיוון שאתה לקוח שבוי והם יודעים את זה אתה תקבל תנאים פחות טובים מאשר במחזור מלא.
צריך לבדוק כדאיות של מחזור חלקי באותו הבנק, מחזור מלא באותו הבנק ומלא בבנק אחר.
זה מה שאני הייתי עושה, בהנחה של מחזור מלא:
בהנחה שנזיל פודה את הקה"ש ומחזיר חלק מהמשכנתא, את השאר:
1/3 משכנתא של ~30 שנים פריים (תלוי בגיל הלווה)
1/3 משתנה כל 5 לכמה שפחות זמן
1/3 קל"צ לכמה שפחות זמן

אופציה 2 - מחזור חלקי פנימי:
בהנחה שנזיל פודה את הקה"ש ומחזיר קודם כל את המסלול של ה48K, אם נשאר כסף מחזיר חלק מהמשתנה כל 5 עם ה222K ואת המסלול הזה עושה מחזור פנימי ומקצר תקופה למינימום האפשרי תוך שיפור משמעותי בריבית כמובן.

במחשבה שנייה בגלל מרכיב הפריים הגבוה הקיים כנראה שאופציה 2 היא הטובה ביותר.

 

[יוסי מערוף]

מה היתרון לפדות קרן השתלמות ולהכניס למשכנתא על-פני קיצור טווח המשכנתא בשנים?
אולי עדיף בכלל לקחת הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות בריבית של P-0.5?

 

[אורי ג.]

מה היתרון לפדות קרן השתלמות ולהכניס למשכנתא על-פני קיצור טווח המשכנתא בשנים?

עדיף גם וגם!

אולי עדיף בכלל לקחת הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות בריבית של P-0.5?

לא ממש, כי אתה לא תנצל ככה את כל הקרן, סתם תשלם דמי ניהול על כל הקרן כולל החלק שלקחת בתור הלוואה וגם תשלם ריבית על ההלוואה משם, עדיף לפדות אותה וזהו.

 

[Fitch]

זה מגביל אותך אך ורק לבנק שממנו לקחת את המשכנתא, כיוון שאתה לקוח שבוי והם יודעים את זה אתה תקבל תנאים פחות טובים מאשר במחזור מלא

...בבנק אחר.

באותו הבנק כנראה עדיין תקבל תנאים פחות טובים.

 

[Yoss]

אולי עדיף בכלל לקחת הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות בריבית של P-0.5?

לא ממש, כי אתה לא תנצל ככה את כל הקרן, סתם תשלם דמי ניהול על כל הקרן כולל החלק שלקחת בתור הלוואה וגם תשלם ריבית על ההלוואה משם, עדיף לפדות אותה וזהו.

אבל בפדיון הוא מאבד באופן בלתי הפיך את הטבת המס של קרן השתלמות. אתה לא חושב שמשתלם לקחת הלוואה בתנאי קרן השתלמות על רוב הסכום על מנת לשמר את ההטבה לאורך זמן (סוג של מינוף, אם תרצה)?
נכון, תנאי משכנתא פחות אטרקטיביים על מנת למנף את הכסף לקרן השתלמות, אבל אם הבחירה היא בין לפדות ולאבד את ההטבה או לקחת הלוואה על רוב הסכום (והרי אי אפשר גם וגם) - אתה בטוח ששווה לפדות?

 

[אורי ג.]

מות. אתה לא חושב שמשתלם לקחת הלוואה בתנאי קרן השתלמות על רוב הסכום על מנת לשמר את ההטבה לאורך זמן (סוג של מינוף, אם תרצה)?

אם הוא רוצה למנף אז כן בכיף, אבל אם הוא רוצה למנף אז למה להקטין את המשכנתא???

- אתה בטוח ששווה לפדות?

בהתחשב בזה שיש גם דמי ניהול על הקה"ש, חד משמעית כן.
זה גם מה שאני עשיתי.

 

[יוסי מערוף]

אם הוא רוצה למנף אז כן בכיף, אבל אם הוא רוצה למנף אז למה להקטין את המשכנתא???

אני לא רוצה למנף אבל הכסף הזה מבחינתי הוא חיסכון לטווח ארוך ואני לא אשלם עליו מס רווחי הון.
כל כסף שאני אחסוך במקום אחר אני מאבד את הטבת המס הזו וחבל.
מעדיף לשלם את ה-0.35% דמי ניהול האלו.

באותו הבנק כנראה עדיין תקבל תנאים פחות טובים

ונניח ואעשה את זה באותו בנק. מה התנאים שעליי לצפות להלוואה בסדר-גודל הזה לטווח של כ-6 שנים?

אולי עדיף בכלל לקחת הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות בריבית של P-0.5?

ככה אני גם עושה בדיוק את

עדיף גם וגם!

 

[Fitch]

ונניח ואעשה את זה באותו בנק. מה התנאים שעליי לצפות להלוואה בסדר-גודל הזה לטווח של כ-6 שנים?

זה לא משנה. עיקר החסכון בא מקיצור התקופה ל6 שנים. אם תקבל 1.8% או 2.2% זה בטל בשישים.

 

[אורי ג.]

כל כסף שאני אחסוך במקום אחר אני מאבד את הטבת המס הזו וחבל.

ממש לא נכון, גם בהחזר משכנתא יש לך הטבת מס עוד יותר טובה: פטור ממס ופטור מדמי ניהול.

ככה אני גם עושה בדיוק את

לא.

זה לא משנה. עיקר החסכון בא מקיצור התקופה ל6 שנים. אם תקבל 1.8% או 2.2% זה בטל בשישים.

אמת. באופן כללי הריביות לטווחים כאלה הם מאד אטרקטיביים.

 

[יעקב]

אין כזה דבר, ממחזרים את כל המשכנתא, הכל או לא כלום.

מה יכולת ורצון ההחזר הנוכחיים שלך?
האם יש לך עוד מזומן להקטין את המשכנתא?

לא חובה למחזר את כל המסלולים. אפשר למחזר רק מסלול אחד.

אתה יכול לקבל 2.5% ל5 שנים קבוע לא צמוד.

אני נגד לפתוח את קרן ההשתלמות, עדיף לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות מכמה סיבות:
1. אתה לא מאבד את הטבת המס.
2. הריבית על ההלוואה מאוד טובה.
3. הכסף שלך ממשיך לעשות כסף בקרן ההשתלמות בתקופת ההלוואה.

אם אתם נבהלים מהמינוף אז תשנה את מסלול קרן ההשתלמות להכי סולידי שיש, עדיין התשואה שלך תהיה גבוהה מהריבית על ההלוואה.

ועוד משהו כל מיחזור של מסלול עולה 500 שקל דמי פתיחת תיק, הלוואה של 50 אלף עדיף לפרוע מאשר למחזר.