האם להשתמש בכסף כדי להוריד את גובה המשכנתא או להשקיע בשוק ההון?

[elady]

היי,

בגילאי ה30, בקרוב אצטרך לקחת משכנתא של בערך 1M ש״ח.
יש לי אפשרות להקטין את גובה המשכנתא ב150,000 ש״ח עם הון עצמי. זה בעצם יביא לכך שאוכל להחזיר את המשכנתא 5 שנים לפני הזמן שחשבתי עליו אם לא אשתמש בהון העצמי.
לחילופין, אני יכול לקחת את ההון העצמי ולהשקיע אותו, למשל בS&P או בקופת גמל להשקעה כלשהי.

יש מבין שיש כמה יתרונות באופציה השניה, כלומר בהשקעה על פני הקטנת גובה המשכנתא:
1. התשואה בS&P גבוהה (בממוצע) מהריבית שאשלם על המשכנתא.
2. המרכיב במשכנתא שתלוי בפריים אולי עוד יירד, גם אם ייקח שנתיים שלוש, אבל הריבית צפויה לרדת מתישהו לפי הערכות.
3. אם הכסף יושקע, אוכל להשתמש בו לקניית דירה נוספת, במידה ותהיה הזדמנות כזאת. אין לי תכנון כזה כרגע אבל ככה אני לא חוסם את עצמי מהאפשרות הזאת.

מעניין אותי - האם יש שיקולים בעד הקטנת גובה המשכנתא (ובכך בעצם קיצור זמן המשכנתא) על פני שימוש בכסף לאיזושהי השקעה כמו שתיארתי?

תודה רבה!

 

[yanosh34]

בתנאי השוק הנוכחיים (S&P500 בשיא, ריביות עדיין גבוהות) אני הייתי משתמש ב150K בשביל להקטין את המשכנתא.

 

[חתול לילה]

מעניין אותי - האם יש שיקולים בעד הקטנת גובה המשכנתא (ובכך בעצם קיצור זמן המשכנתא) על פני שימוש בכסף לאיזושהי השקעה כמו שתיארתי?

גוגל: הסולידית הלוואה לצורך השקעה

 

[אייל ריטברג]

היי אלעד,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות
אני לא יכול למצוא שיקול כלכלי להקטין את המשכנתא.
יש המון שיקולים התנהגותיים בעד - אתה ישן טוב בלילה, זה תורם לתחושת סיפוק וכו'.
לידיעתך, שיעור התשואה המשוערת של תיק המשכנתא הממוצע היום, לתקופה של 30 שנה הוא 5.5%. אתה עושה תשואה כמעט פי שתיים מכך ב SNP500.
הסיבה היחידה להקטין את המשכנתא, אם אתה לא עומד בכך תזרימית.
בהצלחה,
אייל מFINWIZ

היי,

בגילאי ה30, בקרוב אצטרך לקחת משכנתא של בערך 1M ש״ח.
יש לי אפשרות להקטין את גובה המשכנתא ב150,000 ש״ח עם הון עצמי. זה בעצם יביא לכך שאוכל להחזיר את המשכנתא 5 שנים לפני הזמן שחשבתי עליו אם לא אשתמש בהון העצמי.
לחילופין, אני יכול לקחת את ההון העצמי ולהשקיע אותו, למשל בS&P או בקופת גמל להשקעה כלשהי.

יש מבין שיש כמה יתרונות באופציה השניה, כלומר בהשקעה על פני הקטנת גובה המשכנתא:
1. התשואה בS&P גבוהה (בממוצע) מהריבית שאשלם על המשכנתא.
2. המרכיב במשכנתא שתלוי בפריים אולי עוד יירד, גם אם ייקח שנתיים שלוש, אבל הריבית צפויה לרדת מתישהו לפי הערכות.
3. אם הכסף יושקע, אוכל להשתמש בו לקניית דירה נוספת, במידה ותהיה הזדמנות כזאת. אין לי תכנון כזה כרגע אבל ככה אני לא חוסם את עצמי מהאפשרות הזאת.

