שיקולים בבחירת דירה - מספר חלופות והמשמעויות שלהן

[amidar]

אז לשמחתנו זכינו במחיר למשתכן, ולשמחתנו גם המקום הגאוגרפי וגם סוגי הנכסים מאד מתאימים לנו.
יתרה מכך, אנו יכולים להרשות לעצמנו (כלכלית) את כל מנעד הנכסים שמוצע במסגרת הזכיה.

עכשיו, יש כאן דילמה:
מצד אחד, אנחנו יכולים לבחור נכס ש"עונה על הקריטריונים המינימליסטיים" שלנו (קורת גג, גודל רלוונטי למשפחה, מבנה הנכס) וככה להשאיר לעצמנו חלק נכבד מעתודות הכסף שלנו (להלן - חלופה א').
מצד שני, אנחנו יכולים לבחור נכס שמתאים לנו באופן משמעותי יותר מבחינת נוחות (גודל, פרטיות, מספר חדרים) מתוך ראייה שזה נכס למספר שנים דו ספרתי כלשהו, אבל להשתמש ברוב עתודות הכסף שלנו, אם לא כולן (להלן - חלופה ב').

בהינתן שככל הנראה נשהה בנכס הזה מעל חמש שנים, וככל הנראה יותר מעשר שנים, האם כדאי ללכת על חלופה א' או ב'?

איזה שיקולים כדאי להכניס למשוואה הזו כדי לקבל תשובה טובה יותר? (חינוך? ילדים נוספים? מיקום העבודה?)

אשמח לספק פרטים ככל שאוכל אם זה יעזור למישהו לתת לי כיוון.

 

[אורי ג.]

אני הייתי הולך על ב'.
גם כי אתה תרוויח מיידית יותר כסף כי ההנחה האבסולוטית גבוהה יותר וגם כי זה יחסוך לך מעבר יקר עוד X שנים בהנחה שאתה צריך עוד חדרים לשם הרחבת המשפחה.
אפשר גם פתרון ביניים כלומר במקום לבחור דירת 3 חדרים או 5 חדרים לבחור דירת 4 חדרים (סתם דוגמא).
גם משכנתה זו לא מילה גסה.

 

[חיים 111]

יש גם הצעת ביניים: לרכוש את הדירה הגדולה יותר, ולגור בינתיים בשכירות של דירה קטנה.
מעבר דירה שאינו כולל רכישה הוא פחות יקר בהרבה, ובינתיים אתה נהנה מהפער בשכירות וגם מהנחה גבוהה יותר במחיר למשתכן.
בנוסף, אתה גם חי בדירה שכורה, שזה קצת פחות נוח, והרבה יותר זול (לגור בדירה משלך זה לוקסוס יקר יחסית).

 

[בת העמק]

בהינתן שככל הנראה נשהה בנכס הזה מעל חמש שנים, וככל הנראה יותר מעשר שנים, האם כדאי ללכת על חלופה א' או ב'?

הדעה שלי היא שבתקופת גידול הילדים, ובמיוחד החל מגיל בי"ס, עדיף לתת יציבות כך שהם לא ימצאו את עצמם כל כמה שנים בבי"ס אחר וחברים חדשים. בישראל מאד קשה למצוא דיור בשכירות לתקופה ארוכה ומובטחת אז כדאי לגור בדירה בבעלותכם, בהנחה שתשארו שם לאורך תקופת הבי"ס.
לגבי 2 החלופות, זה עניין אישי שלכם עד כמה גודל הדירה והפרטיות חשובים יותר מהמשך צמיחת הכסף בתיק ההשקעות. אם אתם מוצאים שרמת הדירה יותר חשובה, אז דעתי כמו @אורי ג.

זה יחסוך לך מעבר יקר עוד X שנים בהנחה שאתה צריך עוד חדרים לשם הרחבת המשפחה.

