התייעצות לגבי משכנתא ראשונה

[ציפורה]

בשעה טובה רכשתי דירה, ואני נמצאת בשלב המשכנתא, ורוצה להתייעץ לגבי התמהיל והגובה.

קצת פרטים:
הכנסות נטו: 22K (משרה חלקית, יכולה להגדיל את הנטו בעוד כ2K לפחות).
חסכון חודשי כרגע כ-14K (כאשר מתוך ההוצאות 3K לשכר דירה, שיעלמו ברגע שאעבור לדירה, כך שבזמן תשלומי המשכנתא החסכון יהיה לפחות 17K)
שווי דירה - 2M, מתוכם הון עצמי - 700K שכבר שולם.
אהיה זקוקה לעוד 100K עבור שיפוץ והוצאות נלוות.

אני מחזיקה עוד כ300K נזילים בגמל להשקעה ומניות, וכן עוד 330K בהשתלמות (נזילים לחלוטין).

היועץ המליץ לקחת 1.3M משכנתא בתמהיל הבא:
פריים: 390,000 ל-24 שנה (משערך בריבית 4.95)
קל״צ: 650,000, ל18 שנה (ריבית 4.5)
מ״צ: 260,000 ל-20 שנה (ריבית 3.5)

מה שמביא להחזר חודשי של 8,386.
אני מרגישה שההחזר הזה נמוך משמעותית מההחזר שאני יכולה להרשות לעצמי (לפחות בחמש שנים הקרובות) ורוצה להבין מה האפשרויות העומדות בפני על מנת להגדיל את ההחזר או לחלופין להקטין את המשכנתא.

1. האם על מנת להקטין את המשכנתא כדאי לי להשתמש בכסף הנזיל שברשותי (הממוסה או הפטור ממס) או לחלופין לקחת הלוואה על חשבונו (הריביות המוצעות הן סביב p-0.5, מה שלדעתי הופך את זה לפחות אטרקטיבי מריבית המשכנתא)
2. האם כדאי לי להגדיל את המשכנתא בעוד 100K עבור הוצאות השיפוץ או לקחת הלוואה עבורם (מההשתלמות או הלוואה מסחרית רגילה)
3. תחת ההנחה שזה הסכום שאקח (1.3-1.4) - האם התמהיל הזה נכון עבורי? אוכל לחסוך לפחות 300K בחמש שנים הבאות, בנוסף על התשלומים למשכנתא, ויכולת ההחזר שלי תגדל לאורך השנים, כפונקציה של גידול בשכר - כך שחושבת להגדיל את המ״צ על מנת לסלק אותה בתום החמש שנים, אבל תוהה לגבי שאר המסלולים.
4. משכנתת זכאות - אני יכולה לקבל סביב 67K -האם שווה להכניס לתמהיל או שיגרום לריביות האחרות לקפוץ משמעותית?

תודה!

 

[amit]

בשעה טובה רכשתי דירה, ואני נמצאת בשלב המשכנתא, ורוצה להתייעץ לגבי התמהיל והגובה.

קצת פרטים:
הכנסות נטו: 22K (משרה חלקית, יכולה להגדיל את הנטו בעוד כ2K לפחות).
חסכון חודשי כרגע כ-14K (כאשר מתוך ההוצאות 3K לשכר דירה, שיעלמו ברגע שאעבור לדירה, כך שבזמן תשלומי המשכנתא החסכון יהיה לפחות 17K)
שווי דירה - 2M, מתוכם הון עצמי - 700K שכבר שולם.
אהיה זקוקה לעוד 100K עבור שיפוץ והוצאות נלוות.

אני מחזיקה עוד כ300K נזילים בגמל להשקעה ומניות, וכן עוד 330K בהשתלמות (נזילים לחלוטין).

היועץ המליץ לקחת 1.3M משכנתא בתמהיל הבא:
פריים: 390,000 ל-24 שנה (משערך בריבית 4.95)
קל״צ: 650,000, ל18 שנה (ריבית 4.5)
מ״צ: 260,000 ל-20 שנה (ריבית 3.5)

מה שמביא להחזר חודשי של 8,386.
אני מרגישה שההחזר הזה נמוך משמעותית מההחזר שאני יכולה להרשות לעצמי (לפחות בחמש שנים הקרובות) ורוצה להבין מה האפשרויות העומדות בפני על מנת להגדיל את ההחזר או לחלופין להקטין את המשכנתא.

