יותר אנשים משקיעים פתאום בנדלן?

[MarketTimer]

היי
כדי למקד אותך אני מצרף עבורך את מפת הקווים של הרכבת הקלה, תבדוק במיקומים אלו מה מתאים לתקציב שלך,
ותבחר את המיקום והנכס הנכונים עבורך מתוך האופציות הקיימות.

הקרבה לרכבת בשילוב אגרת גודש ופוטנציאל תמ"א 38/2 זה מתכון מנצח למשקיעי נדל"ן.

https://www.nta.co.il/sites/default/files/neta-3lines_5.pdf

זה לא כבר מתומחר? כלומר ברור שדירה קרובה לרכבת תהיה שווה יותר כשתהיה רכבת, אז כבר עכשיו כל שאר המשקיעים מוכנים לשלם עליה יותר ובעצם היתרון נסגר. הרי המידע פומבי.

 

[c881]

תבדוק איזה אחוז מהישראלים במינוס / הלוואות, ותחשב מה תוספת ריבית של 5% תעשה להם.

זה לא מעניין אותו...
הוא רוצה שמחיר הדירה ירד.
לא מעניין אותו הריבית שנגבתה פעם או תגבה שוב על משכנתה, כשהריבית במשך תהיה 6%.
לא אכפת לו מה יקרה לשליש מהציבור.

 

[Mr. Bigglesworth]

מעניין מאוד. אשמח למקור.
אתה מדבר על מחירי דירות, לא דיור? ואיזה שכר - ממוצע, חציוני, מינימום

ממה שמצאתי מדובר על מחירי דירה ממוצעת לעומת שכר ממוצע. לא הייתי מעודכן מספיק ובשנה וחצי האחרונות חזרנו קרוב לאיפה שהיינו בתקופת השיא של כ150 משכורות לדירה.

בכל מקרה מחירי השכירות לעומת השכר נשארו דומים ואפילו ירדו מעט (ממוצעים שניהם, כ33%).

בכל מקרה המטרה העיקרית של ההודעה הייתה להפסיק את הrant של של @LevAizik ולעבור לדיון מבוסס נתונים.

@גרהם לדעתי הפוליטיקאים היו שמחים לעצור את מחירי הדיור. הם פשוט לא יודעים איך כי הם בינוניים ולא מקצועיים.

 

[c881]

מאד מסכים על כל מה שכתבת.
אבל, וסליחה על הנימה המרקסיסטית, המצב אליו הגענו אינו גזירת שמים, לא תוצאה של כוחות שוק קפיטליסטית ולא מחדל נקודתי, אלא מדיניות מכוונת של ממשלות ישראל לאורך שנים רבות שמשרתות את המיעוט שמחירי דיור גבוהים מיטיבים איתו.

כבר כתב פה מישהו שזה משרת דווקא די הרבה אנשים: עו''ד, מתווך, שיפוצניקים, רמ''י...
העובדה שרוכשים משלמים מיסים לפי מחיר הדירה וכו'.

 

[amit]

מאד מסכים על כל מה שכתבת.
אבל, וסליחה על הנימה המרקסיסטית, המצב אליו הגענו אינו גזירת שמים, לא תוצאה של כוחות שוק קפיטליסטית ולא מחדל נקודתי, אלא מדיניות מכוונת של ממשלות ישראל לאורך שנים רבות שמשרתות את המיעוט שמחירי דיור גבוהים מיטיבים איתו.

אני לא יודע אם יש מיעוט שמרוויח מהמצב . קבלן שמוכר ברווח צריך לקנות קרקעות מחדש מהמדינה ובסופו של דבר העלות של הפרוייקט הבא עולה גם היא.

הגוף היחיד שמרוויח מהמצב ללא יוצא מן הכלל הוא המדינה שמשווקת את הקרקעות.

 

[amit]

לדעתי הפוליטיקאים היו שמחים לעצור את מחירי הדיור. הם פשוט לא יודעים איך כי הם בינוניים ולא מקצועיים.

ספר לנו בבקשה איך בצורה הוגנת ובלי להביא אותנו לסחרור כלכלי.

