התלבטות לגבי דירה להשקעה

[אייל אלבז]

שלום,
יש לי דירה להשקעה שקניתי לפני כמה שנים על הנייר בכרמי גת - השקעתי 950000 ש"ח היום אני יכול למכור ב-1070000 ש"ח. קיבלתי מפתח במרץ האחרון ומאז לא השכרתי אותה. לפי מה שראיתי האוכלוסיה במצב סוציואקונומי נמוך ואני פוחד ליפול על שוכר בעייתי - עדיין מחפש שוכרים אבל זה כבר מתחיל להמאס. מתלבט מה לעשות. יש לי בחשבון 870K ש"ח שסתם שוכבים. משלם כל חודשבערך 800 ש"ח הוצאות על דירה הריקה. מה הייתם עושים?

תודה

 

[yahud]

1. משכיר. תעשה חוזה עם פקדונות כלשהם שאתה יכול למשוך במידה והדייר לא משלם. יש את החברות שמבטחות שכ"ד. אם לא תנסה לא תדע אם שוכר הוא בעייתי..
2. מוכר ומחפש אלטרנטיבות השקעה אחרות. (אם זה קניית דירה באזור יותר טוב, ויותר יקרה, או השקעות שאינן נדל''ן מגורים)
3. עובר לגור בדירה

מה שלא הייתי עושה:
נשאר במצב הזה.

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום.
ומה עם תשלומי משכנתא?

 

[אייל אלבז]

אין משכנתא

 

[unrealx]

אני חייב לציין שהופתעתי מהעלות האלטרנטיבית של ההשקעה בדירה בהנחה שהיית משקיע את הסכום הזה במדד SPY (מ 2016)
רווח מהדירה: 120K (נניח וכללת בפנים את כל ההוצאות של העו"ד והעלויות הנלוות)
רווחים מהמדד: 716K
מטורף.
https://www.portfoliovisualizer.com...me3=Portfolio+3&symbol1=SPY&allocation1_1=100

בכל מקרה בחזרה לנושא - הייתי מנסה להשכיר אותה דרך שירותים כמו wecheck במידה ואתה מפחד להתעסק עם שוכרים, אם עדיין יש קושי - מוכר ומחפש השקעה טובה יותר..

 

[גילגה]

נשמע מהתיאור שאתה בן אדם שונא סיכון - (אם קלטתי נכון את הוויב שלך הכסף בבנק לא יושב על אפיק מסוכן)
לגור בעצמך בדירה זו אופציה סבירה בעיני, וגם למכור אותה ולקנות לעצמך דירה שמתאימה לצורכיך.

 

[הורדוס]

עם כמות המזומן שאתה מחזיק לא נשמע שכדאי למכור כי פשוט לא תעשה כלום עם ה870 שיש לך בחשבון.
לדעתי, תתחיל בלהוריד את המחיר בהרבה, אפילו מתחת למחיר השוק, ואז תוכל למצוא שוכרים טובים, העיקר שלא תעמוד ריקה.

 

[Mitlabet]

איך יכול להיות שבשכונה זו תוך כמה שנים עלה מחיר הדירה רק ב12% ועוד נקנתה על הנייר.

משהו מוזר בנתונים

 

[קפיצת הדרך]

איך יכול להיות שבשכונה זו תוך כמה שנים עלה מחיר הדירה רק ב12% ועוד נקנתה על הנייר.

משהו מוזר בנתונים

זה שרשור ישן. כאן יש (לכאורה) את המחיר המעודכן.

תגיד, אתה לא השכרת את הדירה מאז שקנית אותה *לפני כמה שנים*???
הייתי מוכרת.

 

[ירח אפל]

אם אתה לא מצליח להאמין לאנשים ולהשכיר להם, אז כנראה דירה להשקעה זה לא בשבילך.

אחרי שנתיים וחצי בלי להשכיר אני הייתי מוכר.

