התלבטות לגבי מיחזור משכנתא

[מתכנת]

הכנתי סימולציה מינוף תיק השקעות באמצעות משכנתא (הלוואה רגילה - לא בלון)
רקע קצר:
מדובר עם אדם שלוקח משכנתא ולפניו 3 אפשרויות:
1. הלוואת הסכום הנדרש במדויק לתקופה קצרה, בתום התקופה הסכום שיועד לכיסוי המשכנתא יזרום לתיק השקעות.
2. הלוואת הסכום הנדרש במדויק לתקופה ארוכה תוך הקטנת ההחזר החודשי, הסכום החודשי שהתפנה יוזרם מדי חודש לתיק ההשקעות.
3. הלוואת הסכום הנדרש + תוספת באופן שגובה החזר החודשי יהיה זהה לאפשרות 1 כל סכום התוספת יושקע חד-פעמית בתיק השקעות. (אפשר לחשוב על זה כהגדלת שיעור המימון והסטת סכום מההון העצמי לתיק)
את 3 האפשרויות הללו בדקתי תחת כמה תנאי ריבית והתחשבות במס רווח הון.

לצורך הדוגמא מדובר על ריבית קל"צ אז אפשר להניח תשואה נומינלית.
ניתן לשחק עם השדות בצהוב בלבד כדי לא להרוס את הנוסחאות.
יתכן ויש טעויות בנוסחאות אם תמצאו אשמח להתעדכן.

התוצאות די הפתיעו אותי, אם כי יש כמה סיכונים וצריך מאוד להיזהר:
1. הנחות תשואה.
2. ריבית המשכנתא מובטחת ותשואת התיק לא.
3. האפשרות הראשונה והשניה כוללות הפקדות שוטפות אז מתווסף גם סיכון רצף תשואות.

למשקיע פסיבי ועצלן כמוני לא בטוח ששווה לקחת את הסיכון הזה.

@אורי ג. @ע.מדי @שמוליק קיפוד
@liranviper @adamshalev @c881 @TunaGolem @daat99 @MMM

@Edward למעשה את המשכנתא כבר מיחזרתי לפני חודשיים, איפה היית אז?


אזהרה: מי שרוצה להתמנף שיעשה זאת בזהירות, לא על אחריותי.

 

[אורי ג.]

הכנתי סימולציה מינוף תיק השקעות באמצעות משכנתא (הלוואה רגילה - לא בלון)

לא הבנתי מה רצית למצוא? הוכחה שמינוף מגדיל את התשואה שלך על ההון?
ואני שמעתי סיפורים שבשנות ה80 העליזות כל מיני חכמולוגים מישכנו את הבתים שלהם כדי להשקיע במניות, בהמשך הם קפצו מהגגות.

 

[מתכנת]

לא הבנתי מה רצית למצוא? הוכחה שמינוף מגדיל את התשואה שלך על ההון?
ואני שמעתי סיפורים שבשנות ה80 העליזות כל מיני חכמולוגים מישכנו את הבתים שלהם כדי להשקיע במניות, בהמשך הם קפצו מהגגות.

@Edward טען שעדיף לא להשקיע בהקטנת וקיצור המשכנתא אלא באפיקי השקעה אחרים,
רציתי לכמת את זה ולהוכיח לו שזה לא מספיק אטרקטיבי, לפני הסימולציה ציפיתי לתשואה נמוכה יותר והופתעתי אבל עדיין חושב שזה לא מתאים לי.

 

[אורי ג.]

אבל עדיין חושב שזה לא מתאים לי.

בצדק.

 

[מתכנת]

@אורי ג. אתה מסכים עם הסיכונים? יש לך מה להוסיף?

אם כי יש כמה סיכונים וצריך מאוד להיזהר:
1. הנחות תשואה.
2. ריבית המשכנתא מובטחת ותשואת התיק לא.
3. האפשרות הראשונה והשניה כוללות הפקדות שוטפות אז מתווסף גם סיכון רצף תשואות.

