יותר אנשים משקיעים פתאום בנדלן?

[MarketTimer]

קודם כל תתמקד על איזור, עדיף מקום שקרוב לאיפה שאתה מתגורר.

כבר פה הסתבכתי. גר במרכז ת"א אז בסביבה המידיית שלי שום דבר לא בתקציב, לא יודע איזה אזורים יותר טובים או עם יותר פוטנציאל ומאיפה להתרחק. נראה לי שכבר פה אפשר לטעות בגדול.

 

[האזרח הקטן]

מה כולל השירות?

בקצרה, ליווי מלא החל מבניית תכנית כלכלית שלוקחת בחשבון את היכולות הכלכליות שלך ורמת הסיכון הרצויה, סיוע בבחירת הנכס בשכונות שהם מכירים מקרוב, ליווי וייעוץ בשלב המו"מ, ייעוץ משכנתא ועד החתימה על חוזה השכרה ראשון. והכל בגישה של שיתוף המידע ותהליך קבלת ההחלטות.

 

[גרהם]

לא פשוט לנהל מבצע צבאי בעזה
לא פשוט להתמודד עם הגרעין האיראני
לא פשוט לנהל מדינה
כלום לא פשוט, אבל נבחרי ציבור אמורים להראות נכונות ואומץ לפתור את הדברים הלא פשוטים והיותר מורכבים, אם הם לא מסוגלים שיפנו את המקום למי שכן.
לכן התירוץ שזה "לא פשוט בכלל" לא מדבר אלי , ולא אמור לספק את מי שרואה במשבר מחירי הדיור את אחת הבעיות היותר מרכזיות וכאוטיות במדינה.
במיוחד שזה בא לתרץ חוסר מעש וחזרה לשיטות פעולה שטחיות שנוסו בעבר ללא הצלחה.

יש רוב עצום בכנסת לפתרון המצב בעזה ועם הגרעין האירני, מה שאני חושש שלא קיים לגבי הורדת מחירי הדיור, וזה כל הסיפור.
ואני כמובן בצד שלך בבוז לפוליטיקאים שכבר למעלה מ-15 שנה מפקירים את צעירי ישראל.

 

[MarketTimer]

בקצרה, ליווי מלא החל מבניית תכנית כלכלית שלוקחת בחשבון את היכולות הכלכליות שלך ורמת הסיכון הרצויה, סיוע בבחירת הנכס בשכונות שהם מכירים מקרוב, ליווי וייעוץ בשלב המו"מ, ייעוץ משכנתא ועד החתימה על חוזה השכרה ראשון. והכל בגישה של שיתוף המידע ותהליך קבלת ההחלטות.

נשמע מעולה.
איך אני יודע אבל שאני יכול לסמוך עליהם ושה"סיוע בבחירת נכס" עובד לטובתי ולא מנסים לדחוף לי משהו?
מה מודל התשלום? כמה עולה התענוג?

 

[GlenWalker]

יש רוב עצום בכנסת לפתרון המצב בעזה ועם הגרעין האירני, מה שאני חושש שלא קיים לגבי הורדת מחירי הדיור, וזה כל הסיפור.
ואני כמובן בצד שלך בבוז לפוליטיקאים שכבר למעלה מ-15 שנה מפקירים את צעירי ישראל.

מסכים. חושב אבל שזה גם קשור שפתרון של בעיות נדל"ן זה אירוע של שנים על גבי שנים שבמהלכם אותם צעירי ישראל חסרי הנדל"ן שמעוניינים בירידת מחירים הופכים לבעלי משפחות צעירות בעלי דירות שממש לא מעוניינים שמחירי הדירות יירדו למול המשכנתא הגדולה. מעגל החיים של הנדל"ן שתמיד מייצר מטען אלקטורלי מספיק גדול שלא מעוניין שמחירי הדירות יירדו

לכולנו יש בוז לפוליטיקאים, אבל הם מוטים בסופו של יום ממה שיביא להם קולות. לטעמי היום, עדיין רוב המדינה מעוניינת בעלייה (מה שבתורו עלול להביא לבועה) מה שמוריד את האינטרסים של הפוליטיקאים באמת להסתער על הנושא

 

[רוני]

כבר פה הסתבכתי. גר במרכז ת"א אז בסביבה המידיית שלי שום דבר לא בתקציב, לא יודע איזה אזורים יותר טובים או עם יותר פוטנציאל ומאיפה להתרחק. נראה לי שכבר פה אפשר לטעות בגדול.

