התלבטות לגבי מיחזור משכנתא

[שמוליק קיפוד]

לי יש בעיה אחרת בהצגה - כשאני משתמש במחשבון של בנק לאומי, לדוגמה - הריבית היא זהה ואני בוחר מספר שנים זהה.
אז יוצא סך הכל ההחזר של "קרן שווה" נמוך יותר.
הנקודה שלי היתה - האם יש התנגדות מצד הבנקים ל"קרן שווה"?

פה אתה צודק, ההחזר בקרן שווה יהיה נמוך יותר אם אתה לוקח את אותה הריבית ואת אותו מספר שנים
אבל אנחנו לא מודדים
קרן שווה 15 שנה לשפיצר 15 שנה.
אנחנו בודקים
קרן שווה 15 שנה לשפיצר 12 שנה.

 

[בת העמק]

לא הבנתי איפה הטעות שלי?
אני השתמשתי במחשבון משכנתא שמסכם את סה"כ התשלומים, לא כפלתי את התשלום החודשי במספר החודשים.
אם נחזור לדוגמא שלי, אחרי 84 חודשים ישאר לך בקרן שווה - 266666 ש"ח.
במקרה של שפיצר עם פחות שנים ישאר לך 228,869.

ולא אני לא עובד בנק ואין לי כל קשר למערכת הפיננסית.

אני לא כל- כך מבינה את הסימולציה שלך. איך נשאר אחרי 7 שנים בקרן שווה יותר מאשר בשפיצר (ומה זה אומר "עם פחות שנים"?).
אשמח אם תלנקק למחשבון או תפרט את החישוב לגבי 7 השנים בהודעה האחרונה.
ולמה בעצם אתה לא מסמלץ את אותם הנתונים? (אותו מס' שנים ואותו אחוז ריבית).

 

[c881]

אבל אנחנו לא מודדים
קרן שווה 15 שנה לשפיצר 15 שנה.
אנחנו בודקים
קרן שווה 15 שנה לשפיצר 12 שנה.

למה?
למה לא ק"ש 30 שנה מול שפיצר 10 שנים?
למה דווקא 15 מול 12?

 

[אורי ג.]

הנקודה שלי היתה - האם יש התנגדות מצד הבנקים ל"קרן שווה"?

אם אתה יכול לעמוד בתשלומים אז בטח שלא.

אני פשוט טוען שלרוב האנשים זה מסלול פחות טוב משפיצר יותר קצר.

+1

 

[שמוליק קיפוד]

אני לא כל- כך מבינה את הסימולציה שלך. איך נשאר אחרי 7 שנים בקרן שווה יותר מאשר בשפיצר (ומה זה אומר "עם פחות שנים"?).
אשמח אם תלנקק למחשבון או תפרט את החישוב לגבי 7 השנים בהודעה האחרונה.
ולמה בעצם אתה לא מסמלץ את אותם הנתונים? (אותו מס' שנים ואותו אחוז ריבית).

אני אוסיף את החישוב אח"כ.
ההבדל בינינו הוא שאני לוקח את השפיצר ל12 שנים ולא ל15.
אני לקחתי את אותו החזר (4100) ובדקתי לכמה שנים אני מסוגל לפרוס את ההלוואה.
בקרן שווה יוצא 15 שנים בשפיצר 12

 

[שמוליק קיפוד]

למה?
למה לא ק"ש 30 שנה מול שפיצר 10 שנים?
למה דווקא 15 מול 12?

כי זה נותן לי בדיוק את אותו החזר התחלתי

 

[בת העמק]

כי זה נותן לי בדיוק את אותו החזר התחלתי

כלומר, בעוד שאני מנסה להראות שאותו סכום משכנתא, לאותה תקופה ובאותה ריבית, יוצא פחות בסוף התקופה (ובמיוחד תקף לעניין ירידת החוב תוך 7 שנים לעומת שפיצר)- אתה בכלל יצאת מנקודת חישוב של החזר חודשי ראשון שווה. עכשיו ברור למה אנחנו מדברים בקווים מקבילים
אז השאלה שלי: מאיזו סיבה החלטת שזו נקודת המבט הטובה ביותר לבחון החזר קרן שווה לעומת שפיצר?