 

[בורג]

אשמח לספק פרטים ככל שאוכל אם זה יעזור למישהו לתת לי כיוון.

בכל הוצאה מסתכלים על העלות האלטרנטיבית של הכסף.
כלומר מה אתם תעשו עם הכסף שנשאר אם תבחרו באופציה א' הזולה? אתם חוסכים לקראת פרישה מוקדמת, יציבות כלכלית, בשביל להסתכל באקסל ולחייך? אולי תסכים לחלוק את המטרה.
תחשבו על מה אתם מוותרים, או דוחים כאשר אתם קונים דירה יקרה יותר והאם זה שווה לכם.

נקודה נוספת,
לפעמים הסכומים הגדולים מקשים על התפיסה. הרי מה ההבדל בין 1.5M ל2M. קשה לנו, אנשים החיים בסדרי גודל של משכורת חודשית להתמודד עם מספרים גדולים. לכן תחשוב על השכירות החודשית של כל דירה אופציונלית (אם היית שוכר או משכיר אותה). ככה לי קל יותר להבין, האם אותם דירות שוות את ההפרש במחיר הקניה. בדוגמאת המחירים שנתתי, השכירות החודשית שלהן (ב3.5% תשואה) 4400 שקל או 5800 שקל לחודש. האם אופציה ב' שווה עוד 1400 שקל לחודש, או עדיף חוגים לכל הילדים?

 

[Fitch]

אני הייתי הולך על א'.

תמיד מתכננים תוכניות ל15-20 שנה, אבל לרוב הם מתעדכנות בטווח יותר קצר.

 

[חיים 111]

קשה למצוא דיור בשכירות לתקופה ארוכה ומובטחת אז כדאי לגור בדירה בבעלותכם, בהנחה שתשארו שם לאורך תקופת הבי"ס.

פחות רלוונטי אם מראש שוכרים דירה קטנה באיזור הדירה הגדולה שקונים. במקרה כזה, אפשר לשכור, ואם אחרי כמה שנים בעל הבית מוציא אותך, אתה יכול לשקול בין מעבר לעוד דירה דומה בשכירות, לבין מעבר לדירה שלך (תלוי גם כמה שנים עברו, ואיזו דירה מתאימה לגודל המשפחה כעת). בכל מקרה, המעבר הוא באותו איזור.
כשיש דירה בבעלות באיזור, ה"תקופה ארוכה ומובטחת" פחות חשובה.

 

[adamshalev]

שיקול טווח קצר-בינוני זה שדירה גדולה יותר מגיעה עם עלויות גבוהות יותר אם אתה חי בה (ארנונה, חשבונות, יותר רהיטים וחפצים ושאר דברים), כך שאם אתם עוברים לגור בנכס צפה לעלות מחיה חודשית ממוצעת גבוהה יותר בטווח הבינוני.

אני חושב שההחלטה היא תלויה בעד כמה אתה ובת הזוג מסונכרים מבחינת סדרי עדיפויות בחיים. כשאנחנו קנינו העדיפות במחינת בת הזוג הייתה ללא עוררין - נוחות, ועל זה הלכנו במחיר כלכלי גבוה (גם רכישה וגם עלות חודשית שעלתה כפי שהסברתי). אם אתם שניכם מפוקסים על חסכון, השקעה ופרישה מוקדמת - אז אפשרות א׳ כנראה עדיפה. לילדים זה לא באמת משנה באיזה בית הם גרים.

שיקול זר שאני לא יודע לענות עליו, זה מה יהיה הביקוש\המחיר של נכסים מסוג א׳ לעומת מסוג ב׳ בעתיד כאשר תרצו למכור. ז״א שכהשקעה - אחד מהם יכול לעלות בקצב גבוה יותר מהשני.