1. האם על מנת להקטין את המשכנתא כדאי לי להשתמש בכסף הנזיל שברשותי (הממוסה או הפטור ממס) או לחלופין לקחת הלוואה על חשבונו (הריביות המוצעות הן סביב p-0.5, מה שלדעתי הופך את זה לפחות אטרקטיבי מריבית המשכנתא)
2. האם כדאי לי להגדיל את המשכנתא בעוד 100K עבור הוצאות השיפוץ או לקחת הלוואה עבורם (מההשתלמות או הלוואה מסחרית רגילה)
3. תחת ההנחה שזה הסכום שאקח (1.3-1.4) - האם התמהיל הזה נכון עבורי? אוכל לחסוך לפחות 300K בחמש שנים הבאות, בנוסף על התשלומים למשכנתא, ויכולת ההחזר שלי תגדל לאורך השנים, כפונקציה של גידול בשכר - כך שחושבת להגדיל את המ״צ על מנת לסלק אותה בתום החמש שנים, אבל תוהה לגבי שאר המסלולים.
4. משכנתת זכאות - אני יכולה לקבל סביב 67K -האם שווה להכניס לתמהיל או שיגרום לריביות האחרות לקפוץ משמעותית?

תודה!

לגבי המשכנתא , הייתי ממיר את המרכיב הצמוד לקלצ. לא שווה להצמיד ל20 שנה ,בטח כשהאלטרנטיבה היא אחוז אחד נוסף.
הייתי משתמש בכסף הנזיל מול המשכנתא. פודה ומשתמש, ללא הלוואה כנגדו.
עדיף להכניס את השיפוץ לתוך המשכנתא.

 

[A42]

, ורוצה להתייעץ לגבי התמהיל והגובה.

השנקל שלי

קודם כל אני לא יועץ ולא איש מקצוע ושווה להתייעץ עם אחד
מעבר לזה אתר משכנתאמן הוא מקור מידע מעולה

בגדול זה לא התקופה הכי טובה לקחת משכנתא, כי הריביות גבוהות
יש סיכוי סביר בטווח החיים של המשכנתא שלך הם ירדו משמעותית (עוד 5-10 שנים נניח)
הייתי מראש מכוון לתרחיש הזה, כלומר מאפשר לי תחנות יציאה עם קנסות מנימלים

בגלל שהריבית גבוה, כמעט בטוח יהיה לך קנס על הקבועה כי שהריבית תרד את תשלמי את ההפרש בגלל זה הייתי מקטין את המסלול הזה

לגבי המ"צ – אני פחות אוהב מסלולים צמודים מהסיבה האת משלמת היום אינפליציה ממוצעת של 1 אחוז על כל התקופה
אבל כנראה שבשנים הקרובות האינפלציה תיהיה יותר גבוהה
ואז בתחת היציאה יצא מצב ששילמת עוד 10 אחוז על אינפלציה ולא נהנת מהתקופות ללא עליות
תשקלי לבקש שם מסלול לא צמוד אם הרצון שלך הוא לפדות את המסלול

פריים זה מסלול טוב כי אפשר למחזר אותו כל יום בעצם ללא עלות או קנס
כן היום הוא בריביות גבוהות אבל אולי יש מקום לויכוח

2 נקודות להתייעלות

1. תסתכלי על עמלת פירעון מוקדם בעמודות של השנים, או תבקשי מהיועץ
תתכנו מראש נקודות יציאה ואיך להקטין את הקנס
העמודות שם הם בקפיצות של 5 שנים, כלומר ל 19 שנה ו 11 חודשים תקבלי עמלת פרעון יותר נמוכה מאשר ל20 שנה (לפעמים זה עשרות אלפי שקלים)
2. תשקלי מסלול פיתוי, לקחת משכנתא יותר גבוה בכוונה מראש לסגור מידית חלק פחות משתלם במשכנתא
היום כל המסלולים שלך די דומים, אבל אפשר לבקש נניח להוריד את הריבית פרים על חשבון ריבית קלצ יותר גבוה ואז לסגור למחרת את הקלצ

 

[DudeOFortune]