 

[Yoss]

בכל מקרה מחירי השכירות לעומת השכר נשארו דומים ואפילו ירדו מעט (ממוצעים שניהם, כ33%).

זה מסתדר לי גם אינטואיטיבית.

מחירי דירה ממוצעת לעומת שכר ממוצע

הפגיעה בעשירונים הנמוכים כתוצאה מהתרחבות הפערים היא מורכבת, אם בכלל ישנה.
לעומת זאת, הצמדה של מחירי דיור לשכר ממוצע פוגעת ללא ספק באלו שרחוקים ממנו (מלמטה), כך שנתון כזה על ממוצעים הוא לא נתון מעודד.
(אם כי, כמובן, ההסתייגות שציינתי עומדת: מחירי דיור != מחירי דירות.)

 

[בת העמק]

@LevAizik
ברוך הבא לפורום!
אני מוצאת את עצמי קצת נרתעת מסגנון הכתיבה שלך, אף כי מסכימה איתך בחלק מהדברים.
אם אתה "יודע" באופן מוחלט משהו, תוסיף לינק שיחזק את דבריך - מחקר, גרף, סטטיסטיקה, חוק, מאמר...משהו.

ולעצם העניין - בשנות ה-90 אנחנו בנינו את ביתנו על גבול לבנון (מבחירה, לא כי אין ברירה). שנינו ישראלים בני ישראלים ולא קיבלנו מענקי עליה, שנינו יצאנו מהקיבוץ בלי פרוטה ובלי צפי לירושה או עזרה כלכלית, קיבלנו מענקי מקום בשפע (בכל זאת ישוב ספר באזור מלחמה), עדיין לא היו הנחות מס לפי ישובים. אגב, דירות בת"א היו די זולות אז ובכלל מחירי הנדל"ן היו בירידה.
אז בוא נשים בצד את העליה הרוסית שהצליחה לקנות דירה כי נורא חרוצים, מוצלחים, סולידים, חסכנים.
לגבי הריבית - בשנות ה-90 ריבית המשכנתאות היתה מינימום 4% (לחלק שבערבות המדינה לזכאים), לא היה דבר כזה ריבית פריים או ריבית ללא הצמדה. כולם שילמו ריבית קבועה צמודה ופרסו תשלומים ל-28 שנים (לא כולם, עשירים תמיד יכלו לקבל בזול יותר).
אבל היחס בין המשכורת למחיר הדירה היה אכן שפוי הרבה יותר ולכן אחוז בעלי הבתים היה גבוה מאד. לרובם, ההחזר החודשי לא חנק אותם.
תמיד אפשר למצוא יחס משכורת/דירה בפחות מ-100 אבל בתלות במשכורתך. כלומר, אם אתה משתכר 10K בחודש - תקנה דירה באזור שמתאים למשכורת כזאת (עפולה למשל, ולא בשכונת נרקומנים). אם יש לך בן זוג שמשתכר כמוך, תוכלו לקנות ביחד בשולי המרכז. אם אתה/אתם משתכרים 30K וצפונה בחודש - ברכותיי, תוכל לקנות דירה במרכז.

אם העולם יחזור לסביבית ריבית של 5-6% כמו שהיה בעבר הלא רחוק האוויר יצא מהבלונים מהר מאוד.

אני לא בטוחה שיש מתאם גבוה בין הדברים. ניסיתי לחפש בהיסטוריה של בנק ישראל איזה גרף השוואתי אבל נכשלתי. אם תצליח למצוא, אשמח שתביא לכאן.

 

[Ron.B]

אם תיקח מד זווית תגלה שהבורסה עולה בזווית של 35 מעלות ב-18 החודשים האחרונים.

למה שתעשה את זה?

מה אתה חושב שיקרה למשכנתא שלך במקרה והריביות יעלו?
אם יש לך דרך לשמור על הערך של הכסף שלך עד שכל הבועות יתפוצצו, ורק הערך של הכסף שלך לא ישתנה או יגדל, אשמח אם תשתף

 

[Mr. Bigglesworth]

@Yoss כל הדיון על ממוצעים מפספס שינויים גם בדירות כמו שינוי בגודל הדירה הממוצעת ובמיקומה.