היי
כדי למקד אותך אני מצרף עבורך את מפת הקווים של הרכבת הקלה, תבדוק במיקומים אלו מה מתאים לתקציב שלך,
ותבחר את המיקום והנכס הנכונים עבורך מתוך האופציות הקיימות.

הקרבה לרכבת בשילוב אגרת גודש ופוטנציאל תמ"א 38/2 זה מתכון מנצח למשקיעי נדל"ן.

https://www.nta.co.il/sites/default/files/neta-3lines_5.pdf

 

[בת העמק]

לכולנו יש בוז לפוליטיקאים, אבל הם מוטים בסופו של יום ממה שיביא להם קולות. לטעמי היום, עדיין רוב המדינה מעוניינת בעלייה (מה שבתורו עלול להביא לבועה) מה שמוריד את האינטרסים של הפוליטיקאים באמת להסתער על הנושא

אני סבורה ששוק הנדל"ן דומה מאד לשוק ההון - לפעמים באמת יש נסיבות חיצוניות שמורידות או מעלות את המחירים, אבל רוב הזמן הסיבות הן פסיכולוגיות לחלוטין.
כל ניסיון להסביר למה עכשיו המחירים עולים/יורדים, דומה להסברים היומיים המגוחכים בעתונות הכלכלית למה שערים עלו או ירדו.
אז בהינתן ששני השווקים דומים, אפשר להרחיב את המבט מעבר לישראל ולפוליטיקה ולראות שבכל העולם יש גלים עולים ויורדים של מחירים.
* נדמה לי שאין באמת מחסור בארץ בדירות ויש טענה שגם בערים הגדולות כולל ת"א אין מחסור - כמות הדירות הריקות (רפאים) מוערכת ע"י הלמ"ס בכ-150,000
**נדמה לי שאינטרסנטים שונים דווקא מעוניינים להראות שיש מחסור גדול בדירות.

 

[גרהם]

מסכים. חושב אבל שזה גם קשור שפתרון של בעיות נדל"ן זה אירוע של שנים על גבי שנים שבמהלכם אותם צעירי ישראל חסרי הנדל"ן שמעוניינים בירידת מחירים הופכים לבעלי משפחות צעירות בעלי דירות שממש לא מעוניינים שמחירי הדירות יירדו למול המשכנתא הגדולה. מעגל החיים של הנדל"ן שתמיד מייצר מטען אלקטורלי מספיק גדול שלא מעוניין שמחירי הדירות יירדו

לכולנו יש בוז לפוליטיקאים, אבל הם מוטים בסופו של יום ממה שיביא להם קולות. לטעמי היום, עדיין רוב המדינה מעוניינת בעלייה (מה שבתורו עלול להביא לבועה) מה שמוריד את האינטרסים של הפוליטיקאים באמת להסתער על הנושא

אני חושב שלזוג צעיר שרכש דירה במשכנתה, כדאי שהמחירים ירדו ולא יעלו וזה גם האינטרס של רוב תושבי המדינה (ודאי אלו שלא מתכוונים בעצמם ולא מאחלים לילדיהם להגר מכאן), אבל מסכים שיש המון אנשים שלא מבינים מה האינטרס הכלכלי שלהם ונהנים לקרוא בעיתון שהדירה שלהם בפתח תקווה שווה כמו דירה בלונדון.