 

[Chase]

הייתי יושב עם הבת זוג, ומדברים על דברים כמו -

- מתי אנחנו רוצים להביא ילדים/באיזה הפרשים?
- עד איזה גיל (פחות או יותר) היינו רוצים לשכן אותם באותו החדר?
- האם אנחנו רוצים שיהיה חדר עבודה בבית/מרפסת, וכמה שימוש נעשה בה?
- במידה ונבחר באפשרות היקרה יותר, ונגלה שעשינו בחירה לא נכונה (כי החזרי המשכנתא חונקים, כי אנחנו לא מצליחים לחסוך כמו שאנחנו רוצים וכו') - מה האפשרויות והיכולות (הכלכליות והפסיכולוגיות) שלנו לתקן את הבחירה (למכור את הבית ולעבור למקום קטן יותר, לצמצם הוצאות אחרות לטובת חיסכון וכו')

כמובן שהדברים יכולים להשתנות עם השנים, אבל זה לא מזיק לדבר על זה.

לגבי המחיר למשתכן - אני לא מכיר אישית אנשים שעברו לגור בבית במסגרת התוכנית, ואני ניזוי רק מכתבות/חברים שהגישו מועמדות והחליטו לוותר כי תאריך הכניסה לדירה שזכו בה היה מאוד מאוד רחוק. אבל כן אני מכיר מקרוב בעלי מקצוע שמטפלים בליקויים של דירות חדשות מקבלן. הסטנדרט בנייה של דירות חדשות היום הוא ירוד מאוד, תקלות הזויות של צינורות שהתפצצו לאחר חודשיים של מגורים, חיפויי קיר שנופלים, סדקים, וכו'.

אני מעדיף דירות שכבר גרו בהן בעבר, אפילו אם החסכון של המחיר למשתכן מפתה מאוד.

 

[economics]

אני אתן את הזווית הסתכלות שלי, רק אם במקרה לא חשבתם על כך . סביב רכישה של דירה מקבלן ישנן הוצאות שהיקפן מעט אמורפי סביב סוגיית "שינויי דיירים\שינוי עיצוב סטנדרט", לכן חשוב להביט היטב מה מוצע בסטנדרט ועל מה לדעתכם תאלצו להוסיף. לדוגמא: אם אתם רוצים תוספות של שקעי חשמל מעבר למה שמוצע במפרט יש להוסיף כ- 220 ומשהו שח על כל שקע, אם רוצים להוזיז שקע חשמל מהמיקום של הסטנדרט יש להוסיף כ-60 שקלים, אם רוצים עוד נקודות תאורה בתקרה- גם כן יש להוסיף סכום כזה או אחר. כמו כן אם אקח לדוגמא חדר מתוך הבית – מטבח: לרוב, מוצע מטבח סטנדרט מאוד לא מושקע ומאוד מאוד בסיסי וכיוון שרוב המטבחים היום הם מה שמכונה "מטבח פתוח" לרוכשים חשוב שהמטבח יהיה מעט יותר "ייצוגי", במצב כזה מקבלים מהקבלן החזר של כ-2000 שח על מטבח הסטנדרט אך בפועל מטבח עלותו מתחילה מכ-15,000 (ללא שייש\כיור\ברז..). אותו סיפור עם ברז\שייש\כיור מטבח, צריך לראות מה מוצע בסטנדרט ואם זה משהו שיספק את העיצוב שלכם. כמו כן, אם ממשיכים את הדוגמא של המטבח, כל אחד בוחר לעצב לעצמו מטבח כראות עיניו וממקם היכן שהוא רוצה את פתח הגז\פתח המים\השקעים השונים, אם רוצים למקם את כל אחד מאלו במקומות שונים מהסטנדרט המוצע יש להוסיף תשלום. וכך כבר יש תוספת של כמה עשרות אלפים שיש לקחת בחשבון. וזאת מבלי לקחת בחשבון קריסה של ספקים (כמו הדוגמא האחרונה של מטבחי דקור שקרסו, העלות של המטבח ששילמו להם לקוחות הפרויקטים השונים מעולם לא הושבה להם וכך קונים נאלצו לשלם, שוב, לספק אחר על מטבח).

