חלופות להשקעה

[Shl]

שלום לכולם,
ברשותי כ-650k שח שאני מעוניין להשקיע כאשר 450k מתוכם לפחות מוקצים לקניית דירה להשקעה.
עכשיו ההתלבטות היא:
1. לרכוש 2 דירות קטנות במינוף מקסימלי (דירה ראשונה 75% והשנייה 50%) באזורים זולים יחסית כגון לוד ובשימוש בכל ה650k.
2. לרכוש דירה אחת באזור ה2M+ במינוף מקסימלי באזורים יותר נחמדים כמו מודיעין וכו' בשימוש כל ה650k
3. לרכוש דירה באזורי פריפריה באזור 1M עם הון עצמי של 450k ומינוף יחסית קטן (מה שהבנתי גם מוריד את הריבית במשכנתא וכו') ואת שאר הכסף להשקיע במדדים ( sp500 איך לא).
יש לציין שהמטרה שלי היא להגדיל כמה שיותר את ההחזר על ההשקעה בטווח הארוך.
כמו כן, זו גם הדירה הראשונה שלי אז אני אתבאס לבזבז את ההטבה של הפטור ממס והמינוף הגבוהה על דירה זולה יחסית.
אשמח לשמוע דעתכם.

 

[אורי ג.]

לדעתי 2 רק שהייתי הולך על נכס לא במינוף מקסימלי, משהו כמו 60% או לוקח 75% במסלול פיתוי ואז יורד ל60% וזאת כדי שלא יהיה לך תזרים שלילי או שלפחות יהיה קטן.

כמו כן, זו גם הדירה הראשונה שלי אז אני אתבאס לבזבז את ההטבה של הפטור ממס והמינוף הגבוהה על דירה זולה יחסית.

בצדק.

 

[כימאי]

ברשותי כ-650k שח שאני מעוניין להשקיע

ברשותך אציין שזה לא סכום גדול במיוחד.

יש לציין שהמטרה שלי היא להגדיל כמה שיותר את ההחזר על ההשקעה בטווח הארוך.

כנראה שרכישה של נייר המחקה את sp500 יכה את האופציות של נדל"ן (במיוחד עם משכנתא) בצורה מהותית.

 

[אורי ג.]

כנראה שרכישה של נייר המחקה את sp500 יכה את האופציות של נדל"ן (במיוחד עם משכנתא) בצורה מהותית.

אני חושב הפוך.

 

[כימאי]

אני חושב הפוך.

אתה מקצוען.

 

[אורי ג.]

אתה מקצוען.

תשואה של חובבנים פעמים רבות מתעלה על זו של המקצוענים.

 

[PassiveInvest]

אני חושב הפוך.

היי סורי שאני נדחף לדיון אבל מה אתם חושבים על המקרה הבא:
האם תואם את המציאות?

יוסי מעוניין בקניית דירה ששווה 1.2M:
בהנחת שיוסי שם 600K הון עצמי בבנק ולקח 600k משכנתא,
משכנתא ל 25 שנים עם החזר ממוצע של 3.3k בחודש לאורך התקופה.

יתרונות: לא משלם שכירות - משלם משכנתא לעצמו, כלומר עבור קניית הדירה בסוף התקופה.

סה"כ שווי הדירה (בהנחת עליית ערך ממוצעת 3.5% שנתי ריאלי בהסתכלות אחורה על עליות הערך של הנדלן) , תיהיה ברשות יוסי דירה בשווי 2.8M בסוף התקופה (הדירה הייתה שווה 1.2 כשקנה אותה)

אם לא בזבז שקל על שיפוצים ותחזוקת הבית, סה"כ שילמת לבנק 3300 שקל בחודש למשך 25 שנה כלומר בערך 990 אלף שקל על הלוואה של 600k, כלומר ריבית של בערך 300 אלף שקל עבור דירה ששוויה עכשיו 2.8M.

לעומת זאת, מהצד השני.

דני בחר להניח את אותם 600 אלף שקל בשוק ההון בתכנית אסטרטגית סולידית (לא לחפש סיכונים מיותרים ולהסתפק בתשואת השוק בלבד) שהראתה בממוצע תקופת זמן של 25שנה, תשואה ריאלית של 7% (הלוואי ויהיה יותר אבל אני אסתפק בזה).