 

[ניצן המצוין]

לא פשוט לנהל מבצע צבאי בעזה
לא פשוט להתמודד עם הגרעין האיראני
לא פשוט לנהל מדינה
כלום לא פשוט, אבל נבחרי ציבור אמורים להראות נכונות ואומץ לפתור את הדברים הלא פשוטים והיותר מורכבים, אם הם לא מסוגלים שיפנו את המקום למי שכן.
לכן התירוץ שזה "לא פשוט בכלל" לא מדבר אלי , ולא אמור לספק את מי שרואה במשבר מחירי הדיור את אחת הבעיות היותר מרכזיות וכאוטיות במדינה.
במיוחד שזה בא לתרץ חוסר מעש וחזרה לשיטות פעולה שטחיות שנוסו בעבר ללא הצלחה.

אתה מניח שנבחרי הציבור בעד הורדה או ייצוב של מחירי הדירות אל תשכח שלא מעט אנשים בעלי דירות והם לא ישמחו אם מחיריהם ירדו, בלי להזכיר את כל השרשרת הייצור שיווק מכירה ותיווך ,שמרוויחה ממחירים גבוהים שהציבור חושב שהם יעלו עוד בעתיד.

 

[הקלקלן]

מסכים. חושב אבל שזה גם קשור שפתרון של בעיות נדל"ן זה אירוע של שנים על גבי שנים שבמהלכם אותם צעירי ישראל חסרי הנדל"ן שמעוניינים בירידת מחירים הופכים לבעלי משפחות צעירות בעלי דירות שממש לא מעוניינים שמחירי הדירות יירדו למול המשכנתא הגדולה. מעגל החיים של הנדל"ן שתמיד מייצר מטען אלקטורלי מספיק גדול שלא מעוניין שמחירי הדירות יירדו

לכולנו יש בוז לפוליטיקאים, אבל הם מוטים בסופו של יום ממה שיביא להם קולות. לטעמי היום, עדיין רוב המדינה מעוניינת בעלייה (מה שבתורו עלול להביא לבועה) מה שמוריד את האינטרסים של הפוליטיקאים באמת להסתער על הנושא

אותם צעירים שהפכו לבעלי דירות לא יוכלו לעזור לילדיהם אם המחירים ימשיכו לעלות. הדור הקודם עוד יכל לעזור לילדים (אלו שעכשיו רוכשים דירות), אבל הדור הנוכחי כבר לא יוכל לעזור. אז מה עשינו פה בעצם?

 

[GlenWalker]

אותם צעירים שהפכו לבעלי דירות לא יוכלו לעזור לילדיהם אם המחירים ימשיכו לעלות. הדור הקודם עוד יכל לעזור לילדים (אלו שעכשיו רוכשים דירות), אבל הדור הנוכחי כבר לא יוכל לעזור. אז מה עשינו פה בעצם?

תשאל את עצמך את השאלות הבאות:

1. כמה מחברייך בני ה-30-40 שרכשו דירה לפני העליות מודאגים כיום מהקושי לרכוש דירה עוד 25 שנה לילדים שלהם לעומת כמה מהם מספרים כמה הם ברי מזל \ חכמים \ "דפקו" את המערכת \ זכו בלוטו

2. כמה אנשים מבוגרים, הורים לילדים בני גיל רכישת דירה, באמת מחליפים מחנה פוליטי בהתאם לסוגיית יכולת רכישת דירה בישראל לעומת כמה רק יעלו את זה בארוחת שישי וימשיכו בחייהם דקה אחרי

במקרה שלי ושל מרבית חבריי - הרוב המוחלט נמצא בקבוצה השנייה בכל סעיף

אני לא מתווכח על מה טוב או רע למדינה ולאנשיה, אלא על מה אנשים חושבים עכשיו וכיצד הם פועלים בהתאם מבחינת הלחץ שהם מפעילים על הפוליטיקאים.

 

[OZRon]

היי
כדי למקד אותך אני מצרף עבורך את מפת הקווים של הרכבת הקלה, תבדוק במיקומים אלו מה מתאים לתקציב שלך,
ותבחר את המיקום והנכס הנכונים עבורך מתוך האופציות הקיימות.