 

[שמוליק קיפוד]

רציתי לכמת את זה ולהוכיח לו שזה לא מספיק אטרקטיבי, לפני הסימולציה ציפיתי לתשואה נמוכה יותר והופתעתי

אם אתה לווה כסף בריבית 5% ומרוויח על ההון הזה 6% זה לא מאוד מפתיע שיש לך רווח יותר גדול.
אני חושב שההנחה של 6% תשואה שנתית היא הנחה אופטימית מידי.
היא כנראה סבירה לתיקים עתירי מניות אבל לתיקים יותר סולידים עם אג"ח בריבית אפסית היא קצת גבוה לטעמי.

אל תשכח שלמשכנתא יותר גדולה יש עלויות נוספות כמו ביטוח חיים ודמי פתיחת תיק.
על אחוזי מימון יותר גבוהים תקבל ריבית יותר גבוהה.

למשקיע פסיבי ועצלן כמוני לא בטוח ששווה לקחת את הסיכון הזה.

אני איתך בקטע הזה.

אני באופן אישי החלטתי על האסטרטגיה הבאה בנוגע למשכנתא:
מחזיק תיק של 100% מניות.
כל הכסף שתוכנן להיכנס לחלק של האג"ח משתמש לי לקיצור הקל"צ.

 

[liranviper]

@מתכנת תודה, אני אציץ בזה מאוחר יותר.
הייתי שמח לראות אופציה של פרעון מוקדם. נניח לראות מה הייתה התוצאה אם משכנתא הוגדרה ל30 שנה אבל פרעו אותה אחרי 10 שנים. בגלל שפיצר, הריבית בפועל תהיה גבוהה יותר מהריבית אילו היו מחזיקים ל30 שנה.
אפשר גם להראות אולי גרף של השוואת התשואה הכוללת של 2 המקרים כפונקציה של מתי פורעים את המשכנתא, כדי להבין כמה שנים צריך להחזיק אותה בלי לפרוע מוקדם יותר כדי שזה ישתלם בכלל. זה כלי מצויין כדי לעזור לקבל החלטה לגבי אורך המשכנתא

 

[TunaGolem]

הכנתי סימולציה

אני מציע שתשווה עם השקעה ממונפת.

מתווסף גם סיכון רצף תשואות.

מונטה קרלו פשוט יפתור את הבעיה.

 

[מתכנת]

אני מציע שתשווה עם השקעה ממונפת.

אתה מתכוון משהו כמו הלוואת בלון מהברוקר?

אם אתה לווה כסף בריבית 5% ומרוויח על ההון הזה 6% זה לא מאוד מפתיע שיש לך רווח יותר גדול.

לא מדויק כי זה לא בלון ואתה מחזיר כל הזמן גם קרן, זאת הסיבה שאופציה השלישית מנצחת את השניה. (שתי האחרונות ממנופות, הראשונה לא)

אני חושב שההנחה של 6% תשואה שנתית היא הנחה אופטימית מידי.

אני חושב שגם בתיק 100% מניות זה עדיין בגדר אופטימי, אבל מי אני שאבין בזה.

 

[Edward]

יתכן ויש טעויות בנוסחאות אם תמצאו אשמח להתעדכן.

ממבט חטוף מס רווח ההון הוא כמדומני 25% נומינלי וזה צריך להיות 25% ריאלי, כלומר בניכוי הצמדה, אז חבות המס אמורה להיות נמוכה משמעותית, השאלה כמה על פי המדד בפועל. חוצמזה נראה פחות או יותר מה שהייתי מצפה לקבל.

לגבי סיכון, בהנחה ולוקח המשכנתא מסוגל לעמוד בהחזרים החודשיים אין פה סיכון משמעותי, כי החזרי המשכנתא לא נשענים על תיק ההשקעות. מחזירים את המשכנתא מהכנסה שוטפת עד כמה שאני מבין, אלא אם תיק ההשקעות מפציץ ופורשים מוקדם

כן יש אי ודאות גבוהה יותר (שזה לא סיכון), לטעמי אי ודאות טובה כי היא נשענת בכבדות לכיוון האפסייד אם מדובר על תיק 100% מניות ל-30 שנה. הייתי מניח משהו דומה להתפלגות שמתחילה נורמלית ומתכנסת עם הזמן לחי בריבוע הפוך עם חציון סביב 8% נומינלי, שונות נמוכה יחסית כי מדובר ב-30 שנה.

