• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התייעצות בנושא מיחזור משכנתא קיימת (צמודה להחריד)

Camilio

משתמש רשום
הצטרף ב
16/12/21
הודעות
7
דירוג
0
בוקר טוב חברים,

משכנתא בגובה כ800 אלף ש"ח.
נלקחה לפני 3 שנים וצמודה להחריד (2/3 פריים, 1/3 צמוד מדד).
טעות, טועים, טעינו.
עם עליית המדד והריבית, ההחזר החודשי עלה בתוך שנה מכ3,000 ש"ח לעד כדי 4,400 ש"ח.
לאחרונה נעזרתי ביועץ משכנתאות על מנת לבחון את התהמהיל ולסקור פעולות אפשריות.
הוצע לי תמהיל שחלקו בריבית קבועה לא צמודה (4.75%) וחלקו בריבית משתנה לא צמודה כל 5 שנים (4.81%) - החזר חודשי של 4,400 ש"ח.
מה אתם הייתם עושים? למען האמת ספגתי את מרבית עליות המדד והריבית ומרגיש שאנחנו איפשהו לקראת סוף הסערה.
מאידך, שום היגיון כלכלי לא תופס פה במערב הפרוע ולכן אני במעט חששות שמא המשכנתא תמשיך לנסוק מעלה מעלה.
האם שווה כבר להמתין לירידות מדד ואולי אף ריבית ומתוך כך למחזר בנקודה אופטימלית יותר או שמא שווה למחזר בהינתן התנאים האמורים?

אציין כי ההחזר החודשי של 4,400 עולה בקנה אחד עם היכולות הכלכליות של משק הבית שלנו.
עוד אציין כי בהחלט יש שאיפה של מכירת הדירה בעוד מספר שנים (טווח של 3-4 שנים).

מה אתם הייתם עושים?

המון תודה!
 
לא יודע סכומים/ ריביות כרגע. כמה שנים נשארו ולכמה שנים הציעו לך.
איך נתנו לך משכנתה בלי 30% קבוע? או שאת הקבוע החזרתם? או שהשליש הוא קבוע צמוד?
אני חושב שכיום אין לך קנסות יציאה, לעומת שאם תקבע ריביות של היום, ביום של ירידת ריבית, אתה תבכה על גובה קנסות המחזור.
 
לא יודע סכומים/ ריביות כרגע. כמה שנים נשארו ולכמה שנים הציעו לך.
איך נתנו לך משכנתה בלי 30% קבוע? או שאת הקבוע החזרתם? או שהשליש הוא קבוע צמוד?
אני חושב שכיום אין לך קנסות יציאה, לעומת שאם תקבע ריביות של היום, ביום של ירידת ריבית, אתה תבכה על גובה קנסות המחזור.
צודק - לא ציינתי את תקופות ההחזר.
קל"צ - 22 שנה
משתנה לא צמודה - 25 שנה

איך נתנו לי בלי 30% קבוע? שאלה טובה. כמו שאמרתי - טעינו.

לגבי עניין הקנסות אני נוטה להסכים איתך - ברגע שארצה למחזר בעוד מספר שנים אני עלול להינזק - השאלה מה גובה הקנס המדובר לרוב?
 
השאלה מה גובה הקנס המדובר לרוב?
הסכום שאתה רוצה למחזר * (הפרש בריבית שהיתה לך לריבית באותה נקודה לאותן מספר שנים[של המסלול]) * שנים עד נקודת יציאה.
אם נניח 100,000 למחזור ממשכנתה בת 18 שנה (עוד 4 שנים) כשהפרש הריבית הוא 1% (לרעתך) =
100,000*18*0.01 = 18,000 שח קנס ועוד כמה שקלים על עמלת עבודה, אי הודעת פרעון מוקדם...
 
מה אתם הייתם עושים?
מה הריביות היום?
אין יכולת לבצע פירעון מוקדם לחלק מהסכום?
אין קה"שים נזילים? חסכונות אחרים?
לא ירדתם בדרגת המימון? (ערך הנכס עלה, שווי המשכנתא ירד).
 
נלקחה לפני 3 שנים וצמודה להחריד (2/3 פריים, 1/3 צמוד מדד).
טעות, טועים, טעינו.
לגבי ה- 2/3 פריים רק הזמן יגיד אם טעיתם ובאיזה היקף.. למחזר עכשיו לקל"צ גבוה יכול להיות הטעות הנוספת בשרשרת.
 
לגבי ה- 2/3 פריים רק הזמן יגיד אם טעיתם ובאיזה היקף.. למחזר עכשיו לקל"צ גבוה יכול להיות הטעות הנוספת בשרשרת.
ויכול גם להיות זול יותר אם הם מתכוונים למכור תוך מספר שנים.

אבל כנראה שעדיף לקצר מאוד את תקופת הקל"צ כדי להקטין את החשיפה לעמלת היוון משמעותית.
 