אין חלילה צורך להבהל וגם הרבה פעמים הסכומים שיוצאים יכולים להסתכם בסכומים סבירים. רק צריך לשערך כמה בערך התוספות השונות סביב רכישת בית יהיו ואותם לצרף למחיר הנומינלי של עלות הנכס ולראות בסכום הזה כעלות של הדירה ורק מהסכום הזה לקבל החלטה איזה סוג נכס מבחינת יכולת ראלית מתאים. ("תוספות" נוספות יכולות להיות תשלום הפרשי הצמדה של "מדד תשומות הבניה" אם חתמתם מול הקבלן על משהו כזה ועוד)

בנוגע לתקלות, דווקא מהאספקט הזה לרכוש בית מקבלן זה יתרון כיוון שיש את "חוק המכר", לקבלן יש אחריות על כל תקלה בדירה החדשה לפי סיווגים של תחומים, לכל רכיב בבית תוקף אחריות שונה

 

[adamshalev]

@amidar
יש עדכון?

 

[yossik]

[אוף טופיק]
@economics , מעט מכביד לקרוא את הטקסט שלך.
אין פסקאות, שורות חדשות וכו'.
הפסקתי לקרוא לאחר המשפט השני...

 

[Puvidel]

my 2 cents
לדירות גדולות יותר יש גם עלויות אחזקה גבוהות יותר. העלות הנוספת בקניה היא חד פעמית והיא דווקא החלק השולי.
ארנונה, תיקונים (צבע אחת לכמה שנים) , ועד בית - מתומחרים גם לפי גודל הדירה וכאן העלויות לא נגמרות.
בנוסף אם אתה מתכנן להשכיר את הדירה בעוד 5-10 שנים, יותר קל להשכיר דירות של 3-4 חדרים מאשר 5-6 חדרים.
בכל אופן מזל טוב ובהצלחה !

 

[amidar]

@amidar
יש עדכון?

כן.

אחרי לא מעט לילות ללא שינה וניתוח של כל סוגי הנכסים במסגרת הפרוייקט שזכינו בו, לקחנו את הנכס ה"נוח יותר עבורנו" מתוך ראיה משותפת של מגורים לטווח של 5 עד 10 לכל הפחות, שימוש בכל רכיבי הנכס מבחינה משפחתית ותעסוקתית (משרד), וזמן הכניסה אליו (לפחות עוד שנתיים וחצי...).

באופן מפתיע, גילינו שלמרות שלקחנו סוג נכס לא זול (לא באופן יחסי, ולא באופן אבסולוטי), הוא כנראה נכס מאד איכותי, כיוון שהדירות שדומות לו בבניינים האחרים נחטפו צ'יק צ'ק.

עכשיו גם אפשר לומר - מזל טוב לנו, רכשנו דירה (על הנייר) בשוהם

 

[adamshalev]

מזל טוב!
עכשיו תתכונן להפוך למומחה עניין בתכנון צנרת, תכנון כל מעגלי החשמל בבית, עיצוב מטבח, עיצוב פנים, ועוד כמה תחומים שאולי לא חשבת שתכיר אינטימית
שים לפחות 100 אשח בצד לדברים הללו, אולי יותר שזה כבר תלוי בכמה תתפרעו. ראיתי לא מעט שכנים ששמו 300-500 אשח רק על התוספות והעיצוב.

 

[yossik]

עכשיו גם אפשר לומר - מזל טוב לנו, רכשנו דירה (על הנייר) בשוהם

מזל טוב!

 

[chen15]

@amidar
מזל טוב

שים לפחות 100 אשח בצד לדברים הללו, אולי יותר שזה כבר תלוי בכמה תתפרעו.

