התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות

[Shimi]

למה צריך פה אמונה? תפתח אקסל ותבדוק!.

דווקא דירה אחת תאפשר לך מינוף גבוה יותר.

אם המטרה שלך היא לסיים את המשכנתא מהר אז למה למנף כמה שיותר עם משכנתא? אתה כותב פה דבר והיפוכו.

אני בוחן את האופציות , נראלי הבנת שאני לא בדיוק סגור על זה.. (האם לצאת למשכנתא קצרה/ארוכה למנף/לא למנף וכו'..)
קשה לי להגיד אם המטרה שלי לסיים מהר את המשכנתא ,
המטרה הכללית שלי היא ליצור תזרים חיובי מהדירה כמה שיותר.. (בסוף אני רוצה להפיק ממנו הכנסה פסאיבית ככל שניתן לטווח הארוך...)
אני לא מחפש עסקה לטווח הקצר פליפ ורווח על מכירה.

בדרך כלל אתה כנראה צודק, אבל מהנסיון שלי לכל כלל יש יוצא מהכלל.

קח את הנכס שלי לדוגמא 2.2M תשואת שכירות של בערך 9K לחודש, (יחידת דיור + בית פרטי מרכזי) תוסיף 90K מערכת סולארית ואתה כבר על 10.3K לחודש תשואת שכירות (300 אני שמה בצד לתחזוקה). אז 10K הכנסה חודשית. אתה על קצת יותר מ 5% תשואה כדירת השקעה.

הנכס שלך: 1.2M ושכירות של נניח 4.4K אתה על 4.4% תשואת שכירות.

עכשיו אשדוד מול באר שבע, לך תדע יכול להיות שהנכס שאתה קונה השקעה טובה יותר כי מחירי הדירות יעלו וכו'. אני לא מאוד מבינה בזה, אבל כהכנסת שכירות לדעתי יש לי נכס גם יקר יותר וגם מניב יותר. אז באופן עקרוני קיימים נכסים כאלה. ואם תמצא אחד תחסוך לא מעט מיסוי, וגם תוכל לקחת משכנתא של עד 75% במקום עד 50%.

אגב הפתעת אותי לטובה עם אשדוד כי הדירה שאתה קונה מניבה בערך כמו דירה בשכונה שאני מכירה.

אם אפשר לשאול , באיזה אזור בארץ הנכס שלך?
באמת שהנכס שלך מבחינת תשואה מדהים, עשית עסקה מצויינת
המטרה זה מן הסתם למצוא עסקה טובה באשדוד, אבל +- 4% זאת תשואה מצויינת לאשדוד באופן יחסי.

 

[אורי ג.]

המטרה הכללית שלי היא ליצור תזרים חיובי מהדירה כמה שיותר.. (בסוף אני רוצה להפיק ממנו הכנסה פסאיבית ככל שניתן לטווח הארוך...)

ברגע שהגדרת מטרה צריך לחשוב מה הדרך הטובה ביותר להגיע אליה, במקרה שלך זה פשוט: רכישת דירה 1 בלבד עם כמה שפחות משכנתא וזאת בהנחה שאתה רוצה את התזרים החיובי כמה שיותר מהר.

 

[גילגה]

אני בוחן את האופציות , נראלי הבנת שאני לא בדיוק סגור על זה.. (האם לצאת למשכנתא קצרה/ארוכה למנף/לא למנף וכו'..)
קשה לי להגיד אם המטרה שלי לסיים מהר את המשכנתא ,
המטרה הכללית שלי היא ליצור תזרים חיובי מהדירה כמה שיותר.. (בסוף אני רוצה להפיק ממנו הכנסה פסאיבית ככל שניתן לטווח הארוך...)
אני לא מחפש עסקה לטווח הקצר פליפ ורווח על מכירה.
הנכס שלי בבאר שבע.



אם אפשר לשאול , באיזה אזור בארץ הנכס שלך?
באמת שהנכס שלך מבחינת תשואה מדהים, עשית עסקה מצויינת
המטרה זה מן הסתם למצוא עסקה טובה באשדוד, אבל +- 4% זאת תשואה מצויינת לאשדוד באופן יחסי.

 

[DudeOFortune]

נכון , עבר לי בראש...
אני דווקא דיי סגור על האזור באשדוד וסוג הנכס שארצה לקנות (ממשיך לחקור אבל בסה"כ דיי סגור) ,
מבחינת האחים הכל יחולק שווה בשווה בסוף , ואין בעיה...
למה אני חושב על 2 נכסים ?
1. אני מאמין שעם מספר נכסים במחירים זולים ניתן להשיג תשואה יותר טובה מאשר עם נכס אחד "יקר יותר"...
2.מינוף של הון - כרגע יש לי הון להשקיע + הון של אבא - לא עדיף למנף אותו ככל שניתן עם משכנתא? (כמובן שהנחה שהמשכנתא סבירה ויש לי יכולת עמידה בה)
3. בסופו של דבר אני מסתכל על קדימה ובסיטואציה של שתי דירות התרחיש שלי כזה:
דירה ראשונה - הכנסה 2-2.1K בחודש (50% משכירות) , דירה שניה לאחר שנתיים (לחסוך עוד קצת כסף) - הכנסה 3K.
לאחר נגיד 25 שנה שהמשכנתא פרוסה אליה (3.5-4אלף בחודש) - נשארתי עם 2 דירות. ( אבל יש לי תזרים חיובי של 1000 שקל +- בחודש)
לעומת תרחיש דירה דירה עם הלוואה קטנה/משכנתא קטנה:
השקעה בדירה אחת - הכנסה 2.1K בחודש (משכנתא/הלוואה 200K) אז לסיים את המשכנתא בטווח היותר קצר.
כמובן שאחר כך ניתן להמשיך לחסוך ולנסות להגיע להון נוסף לדירה שניה..