האם המשכורת יציבה?
מה המטרה שלך? מהפעולות שאת מתכננת נראה שהמטרה היא דירת מגורים ללא משכנתא.
אם המטרה היא פיזור והגדלת ההון אז לא בטוח שזה כדאי.
המשכנתא יחסית נמוכה וההחזר לא בשמיים ואני מאמין שבעוד שנתיים-שלוש(השערה בלבד) ניתן יהיה לבצע מיחזור משכנתא. אבל- אם את לחוצה תזרימית אז כן נכון לפדות ולהגיע להחזר של כ-5000 למשל שזה עדיין מאפשר לשחיקת המשכנתא לעשות את העבודה וגם ההחזר פחות יחנוק אותך.
השאלה מה המטרות, תנסי לפרט בבקשה את המטרה לטווח של 5 שנים ו20 שנים.

 

[בת העמק]

מה שמביא להחזר חודשי של 8,386.
אני מרגישה שההחזר הזה נמוך משמעותית מההחזר שאני יכולה להרשות לעצמי (לפחות בחמש שנים הקרובות) ורוצה להבין מה האפשרויות העומדות בפני על מנת להגדיל את ההחזר או לחלופין להקטין את המשכנתא.

אז למה לא סיפרת את זה ליועץ?
אגב, סכום המשכנתא החודשי אצלך מהווה 38% מהמשכורת נטו. לא חושבת שהבנק יסכים להרבה יותר מזה., אם בכלל.

 

[האזרח הקטן]

במקום להתחייב על הגדלת החזר חודשי, את יכולה כל תקופה מסויימת כשהצטבר לך כסף פנוי לבצע פירעון מוקדם חלקי ולקצר שנים בהתאם. כך את שומרת על גמישות ולא מתחייבת להחזר גבוה יותר, שאולי פחות יתאים לתזרים שלך בשנים מסויימות.

 

[לארוצה]

לא הייתי לוקח הלוואה צמודה למדד במצב הנוכחי אם אין לי הכנסה צמודה או כוונה לבצע פרעון מוקדם ("מסלול פיתוי").

 

[יזם]

לא הייתי לוקח הלוואה צמודה למדד במצב הנוכחי אם אין לי הכנסה צמודה או כוונה לבצע פרעון מוקדם ("מסלול פיתוי").

המדד בעולם נרגע וישראל בעקבותיו, גם העלאות הריבית

 

[לארוצה]

המדד בעולם נרגע וישראל בעקבותיו, גם העלאות הריבית

היית מהמר על זה עם 910 א' ש''ח?

 

[האזרח הקטן]

המדד בעולם נרגע וישראל בעקבותיו

לא בטוח, יש סימנים שאינם צייץ הליבה בארצות הברית עדיין גבוהה.

גם העלאות הריבית

יש צפי לעוד כחצי אחוז. אם האינפלציה לא תדעך מהר זה גם יכול להגיע לאחוז.

בנוסף השקל נחלש משמעותית, מה שישאיר את הריבית גבוהה בישראל כשבעולם היא תתחיל לרדת.

 

[amit]

המדד בעולם נרגע וישראל בעקבותיו, גם העלאות הריבית

המדד הולך להתפוצץ לדעתי.

 

[ציפורה]

תודה לכולם על התשובות והתובנות. אוסיף עוד כמה פרטים שנשאלו:
המשכורת שלי יציבה, ורק יכולה לגדול לאורך השנים שאעבוד בתחום, אני עובדת במשרה חלקית מתוך בחירה, ויכולה להגדיל אותה בכל רגע נתון.
המטרה המקורית שלי אכן הייתה רכישת דירה למגורים ללא משכנתא, ולכן הרצון לסגור אותה כמה שיותר מהר. יכול להיות שזו תפיסה שמרנית מדי, ואני כן צריכה לשנות את הגישה הזו, ולנסות למנף את הסיטואציה הכלכלית שלי עכשיו. זו אחת הסיבות שקוראת כאן הרבה בפורום, ועכשיו כותבת - כדי להבין האם כדאי לי לשנות גישה.

יש לי יועץ, והוא מודע לשיקולים שלי, אבל אנחנו לא חולקים אותן תפיסות כלכליות, ואני רוצה להבין לעומק את השיקולים שעלי לקחת על מנת לקבל החלטה מושכלת, ולהרחיב את האפשרויות שעוד לא חשבתי עליהן.