ויכול גם להיות זול יותר אם הם מתכוונים למכור תוך מספר שנים.
ברור. המסקנה היא שאף אחד לא יכול לדעת מראש מה תהיה סביבת הריבית לאורך תקופת ההלוואה, ולכן צריך לכוון לתמהיל מאוזן ככל האפשר.
לקחת 2/3 פריים כשהריבית אפסית ואחרי זה למחזר לקל"צ/מל"צ יקר כשהריבית בשיא נשמע לי לחזור על אותה השגיאה פעמיים.
 
איך נתנו לי בלי 30% קבוע? שאלה טובה. כמו שאמרתי - טעינו.
קבועה עדיין יכולה להיות צמודה, לא?
חייבים לקחת שליש בריבית קבועה, זאת יכולה להיות ריבית קבועה צמודה.


לגבי ה- 2/3 פריים רק הזמן יגיד אם טעיתם ובאיזה היקף.. למחזר עכשיו לקל"צ גבוה יכול להיות הטעות הנוספת בשרשרת.
זאת תהיה התכוננות למשבר הקודם במקום הסתכלות קדימה.


השאלה הכי חשובה היא כמה תוכלו להתמודד עם עוד עלייה בהחזר?
אם עוד עלייה בהחזר תביא אתכן לבעייה תזרימית אז חשוב למחזר היום לתמהיל יציב, אולי כמו מה שהיועץ הציע לכם.


על תמהיל כמו שלכם אפשר להשיג שיפור משמעותי במחזור היום, בגלל:
לא ירדתם בדרגת המימון? (ערך הנכס עלה, שווי המשכנתא ירד).
וגם בגלל שהבנקים עכשיו בבעיה, חסר להם תיקים, והם נותנים מרווחים הרבה יותר טובים, כלומר לוקחים פחות דמי תיווך על הכסף שהם מוכרים לכם.
 
וגם בגלל שהבנקים עכשיו בבעיה, חסר להם תיקים, והם נותנים מרווחים הרבה יותר טובים, כלומר לוקחים פחות דמי תיווך על הכסף שהם מוכרים לכם.
כן אבל מחיר הכסף עלה משמעותית, אין יותר את הריביות שהיו, אם היו צריכים ללכת למחזור מלא אני בטוח ב100% שעל המרכיב הצמוד הם היו משלמים יותר.
לגבי הפריים, תלוי בכמה הפריים שלהם.
 
אם מדובר באותו יועץ שהמליץ בפעם הקודמת שני שליש בריבית פריים ובפרט אם לא הסביר מה המשמעות והסיכון, הייתי לוקח חוות דעת שניה.
 
כן אבל מחיר הכסף עלה משמעותית, אין יותר את הריביות שהיו, אם היו צריכים ללכת למחזור מלא אני בטוח ב100% שעל המרכיב הצמוד הם היו משלמים יותר.
לגבי הפריים, תלוי בכמה הפריים שלהם.
לא מסכים, ראיתי לאחרונה משכנתאות בתמהילים דומים לשל פותש עם ריבית קבועה צמודה יותר גבוהה ממה שאפשר לקבל היום.
 
אם מדובר באותו יועץ שהמליץ בפעם הקודמת שני שליש בריבית פריים ובפרט אם לא הסביר מה המשמעות והסיכון, הייתי לוקח חוות דעת שניה.
זה פשוט הטרנד העכשווי של חלק נכבד מהיועצים (שאני חשוף אליהם). אז היה שני שליש פריים ועכשיו זה למחזר את הפריים למל"צ. אני רואה המון הצעות והן מוצעות כאיזו אמת שפותרת את כל הצרות.

אם יועץ היה מארגן לי משכנתא כ"כ מסוכנת כמו לפות"ש אני בטח שלא הייתי חוזר אליו לעוד סיבוב.
 
זה פשוט הטרנד העכשווי של חלק נכבד מהיועצים (שאני חשוף אליהם). אז היה שני שליש פריים ועכשיו זה למחזר את הפריים למל"צ. אני רואה המון הצעות והן מוצעות כאיזו אמת שפותרת את כל הצרות.

אם יועץ היה מארגן לי משכנתא כ"כ מסוכנת כמו לפות"ש אני בטח שלא הייתי חוזר אליו לעוד סיבוב.
כל יועץ ודעתו.
מבחינתי, ייעוץ משכנתאות זה עיסוק שדורש אסדרה ויועץ שממליץ על תמהיל בלי ניתוח רגישות לעליית ריבית, צריך לעסוק בתחום אחר.
 
נערך לאחרונה ב:
מבחינתי, ייעוץ משכנתאות זה עיסוק שגורש אסדרה ויועץ שממליץ על תמהיל בלי ניתוח רגישות לעליית ריבית, צריך לעסוק בתחום אחר.
גם אז רובם עושים נזק לאנשים.
אתה יודע כמה אנשים יש עם משכנתאות מפלצתיות ופק"מ או עו"ש של כמה מאות אלפי שקלים?
 