אני מציע שתשווה עם השקעה ממונפת.

זה לא רעיון טוב כי שינויים בתיק משפיעים על ההלוואה ואתה יכול להימחק. היופי במינוף על משכנתא שהבנק לא יכול להתחרט ולהעלות לך את יחס הבטחונות, אתה יכול להשקיע בראש שקט בכל מצבי השוק והבנק לא ימשוך את ההלוואה. כמו כן בריבית קבועה לא צמודה יש לך עוד יותר ודאות.

 

[אורי ג.]

@Edward טען שעדיף לא להשקיע בהקטנת וקיצור המשכנתא אלא באפיקי השקעה אחרים,

1. אני חולק על אדוארד.
2. אם רוצים להתמנף יש דרכים זולות וטובות יותר לעשות זאת (IB לדוגמא).

@אורי ג. אתה מסכים עם הסיכונים? יש לך מה להוסיף?

סיכון מיסוי: יכולים להעלות את המס רווח הון ואז כל החישוב שלך משתנה לרעה.
סיכון גירושין: אם אישתך תגלה שאתה ממשכן את הבית כדי לשחק בבורסה.

 

[Edward]

1. אני חולק על אדוארד.

אתה לא יכול לחלוק על בן אדם, רק על טיעונים. מה בדיוק בטיעון לא מוצא חן בעיניך?

12. אם רוצים להתמנף יש דרכים זולות וטובות יותר לעשות זאת (IB לדוגמא).

אסור למשקיע פאסיבי לעשות את מה שהצעת כי ההלוואה עצמה תלויה בגובה הבטחונות, כלומר בסצנריו של 2008 אתה תימחק, אבל אם תתמנף על המשכנתא אתה לא תימחק ומצבך יהיה טוב כעבור כמה שנים. זו הצעה חסרת אחריות לטעמי מהסיבה הזו.

לגבי זול, אולי תחסוך כמה גרושים ואולי לא, IB נותנים מינוף בריבית משתנה אז מדובר בהימור. לך תדע מה תהיה הריבית עוד 5 ו-10 שנים. בכל מקרה ודאות לא תקבל. אני לא חושב שזה חכם לנסות לחסוך כמה גרושים בטווח הקצר בשביל להיחשף לסיכונים אדירים בטווח הארוך (מדברים פה על 30 שנה).

סיכון מיסוי: יכולים להעלות את המס רווח הון ואז כל החישוב שלך משתנה לרעה.

אולי, סצנריו מאוד לא סביר בהתחשב בכך שכבר היום ב-25% הם גובים פחות מס ממה שגבו כשהמס היה 15% (זה מה ששמעתי), וחברות נוטשות את הבורסה הישראלית. אני גם הייתי שואל את השאלה אם לא יורידו את מס רווחי הון עד שתסיים את המשכנתא ואז אולי בכלל תשלם פחות (הרי דוחים את המס ל-30 שנה תיאורטית). אני בכלל לא מדבר על משחקי המס שניתן לעשות אם חבות המס גדולה מספיק, רואי החשבון אלופים בזה.

אגב, חבות המס היא לא 25% אלא פחות מכך על פי גובה התשואה אם הרעיון הוא למכור קצת בכל שנה כשיוצאים לפרישה. בסצנריו של 8% תשואה בשנה למשך 30 שנה ואז למכור קצת בכל שנה זה בערך 22%, וזה אמור להיות על הרווח הריאלי כאמור.

סיכון גירושין: אם אישתך תגלה שאתה ממשכן את הבית כדי לשחק בבורסה.