מעניין אותי - האם יש שיקולים בעד הקטנת גובה המשכנתא (ובכך בעצם קיצור זמן המשכנתא) על פני שימוש בכסף לאיזושהי השקעה כמו שתיארתי?

תודה רבה!

 

[bigbang]

אני לא יכול למצוא שיקול כלכלי להקטין את המשכנתא.
יש המון שיקולים התנהגותיים בעד - אתה ישן טוב בלילה, זה תורם לתחושת סיפוק וכו'.
לידיעתך, שיעור התשואה המשוערת של תיק המשכנתא הממוצע היום, לתקופה של 30 שנה הוא 5.5%. אתה עושה תשואה כמעט פי שתיים מכך ב SNP500.

כנראה שבבנקים הם כולם טמבלים, שבמקום להרוויח בוחטות בהשקעה בסנופי, נותנים לאנשים הלוואות בריבית עלובה.

לא לכולם מתאים תיק השקעות 100% מנייתי. ברגע שיש בתיק חלק סולידי, אין הרבה הגיון (אם בכלל) לשלם משכנתא במקביל.

 

[c881]

לידיעתך, שיעור התשואה המשוערת של תיק המשכנתא הממוצע היום, לתקופה של 30 שנה הוא 5.5%. אתה עושה תשואה כמעט פי שתיים מכך ב SNP500.
הסיבה היחידה להקטין את המשכנתא, אם אתה לא עומד בכך תזרימית.
בהצלחה,
אייל מFINWIZ

אישית, עומד במשכנתא, תזרים חיובי.
עם כל הגזירות ש-סמוטריץ וחבר מרעיו מתכננים לנו בשנים הקרובות, אני אכן אשן טוב יותר בלילה כשאקטין את ההחזר ואתכונן לימים הנוראים.

נ.ב.
חסכון במשכנתה הוא נטו, רווח בבורסה הוא ברוטו.

 

[yossik]

כנראה שבבנקים הם כולם טמבלים, שבמקום להרוויח בוחטות בהשקעה בסנופי, נותנים לאנשים הלוואות בריבית עלובה.

הבנקים לא טמבלים, אסור להם להשקיע את כספי הציבור כי זה מעוגן בחוק וברגולציות.
הבנקים בהגדרתם הם מספקי שירות פיננסי ללקוחות ואסור להם 'לשחק' בכספים האלו.
כן, לבנקים יש מה שניקרא 'חשבון נוסטרו' שמיועד להשקעות סולידיות בלבד.
הפעילות הפיננסית של הבנק עבור עצמו מהווה אחוז קטן מאוד ממחזור הבנק.

חשבון נוסטרו – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

בנק – המכלול

www.hamichlol.org.il

 

[חתול לילה]

אתה עושה תשואה כמעט פי שתיים מכך ב SNP500

תשואה כלל לא מובטחת, ובפרט ההערכות לשנים הקרובות הן נמוכות משמעותית (עקב מכפילים וכו' )

 

[bigbang]

הבנקים לא טמבלים, אסור להם להשקיע את כספי הציבור כי זה מעוגן בחוק וברגולציות.
הבנקים בהגדרתם הם מספקי שירות פיננסי ללקוחות ואסור להם 'לשחק' בכספים האלו.
כן, לבנקים יש מה שניקרא 'חשבון נוסטרו' שמיועד להשקעות סולידיות בלבד.
הפעילות הפיננסית של הבנק עבור עצמו מהווה אחוז קטן מאוד ממחזור הבנק.

חשבון נוסטרו – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

בנק – המכלול

www.hamichlol.org.il

פספסת את הנקודה - הבנקים מרוויחים יפה מאוד ממשכנתאות בריבית שהיא "פחות מחצי" מזו הצפויה בסנופי.
אפשר גם להרחיב את הטיעון המקורי ולומר שכלל המשקיעים שמחזיקים אג"ח מדינה/בנקים לטווח ארוך "חסרי כל הגיון כלכלי" כי בסנופי הרווח הצפוי גדול הרבה יותר.