 

[ExeAction]

נסה לקחת יותר בטחונות אם אתה ככ חושש

 

[DudeOFortune]

אם אתה לא מאמין באזור ובאוכלוסייה השוכרת , תמכור. איפה אתה גר (שוכר?)

 

[אייל אלבז]

אני גר במרכז.
היום הדירה שווה 1550000 בערך. קשה למצוא שוכרים נורמלים. קניתי אותה ב-860000 לפני 7 שנים. אמורה להכניס 3000 שקל בחודש אבל שוכרים בעייתיים. יש לי סכום נוסף שסגרתי בפק"מ לשנה וחצי (לא מזמן סגרתי) עם ריבית של 4.35% שנתית. ועוד סכום נוסף שיפתחועוד כמה חודשים. מתלבט מה לעשות? אם אמכור אפסיד על מס שבח מלא כסף. מצד שני ההתעסקות עם הדירה לא נפסקת כל פעם באים ואחרי זמן קצר עוזבים או שלא מוצא בכלל אנשים שמוצאי חן בעיני. אזור סוציאקונומי נמוך.
מה הייתם עושים?
הייתם מוכרים ושמים בפק"מ?
האם פק"מ זה בטוח היום?
לפי מה שאני שומע בחדשות אני לא בטוח שזה בטוח.
אשמח לעזרתכם

 

[האזרח הקטן]

מכל ההודעות בשרשור נשמע שלא מתאים לך ההתעסקות עם הדירה הזו (ואולי עם דירות בכלל). לדעתי לא צריך בכח, אם ההשקעה הזו לא באה לך בטוב, תסגור פוזיציה ותמכור. אם זה אכן במחיר שציינת, אתה יוצא מהעסקה ברווח מאוד יפה גם אחרי מס שבח.

 

[Tal555]

בריאות ושקט נפשי מעל הכל, מה לא בטוח בפק"מ?

 

[אייל אלבז]

אולי בעקבות הרפורמה המשפטית יהיה לא כל כך בטוח לשים סכומים בסדר גודל של דירה בפק"מ ווהבנקים עלולים לפשוט את הרגל? ואז הלך הכסף? שאלה נוספת זה אם אני מוכר והפסדתי את הסכום של המס שבח, האם זה נכון לשים בפק"מ או שאני חייב ללכת על נדלן אחר? למשל באזור המרכז ? מה הכי נכון לעשות מכל הבחינות?

 

[האזרח הקטן]

אם למישהו פה יש כדור בדולח הוא כנראה גובה הרבה מאוד כסף על השימוש בו.

 

[הורדוס]

ייתכן כי באמת נדלן להשקעה זה לא בשבילך, יש לך מספיק עבור דירה למגורים? יחד עם מה שחסכת בפקמים ועוד משכנתא.

הסיכון במחירת הדירה היא שתשים הכל בפקם או משהו בסגנון ולא תשקיע והכסף שלך ישחק ריאלית בגלל האינפלציה עם הזמן.

אתה יכול גם להשכיר את הדירה בשכירות משנה, כלומר להשכיר אותה למישהו במחיר נמוך שישכיר אותה למישהו אחר ויטפל בפניות של הדייר ותקלות בדירה, יש כאלו שעושים את זה בארץ.

 

[אליהו]

ואתה יכול כמו הרבה כאן בפורום לקחת את הכסף ולהשקיע בשוק ההון.

אצל הרבה אנשים שוק ההון עדיף לכתחילה על נדל"ן בגלל התשואה.

אבל צריך להיות בנוי לזה.

 

[משתמש לא פעיל]

אפשר למצוא משרד תיווך מקומי שיטפל לך בכל העניינים - למצוא דייר, לתחזק את הנכס ולדאוג לגביה (כמובן תמורת אחוזים) אבל עדיין זה יוריד ממך את ההתעסקות. או שפשוט תמכור וזהו. לא כולם בנויים להחזיק נכס להשכרה ולהתעסק עם כל מה שכרוך בכך.