כן, לאישה אין מושג איזו משכנתא לוקחים על הבית שבו היא גרה, למה, וכמה כסף יש בתיק ההשקעות המשותף. זה הכל סוד כמוס לפרה ולסוס.

 

[אורי ג.]

אתה לא יכול לחלוק על בן אדם, רק על טיעונים

זו הייתה כוונתי.

מה בדיוק בטיעון לא מוצא חן בעיניך?

שמינוף בעזרת משכנתא בריבית קבועה לטווח ארוך זה רווחי.

סור למשקיע פאסיבי לעשות את מה שהצעת כי ההלוואה עצמה תלויה בגובה הבטחונות, כלומר בסצנריו של 2008 אתה תימחק

טעות. אתה תמחק אם הבטחונות שלך קטנים משווי התיק שלך וזה תלוי בשיעור המינוף שלך.

אבל אם תתמנף על המשכנתא אתה לא תימחק

באמת? ב2008 בארה"ב מחירי הדיור ירדו במקומות מסוימים יותר מ50% בנוסף לנפילה דומה בשווקים, מה יקרה לך אז?
ומה יקרה אם בעקבות המיתון גם יפטרו אותך? ולא תוכל לשלם את המשכנתא? אז גם הלך לך הבית (וסביר להניח שגם אשתך...).

זו הצעה חסרת אחריות לטעמי מהסיבה הזו.

ואני חושב שההפך, הצעתך שלך היא חסרת האחריות.

לגבי זול, אולי תחסוך כמה גרושים ואולי לא, IB נותנים מינוף בריבית משתנה אז מדובר בהימור. לך תדע מה תהיה הריבית עוד 5 ו-10 שנים. בכל מקרה ודאות לא תקבל. אני לא חושב שזה חכם לנסות לחסוך כמה גרושים בטווח הקצר בשביל להיחשף לסיכונים אדירים בטווח הארוך (מדברים פה על 30 שנה).

1. ישנם דרכים לקבע את הריבית (בעלות נוספת כמובן).
2. על איזה ודאות אתה מדבר? אתה מדבר על תיק 100% מנייתי ועם מינוף 100%+ מנייתי כלומר תיק אולטרה סופר דופר ספקולטיבי, הסיכון שלך הוא אדיר בכל מקרה.

ולי, סצנריו מאוד לא סביר בהתחשב בכך שכבר היום ב-25% הם גובים פחות מס ממה שגבו כשהמס היה 15%, וחברות נוטשות את הבורסה הישראלית.

קטונתי מלנסות לחזות את משטר המס בארץ הקודש ל30 שנים הבאים, בנתיים עושה רושם שזה משתנה כל שנה (בנדל"ן לדוגמא).

כן, לאישה אין מושג איזו משכנתא לוקחים על הבית שבו היא גרה, למה, וכמה כסף יש בתיק ההשקעות המשותף. זה הכל סוד כמוס לפרה ולסוס.

היחסים שלך בין אשתך כמובן שאינן מעינייני, אני דווקא כן משתף אותה בנושאים הללו ואף שואל לעצתה.

למען הסר ספק: איני מציע או ממליץ לאף אחד להתמנף כלל, בטח ובטח שלא בעזרת מישכון דירת המגורים שלו.

 

[Edward]

שמינוף בעזרת משכנתא בריבית קבועה לטווח ארוך זה רווחי.

הרגע הראו לך מתמטית שזה אמור להיות רווחי בהנחות סבירות. כן, אין ודאות של 100% בחיים, אתה תמיד יכול לעשות הכל "נכון" ועדיין להפסיד.

זה בסדר להיות שמרן, אבל לא צריך לטעון שזו הדרך היחידה להתנהל.

טעות. אתה תמחק אם הבטחונות שלך קטנים משווי התיק שלך וזה תלוי בשיעור המינוף שלך.