בסופו של יום, הבחירה בין תשואה בטוחה בגובה ריבית המשכנתא, אל מול התוחלת הגבוהה יותר בסנופי הכוללת סיכון להפסד, תלויה בהעדפות ו"שנאת הסיכון" של המשקיע, ולומר ש"כלכלית" יש תשובה אחת נכונה, זה פשוט שגוי.

 

[שלומו]

הייתי משאיר סכום מסויים בבורסה בשביל לאפשר נזילות עבור הוצאות לא צפויות. תחשוב איזה הוצאות (או חוסר הכנסות) יכולות להיות שאתה לא מבוטח עליהן. אפשר להשקיע במניות גם כרית ביטחון כזאת אם היא גדולה מספיק ואם היא בהשקעות שמגדרות חלק מהסיכונים.

 

[אייל ריטברג]

היי סי,
נכון, החיסכון הוא ברוטו, ולאחר מיסוי הוא עדיין, בתוחלת, גבוה יותר.

אני רוצה להציע זווית אחרת, שהיא לא זווית של תשואה עודפת אלא של גידור סיכונים:
אכן, השמיים מתקדרים מעלינו והמצב הכלכלי הולך ומחמיר.

כאשר אתה בוחר להקטין את המשכנתא שלך, ואני נותן כדוגמה מכספים שמושקעים ב SNP500, אתה מקטין את הנזילות שלך, מקטין את התשואה שלך, מגדיל את החשיפה שלך לשוק הישראלי ולשקל. תחשוב שבשנה האחרונה, אם היית מושקע ב SNP500, אז כשהשקל נחלש, אתה מקבל גידור טבעי על ההשקעה שלך.
תאר לעצמך שפוטרת היום ממקום עבודתך. ואתה מתקשה למצוא עבודה חדשה, כי השוק במצב קשה, בין היתר בעקבות צעדי הממשלה. ברוב משקי הבית משמעות הדבר היא כניסת משק הבית לגירעון תזרימי (אינני טוען שזה המצב אצלך) האם יעזור לך שההחזר החודשי הוא קטן יותר 800 ש"ח (כי השקעת 150 אש"ח במשכנתא), או שאתה יושב על השקעות שניתן להנזיל אותם מיידית בשווי של 150 אש"ח? מה יספק יותר הגנה לך ולמשפחתך?

לעניות דעתי, הקטנת המשכנתא נוגדת את צעדי ההתגוננות שאתה מחפש מפני צעדי הממשלה.
המון בהצלחה,
אייל

אישית, עומד במשכנתא, תזרים חיובי.
עם כל הגזירות ש-סמוטריץ וחבר מרעיו מתכננים לנו בשנים הקרובות, אני אכן אשן טוב יותר בלילה כשאקטין את ההחזר ואתכונן לימים הנוראים.

נ.ב.
חסכון במשכנתה הוא נטו, רווח בבורסה הוא ברוטו.

 

[אייל ריטברג]

היי יאנוש,
ראשית, תנאי השוק הם אכן גבוהים מאוד והריביות גבוהות.
חשוב שתדע, [בהתבסס על רגולציה נוכחית, שתקפה מאז 6.10.2021] אם בעתיד הריביות במשכנתא ירדו, אתה לא תוכל לקבל את הכסף שפרעת בחזרה, לעומת זאת, אתה תמיד תוכל למחזר את המשכנתא בריביות הגבוהות לריביות נמוכות יותר ולנעול את הריביות שתקבל דאז.
דבר נוסף, זה שהיום הריביות במסלול משתנות לא צמודות הן בגדר "נכס פיננסי" משמעותי. מרווח השוק בהן הוא נמוך באופן היסטורי (עומד על 0.5%, בהשוואה ל1.7-2.1%) כלומר, אם הריביות ירדו, אתה תקבל על ההלוואות המשתנות היום ריבית נמוכה ומאוד אטרקטיבית.