 

[c881]

אולי לחשב לפי החזר ראשון ואותו מספר שנים, כמה משכנתה יתנו לך בשתי השיטות?

 

[שמוליק קיפוד]

כלומר, בעוד שאני מנסה להראות שאותו סכום משכנתא, לאותה תקופה ובאותה ריבית, יוצא פחות בסוף התקופה (ובמיוחד תקף לעניין ירידת החוב תוך 7 שנים לעומת שפיצר)- אתה בכלל יצאת מנקודת חישוב של החזר חודשי ראשון שווה. עכשיו ברור למה אנחנו מדברים בקווים מקבילים
אז השאלה שלי: מאיזו סיבה החלטת שזו נקודת המבט הטובה ביותר לבחון החזר קרן שווה לעומת שפיצר?

זה כי לרוב האנשים יש סכום X שהם רוצים לקחת ויכולת החזר Y שהם רוצים להחזיר כל חודש. ובד"כ Y לא יורד עם הזמן.
מפה נגזרים המסלולים/תקופת ההחזר.
במקרה של משכנתא של 500,000 והחזר של 4100 לאותו לווה יש 2 אופציות (במקרה של קל"צ)

1. לקחת קרן שווה. במקרה כזה הוא יצטרך לפרוס את המשכנתא ל-15 שנים.
2. לקחת שפיצר. במקרה כזה הוא יצטרך לפרוס את המשכנתא ל-12 שנים. (והוא יקבל ריבית יותר נמוכה בגלל קיצור התקופה)

תחת 2 האופציות האלו עדיף לו ללכת על אופציה 2.
כשהוא ימחזר תוך 7 שנים, יהיו לו עוד 8 שנות החזר במקרה של קרן שווה ו-5 שנים במקרה של שפיצר.
הקרן שתישאר לו במקרה של עוד 5 שנות שפיצר הוא יותר קטן ממה שישאר לו במקרה של עוד 8 שנים קרן שווה.

אני אשמח לדעת למה את חושבת שצריך להתייחס ל2 המסלולים כשווים ולקחת בשניהם את אותה התקופה ואת אותה הריבית?

 

[c881]

כי בדרך כלל משווים תפוחים לתפוחים ולא לאבטיח.

 

[שמוליק קיפוד]

כי בדרך כלל משווים תפוחים לתפוחים ולא לאבטיח.

אבל להשוות את אותן התקופות לקרן שווה ולשפיצר זה להשוות תפוח לאבטיח.
באחד אתה מדבר על החזר התחלתי של 3500 ש"ח לעומת החזר התחלתי של 4000 ש"ח.

אתה הולך לבנק ומבקש להחזיר X ולא מבקש מסלול Y לZ שנים.

 

[c881]

אני צריך x . לא להחזיר y.
אבל כמו שאמרתי, מעולם לא לקחתי, אז ייתכן ועוד לא עמדתי על דעתי.

 

[בת העמק]

כשהוא ימחזר תוך 7 שנים, יהיו לו עוד 8 שנות החזר במקרה של קרן שווה ו-5 שנים במקרה של שפיצר.
הקרן שתישאר לו במקרה של עוד 5 שנות שפיצר הוא יותר קטן ממה שישאר לו במקרה של עוד 8 שנים קרן שווה.

רציתי להגיד שלא נשמע הגיוני אבל אז נזכרתי שלא השווית תנאים למעט הסכום החודשי הראשון. בהחזר שפיצר, רוב הריבית משולמת בשנים הראשונות ובגלל שחישבת על 12 שנים אז כנראה שאחרי 7 שנים באמת כבר יש פחות תשלומי ריבית. מאידך, להערכתי, הקרן עצמה יורדת פחות מבקרן שווה.

זה כי לרוב האנשים יש סכום X שהם רוצים לקחת ויכולת החזר Y שהם רוצים להחזיר כל חודש. ובד"כ Y לא יורד עם הזמן.

אבל בקרן שווה הסכום החודשי כן יורד מחודש לחודש. למה? כי הריבית מחושבת על קרן החוב שנשארה והקרן הזאת יורדת כל חודש מההתחלה באופן מהותי.
בהינתן זה, מדוע אתה משווה דווקא כך?

האמת, לא משנה. אני פשוט חושבת שזו הצעה טובה לבדוק החזר קרן שווה בהינתן שפותח השרשור יודע מלכתחילה שהוא ימחזר תוך פחות מעשור את המשכנתא.