הבעיה שבשנים של משברים בתיק שלך יכול לרדת ביום הכי גרוע ב-50% מהשיא. במצב כזה, אתה צריך מינוף נמוך מאוד (10-20%?) כדי שלא יסגרו לך את התיק. מעבר לזה ברוקרים כל הזמן משחקים עם יחסי בטחונות, כלומר כמה אשראי הם מוכנים להביא לך בכל רגע נתון תמורת התיק שלך, ובזמנים של משבר יש להם נטיה להעלות את דרישות הבטחונות. כלומר גם אם אתה נכנס עם מינוף נמוך יכולים להגיד לך ברגע מסויים למכור חלק מהתיק בתחתית. וכמובן שבגלל המינוף השמרני אתה לא הולך להרוויח עליו יותר מידי אז זה חסר טעם.

אבל רגע, אנחנו מדברים על מינוף יותר גבוה כי לא מחזירים את המשכנתא ואנחנו רוצים למקסם רווח כביכול, כלומר המינוף הוא 50% סדר גודל (נניח)? עם כזה מינוף אני רוצה לראות מישהו שורד את 2008 ב-IB.

באמת? ב2008 בארה"ב מחירי הדיור ירדו במקומות מסוימים יותר מ50% בנוסף לנפילה דומה בשווקים, מה יקרה לך אז?
ומה יקרה אם בעקבות המיתון גם יפטרו אותך? ולא תוכל לשלם את המשכנתא? אז גם הלך לך הבית (וסביר להניח שגם אשתך...).

זכור לך אולי שבצמוד לתיק השקעות תמיד המלצתי להחזיק כמה שנים של הוצאות במזומן, אז זה אמור לסגור את החור בתקופה שלא עובדים. כמובן שאנחנו גם לא מדברים פה על קופאיות בסופרמרקט אלא על אנשים עם כישורים שיכולים למצוא עבודה כמעט בכל מצב שוק. אז אני לא חושב שזה מסוכן בכלל אם זה מה שעושים.

תגלה קצת הגינות בטיעון שלך ואל תניח שאני מציע להתמנף באופן מקסימלי על השקל האחרון וגם לקנות את הוילה הכי גדולה בסביון.

2. על איזה ודאות אתה מדבר? אתה מדבר על תיק 100% מנייתי ועם מינוף 100%+ מנייתי כלומר תיק אולטרה סופר דופר ספקולטיבי, הסיכון שלך הוא אדיר בכל מקרה.

אתה מדמיין, זה לא מה שאמרתי.

מי שיכול להרשות לעצמו להחזיר משכנתא ב-10 שנים ועדיין לדבר על הפקדה לתיק השקעות, נמצא במצב כלכלי מצויין. שים לב שתשלום משכנתא (קרן+ריבית) חודשי של משכנתא ל-10 שנים הוא בערך כפול ממשכנתא של 30 שנה. אז לא מדובר בלחוצים כלכלית ומסכנים שיש להם בעיה להתחייב לשלם חצי ממה שהם התכוונו לשלם מלכתחילה.

נתון כבר שיש תיק מנייתי, השאלה היחידה זה אם ועד כמה ניתן להגדיל אותו על חשבון החזר המשכנתא. זה תלוי בבן אדם, אבל ברור שמבחינת עובדות המקרה המצב שבו הדלתא במשכנתא גדולה מתיק ההשקעות הוא לא ממש מצב אפשרי. כי התיק קיים ואם נגדיל אותו במידה מסויימת התיק המוגדל תמיד יהיה גבוה יותר מהדלתא במשכנתא שלא שילמנו. כלומר ההשוואה הנכונה זה לא בין התיק הכולל למשכנתא הכוללת אלא מול הדלתא.

לגבי רמת הספקולטיביות, זה בעיניי המתבונן. אני למשל יכול לחשוב שהשקעה באג"ח מדינה על פי מה שידוע לי ל-30 שנה יותר ספקולטיבית ממניה של סימנס.