הקרבה לרכבת בשילוב אגרת גודש ופוטנציאל תמ"א 38/2 זה מתכון מנצח למשקיעי נדל"ן.

https://www.nta.co.il/sites/default/files/neta-3lines_5.pdf

תודה @רוני ,
כיצד היית "מדרג" אופציה זו מול השקעה בחול?
במידה והנחה ואין ברשותי נדלן כיום והייתי מעוניין להיכנס להשקעה ראשונה בסכום של עד כמיליון שקלים, והתזרים החודשי מאפשר זאת.
הייתי מעוניין לבנות תיק נכסים חזק ויציב, ומבחינתי אין עדיפות פסיכולוגית "לפה" או "לשם".

תודה.

 

[איש(3718)]

לכאורה, נושא לא קשור, אך במציאות, קשור מאד:

אנחנו עומדים הרבה יותר בפקק, וזה רשמי

המספרים לא משקרים: מאז תום הסגר השלישי נרשם זינוק של עשרות אחוזים בהיקף הפקקים בישראל. הסיבות מוכרות לכולנו: תכנון בסיסי לקוי ועבודות תשתית בלתי נגמרות על נתיבי איילון, פרויקט החשמול ושירות גרוע ברכבת, תחבורה ציבורית כושלת ומאות אלפי מכוניות חדשות בשנים האחרונות. אין לכן פלא שנתוני waze מאשרים...

www.ynet.co.il

למה קשור?
1) לרוב האנשים יש יותר כסף עקב הסגרים, ולכן קונים רכבים. יש יותר פקקים, וגם מחירם היחסי עולה
2) כולם לכאורה בעד תחבורה ציבורית, אך בפועל יש לחץ עצום של בעלי רכבים על פוליטיקאים (בעיקר בעיריות) נגד בניית תשתיות התחבורה הציבורית.
3) בנושא התחבורה הציבורית ניטלו הסמכויות בנושא המטרו מהעיריות, כדי לקדם את זה. בנושא הבניה למגורים עדיין הסמכויות בידי העיריות.

 

[c881]

אומרים דבר מאוד פשוט, תבנו יותר דירות וחוקי השוק של היצע-ביקוש כבר יעשו את שלהם.

מי זה "תבנו"? המדינה? הקבלנים הקיימים? קבלנים שתייבא מ-סין?
חברות בניה, כמו חברות שמפיקות נפט מהאדמה עובדות על העובדה שהמחיר כיום הוא X ומחר יהיה X+Y.
אם Y הוא מספר חיובי - ימשיכו לבנות.
אם Y הוא מספר שלילי - יפסיקו לבנות וימתינו לכך ש-חוקי השוק של היצע וביקוש כבר יעשו את שלהם.
כולם רוצים לגור במרכז? המחיר יעלה.
כולם לא רוצים לגור בפריפריה? המחיר ירד.

לא אמור לספק את מי שרואה במשבר מחירי הדיור את אחת הבעיות היותר מרכזיות וכאוטיות במדינה

70% מהמשפחות הן בעלות דירה (עם משכנתה או בלי)
אז נשאר בעיה של 30% - שחלק מוצאות פתרון בשכירות (מרצון שהכסף שלהן ימשיך לעבוד בבורסה) וחלק גרות אצל ההורים (כדי להגיע להון ראשוני לקנות דירה) וחלק גרות בשכירות (לא כי הן רוצות, אלא כי הן צריכות)
עכשיו, ראיתי פה הצעות להגבלת מספר דירות לאדם...
(יש לי רק נכס אחד וגם הוא רשום על בת הזוג, אז לא להרוג את השליח)
אם משפחה עם 6 דירות תעמוד בפני הנחיה ש-רק 3 דירות לאדם... אז תראה הרבה גירושים פיקטיבים וכל אחד יחזיק רק 3 דירות על שמו, לקיחת כמה וכמה משכנתאות (כי צריך לקנות את החלק של בן הזוג) ולרכוש דירות נוספות על שם הילדים.
אז נחוקק חוק שחייבים למכור לצד שלישי...
אז אחוז בעלי המשפחות שמחזיקות בדירה יעלה, תהיה פחות דרישה מצד הציבור להמשיך בזה (כי חלק מהנפגעים כבר לא יהיו שם), מצד שני, לשוכרים שישארו... המחיר יעלה כי יש פחות דירות להשכרה.