הקטנת המשכנתא [שוב, בתנאי הרגולציה הנוכחיים] היא פעולה בלתי הפיכה. מחזור המשכנתא וטיוב הריביות היא פעולה שניתן לבצע תמיד.

בהצלחה,
אייל מFINWIZ

בתנאי השוק הנוכחיים (S&P500 בשיא, ריביות עדיין גבוהות) אני הייתי משתמש ב150K בשביל להקטין את המשכנתא.

 

[אייל ריטברג]

אתה צודק לחלוטין.
התשואה היא בתוחלת. גם ריבית המשכנתא כיום היא גבוה, אך יכולה במצב של שיפור מאקרו כלכלי לרדת, ואז אפשר יהיה למחזר.

הקטנת המשכנתא [בתנאי הרגולציה הנוכחיים] היא פעולה בלתי הפיכה. מחזור המשכנתא וטיוב הריביות היא פעולה שניתן לבצע תמיד.

אני מקווה בשביל כולנו שלא רק שהערכות לשנים הקרובות יתגשמו אלא שיהיה תיקון משמעותי, והשוק ירד.
ומדוע? אנחנו צעירים - ונוכל לקנות "סחורה" בזול.

תשואה כלל לא מובטחת, ובפרט ההערכות לשנים הקרובות הן נמוכות משמעותית (עקב מכפילים וכו' )

 

[yanosh34]

היי יאנוש,
ראשית, תנאי השוק הם אכן גבוהים מאוד והריביות גבוהות.
חשוב שתדע, [בהתבסס על רגולציה נוכחית, שתקפה מאז 6.10.2021] אם בעתיד הריביות במשכנתא ירדו, אתה לא תוכל לקבל את הכסף שפרעת בחזרה, לעומת זאת, אתה תמיד תוכל למחזר את המשכנתא בריביות הגבוהות לריביות נמוכות יותר ולנעול את הריביות שתקבל דאז.
דבר נוסף, זה שהיום הריביות במסלול משתנות לא צמודות הן בגדר "נכס פיננסי" משמעותי. מרווח השוק בהן הוא נמוך באופן היסטורי (עומד על 0.5%, בהשוואה ל1.7-2.1%) כלומר, אם הריביות ירדו, אתה תקבל על ההלוואות המשתנות היום ריבית נמוכה ומאוד אטרקטיבית.

הקטנת המשכנתא [שוב, בתנאי הרגולציה הנוכחיים] היא פעולה בלתי הפיכה. מחזור המשכנתא וטיוב הריביות היא פעולה שניתן לבצע תמיד.

אני הייתי נמנע מלקחת הלוואה בתנאים שכרגע לא מתאימים לי, רק על בסיס תקווה שאולי בעתיד הם ישתפרו.
כשהם ישתפרו, וכשארצה לקחת הלוואה, כבר אדע למצוא מקורות מימון לא פחות טובים ממשכנתא.

 

[אייל ריטברג]

אני הייתי נמנע מלקחת הלוואה בתנאים שכרגע לא מתאימים לי, רק על בסיס תקווה שאולי בעתיד הם ישתפרו.
כשהם ישתפרו, וכשארצה לקחת הלוואה, כבר אדע למצוא מקורות מימון לא פחות טובים ממשכנתא.

אשמח לשמוע איזה מקור מימון חלופי אחר אתה מציע.
אין הלוואה טובה יותר ממשכנתא (לא בהכרח בהיבט הריביות, בהכרח בהכרח בהיבט התזרים)
העיקר שנמשיך לשגשג ולהצליח לדון על השקעות ולא על חובות.
אייל

 

[yanosh34]

אשמח לשמוע איזה מקור מימון חלופי אחר אתה מציע.
אין הלוואה טובה יותר ממשכנתא (לא בהכרח בהיבט הריביות, בהכרח בהכרח בהיבט התזרים)

דוקא בתזרים במשכנתא אתה תהיה ככל הנראה עם שפיצר (אחרת זה יפגע בריביות) בעוד שבמקורות מימון אחרים יותר קל להיות במצב של הלוואת גרייס.
ומי שלוקח הלוואה לצרכי השקעה בדרך כלל יעדיף את הגרייס.