מטרת העל שלי היא להפסיק לעבוד באחוזי משרה גבוהים כמה שיותר מהר, גג בעוד 10 שנים (כיום בת 40), ולעבור למוד עבודה גמיש (אולי הסבה מקצועית לתחום שלא יניב שכר גבוה בהכרח). הייתי רוצה להגיע לשם בלי שום חובות, לכן הרצון לסגור את המשכנתא כמה שיותר מוקדם ולהשתמש בכל הכסף העומד לרשותי (מנגד, מכיוון שכן ימשיכו להיות לי הכנסות, אבל נמוכות משמעותית, אולי אז אוכל למחזר משכנתא, ולהנות גם מהרווחים בהשקעות באפיקים אחרים).

* מסלול פיתוי - האם להגדיל ליותר מ1.4M את המשכנתא לא יגדיל משמעותית את הריביות? (היועץ ממליץ אפילו לא לקחת במשכנתא את ה100K שאני צריכה לשיפוץ, אלא להשתמש בהלוואות)
* קל״צ - לפי מה שמבינה כדאי להוריד אותו למינימום ולנסות לקחת אותו כפיתוי מלא ולסגור מיד - מניחה שזה תחת ההנחה שהריביות ירדו בטווח הקצר (חמש שנים? ואם כן, זה אומר שארצה לשים פריים גבוה על מנת לאפשר מחזור גמיש יותר?). האם לא כדאי לעגן בכל זאת יציבות כלשהי?
* פרעון מוקדם - לפי מה שהבנתי מהיועץ, לא ניתן להבין כרגע מה יהיו העמלות, שכן זה תלוי בתנאי השוק בעת הפרעון - אני מפספסת משהו?
* מ״צ - חשבתי שההצמדה למדד היא רק כל חמש שנים, ואם ממילא אני רוצה לסלק אותה אז זה לא משנה. אני טועה פה?
* מה לגבי משכנת זכאות?

 

[לארוצה]

קל״צ - לפי מה שמבינה כדאי להוריד אותו למינימום ולנסות לקחת אותו כפיתוי מלא ולסגור מיד - מניחה שזה תחת ההנחה שהריביות ירדו בטווח הקצר (חמש שנים? ואם כן, זה אומר שארצה לשים פריים גבוה על מנת לאפשר מחזור גמיש יותר?).

על סמך מה הגעת למסקנות האלה?

פרעון מוקדם - לפי מה שהבנתי מהיועץ, לא ניתן להבין כרגע מה יהיו העמלות, שכן זה תלוי בתנאי השוק בעת הפרעון - אני מפספסת משהו?

תעשי מאמץ ללמוד במה העמלות תלויות.

מ״צ - חשבתי שההצמדה למדד היא רק כל חמש שנים, ואם ממילא אני רוצה לסלק אותה אז זה לא משנה. אני טועה פה?

את טועה. ההצמדה רציפה. הריבית מתעדכנת לפי ההסכם.

 

[yossik]

המשכורת שלי יציבה, ורק יכולה לגדול לאורך השנים שאעבוד בתחום, אני עובדת במשרה חלקית מתוך בחירה, ויכולה להגדיל אותה בכל רגע נתון.

אם תעברי למשרה מלאה תוכלי להקטין את גובה המשכנתא ואת התשלומים החודשיים.
לדעתי, זו נקודה [משרה חלקית] שתתחרטי עליה בדיעבד. אני מציע להעלות הילוך לכמה שנים בעבודה ולצבור עוד הון.
אין לך הרבה זמן את בת 40 ובגיל 50 תורידי מהלך..
בהצלחה.

 

[הורדוס]

אז למה לא סיפרת את זה ליועץ?
אגב, סכום המשכנתא החודשי אצלך מהווה 38% מהמשכורת נטו. לא חושבת שהבנק יסכים להרבה יותר מזה., אם בכלל.

כמו שבת העמק כתבה, לא תוכלי לאשר החזר גבוה יותר ועדיין לקבל משכנתא טובה, יכול לחסוך וכל כמה חודשים לפרוע.