(גם בשכירות וגם בקניה)

 

[האזרח הקטן]

כל הדיון על ממוצעים מפספס שינויים גם בדירות כמו שינוי בגודל הדירה הממוצעת ובמיקומה.

(גם בשכירות וגם בקניה)

אבל הוא כן נותן איזושהו מדד של היתכנות להיות בעל דירה בישראל.
אני לא חושב שמישהו בארץ חולק על כך שיותר קשה כיום לקנות דירה מאשר לפני כמה עשרות שנים.

 

[Mr. Bigglesworth]

ספר לנו בבקשה איך בצורה הוגנת ובלי להביא אותנו לסחרור כלכלי

לא אמרתי שזה פשוט.
את דעתי הבעתי בשרשור מלפני מספר שבועות:
ארנונה יוצרת תמריצים הפוכים למה שצריך וגורם לכך שהשלטון המקומי רוצה פחות תושבים.

יש עוד המון דברים שברובם איני בקיא אבל זה לדעתי העיקרי שלא מדובר מספיק.

אם הרשויות היו מתחרות על תושבים זה היה מביא לשינוי עצום.

 

[גרהם]

כבר כתב פה מישהו שזה משרת דווקא די הרבה אנשים: עו''ד, מתווך, שיפוצניקים, רמ''י...
העובדה שרוכשים משלמים מיסים לפי מחיר הדירה וכו'.

אכן, אותם ועוד כמה בעלים של המון דירות
וזהו בערך.

הגוף היחיד שמרוויח מהמצב ללא יוצא מן הכלל הוא המדינה שמשווקת את הקרקעות.

התקבולים ממכירת קרקעות הם כסף קטן בתקציב המדינה.
ובכלל, המדינה פועלת לטובת אינטרס של אנשים. היא לא חברה עסקית שהאינטרס העליון שלה הוא שורת הרווח.

 

[האזרח הקטן]

התקבולים ממכירת קרקעות הם כסף קטן בתקציב המדינה.

לא כל כך קטן (ותוסיף גם את מס רכישה, שבח ומע"מ על דירות חדשות).

הכנסות המדינה ממסים על נדל"ן עלו ב-32% מתחילת 2021

מנתונים שהעבירה רשות המסים לבקשת TheMarker, עולה כי הכנסות המדינה ממס רכישה הסתכמו בחמשת החודשים הראשונים של השנה ב-4.12 מיליארד שקל - עלייה של 33% לעומת השנה שעברה ■ הכנסות קק"ל זינקו ב-27%

www.themarker.com

 

[גרהם]

@גרהם לדעתי הפוליטיקאים היו שמחים לעצור את מחירי הדיור. הם פשוט לא יודעים איך כי הם בינוניים ולא מקצועיים.

אין ספק שגם זה נכון לגבי רובם.

 

[גרהם]

לא כל כך קטן (ותוסיף גם את מס רכישה, שבח ומע"מ על דירות חדשות).

אבל מדברים על תקבולים ממכירה ולא על מיסים והסכומים האלו קטנים.
הכתבה שהבאת מעט מבולבלת. בחלקה מדברים על דירות ובחלקה על כלל הנדל"ן. אבל גם אם תניח ירידה של 20 אחוז בתקבולים (שזה משקף ירידה גדולה מאד במחירי הנדלן), תראה שלא מדובר בסכומים מהותיים בתקציב המדינה. הכסף הזה זו לא סיבה מרכזית בעיני למחדל.

 

[האזרח הקטן]

הכסף הזה זו לא סיבה מרכזית בעיני למחדל.

כנראה שזו לא הסיבה היחידה אבל זה מתחבר לגורמים רבים שלכל אחד מסיבותיו אין סיבה לדחוף לפעולות שיובילו לירידת מחירים.
אבל מרגיש לי שהנושא נטחן עד דק לפני כמה שבועות בשרשור מקביל.

 

[c881]

אתה מפספס את הפואנטה.