2 מקורות מימון לא פחות טובים ממשכנתא שאני השתמשתי בהם:
1. הלוואות גרייס\שפיצר P-0.5 מהקופות. גמיש, נזיל, ללא עלויות הקמה או סגירה. במשכנתא אפשר אולי לגרד 0.3 עשיריות יותר טוב מזה.
2. הלוואת MARGIN בחשבון מסחר. דולרית. גרייס. ריביות טובות (ריבית פד + 1.0%-1.5%), ויתרון גדול - הריבית מוכרת כהפסד.

שלא תבין לא נכון, משכנתא גם הלוואה נהדרת. אני היום עם קל"צ 1.7% בזכות המשכנתא.
אבל לא הייתי לוקח אותה בתנאים שלא מתאימים לי ברגע הנוכחי רק מתוך תקווה שבעתיד זה ישתנה.

 

[אייל ריטברג]

דוקא בתזרים במשכנתא אתה תהיה ככל הנראה עם שפיצר (אחרת זה יפגע בריביות) בעוד שבמקורות מימון אחרים יותר קל להיות במצב של הלוואת גרייס.
ומי שלוקח הלוואה לצרכי השקעה בדרך כלל יעדיף את הגרייס.

2 מקורות מימון לא פחות טובים ממשכנתא שאני השתמשתי בהם:
1. הלוואות גרייס\שפיצר P-0.5 מהקופות. גמיש, נזיל, ללא עלויות הקמה או סגירה. במשכנתא אפשר אולי לגרד 0.3 עשיריות יותר טוב מזה.
2. הלוואת MARGIN בחשבון מסחר. דולרית. גרייס. ריביות טובות (ריבית פד + 1.0%-1.5%), ויתרון גדול - הריבית מוכרת כהפסד.

שלא תבין לא נכון, משכנתא גם הלוואה נהדרת. אני היום עם קל"צ 1.7% בזכות המשכנתא.
אבל לא הייתי לוקח אותה בתנאים שלא מתאימים לי ברגע הנוכחי רק מתוך תקווה שבעתיד זה ישתנה.

היי יאנוש, תודה על המענה!
הלוואת מרגין - רלוונטית רק ב Interactive brokers נכון? אתה יכול לתת קצת יותר פרטים?

 

[yanosh34]

היי יאנוש, תודה על המענה!
הלוואת מרגין - רלוונטית רק ב Interactive brokers נכון? אתה יכול לתת קצת יותר פרטים?

כן אני בIB.
ממה שאני מכיר, בברוקרים אחרים, כולל בחו"ל, אין ריביות טובות כמו של IB.
ההלוואה גמישה במובן שאתה מכניס את החשבון שלך ליתרה שלילית או מוציא אותו ממנה מתי שאתה רוצה, כמו להיות במינוס בעו"ש בבנק.
ובסוף כל חודש אתה משלם ריבית בהתאם ליתרה השלילית שהיית בה באותו חודש.

פירוט ריביות יש כאן:

Margin Rates and Financing | Interactive Brokers LLC

Margin rates and financing at Interactive Brokers can vary by tiers. See our chart and benchmark rates here.

www.interactivebrokers.com

 

[Therealdeal]

הלוואת MARGIN בחשבון מסחר. דולרית. גרייס. ריביות טובות (ריבית פד + 1.0%-1.5%), ויתרון גדול - הריבית מוכרת כהפסד.

כהפסד הון לאזרח ישראלי? אתה בטוח בזה? יכול לתת לינק למקור?

 

[yanosh34]

כהפסד הון לאזרח ישראלי? אתה בטוח בזה? יכול לתת לינק למקור?

כן. אין לי לינק, אבל זה עלה פה כמה פעמים בפורום בשבועות האחרונים.