אז... כן "זה לא פשוט", חוץ מבהפיכה והשתלטות עויינת על נכסים של אחרים והתכוננות לגל הבא שיחליט לגזול ממך את הדירה שגזלת מהבעלים הקודמים.

 

[איש(3718)]

עכשיו, ראיתי פה הצעות להגבלת מספר דירות לאדם...
(יש לי רק נכס אחד וגם הוא רשום על בת הזוג, אז לא להרוג את השליח)
אם משפחה עם 6 דירות תעמוד בפני הנחיה ש-רק 3 דירות לאדם... אז תראה הרבה גירושים פיקטיבים וכל אחד יחזיק רק 3 דירות על שמו, לקיחת כמה וכמה משכנתאות (כי צריך לקנות את החלק של בן הזוג) ולרכוש דירות נוספות על שם הילדים.

כבר היום יש מגבלה כזו מבחינת מס רכישה ומס שבח, ואני לא רואה גל של גרושים פיקטיבים, למרות שיש אנשים שהיו יכולים לחסוך מאות אלפי שקלים במס שבח במכירה, או במס רכישה

היזמים \ קבלנים תמיד מספרים לנו שצעדים נוגדי ביקוש מסוג זה לא יעזרו בכלום, אבל משום מה בזמן הקורונה הם התחננו לבטל אותם (הורדת מס רכישה)

 

[c881]

מגבלה כזו מבחינת מס רכישה ומס שבח

אחוזי מס על דירה שניה/שלישית? או שאסור להיות בעלים של יותר מ-X דירות?
ושוב, אפשר גם סתם לרשום על הילדים % מדירה.
יש משפחות (שליין את מיכאלי לדוגמה) שכל אחד גר בדירה נפרדת.
או הכתבה הזו - https://www.mako.co.il/home-family-weekend/Article-824cc69cfec0b71027.htm
כמה זה נפוץ? כל זוג גרוש בפוטנציה מחזיק 2 דירות, אלא אם לבן הזוג אין כסף וגרים אצל ההורים
היתה פעם כתבה על שהילדים נשארים בבית וההורים גרים כל אחד בדירה משל עצמו, כך שכל הורה מגיע להיות עם הילדים בימים שלו (זה כבר 3 דירות)

 

[בת העמק]

חברות בניה, כמו חברות שמפיקות נפט מהאדמה עובדות על העובדה שהמחיר כיום הוא X ומחר יהיה X+Y.
אם Y הוא מספר חיובי - ימשיכו לבנות.
אם Y הוא מספר שלילי - יפסיקו לבנות וימתינו לכך ש-חוקי השוק של היצע וביקוש כבר יעשו את שלהם.

זה לא עובד ככה, אלא אם לקבלנים יש מאגרי כסף ענקיים שמאפשרים להם לקיים עסק ולהביא אוכל הביתה בלי להמשיך לבנות. אבל קבלנים, כמו כל עסק, מגלגלים כספים ולא יכולים לעצור ולהמתין לשום דבר. תחשוב על בעל מסעדה שפתאום יורד הביקוש אצלו (או שמחיר ההוצאות עלה) - הוא יוריד מחירים, יפעיל פירסום אגרסיבי, יצמצם כח אדם אבל בשום פנים ואופן הוא לא יסגור את המסעדה אלא אם העסק מייצר לו הפסדים.
גם קבלן לא יסגור את העסק בגלל שאולי הרווחים העתידיים יהיו נמוכים יותר, רק אם צפויים הפסדים, ואין דבר כזה להמתין בעסקים.
מה שכן, חברות בניה גדולות יודעות להפעיל לובי בכנסת...