היועץ המליץ לקחת 1.3M משכנתא בתמהיל הבא:
פריים: 390,000 ל-24 שנה (משערך בריבית 4.95)
קל״צ: 650,000, ל18 שנה (ריבית 4.5)
מ״צ: 260,000 ל-20 שנה (ריבית 3.5)

במידה ותרצי למחזר משכנתא כזאת העלות תהיה גבוה מאוד כי יש לך חלק גדול בקלצ.
אני הייתי פורס את הפריים ל30 שנה, זה יעלה את התנודתיות אבל יש לך יכולת להתמודד עם זה ויאפשר לך להגדיל החזר במסלולים אחרים, כמו הריבית המשתנה שאת גם ככה רוצה לפרוע לפני הזמן.
הייתי גם משלב חלק במסלול של ריבית משתנה לא צמודה במקום הקבועה או המשתנה צמודה, הריבית תהיה סביב ה4.5% אבל לא תהיה הצמדה למדד המחירים, ועמלת פרעון מוקדם תהיה קטנה יחסית.

1. האם על מנת להקטין את המשכנתא כדאי לי להשתמש בכסף הנזיל שברשותי (הממוסה או הפטור ממס) או לחלופין לקחת הלוואה על חשבונו (הריביות המוצעות הן סביב p-0.5, מה שלדעתי הופך את זה לפחות אטרקטיבי מריבית המשכנתא)
2. האם כדאי לי להגדיל את המשכנתא בעוד 100K עבור הוצאות השיפוץ או לקחת הלוואה עבורם (מההשתלמות או הלוואה מסחרית רגילה)
3. תחת ההנחה שזה הסכום שאקח (1.3-1.4) - האם התמהיל הזה נכון עבורי? אוכל לחסוך לפחות 300K בחמש שנים הבאות, בנוסף על התשלומים למשכנתא, ויכולת ההחזר שלי תגדל לאורך השנים, כפונקציה של גידול בשכר - כך שחושבת להגדיל את המ״צ על מנת לסלק אותה בתום החמש שנים, אבל תוהה לגבי שאר המסלולים.
4. משכנתת זכאות - אני יכולה לקבל סביב 67K -האם שווה להכניס לתמהיל או שיגרום לריביות האחרות לקפוץ משמעותית?

תודה!

1. זה כבר שאלה של ההעדפות, הייתי משאיר בשוק ההון, אבל אני גם לא סולד ממינוף ואת רשמת שאת כן. אבל חשוב לציין שגמל להשקעה הוא מוצר ממש גרוע לדעתי, מוזמנת לחפש שרשורים אחרים בנושא בפורום.
2. עדיף בהלוואה אחרת כדי לשמור על אחוז מימון נמוך, למרות שבמקרה שלך זה לא ישנה המון.
3. לא.

ממליץ לך גם לבדוק איזה הלוואה מאפשרים לך כנגד הקרן השתלמות, אם את יכולה להשאיר אותה במשלול מניית ולקחת הלוואה, הייתי עושה את זה וסוגר חלק מהמסלול של משתנה צמודה.

 

[הורדוס]

לגבי המשכנתא , הייתי ממיר את המרכיב הצמוד לקלצ. לא שווה להצמיד ל20 שנה ,בטח כשהאלטרנטיבה היא אחוז אחד נוסף.

זאת לא האלטרנטיבה,
אם היא תגדיל את הקלצ הריבית עליו תהיה גבוה יותר, כדי להגדיל את הקלצ על חשבון הצמודה היא תצטרך לפרוס אותו ליותר שנים מה שיעלה את הריבית עליו ואת עמלת הפרעון המוקדם הפוטציאלית.
והיא ציינה שהיא גם ככה רוצה לפדות חלק משמעותי לפני הזמן, אז היא לא תשלם הצמדה ל20 שנה.

 

[ציפורה]

ממליץ לך גם לבדוק איזה הלוואה מאפשרים לך כנגד הקרן השתלמות, אם את יכולה להשאיר אותה במשלול מניית ולקחת הלוואה, הייתי עושה את זה וסוגר חלק מהמסלול של משתנה צמודה.

אם משאירים במסלול מנייתי אז מאפשרים לקחת רק כ30% מהסכום, מה שמשאיר אותי עם 100K הלוואה, בריבית p-0.5 שאותה אולי עדיף לי לקחת עבור השיפוץ ולא להגדיל את המשכנתא.