רק לגבי זה, יכולה להגיד שבמחיר למשתכן יש חיסרון שלמעשה, בעיניי, הוא יתרון.
לקבלן אסור לקחת ממך שקל על שדרוגים.
כל מה שתירצה לעשות - תיצטרך לעשות בעצמך אחר כך. זה כולל הוספת שקעים, שידרוג מטבח וכו'.

היתרון בזה שבמקום שיחלבו ממך כסף בידים קשורות: רוצה ריצוף נורמלי? תשדרג. רוצה מטבח סביר? תשדרג. אצלנו הסטנדרט שהקבלן נתן היה ממש נורמלי: בריצוף וגם במטבחים, באמבטיות, ובדלתות.

אנחנו גרים בדירה כחצי שנה. בינתיים כל ה"שידרוגים" שביצענו עלו סכומים נמוכים ועד 10k שח לדברים גדולים יותר.

עכשיו, שיש לי תמונה ברורה יותר של מה אנחנו מתכננים לעשות, וגם ברור לי שזה ימשך על פני די הרבה זמן: פשוט צריך ה-מ-ו-ן כוח לכל דבר; לברר; לבדוק; להשוות; לבחור אז אנחנו שוקלים כעת ברצינות להזרים את ה150k ששמנו בצד לתוך המשכנתא (אחרי המיחזור, כדי להישאר עם שליש פריים) ולהשתמש בכסף השוטף שאנחנו "שמים בצד" לטובת מטרות ייעודיות.

רק אומרת
ושיהיה במזל. שנתיים וחצי עברו לנו מהר
( קנינו כשהילדה היתה בת חצי שנה, נכנסנו ליומולדת 3 )

 

[amidar]

מזל טוב!
עכשיו תתכונן להפוך למומחה עניין בתכנון צנרת, תכנון כל מעגלי החשמל בבית, עיצוב מטבח, עיצוב פנים, ועוד כמה תחומים שאולי לא חשבת שתכיר אינטימית
שים לפחות 100 אשח בצד לדברים הללו, אולי יותר שזה כבר תלוי בכמה תתפרעו. ראיתי לא מעט שכנים ששמו 300-500 אשח רק על התוספות והעיצוב.

אז לשמחתי, כמו @chen15 כתב(ה?), אין לנו טיפת יכולת להשפיע על משהו מהותי, ובטח לא להזרים כסף לקבלן (יתרון אדיר בעיניי, כמו שנכתב).

הדבר היחיד שאני יודע בוודאות שאנחנו נקנה עוד לפני הכניסה זה מזגנים (דירה דרומית). לגבי כל היתר - נגלה כנראה אחרי המעבר.

ואני לחלוטין מאמין שמה שנקבל by default יהיה לחלוטין שמיש בשנים הראשונות, שבהן גם נגלה את כל ה"חוליים" (sicknesses) של הדירה, ואז גם נהיה יותר חכמים מה להחליף, מתי להחליף, ולמה להחליף.

ההסכמה היחידה שבינתיים יש לי ובת זוגי היא על כיור מנירוסטה על השאר עוד לא דיברנו...

 

[קפיצת הדרך]

אז לשמחתי, כמו @chen15 כתב(ה?), אין לנו טיפת יכולת להשפיע על משהו מהותי, ובטח לא להזרים כסף לקבלן (יתרון אדיר בעיניי, כמו שנכתב).

הדבר היחיד שאני יודע בוודאות שאנחנו נקנה עוד לפני הכניסה זה מזגנים (דירה דרומית). לגבי כל היתר - נגלה כנראה אחרי המעבר.

ואני לחלוטין מאמין שמה שנקבל by default יהיה לחלוטין שמיש בשנים הראשונות, שבהן גם נגלה את כל ה"חוליים" (sicknesses) של הדירה, ואז גם נהיה יותר חכמים מה להחליף, מתי להחליף, ולמה להחליף.

ההסכמה היחידה שבינתיים יש לי ובת זוגי היא על כיור מנירוסטה על השאר עוד לא דיברנו...

בהצלחה!