יקנו לו בסוף התקופה 3.25M שקל רק מאותם 600 אלף שהשאיר בצד ( לא הוסיף עוד שקל בעצמו)

במהלך חייו דני זרק על שכירות 6000 שקל כי הרשה לעצמו להתפנק קצת יותר מדירה בשווי 1.2 מיליון שיוסי קנה (שבערך שכירות על דירה כזאת תעלה 3500 שקל)

כלומר דני "שרף" 1.8M שקל על שכירות בבית ברמת חיים יותר גבוה מאשר יוסי,
תמיד היה לו כסף בחשבון (600 אלף שהלכו וגדלו נשארו אצלו ולא אצל הבנק)

בסוף התקופה, כשברשותו 3.25 מיליון

דני יבחר האם להמשיך "לשרוף" כסף על שכירות או לקנות בית כמו ערכה של הדירה של יוסי אחרי הפחתה של מסי רווחי הון.

דרך אגב אם דני לא היה מתפנק ושוכר דירה ב 6000 והיה מחליט את ההפרש בין 3500 ל- 6000 (2500 שקל הפקדה חודשית) הוא חוסך באותו תיק השקעות, בסוף התקופה לדני היה בידיים 5.2M שקלים

**כן, לפעמים יש מעברי דירה לא נעימים של שוכרים שמסלקים אותם מהבית והילדים צריכים עכשיו להתרגל לשכנים חדשים וכו' וכו' חסרונות ויתרונות לכאן ולכאן,

אבל מהתסכלות פרופר על הנייר.
שחור על גבי לבן, איך הנתונים וההנחות? תואמים המציאות?
נזניח לרגע יתרונות וחסרונות לגבי רכישה או שכירות אני מבין את ההשלכות.
קיזזתי עלויות שיפוצים ותיקונים של בעל הבית עם הסכומים של מעברי הדירות של השוכר.

 

[nicepo1]

האם תואם את המציאות?

לדעתי ממש לא,למה לסבך כ"כ ולא להשוות אנשים שגרים באותה דירה אחד בבעלות ואחד בשכירות? וגם חוסכים\מוציאים אותו סכום בחודש.
אחרת אתה משווה תפוזים לתפוחים.
בנוסף יש הבדלים פסכולוגים משמעותיים שכדאי מאוד להתחשב בהם.
לסיכום ראיתי ועשיתי כמה השוואות כאלה.
זה מאוד תלוי בהנחות שלך,אחוז לפה ולשם בתשואה,בריבית משנה את התמונה לגמרי על תקופה של חיי אדם.
גם לפי נתונים היסטוריים קשה לקבל תמונה מדויקת(איפה בדיוק הדירה?מה היו הריביות על המשכתנה,סיכונים נדירים יחסית בדירה בודדת שלאחדים התממשו,באיזה מדד מניות מדובר וכו)

 

[Michel]

דני בחר להניח את אותם 600 אלף שקל בשוק ההון בתכנית אסטרטגית סולידית (לא לחפש סיכונים מיותרים ולהסתפק בתשואת השוק בלבד) שהראתה בממוצע תקופת זמן של 25שנה, תשואה ריאלית של 7% (הלוואי ויהיה יותר אבל אני אסתפק בזה).

איפה אפשר למצוא כזאת תכנית? אם אתה מוכן לחתום לי עליה, אני מוכר מחר את הנדלן ועובר להשקיע בה את כל כספי.

 

[roneng]

האם תואם את המציאות?

כמו שאמרו, יש המון השוואות בפורום בין קניה לשכירות.
בסופו של דבר ההבדל העיקרי הוא פסיכולוגי.

דני זרק על שכירות 6000

לא אוהב את המונח הזה
בסופו של דבר לשניהם יש הוצאות שכירות. לדני אלו הוצאות של ממש ואילו עבור יוסי זה עובדן תשואה אלטרנטיבית כי הוא לא משכיר את הדירה שבבעלותו.
כלכלית אין הבדל ביניהם

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

האם תואם את המציאות?

כן ולא.

באופן תיאורטי, ניתן לפשט באמת למקרה הקלאסי שתיארת (למרות שיש פה כמה הנחות שגויות לדעתי, לדוגמה וכמו שכבר אמרנו, אם יוסי משלם משכנתא 3.3k, אז החישוב על דירה של דני גם אמור להיות 3.3k, נתוני תשואה ששינוי קטן בהם עלול להשפיע על כל ההשקעה).

באופן יותר ספציפי, אני חושב שלא נכון בשום אופן לעשות אינדוקציה בעולם ההשקעות. לא מדובר בחישובי אקסל, ואסטרטגיית פעולה צריכה להיות מאוד פרסונלית ותלוית מקרה, בדיוק כמו שמגיעים לבנק לקחת משכנתא - אין משכנתא שמתאימה לכולם והכי טוב לקחת אותה (ברור שיש משכנתאות שהן בוודאות עדיפות על אחרות). יש גם אלמנטים רגשיים שלא יכולים להימדד כמותית.