עוד פעם אני לא בטוח שלבצע את המינוף לקניית 2 דירות הוא כדאיי , אני לשמוע עצות וכיוונים נוספים..

שוב, לא ממש ברורה לי המטרה.
מצד אחד אתה כותב ב1 שלדעתך ניתן להשיג תשואה טובה יותר באמצעות נכסים קטנים.

מצד שני ב2 אתה רוצה מינוף כמה שיותר גבוה .

מצד שלישי אתה רוצה תזרים כמה שיותר גבוה וכמה שיותר מהר.

לדעתי,
תפתח אקסל ותכניס נתונים עבור אופציה שאתה רוכש לבד 1.2m.
שאתה רוכש עם אבא 1.2m ובהמשך ממנף.
שאתה ואבא רוכשים 2 דירות ובהמשך ממנף.

תחליט האם אתה רוצה תזרים גדול וכמה שיותר מהר ,
כמה זמן מוכן להשקיע עד שקוטף את הפירות וכו'..

מוזמן לשתף תמונה מהאקסל .

 

[סולידי לגמרי]

בדרך כלל אתה כנראה צודק, אבל מהנסיון שלי לכל כלל יש יוצא מהכלל.

קח את הנכס שלי לדוגמא 2.2M תשואת שכירות של בערך 9K לחודש, (יחידת דיור + בית פרטי מרכזי) תוסיף 90K מערכת סולארית ואתה כבר על 10.3K לחודש תשואת שכירות (300 אני שמה בצד לתחזוקה). אז 10K הכנסה חודשית. אתה על קצת יותר מ 5% תשואה כדירת השקעה.

הנכס שלך: 1.2M ושכירות של נניח 4.4K אתה על 4.4% תשואת שכירות.

עכשיו אשדוד מול באר שבע, לך תדע יכול להיות שהנכס שאתה קונה השקעה טובה יותר כי מחירי הדירות יעלו וכו'. אני לא מאוד מבינה בזה, אבל כהכנסת שכירות לדעתי יש לי נכס גם יקר יותר וגם מניב יותר. אז באופן עקרוני קיימים נכסים כאלה. ואם תמצא אחד תחסוך לא מעט מיסוי, וגם תוכל לקחת משכנתא של עד 75% במקום עד 50%.

אגב הפתעת אותי לטובה עם אשדוד כי הדירה שאתה קונה מניבה בערך כמו דירה בשכונה שאני מכירה.

90K בשנה ממערכת סולארית? הגיוני?

 

[גילגה]

90K בשנה ממערכת סולארית? הגיוני?

העלות הכוללת של כל הפרוייקט החשמלי הייתה כ90K והתשואה תהיה כנראה קצת מעל 15K לשנה. שיקללתי אותה בתוך השכירות.

 

[דאניל]

העלות הכוללת של כל הפרוייקט החשמלי הייתה כ90K והתשואה תהיה כנראה קצת מעל 15K לשנה. שיקללתי אותה בתוך השכירות.

קחי בחשבון שאומנם בב"ש יש המון ימי שמש, כך שהניצולת תהיה מצויינת, אבל מצד שני, הטמפ' הגבוהות בקיץ עלולות לגרום לבלאי מוגבר.

 

[גילגה]

קחי בחשבון שאומנם בב"ש יש המון ימי שמש, כך שהניצולת תהיה מצויינת, אבל מצד שני, הטמפ' הגבוהות בקיץ עלולות לגרום לבלאי מוגבר.

לקחתי בחשבון למדתי את הנושא הכי טוב שאני יכולה לפני שנכנסתי לפוזיציה. אני מאמינה שבתנאים של היום זו עסקה טובה, ומבחינתי זה חסין משבר כלכלי, ועוד פיזור סיכונים מעבר לשוק השכירות המקומי.

 

[צבי]

אני דווקא דיי סגור על האזור באשדוד וסוג הנכס שארצה לקנות (ממשיך לחקור אבל בסה"כ דיי סגור) ,

האם תוכל לשתף כאן באיזה אזור באשדוד יש עסקאות טובות?

 

[yossik]

האם תוכל לשתף כאן באיזה אזור באשדוד יש עסקאות טובות?

בבקשה לא להסיט את הדיון.
זה דיון אודות משכנתא ולא על מציאת נכסים, כבר פתחת שרשור בנושא אשדוד.

 

[רוני]

אני בגיל 26 , וברשותי סכום של 400K .
אני ואבא שלי חושבים להשקיע בדירה בסך 1.2M

היי
אני מציע לך לבנות תוכנית ליעד מוגדר, ולקנות נכס ראשון תוך מחשבה על רכישת נכס שני,
לגבי המשכנתאות חשוב לשמור על תזרים חודשי חיובי בנוסף ליכולת חסכון חודשי משמעותי שלך.

בהצלחה !