 

[שמוליק קיפוד]

רציתי להגיד שלא נשמע הגיוני אבל אז נזכרתי שלא השווית תנאים למעט הסכום החודשי הראשון. בהחזר שפיצר, רוב הריבית משולמת בשנים הראשונות ובגלל שחישבת על 12 שנים אז כנראה שאחרי 7 שנים באמת כבר יש פחות תשלומי ריבית. מאידך, להערכתי, הקרן עצמה יורדת פחות מבקרן שווה.

אז מוזמנת לבדוק בעצמך במחשבון הבא:
https://www.tefahot-nadlan.co.il/Pages/Calculator.aspx

אבל בקרן שווה הסכום החודשי כן יורד מחודש לחודש. למה? כי הריבית מחושבת על קרן החוב שנשארה והקרן הזאת יורדת כל חודש מההתחלה באופן מהותי.
בהינתן זה, מדוע אתה משווה דווקא כך?

נכון, אני אומר שהירידה הזאת בגובה ההחזר היא לא דרישה של רוב אלו שלוקחים משכנתא.

 

[c881]

אני אומר שהירידה הזאת בגובה ההחזר היא לא דרישה של רוב אלו שלוקחים משכנתא.

אז פה נשאלת השאלה של הביצה או התרנגולת.

 

[מתכנת]

זה מה שאני זוכר מפורום משכנתאות, גם עכשיו כשאני נכנס לשם יש הרבה שלוקחים שילוב מסלולים שכזה, שאל שם שאלה, יש המון יועצים שעוזרים שם.

שאלתי שם ובאמת מאוד עוזרים.
זה חדש מהשנה-שנתיים האחרונות גם בתגובות לפוסט הזה כותבים כמה אנשים שחובה לשלב מסלול כלשהו קבוע.

רגע, הקל"צ שרשמת בהתחלה הוא לא קל"צ אז אולי גם המל"צ הוא לא מל"צ?

את צוחקת עלי? הלכתי לבדוק שוב כדי לא לצאת טמבל..
בהתחלה רשמתי ק"צ (קבוע צמוד) איכשהו יכול להיות שהתבלבל לך קל"צ (קבוע לא צמוד)

ולגבי המשתנה, יכול להיות ששווה לך לחכות עם המיחזור כדי להתקרב יותר לתחנת היציאה הקרובה? בדקת בסימולציה?
אני לא הייתי פוחדת מזינוק בריבית משתנה בשנה וחצי הקרובות. ראשית, לפי הטבלה שראיתי, יש שינויים חודשיים בריביות לכאן ולכאן. לא כל הזמן מעלים.
שנית, בהערכת מאקרו אישית שלי, המיתון המזדחל וצינון קל של שוק הנדל"ן (בעקבות חוק המשתכן או איך שקוראים לזה) יגרמו ליציבות/ירידה בריביות.

זה כמו הדיונים על תזמון הכניסה לשוק ההון, אם הריבית תמשיך לעלות בעוד אחוז ואז תרד בחצי, זה נחשב ירידה?
בהערכה שלי לא נראה בשנים הקרובות ריבית משכנתא כמו של היום, יכול להיות שאני טועה.

ניסית לבדוק אפשרות להחזר שווה של הקרן? זה משהו שמאפשר ירידה גדולה יותר במצב החוב שלך לעומת ההחזר הרגיל (שפיצר?) שבו אתה משלם יותר החזרי ריבית מאשר קרן בשנים הראשונות.

תשובה:

אם אתה מסוגל לעמוד בהחזר היותר גבוה אז עדיף כבר לקחת שפיצר לתקופה יותר קצרה.

