שלום רב,
לאחרונה "זכיתי" בהגרלה במחיר למשתכן בטירת הכרמל (שכונת החותרים) אני לא מתכוון לגור שם לעולם ולכן זה למטרת השקעה.
נתונים יבשים:
הבניין בבנייה ומועד מסירת הדירה מתוכנן לדצמבר 2020.
הדירה היא בת 5 חדרים (130מר'+מרפסת) קומה גבוהה.
האזור לא ממש שדרות רוטשילד אבל קרוב יחסית לפארק מתם בחיפה למי שמכיר ולא רחוק מהים (זה פחות או יותר הייתרון במיקום)
עלות הדירה היא 1,180,000. השמאי מטעם הבנק העריך אותה ב1.6 מליון.
הון עצמי ללא פדיון קרן השתלמות 700,000.
אני מתכנן להשכיר אותה ל5 שנים ואז למכור - לפי חוקי מחיר למשתכן.
אני אצטרך משכנתא של 500,000 כאשר אני מעוניין לסגור אותה כמה שיותר מהר בערך עשר שנים.
זה החישוב הגס שעשיתי - ריבית על משכנתא ו/או הלוואה תהיה בערך 180,000.
נניח ואני אשכיר את הדירה במחיר ממוצע מצחיק של 2500 ש"ח ל-5 שנים זה ייצא - 150,000. לקחתי 2500 ש"ח בלבד כי ייתכנו חודשים ללא השכרה/תיקונים/תהיה סוג של הצפה מבחינת היצע אני מאמין באזור ועוד.. מה שנקרא worst case.
בנוסף נניח ועוד 7 שנים מהיום (מועד מכירת הדירה) העולם התהפך ומחיר הדירות לא עלו בשקל, שווי הדירה יהיה 1.6.
לפי החישוב שלי זה ייצא רווח של 400,000~ מאחר ואני מוריד מ1.6 את ה500 משכנתא + 180 ריבית שתקוזז מהשכירות.
במקרה היותר טוב מחירי הדירות יעלו קצת וגם אשכיר בקצת יותר מ2500 בממוצע ולכן הרווח יגדל.
אשמח לשמוע את דעתכם ובנוסף האם כדאי לי לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות (סדר גודל של 100-150 אלף) ובכך לקחת משכנתא קטנה יותר.
לאחרונה "זכיתי" בהגרלה במחיר למשתכן בטירת הכרמל (שכונת החותרים) אני לא מתכוון לגור שם לעולם ולכן זה למטרת השקעה.
נתונים יבשים:
הבניין בבנייה ומועד מסירת הדירה מתוכנן לדצמבר 2020.
הדירה היא בת 5 חדרים (130מר'+מרפסת) קומה גבוהה.
האזור לא ממש שדרות רוטשילד אבל קרוב יחסית לפארק מתם בחיפה למי שמכיר ולא רחוק מהים (זה פחות או יותר הייתרון במיקום)
עלות הדירה היא 1,180,000. השמאי מטעם הבנק העריך אותה ב1.6 מליון.
הון עצמי ללא פדיון קרן השתלמות 700,000.
אני מתכנן להשכיר אותה ל5 שנים ואז למכור - לפי חוקי מחיר למשתכן.
אני אצטרך משכנתא של 500,000 כאשר אני מעוניין לסגור אותה כמה שיותר מהר בערך עשר שנים.
זה החישוב הגס שעשיתי - ריבית על משכנתא ו/או הלוואה תהיה בערך 180,000.
נניח ואני אשכיר את הדירה במחיר ממוצע מצחיק של 2500 ש"ח ל-5 שנים זה ייצא - 150,000. לקחתי 2500 ש"ח בלבד כי ייתכנו חודשים ללא השכרה/תיקונים/תהיה סוג של הצפה מבחינת היצע אני מאמין באזור ועוד.. מה שנקרא worst case.
בנוסף נניח ועוד 7 שנים מהיום (מועד מכירת הדירה) העולם התהפך ומחיר הדירות לא עלו בשקל, שווי הדירה יהיה 1.6.
לפי החישוב שלי זה ייצא רווח של 400,000~ מאחר ואני מוריד מ1.6 את ה500 משכנתא + 180 ריבית שתקוזז מהשכירות.
במקרה היותר טוב מחירי הדירות יעלו קצת וגם אשכיר בקצת יותר מ2500 בממוצע ולכן הרווח יגדל.
אשמח לשמוע את דעתכם ובנוסף האם כדאי לי לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות (סדר גודל של 100-150 אלף) ובכך לקחת משכנתא קטנה יותר.