בנוסף, אצליח ככל הנראה להגדיל את ההחזר החודשי לכ10K, כי אגדיל את הנטו.

עכשיו מנסה להבין:
1. האם באמת עדיף לי להגדיל את ההחזר החודשי או לשמור על הגמישות שמאפשר החזר חודשי נמוך, וחסכון לסגירה מלאה של חלק מהמסלולים הלא משתלמים תוך חמש שנים
2. איזה מהמסלולים ארצה להחזיר כמה שיותר מהר ואליהם ליעד את הכסף אקסטרה שאחסוך כל חודש? (לפחות 300/400K בתוך חמש שנים - האם משתלם לפדות במרווחים קצרים יותר?)
3. האם להגדיל את הפריים כמו שהמליצו כאן - כרגע פחות מ30%, לפרוס ל30 שנה ואז להפרע מהר יותר מהמסלולים האחרים? (בעיקר הקלצ - אותה אנסה לקחת לתקופה מינימלית). נשמע לי נכון כי אני מקטינה את הקרן במסלולים הלא משתלמים בקצב הרבה יותר מהיר.
4. מ״צ לעומת משתנה לא צמודה - היועץ ממליץ להשאיר כי מאפשרת ריביות נמוכות יותר בשאר המסלולים - האם באמת כזה משמעותי?
5. אם קלצ הוא המסלול הכי בעייתי, מה אפשר לעשות כדי לנטרל את ההשפעה שלו? כרגע 50% - להקטין? לקצר? לחסוך כסף ייעודי ולסגור אותו כמה שיותר מהר?
6. האם במסלולים אותם ארצה לחסל מהר לא כדאי לי לקחת קרן שווה ולא שפיצר?

 

[האזרח הקטן]

בנוסף, אצליח ככל הנראה להגדיל את ההחזר החודשי לכ10K, כי אגדיל את הנטו.

ההחזר החודשי המקסימלי נקבע לפי ממוצע ההכנסות ב3 חודשים אחרונים בעת נטילת המשכנתא. צריך לוודא שכשמתחילים תהליך אישור כבר יש לך 3 תלושים אחרונים עם השכר הגבוה יותר, ממנו הבנק יגזור את ההחזר המירבי.

1. האם באמת עדיף לי להגדיל את ההחזר החודשי או לשמור על הגמישות שמאפשר החזר חודשי נמוך, וחסכון לסגירה מלאה של חלק מהמסלולים הלא משתלמים תוך חמש שנים

הבנק מתמחר את הרווחיות של כל מסלול, וכאשר יש מסלול יקר הוא יכול לתת הנחה במסלול אחר. לרוב כשלוקחים מסלול צמוד מדד על לפחות 15% מסכום ההלוואה, הרווחיות של הבנק מהמסלול גבוהה והוא משפר ריביות בשאר המסלולים. לכן יש לרוב יתרון בסגירה מהירה של מסלולים יקרים על פני הגדלת ההחזר החודשי. את יכולה להפקיד את החיסכון החודשי לפיקדון או קרן כספית, ואחת לתקופה לפדות חלק מהמסלול היקר (10% לפחות מיתרת המסלול).

איזה מהמסלולים ארצה להחזיר כמה שיותר מהר ואליהם ליעד את הכסף אקסטרה שאחסוך כל חודש? (לפחות 300/400K בתוך חמש שנים - האם משתלם לפדות במרווחים קצרים יותר?)

כל מה שצמוד מדד. הייתי פורע חלקית כל פעם כשמצטבר 10% מיתרת המסלול.

האם להגדיל את הפריים כמו שהמליצו כאן - כרגע פחות מ30%, לפרוס ל30 שנה ואז להפרע מהר יותר מהמסלולים האחרים? (בעיקר הקלצ - אותה אנסה לקחת לתקופה מינימלית). נשמע לי נכון כי אני מקטינה את הקרן במסלולים הלא משתלמים בקצב הרבה יותר מהיר.

זו המלצה ידועה לימים בהם הריבית סטטית יחסית. כמובן שכאשר הריבית גבוהה, זה בא עם סיכון של עלייה בהחזר. לדעתי האישית, לבעלי הכנסה גבוהה כדאי לשאוף להגדלת רכיב הפריים לסביבות ה50% ובתנאי שיש מסוגלות לעמוד בתקופה של ריבית גבוהה (נניח 6%) למספר שנים בלי להיכנס לבעיה תזרימית.