תשובה מורחבת:

לוח סילוקין שפיצר זה שיטת פירעון הכי יעילה למי שהקציב סכום X להחזר המשכנתא היות ובאופן זה כל שקל נוסף מההחזר הולך לטובת פירעון הקרן, לוח קרן שווה מתאים למי שמעוניין שההחזר החודשי יקטן במשך הזמן.
לדוגמה, בדקתי את יכולת ההחזר שלי והגעתי למסקנה שאקציב 4K בגין החזר הלוואה של 500K בריבית קל"צ 3% (סכומים בקירוב)
אם פרעון ההלוואה יהיה על פי לוח קרן שווה וההחזר הראשון יעמוד על 4K ההלוואה תסתיים לאחר 15 שנים, סך הריבית שתשולם לאורך התקופה 113K
אם פרעון ההלוואה יהיה על פי לוח שפיצר עם החזר חודשי זהה, ההלוואה תסתיים לאחר 12.5 שנים וסך הריבית שתשולם לאורך התקופה 100K
פעם חשבתי שלוח שפיצר מיועד עבור מי שמעוניין בהחזר סכום אחיד "למען הסדר הטוב" עד שנפל לי האסימון שהסיבה נובעת בדרך כלל עקב תקציב ואם כן אני מעדיף כל שקל ממה שהקצבתי לכסח מה שיותר מהקרן מה שאאבד בקרן שווה שההחזר החודשי יקטן בעל כורחי.
בשורה התחתונה לוח סילוקין שפיצר יגרום לסילוק מהיר יותר של ההלוואה.

אני צריך x . לא להחזיר y.

אני צריך X ומעוניין בהחזר של Y
אני צריך X והבנק מאשר לי החזר של Y
בלוח קרן שווה ההלוואה תהיה ארוכה יותר מאשר בשפיצר ולכן שפיצר יגרום לסילוק מהיר יותר של ההלוואה.
לוח קרן שווה מתאים למי שרוצה שההחזר ילך ויקטן, לוח שפיצר יותר כלכלי למי שרוצה החזר קבוע ורוצה לנצל כל שקל ממנו לפירעון ההלוואה.

לי יש בעיה אחרת בהצגה - כשאני משתמש במחשבון של בנק לאומי, לדוגמה - הריבית היא זהה ואני בוחר מספר שנים זהה.
אז יוצא סך הכל ההחזר של "קרן שווה" נמוך יותר.

ואז ההחזר ההתחלתי יותר גבוה.
אז אני שואל אותך, אם אתה מקציב סכום גבוה יותר עבור פירעון ההלוואה ואתה מסוגל לעמוד בו, למה שלא תרצה להמשיך "להזרים" את אותו סכום כל חודש ולקצר את משך ההלוואה?

הנקודה שלי היתה - האם יש התנגדות מצד הבנקים ל"קרן שווה"?

יש בנקים שבכלל לא מאפשרים זאת
גם מי שכן זה בדרך כלל ריבית גבוה יותר.

 

[שמוליק קיפוד]

אז אני שואל אותך, אם אתה מקציב סכום גבוה יותר עבור פירעון ההלוואה ואתה מסוגל לעמוד בו, למה שלא תרצה להמשיך "להזרים" את אותו סכום כל חודש ולקצר את משך ההלוואה?

אני יכול לחשוב על הסיבות הבאות:

• יציאה לפנסיה תוך X שנים
• קבלת משכורת חריגה ב-K השנים הבאות (בונוס/מענק חתימה/אקזיט וכו')
• אתה יכול לשער את השכר שלך בתקופה הקרובה. בעתיד היותר רחוק יש יותר אי וודאות.
• זוגות ללא ילדים יכולים בד"כ בשנים הראשונות לעמוד בהחזר יותר גבוה מאשר ההחזר כשיוולדו ילדים.

 

[מתכנת]

@שמוליק קיפוד ההבנה שלך את לוח שפיצר מדויקת.
לא פעם אני עמל להסביר לאנשים למה זה יותר כלכלי בהיבט של קיצור התקופה.

 

[שמוליק קיפוד]

אם נחזור לנושא המקורי של הפוסט.
מה אתה מתכנן לעשות?

 

[מתכנת]

אם נחזור לנושא המקורי של הפוסט.
מה אתה מתכנן לעשות?

ככל הנראה למחזר כעת.

סתם אנקדוטה, אספתי רשימת מגבלות שהטיל בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות במהלך השנים האחרונות:
ביטול EMI (מימון עד 90%)
החזר חודשי עד 50% מהכנסה פנויה.
קיזוז הלוואת אחרות מהשכר נטו לצורך חישוב הכנסה פנויה.
מקסימום 1/3 פריים
מינימום 1/3 בריבית קבועה לכל אורך ההלוואה.
דירה שניה עד 50% מימון.