אגב - הייתי רוצה שתשים לב למה שאמרת. לפי ההגיון שלך, כל מי שיש לו משכנתא, אסור לו לנהל תיק השקעות במקביל אלא לנתב את הכל לסגירת המשכנתא, כי המשכנתא כמעט תמיד תהיה גבוהה מתיק ההשקעות. זו גישה שמרנית לגיטימית אבל נראה לי שכולם פה מסכימים שזה מוגזם ולא יעיל. יש הגיון בניהול במקביל של תיק וגם משכנתא, השאלה רק מה התמהיל הנכון.

 

[TunaGolem]

אתה מתכוון משהו כמו הלוואת בלון מהברוקר?

המינוף הכי זול שאתה יכול להשיג. אם אשתך עובדת מדינה / מהמעסיק / מהבנק...
ברור שהסיכונים שונים, אבל בסה"כ הם דומים יותר אחד לשני מאשר השקעה בלתי ממונפת.

 

[wa11a]

לא קראתי הכל כי באמת הרבה נכתב פה.
אבל אם בהצעות החדשות הריבית גבוהה הרבה יותר הייתי בודק אופציה של לחסוך סכום ופעם בשנה לשלם סכום גדול מהמשכנתא (אם זה בכלל אפשרי בלי לפרוע את כל הסכום).

 

[daat99]

אבל רגע, אנחנו מדברים על מינוף יותר גבוה כי לא מחזירים את המשכנתא ואנחנו רוצים למקסם רווח כביכול, כלומר המינוף הוא 50% סדר גודל (נניח)? עם כזה מינוף אני רוצה לראות מישהו שורד את 2008 ב-IB.

תשים לב שהמינוף בפתיחת התיק עומד על 50% - אם התחלת את ההשקעה ב-2002 למשל עם מינוף של 50% אז אתה תגיע ל-2008 עם מינוף נמוך משמעותית והסיכויים שלא תשרוד את המשבר בשל המינוף קלושים ביותר.

לגבי רמת הספקולטיביות, זה בעיניי המתבונן. אני למשל יכול לחשוב שהשקעה באג"ח מדינה על פי מה שידוע לי ל-30 שנה יותר ספקולטיבית ממניה של סימנס.

+1

 

[מתכנת]

ממבט חטוף מס רווח ההון הוא כמדומני 25% נומינלי וזה צריך להיות 25% ריאלי, כלומר בניכוי הצמדה, אז חבות המס אמורה להיות נמוכה משמעותית, השאלה כמה על פי המדד בפועל

אגב, חבות המס היא לא 25% אלא פחות מכך על פי גובה התשואה אם הרעיון הוא למכור קצת בכל שנה כשיוצאים לפרישה. בסצנריו של 8% תשואה בשנה למשך 30 שנה ואז למכור קצת בכל שנה זה בערך 22%, וזה אמור להיות על הרווח הריאלי כאמור.

אנחנו מדברים על השקעה ברפובליקת בננות או בחברות כמו סימנס ומדדים אמריקאים? אם תשקיע בסימנס תמוסה נומינלית (למעט הפרשי מט"ח) אז הטיעון הזה לא רלוונטי.

נתון כבר שיש תיק מנייתי,

לא בהכרח, בסימולציה שלי הנחתי שאין תיק כלל.

מי שיכול להרשות לעצמו להחזיר משכנתא ב-10 שנים ועדיין לדבר על הפקדה לתיק השקעות,

גם לא מדויק, הבדיקה שלי הייתה כך: הסכום שיועד להחזר הוא פיקס נגיד 1/4 מהשכר, זה או לקצר תקופה ולאחר המשכנתא להתחיל להשקיע, או להאריך תקופה ולהשקיע במקביל או למנף את ההשקעה באופן חד פעמי.

אבל רגע, אנחנו מדברים על מינוף יותר גבוה כי לא מחזירים את המשכנתא ואנחנו רוצים למקסם רווח כביכול,

לא בטוח שהבנתי אותך, מה אתה מתכוון לא מחזירים משכנתא? יש החזר חודשי שוטף קרן וריבית.