 

[c881]

מה אני יודע...
עוד שרשור שהפך להוצאת קיטור על ה"קבלנים הגנבים".
תבנו, מניח ש"חומה ומגדל" עדיין אפשריים באזורים מסויימים בארץ.

 

[LevAizik]

לפי לא מעט מחקרים , עלות החילוץ הציבורית לרוב קטנה מעלות המשבר וההשפעה שלו על כיס הציבור אם לא היה מחולץ.

תבדוק היטב מי כתב את המחקרים ומה האינטרסים שלו.

חילוץ מלמד אנשים שאין אחריות אישית למעשים. כאשר מנהל יודע שביום שהחרא יפגע במאוורר יחלצו אותו הידיעה הזאת הופכת אותו ליותר ויותר חמדן וחסר אחריות. לא רק שיחלצו אלא גם יתנו איזה בונוס עסיסי של כמה עשרות מיליוני דולרים כמו שקרה אחרי 2008.

זה נכון גם ברמה של אנשים פרטיים. במשבר הקורונה בנקים הקפיאו למי שרצה את המשכנתא/הלוואות. מה אנשים למדו? תחסוך או לא תחסוך, תהיה אחראי או לא תהיה אחראי זה לא משנה. בפעם הבאה שיהיה משבר (ויהיה) אנשים יצפו שיקפיאו להם את המשכנתא כי יש תקדים.

בסופו של דבר כאשר הנפילה תבוא והיא תבוא (רק אף אחד לא יודע מתי) היא תהיה מאוד כואבת. הרי מה יעשו? ידפיסו עוד 10 טריליון דולר בשביל לחלץ את הבנקים ולחלק לכולם צ'קים של מענקים?

ברור שזה לא מצב בר קיימא.

 

[LevAizik]

יש בהחלט אנשים שצריכים היו לתת את הדין ב-2008 ולא נשפטו, אבל למנוע חילוץ בגלל זה, לא נראה לי כמו צעד מוצלח, אפשר לראות מה קרה ב-1929 כשלא הייתה התערבות.

מעבר לכך, אני חושב שאם התגובה ב-2008 הייתה החלטית יותר, כמו בקורונה, אולי הנזקים מהמשבר היו קטנים יותר.

ב-1929 קרה מה שהיה אמור לקרות ב-2008. תקופה של קריסה ואחר כך תקופה של התאוששות. אגב, יש טענה שמשבר 1929 נמשך 10 שנים דווקא בגלל שהייתה התערבות מלאכותית בכלכלה.

החילוץ ב-2008 לא מנע את המשבר הוא רק דחה אותו למועד לא ידוע. זה כמו חולה סופני שדוחפים לו משככי כאבים. הבעיה היא שככל שהזמן עובר האפקט של המשככים דועך וצריך להגדיל את המינון.

זה מה שעושים מאז 2008 ועד היום. ניתן לראות את זה שחור על גבי לבן במאזן של Federal Reserve.

מ-2008 עד משבר הקורונה הדפיסו 4 טריליון דולר. מ-2020 עד 2021 הדפיסו עוד 4.5 טריליון רק כדי שהכלכלה עוד איכשהו תמשיך לתפקד והסוף של ההדפסה לא נראה באופק.

המצב של הכלכלה האמיתית לא משתפר. מחירי הדיור מזנקים בכל העולם, שרשראות אספקה נשברות, מחסור בכל דבר בערך, משבר אנרגיה, משבר תעסוקה, מעמד ביניים נשחק, אינפלציה.

הדיסוננס הזה נוצר בגלל ניפוח מלאכותי של הכלכלה ב-15 השנים האחרונות. משבר הקורונה פשוט החמיר/זירז את התהליך.








Federal Balance Sheet