הרבה מאוד יועצים המליצו על תמהילים כאלו
הרבה מאד יועצים אין להם מושג מה הם עושים.
כל אחד שלקח קורס בן שבועיים (אפילו זה לא חובה) קורא לעצמו "יועץ"
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B התייעצות בנושא קופות גמל וקרן פנסיה צרכנות פיננסית 2
D התייעצות בנושא בחירת קרן פנסיה לצעיר צרכנות פיננסית 0
א התייעצות בנושא פינוי, ותשלום בעת חתימת חוזה נדל"ן 8
ה התייעצות בנושא דמי ניהול שוק ההון 2
נ התייעצות בנושא השקעה נדל"ן 24
T התייעצות בנושא מגורים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 8
Lio התייעצות בנושא מרכיב האג"ח בתיק 50-50 שוק ההון 16
ח התייעצות בנושא תכנון מס נקודתי - ניצול רווחי הון חד פעמיים שוק ההון 4
S התייעצות לגבי העברת קופת גמל לIRA שוק ההון 13
י שידרוג דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 5
Dany74q התייעצות - מזעור עמלות מט"ח בהעברה דולרית מנאמן (IBI) צרכנות פיננסית 4
J התייעצות לגבי הקצאת נכסים שוק ההון 16
M התייעצות - האם כדאי למכור תעודות סל ישנות עם דמי ניהול גבוהים? שוק ההון 14
ח תעריפי מסחר בבנק שלי אחרי מיקוח - התייעצות שוק ההון 13
T התייעצות - השפעה של הקמת מפעל מחזור פסולת ענק על ערך הדירה נדל"ן 4
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
נ התייעצות - השקעה בצומת אונו במחיר פרסיל נדל"ן 35
ס התייעצות לאחר פגישה עם סוכן מטעם העבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
T התייעצות - סגירת הלוואה או המשך חיסכון צרכנות פיננסית 4
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
א התייעצות לגבי איזון תיק מבחינת הרכב מטבעות שוק ההון 2
ז אבטחת מידע - התייעצות התפתחות אישית 8
S התייעצות - מעבר ל-IRA (קרן השתלמות + קופת גמל) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
צ התייעצות לגבי קניית נדל"ן בחו"ל נדל"ן 2
ר התייעצות לגבי מיקסום השקעות עם הכנסה חודשית נמוכה - יש רעיונות? שוק ההון 1
G התייעצות על אסטרטגיית השקעות נזילה שוק ההון 1
R התייעצות שוק ההון 0
O התייעצות לחיסכון פנסיוני לבני 60+ שוק ההון 4
T התייעצות לגבי השקעה בשוק ההון בישראל לתושב חוץ שוק ההון 3
E התייעצות לגבי הון פנוי, סגירת הלוואת פריים או השקעה באפיקים אחרים נדל"ן 9
T התייעצות לגבי מעבר מארה"ב לאירופה (לא אזרח אמריקאי, לא תושב ישראל, כן אזרח של מדינת באיחוד האירופי) אוף טופיק 1
M התייעצות לגבי קרן סל נאסדק של אינבסקו שוק ההון 5
dudde162000 התייעצות בנוגע פיצול חיסכון פנסיוני פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
B התייעצות לגבי העברת הפנסיה וקרן ההשתלמות למסלול מחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
T התייעצות לגבי קרן מנוהלת שוק ההון 7
D התייעצות על דמי ניהול בקרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
A התייעצות לגבי פנסיה ללא הפקדות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
F התייעצות מחיר למשתכן כפר קאסם נדל"ן 12
ה התייעצות על פיזור תיק ופיזור השקעה בהתחשב במצב שוק ההון 13
K התייעצות , חושב לעבור למקום אחר פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 12
צ התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 39
וינסנט התייעצות לגבי 2 קרנות נאמנות אג"חיות שוק ההון 9
ס תמ"א 38 חיזוק מבנים - תחילת פרוייקט התייעצות נדל"ן 14
A התייעצות בנוגע לקרן השתלמות ובית ספר פרטי שוק ההון 5
T התייעצות מיסוי, קנייה ומכירת דירה בזמן קצר נדל"ן 10
A התייעצות לגבי חלופות להשקעה ב ETF לאג"ח ארה"ב שוק ההון 6
R התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה נדל"ן 22
P התייעצות ביטוח תאונות אישיות. צרכנות פיננסית 3
L התייעצות עם אנשי ההייטק כאן? התפתחות אישית 13
stamEhad לוקחים משכנתא פעם ראשונה - התייעצות, תהיות ושאלות נדל"ן 14

נושאים דומים

Back
למעלה