נתון כבר שיש תיק מנייתי, השאלה היחידה זה אם ועד כמה ניתן להגדיל אותו על חשבון החזר המשכנתא. זה תלוי בבן אדם, אבל ברור שמבחינת עובדות המקרה המצב שבו הדלתא במשכנתא גדולה מתיק ההשקעות הוא לא ממש מצב אפשרי. כי התיק קיים ואם נגדיל אותו במידה מסויימת התיק המוגדל תמיד יהיה גבוה יותר מהדלתא במשכנתא שלא שילמנו. כלומר ההשוואה הנכונה זה לא בין התיק הכולל למשכנתא הכוללת אלא מול הדלתא.

לא הבנתי.

בנוסף סיכון הרבה יותר משמעותי בעיני שאתה לא תגור בבית הזה 30 שנה אלא תעבור דירה מה שכנראה יגרור מיחזור ושינוי התנאים.

 

[Edward]

אנחנו מדברים על השקעה ברפובליקת בננות או בחברות כמו סימנס ומדדים אמריקאים? אם תשקיע בסימנס תמוסה נומינלית (למעט הפרשי מט"ח) אז הטיעון הזה לא רלוונטי.

אם אתה משקיע במדדים זרים דרך קרנות ישראליות אני חושב שהמיסוי הוא ריאלי שקלי, ואם אתה משקיע דרך ואנגרד באותו מדד המיסוי נומינלי מט"חי. זה לא קשור לרפובליקות בננות, התשואה של נדל"ן ומניות היא ריאלית חיובית לטווח ארוך ללא קשר לאינפלציה, זה שבישראל הייתה אינפלציה של 400% לא אומר שכעבור עשור או שניים היית מופסד ריאלית על מניות.

לא בטוח שהבנתי אותך, מה אתה מתכוון לא מחזירים משכנתא? יש החזר חודשי שוטף קרן וריבית..

לא דייקתי, לא מחזירים = מחזירים לאט יותר, או אפילו ממחזרים לסכום יותר גבוה כשיש הזדמנות טובה, כמו שעושים בהולנד. שם רוב הדירות תמיד עם משכנתא עומדת של 80-90% מהערך כי הריבית מוכרת למס.

לא הבנתי.

בנוסף סיכון הרבה יותר משמעותי בעיני שאתה לא תגור בבית הזה 30 שנה אלא תעבור דירה מה שכנראה יגרור מיחזור ושינוי התנאים.

אני יוצא מנקודת הנחה שאם קונים אז נשארים. מי שמתכנן לעבור דירה כל 10 שנים, לא יכול לעשות את מה שהצעתי.

תשים לב שהמינוף בפתיחת התיק עומד על 50% - אם התחלת את ההשקעה ב-2002 למשל עם מינוף של 50% אז אתה תגיע ל-2008 עם מינוף נמוך משמעותית והסיכויים שלא תשרוד את המשבר בשל המינוף קלושים ביותר.

אם אתה מתחיל ב-2002 במינוף 50% ומגיע ל-2008 נניח לצורך העניין שאתה במינוף של 30%. במינוף כזה, כשהתיק יירד ב-50% אתה תמצא את עצמך במינוף של 60%, אבל - IB יגידו לך שחלק מהתיק כבר לא יכול להוות ביטחון באותו יחס, ואז אולי תהיה ב-90%, ובשלב הזה יש סיכוי לא רע שימכרו לך את רוב התיק כדי להוריד אותך ליחס של 40%. כלומר תיאלץ למכור חלק גדול מהתיק בתחתית למרות שלא נראה במבט ראשון שאתה כזה ממונף.

 

[מתכנת]

זה לא קשור לרפובליקות בננות,

התכוונתי רק לציין שכנראה לא אשקיע בישראל ולכן אמוסה נומינלית ביחס לדולר, ללא כל קשר לאינפלציה או נתונים כלכליים אחרים. אולי הביטוי רפובליקת בננות יצר אי הבנה של דברי.
יצאתי מנקודת הנחה שמשקיעים בקרנות של וואנגרד איישרס וכד' לא קרנות ישראליות שעוקבות בשיטה גרועה (אם היית ער לדיונים האחרונים בנושא)