מ״צ לעומת משתנה לא צמודה - היועץ ממליץ להשאיר כי מאפשרת ריביות נמוכות יותר בשאר המסלולים - האם באמת כזה משמעותי?

כן, בתנאי שאכן מתכוונים לסגור תוך מספר שנים קטן.

אם קלצ הוא המסלול הכי בעייתי, מה אפשר לעשות כדי לנטרל את ההשפעה שלו? כרגע 50% - להקטין? לקצר? לחסוך כסף ייעודי ולסגור אותו כמה שיותר מהר?

קיצור תקופה ככל הניתן. להיות עירניים להפחתת ריבית ולמחזר בזמן.

האם במסלולים אותם ארצה לחסל מהר לא כדאי לי לקחת קרן שווה ולא שפיצר?

לא, קרן שווה מגבילה אותך למעט בנקים שמציעים זאת, ולא מייצרת חיסכון משמעותי בתקופה קצרה.

 

[הורדוס]

האזרח הקטן ענה יפה על רוב הדברים אז מוסיף רק קצת.

5. אם קלצ הוא המסלול הכי בעייתי, מה אפשר לעשות כדי לנטרל את ההשפעה שלו? כרגע 50% - להקטין? לקצר?

חובה לקחת שליש לפחות בריבית קבועה, אז אפשר להשאיר שליש קלצ, ואת ה16.67% להעביר למשתנה לא צמודה ל30 שנה.
זה יאפשר לקצר את הקלצ ולקבל עליו ריבית טיפה יותר טובה.
יוריד את עמלת הפרעון המוקדם הפוטנציאלית.
החיסרון היחיד הוא שיכול להיות שבנקודת העדכון עוד 5 שנים הריבית תעלה, אבל את גם ככה חוסכת המון אז סביר שתסגרי את המסלול תוך 5 עד 10 שנים במידת הצורך.

זו המלצה ידועה לימים בהם הריבית סטטית יחסית. כמובן שכאשר הריבית גבוהה, זה בא עם סיכון של עלייה בהחזר. לדעתי האישית, לבעלי הכנסה גבוהה כדאי לשאוף להגדלת רכיב הפריים לסביבות ה50% ובתנאי שיש מסוגלות לעמוד בתקופה של ריבית גבוהה (נניח 6%) למספר שנים בלי להיכנס לבעיה תזרימית.

עדיף עד 40-45%, אחרת הריבית שמקבלים במסלול יוצאת גבוהה.

3. האם להגדיל את הפריים כמו שהמליצו כאן - כרגע פחות מ30%, לפרוס ל30 שנה ואז להפרע מהר יותר מהמסלולים האחרים? (בעיקר הקלצ - אותה אנסה לקחת לתקופה מינימלית).

כן

נשמע לי נכון כי אני מקטינה את הקרן במסלולים הלא משתלמים בקצב הרבה יותר מהיר.

כן,
זאת חלק מהסיבה, וגם תוכלי לקבל ריבית יותר טובה בקלצ ולהקטין עמלת פרעון מוקדם פוטנציאלית.

 

[ציפורה]

אוקי, אז אם נסכם, אתם ממליצים על התמהיל הבא:
* פריים - כמה שיותר גבוה (כתלות בפגיעה בריביות, ככל הנראה 40-45%) - למשך 30 שנה.
* מ״צ - אם הכרחי לצורך קבלת רביות זולות משמעותית - כ-15% (או המינימום הנדרש) - לזמן כמה שיותר קצר
* קל״צ - שליש, כמה שיותר קצר
* את היתרה - משתנה לא צמודה ל30 שנה.

החזר חודשי - כתלות במה שהבנק ייתן.

חסכון יוקדש לפרעון של מ״צ ואז קל״צ, בכל פעם שיש לפחות 10% מהיתרה (לא לחכות לתום החמש שנים).
לוקחת את התמהיל הזה ליועץ ואחזור לכאן להתייעצות אחרי שאראה מה הריביות שיתנו לי.

תודה רבה על ההכוונה, מרגישה שהשיקולים עכשיו הרבה יותר ברורים לי!