בשנות ה-90 עולים חדשים ממדינה קומוניסטית לשעבר רכשו דירות.

היום צעירים שגדלו בארץ ומרוויחים פי 3-4 מהוריהם לא מצליחים להגיע לנכס בלי הון בין דורי.

הון בין דורי = מגורים אצל ההורים עד גיל מבוגר, חסכונות של ההורים, משכון דירה של ההורים, ירושות ושאר הפטנטים.

רמת החיים נמצאת בירידה, לא בעלייה. אם אתה נמצא בסטגנציה מצבך יחסית טוב.

הלכתי לחפש קצת נתונים...
שכר מינימום - https://www.taxo.co.il/info/Table_Sharminimum1984.asp
ההורים שלך, כנראה השתכרו שכר מינימום? שנת 1991 - 1,221.5 חודשי.
אז אם אתה משתכר רק פי 3, אתה אפילו לא בשכר מינימום היום.

עלית המדד משנות ה-80 - https://www.globes.co.il/finance/indexprice/inflation.asp?Lang=HE
שנת 91' - 18%
תחשוב שלקחת 100,000 $ צמוד למדד, רק 2% אבל עם תוספת של 18% שנתי.
וכמובן שער הדולר בראי ההסטוריה - https://www.kantor.co.il/Tables/DollarExchangeRates.htm
אז ב-91' היה מדובר ב-2.2 שח לדולר.

בטוח שזו היתה עסקה טובה?

נ.ב.
כמובן, אם תמצא מדינה שמעוניינת לייבא ישראלים ולתת להם סיכוי כלשהו...

 

[רוני]

זה לא כבר מתומחר? כלומר ברור שדירה קרובה לרכבת תהיה שווה יותר כשתהיה רכבת, אז כבר עכשיו כל שאר המשקיעים מוכנים לשלם עליה יותר ובעצם היתרון נסגר. הרי המידע פומבי.

שוק הנדל"ן בישראל מתומחר ברובו, ונמצא לאחר 15 שנים של עליות מחירים.

לכן, משקיע המחליט להשקיע בעיתוי הנוכחי זה מתוך הסתכלות לטווח הארוך,
האזורים שציינתי הם בעלי פוטנציאל גבוה לעליית ערך ושכירויות בטווח הבינוני ארוך,
כמו רוב השוק, אך יש להם ערך מוסף, הקרבה לתחנות הרכבת, אגרת הגודש ופוטנציאל פינוי בינוי.

מחירי הדיור היו בשיא עליות המחירים בשנים 72, 82, 96, 2011(מחאת הדיור) מה קרה למחירי הדיור והשכירויות מאז ?

 

[LevAizik]

בטוח שזו היתה עסקה טובה?

כן.

בעבר מחיר הנכס ביחס למשכורת היה הרבה יותר שפוי והדרישה להון עצמי הרבה יותר נמוכה. לכן הרבה יותר אנשים היו מסוגלים להגיע לבעלות על הנכסים. מצד שני הריבית הייתה הרבה יותר גבוהה.

היום הריבית הרבה יותר נמוכה, אבל מחיר הנכסים מנופח והדרישה להון עצמי דרסטית יותר גבוהה.

ב-total גם היום וגם לפני 30 שנה שילמו הון על דירה, אבל בעבר גם אנשים מיעוטי יכולת יכלו לעלות על רכבת הנדל"ן. היום לאנשים האלה אין שום סיכוי ביקום לקנות דירה בכוחות עצמם. אפס. zero. Null.

בימינו כמעט אין קשר בין תכונות כגון חוכמה, חריצות, משמעת, חסכון ובין היכולת לקנות דירה. כמובן אדם שמסוגל לשים בצד 3,000 ש"ח מצבו הרבה יותר טוב מאדם שלא מצליח לשים בצד 300 ש"ח, אבל שניהם במקרה הטוב עומדים במקום ובמקרה הרע יורדים באיכות חיים כי אם מחיר הדירות עולה ב-10% בשנה מה עוזר לך שהצלחת לחסוך 40,000 ש"ח?